BH 2011.12.340 Az eljáró bíróságnak elsődlegesen azt kell vizsgálnia, a felperesnek jogi érdeke fűződik-e a perindításhoz, és csak ennek megléte esetén vizsgálandó, hogy fennállnak-e a megállapítási kereset előterjesztésének feltételei. A jogi érdeknek a per során végig fenn kell állnia [Ptk. 234. § (1) bek., Pp. 3. § (1) bek. és 123. §].

A B. város A. út 8. szám alatti ingatlan az I. r. alperes korlátozottan forgalomképes törzsvagyonába tartozó műemléki ingatlan volt. Ezen ingatlan földszinti és pinceszinten lévő 3. számú, nem lakás céljára szolgáló helyiségére az I. r. alperes 2002. június 22-én bérleti szerződést kötött a felperessel vendéglátóipari egység üzemeltetése céljából 2002. augusztus 1. napjától 2032. július 31-ig terjedő határozott időre. A felperes az általa bérelt helyiségre 2003. február 27-én levélben vételi szándékot jelentett be, ezt a szándékát több alkalommal is megismételte. A bérlemény részére történő értékesítése esetére vállalta az épület külső és belső felújítását.

Az I. r. alperes a képviselőtestület határozata alapján a II. r. alperessel 2005. június 30-án versenyeztetés nélkül csereszerződést kötött az A. út 8. és A. út 52. szám alatti ingatlanokban található önkormányzati tulajdonban álló ingatlanokra. A II. r. alperes az említett társasházakban lévő 34, illetve 36 db társasházi albetétként nyilvántartott ingatlan fejében a tulajdonában álló B. város 11051/5 hrsz.-ú ingatlan, valamint az L. utca 23. alatti társasházban 3 db társasházi albetétet adott csereképpen és értékkülönbözet megfizetését vállalta. A szerződés teljesedésbe ment, a tulajdonjogok ingatlan-nyilvántartási bejegyzése megtörtént. A II. r. alperes az A. út 8. szám alatti ingatlan felújítását megkezdte, és a bérlőkkel megállapodott a bérlemények kiürítésében.

A felperessel 2002. június 22-én az I. r. alperes által kötött szerződést a felperes és a II. r. alperes a 2006. július 20-án kötött megállapodással megszüntette és elszámolták a felperes által végzett beruházások ellenértékét, melynek során a II. r. alperes 55 800 000 forint + áfa összeget fizetett meg a felperesnek. A felek új bérleti szerződést kötöttek, amelyben megállapították a bérleti díj mértékét. A II. r. alperes 2009. március 16-án a bérleti díj fizetésének megtagadása miatt felmondta a bérleti szerződést. Az ingatlan kiürítése tárgyában a felek között per van folyamatban.

A felperes módosított keresetében elsőként annak megállapítását kérte, hogy az I. és II. r. alperesek között az A. út 8. és 52. számú ingatlanokban található albetéteket illetően létrejött csereszerződés részlegesen érvénytelen, amelynek következtében a felperes álláspontja szerint az egész csereszerződés érvénytelenségét meg kell állapítani. Emellett a felperes a II. r. alperessel 2006. július 20. napján kötött, a 2002. augusztus 22-én létrejött bérleti szerződés megszüntetésére vonatkozó megállapodás, illetve a II. r. alperessel kötött újabb bérleti szerződés érvénytelenségének a megállapítását is kérte.

A felperes a csereszerződés érvénytelenségét a Ptk. 200. § (2) bekezdésére, az államháztartásról szóló 1992. évi XXXVIII. törvény (Áht.) 108. § (1) bekezdésére alapította, továbbá hivatkozott az I. r. alperes 25/2004. (V. 25.) ÖK. rendeletének (továbbiakban: vagyonrendelet) és a 38/2000. (XII. 12.) ÖK. rendeletének (a továbbiakban: lakásrendelet) megsértésére is. Előadta, hogy kereshetőségi joga azért áll fenn, mert a csereszerződés érvénytelenségének megállapítása esetén az ingatlan jövőbeni értékesítése során részt vehet az újabb pályázaton. Álláspontja szerint érdekeltsége annak kikényszerítéséhez kapcsolódik, hogy az I. r. alperes a jogszabályoknak megfelelő módon, nyilvános pályázattal értékesítse az ingatlant. Megjelölte azokat a semmisségi okokat, amelyek a csereszerződés érvénytelenségére vezetnek. Álláspontja szerint a bérlői minősége alapján is fennáll az ügyben a kereshetőségi joga.

