BH 2005.2.61 Ingatlan adásvételi szerződés eladójával szemben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést engedélyező nyilatkozat kiadására irányuló igény kötelmi jogi jellegű, ezért elévül - Az ingatlan folyamatos birtoklása, használata, terhének viselése az elévülés megszakadását eredményezi; ez az állapot mindaddig fennáll, amíg az eladó a szerződés érvényességét vitatva, az ingatlan birtokát vissza nem követeli [Ptk. 115. § (1) bek., 117. § (4) bek., 295. §, 324. § (1) bek., 368. § (1) bek., 1997. évi CXLI. tv. 32. § (1) bek.].

A másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét, amely megállapította, hogy a felperes jogelődjei - B. I. és B. I.-né -, valamint az I. r. alperes jogelődje -K. S.-né - között 1949. augusztus 15-én megkötött ingatlan adásvételi szerződés érvényes és a felperes öröklés jogcímén megszerezte a perbeli ingatlan 4/8-ad tulajdoni illetőségét, amelynek bejegyzésére az elsőfokú bíróság az illetékes földhivatalt felhívta; az I. r. alperes viszontkere-setét elutasította és mindezek tűrésére kötelezte a II-IV. r. alpereseket. A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes szülei 1949. augusztus 25-én megvásárolták a perbeli ingatlan 1/2-ed tulajdoni hányadát az I. r. alperes édesanyjától K. S.-nétól 7500 Ft vételárért, mely vételárat kifizették és az ingatlant birtokba vették, viselték annak terheit. A tulajdoni hányadnak megfelelő házrészben jelenleg a felperes lakik. Az ingatlanrésznek megfelelő lakás bérlőjéül 1949. szeptember 12-én a Sz. Város Lakáshivatala B. I.-nét jelölte ki, aki azonban az ingatlan eladójának K. S.-nénak bérleti díjat nem fizetett. A másodfokú bíróság kifejtette; arra a jogvitára, hogy az adásvételi szerződés érvényes-e, így a felperes öröklés jogcímén megszerezte-e az ingatlan 4/8-ad tulajdoni illetőségét, a Ptké. 75. §-ának (1) és (2) bekezdése értelmében a Ptk. 365. §-a

(3) bekezdésének szabályait kell alkalmazni. Az adásvételi szerződés írásban érvényesen létrejött, az végleges adásvételi szerződésnek minősül. Az I. r. alperes elévülési kifogása alaptalan, mert az ingatlan adásvételi szerződés lényege, hogy a tulajdonos az ingatlanát a vevőre vételár ellenében átruházza. Hatályos jogunk szerint az eladónak nem kell engedélyt adnia a vevő tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez. A tulajdonosváltozás bejegyzése a Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése szerint szükséges a tulajdonjog átruházásához, de ez csak egy közigazgatási aktus. A felek a szerződéses szabadság keretében kiköthetik, hogy a vevő mennyi időn belül köteles a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni, ilyen kikötés hiányában pusztán ezért, mert a vevő esetleg 5 évig nem kéri a tulajdonjoga bejegyzését, az eladó nem szerzi vissza az ingatlan tulajdonjogát és nem is tiltakozhat - az érvényes szerződés következtében - a vevő tulajdonjogának a bejegyzése ellen. A másodfokú bíróság arra is utalt, hogy nem ért egyet a Legfelsőbb Bíróság BH 2000/396. szám alatt közzétett eseti döntésben megfogalmazott - az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési igény elévülésére vonatkozó - jogi állásponttal. Kifejtette, hogy a Ptk. 115. §-ának (1) bekezdése szerint a tulajdoni igények nem évülnek el. Ellenkező jogértelmezéssel viszont az elévülési idő után nem lehetne megszerezni az ingatlan tulajdonjogát, mivel a Ptk. 117. §-ának (3) bekezdésében írt feltétel nem valósulna meg.

A jogerős ítélet ellen az I. r. alperes felülvizsgálati kérelemmel élt. Jogszabálysértésként a Ptk. 208. §-ának (1) bekezdését, 117. §-ának (3) bekezdését és 324. §-ának (1) bekezdését jelölte meg. Álláspontja szerint a felek jogelődjeinek szerződése foglalóval biztosított adásvételi előszerződésnek minősül. A felperesnek a szerződés alapján nem tulajdoni, hanem kötelmi igénye keletkezett a tulajdonjog megszerzésére, amely igény elévült. Hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság közzétett eseti döntéseiben követett ítélkezési gyakorlatára.

A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.

A felülvizsgálati kérelem nem alapos, mert az érdemi döntés nem sért jogszabályt.

Az I. r. alperes a felülvizsgálati kérelmében nem tette vitássá a jogerős ítéletnek azt a ténybeli és jogi megállapítását, hogy a jogelődök között érvényes - a tulajdonjog átruházására irányuló - szerződéses kapcsolat állt fenn és maradt fenn a jogutódok között is, annak sem megszüntetésére, sem módosítására nem került sor. Jogszabálysértésként a szerződés téves minősítésére, továbbá arra hivatkozott, hogy a felperesnek a tulajdonjog bejegyzésére irányuló igénye elévült, ezért az bírói úton nem érvényesíthető.

Az érvényes szerződés minősítése tekintetében jogszabálysértés nem történt, a felek nyilatkozatainak értelmezése megfelelt a Ptk. 207. §-ában írtaknak. A szerződésnek az a kikötése, hogy az I. r. alperes jogelődje "a mai napon" eladja a fél házrészét a felperes jogelődjének mint vevőnek, ellentmond a felek későbbi időpontra vonatkozó szerződési akaratának. Az "ellőleges egyezség" elnevezést sem lehet előzetesként értelmezni, mivel a szerződés szövegében az "ellőleg" fizetése azonos helyesírási hibával íródott, tehát előleg fizetése mellett létrejött megállapodásnak kell tekinteni. A feleknek a végleges szerződésre irányuló szándékát megerősítette az eladó férjének, K. S.-nak teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt - 1977-ben megtett - nyilatkozata, amely szerint felesége a házrészét 1949. augusztus 15-én eladta a B. házaspárnak és a vételár kifizetésre került. Ezt a nyilatkozatát K. S. 22 év elteltével visszavonta ugyan, de arra adat nem merült fel, hogy a nyilatkozatot cselekvőképtelen állapotban vagy kényszer, fenyegetés hatása alatt tette volna. Éppen ellenkezőleg arra volt bizonyíték, hogy a jogelődök között jó kapcsolat volt.