BH 1998.8.382 Lakás és nem lakás célját szolgáló önálló ingatlan vagy önálló ingatlanná alakítható ingatlanrész haszonbérlőjét megillető vásárlási jog [32/1969. (IX. 30.) Korm. r. 5. § (1) bek. a) pont, 13. §, 16/1969. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM r. 2. § (1) bek.].

A felperes az I. r. B. Állami Gazdaság alperessel 1985-ben kötött haszonbérleti szerződés alapján használta a perbeli ingatlant, amely lakóház és vendéglátó-ipari tevékenységet szolgáló borozó és étterem, valamint gazdasági épület és udvar. Az I. r. alperes 1992-ben értesítette a felperest, hogy megvásárolhatja a bérelt ingatlant. A felperes a vételi szándékát be is jelentette, ügyletkötésre azonban egy, az ingatlant érintő per folyamatban léte miatt nem került sor. Amikor 1993 októberében a felperes ismét érdeklődött, akkor derült ki, hogy az általa használt 1554 m2 területű ingatlanrészből - további területek hozzáadásával - kiadott ingatlant - további egyéb ingatlanokkal együtt - 1992. október 17-én az I. r. alperes eladta a II. r. alperesnek.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az I.-II. r. alperesek közötti adásvételi szerződés az általa használt 1554 m2-es ingatlanrész tekintetében érvénytelen, mert a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet (a továbbiakban: R.) 5. §-a (1) bekezdésének a) pontja alapján őt mint bérlőt megillető vásárlási jogba ütközik.

A perben hozott jogerős ítélet megállapította, hogy az alperesek közötti adásvételi szerződés egy 1994. évi megosztás folytán kialakított 2227 m2 területű ingatlan vonatkozásában érvénytelen. Megkeresni rendelte a földhivatalt az ingatlan tulajdonjogának a II. r. alperes javára történő bejegyzése iránti kérelmet tartalmazó széljegy törlése iránt. A másodfokú bíróság jogi álláspontja szerint a felperes és az I. r. alperes között 1985-ben létrejött szerződés nem haszonbérleti, hanem bérleti szerződés volt, így a felperest, mint bentlakó bérlőt az R. 5. §-a (1) bekezdésének a) pontja szerinti vásárlási jog megillette, mivel ezt a jogszabályhelyet nem lakás céljára szolgáló házingatlanok esetében is alkalmazni kell. Az R. 5. §-a ellenére kötött szerződés az R. 13. §-a alapján semmis. Mivel az időközbeni ingatlan-átalakítás és -megosztás folytán a felperes által ténylegesen használt ingatlanrész a most 2227 m2 területű ingatlan nagyobb részét teszi ki, ezért a másodfokú bíróság azt állapította meg, hogy a felperes vásárlási joga az egész hrsz.-ú ingatlanra áll fenn.

A jogerős ítélet ellen a II. r. alperes élt felülvizsgálati kérelemmel, kérve az ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének a megváltoztatásával a kereset elutasítását. Álláspontja szerint a másodfokú bíróság jogszabálysértően minősítette a felperes és az I. r. alperes közötti szerződést bérletnek, amikor az nemcsak elnevezésében, de tartalmában is haszonbérlet volt. A felperes tehát nem bérlője, hanem haszonbérlője volt a perbeli ingatlannak, így nem tartozott az R. 5. §-ának (5) bekezdése szerinti vásárlásra jogosultak közé. A felperes egyébként sem tekinthető bentlakó bérlőnek, mert lakcíme nem azonos a perbeli ingatlanéval. Jogellenesen terjesztette ki a másodfokú bíróság a felperes vásárlási jogát az utólag a II. r. alperes részére történő eladás céljára kialakított 2227 m2 területű önálló ingatlanra. Vásárlási jog ugyanis az arra jogosultat is csak a ténylegesen használt ingatlanrészre illetheti meg. Vásárlási jog egyébként csak önálló ingatlan, vagy önálló ingatlanná kialakítható ingatlanrész használóját illetheti meg. Ha a használat nem ilyen ingatlanrészen áll fenn, akkor nincs a jogosult által gyakorolható vásárlási jog.

A felülvizsgálati kérelem nem alapos.