A II. r. alperessel kötött bérleti szerződése kapcsán előadta, hogy az azért minősül semmisnek, mert a csereszerződés semmissége folytán a II. r. alperes nem vált az ingatlanok tulajdonosává, így bérleti szerződést sem köthetett. A II. r. alperes tehát a Ptk. 227. § (1) bekezdése szerinti lehetetlen szolgáltatásra irányuló szerződést kötött vele.

A felperes az érvénytelenségi keresetét a Pp. 123. §-a alapján megállapítási keresetként terjesztette elő. Előadta, hogy a jogai megóvása érdekében szükség van a kért megállapításra. Ugyanakkor álláspontja szerint az érvénytelenség jogkövetkezményeinek levonását nem is kérhetné, mert ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga nincs és nem is volt.

Az I. r. alperes a kereset elutasítására irányuló kérelmet terjesztett elő. A II. r. alperes ugyancsak kérte a kereset elutasítását. Érdemi védekezésében hivatkozott arra, hogy a felperesnek nincs kereshetőségi joga és nincs helye megállapítási kereset előterjesztésének sem. A kereshetőségi jog hiányát azzal indokolta, hogy a felperes a II. r. alperessel kötött bérleti szerződése aláírásáig nem volt bérlő, a bérleti szerződése ugyanis 5 év helyett 30 évre szólt, így az önkormányzati rendeletbe ütközött, ezért semmis volt. Bérleti jogviszonya hiányában felperesnek a csereszerződés érvénytelenségének megállapítására vonatkozóan a jogi érdeke hiányzik. Emellett hivatkozott arra is, hogy az ingatlanok teljes egészében kerültek értékesítésre, ugyanakkor a felperes vételi ajánlatot csak az általa használt üzlethelyiség vonatkozásában tett.

A bérleti szerződés érvénytelenségével kapcsolatban a II. r. alperes azt adta elő, hogy a felek között a helyiség kiürítése iránt per van folyamatban, a felperes megóvandó joga vagy jogi érdeke ahhoz a perhez kapcsolódóan áll fenn, azaz érdeke, hogy a felmondás következményeit elhárítsa és az általa birtokolt helyiségből a kiköltözést megakadályozza. Az esetleges semmiségi kifogását védekezésként ott előterjesztheti, így ebben a perben a bérleti szerződés érvénytelenségére vonatkozó külön megállapítási kereset előterjesztésének nincs helye.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. Utalt arra, hogy a Pp. 3. § (1) bekezdése alapján a polgári ügyben kérelmet csak a vitában érdekelt fél terjeszthet elő, ha törvény eltérően nem rendelkezik. A felperes tehát a Ptk. 234. § (1) bekezdése alapján a semmis szerződés érvénytelenségére határidő nélkül hivatkozhat, de perindítási joga csak a kereshetőségi jogának igazolása esetén van. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a keresettel támadott szerződés érvénytelenségének megállapításához azt kellett vizsgálni, hogy a felperesnek van-e olyan jogi érdeke, amely a keresetindítást megalapozza. Emellett az elsőfokú bíróság szerint azt is vizsgálnia kellett, hogy a megállapítási kereset előterjesztésének jogi feltételei a perben fennállnak-e. A megállapítási kereset ugyanis csak akkor terjeszthető elő, ha a felperes jogainak az alperessel szemben való megóvása végett az szükséges és a felperes a jogviszony természeténél fogva, vagy a kötelezettség lejártának hiányában, vagy valamely más okból teljesítést nem követelhet.