BH 2021.4.103 A lakásbérleti jogviszony felmondásra vonatkozó Lakás tv. 26. § (1) bekezdése kógens szabály, attól sem a felek megállapodása, sem jogszabály (önkormányzati vagy miniszteri rendelet) nem térhet el [1993. évi LXXVIII. tv. (Lakás tv.) 26. § (1) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A peres felek között az Sz.-i Járásbíróságon lakás kiürítése iránti per volt folyamatban, amely másodfokon egyezséggel zárult. Az egyezségben a peres felek megállapodtak abban, hogy a jelen per felperesének az M., Sz. utcai ingatlanon fennállt bérleti jogviszonya megszűnt. A felek külön okiratban bérleti szerződést kötöttek az M., B. utcai ingatlanra.

[2] A peres felek között 2016. május 25-én - hosszas, előzetes egyeztetés után - jött létre az ügyvéd által ellenjegyzett bérleti szerződés, amely értelmében az alperes 2016. június 6-tól kezdődően határozatlan időtartamra bérbe adta a felperesnek a tulajdonában álló M., B. utcai ingatlant.

[3] A bérleti szerződés 14. pontjában kikötötték, hogy a szerződés bármelyik fél részéről 90 napos felmondási idővel indokolás nélkül felmondható.

[4] A bérleti szerződés 17. pontjában megállapodtak abban, hogy a bérleti jogviszony megszűnésének napjától a bérlő sem elhelyezési, sem kártérítési igényt nem érvényesíthet.

[5] 2016. május 31-én a peres felek közjegyző előtt is megjelentek, ahol a bérleti szerződést mint egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot közjegyzői okiratba foglalták. Az okiratban a felperes kijelentette, hogy a bérleti szerződés rendelkezéseit magára nézve kötelezőnek elfogadta, és tudomásul vette, hogy a bérbeadó vele szemben fizetési és kiürítési követelését közvetlen bírósági végrehajtás útján érvényesítheti. Ennek a tűrésére kötelezettséget vállalt.

[6] A felperes a bérleménybe beköltözött, és a bérleti szerződés 11. pontja értelmében a fürdőszoba felújítását elvégezte. A felújítás költségeit az alperes betudta a fizetendő bérleti díjakba.

[7] Az alperes a 2017. június 28-án kelt levelében arról tájékoztatta a felperest, hogy a 2016. május 26-án közöttük létrejött bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetését kezdeményezi. Egyeztetést kért, és jelezte, hogy az erre szabott 2017. július 15-i határidő eredménytelen eltelte esetén a bérleti szerződést - a szerződés 14. pontjára, M. Önkormányzat képviselő-testületének 9/2016. (IV. 27.) önkormányzati rendeletének 24. § (2) bekezdésére, 24. § (6) bekezdésére és a 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakás tv.) 26. § (1) bekezdésére tekintettel - 2017. július 16-tól 90 napos felmondási idővel, 2017. október 16-ára felmondja. Tájékoztatta a bérlőt, hogy a szerződés 17. pontja alapján sem elhelyezési, sem kártérítési igényt nem érvényesíthet.

[8] A peres felek 2017. július 18-án egyeztetést folytattak a bérleti jogviszony megszüntetésével összefüggésben, amelyen a felperes jogi képviselője kifogásolta, hogy cserelakás felajánlására a Lakás tv. ellenére nem került sor. Az alperest képviselő alpolgármester előadta, hogy az önkormányzat cserelakást biztosítani nem tud, de azt nem is tartja indokoltnak, mert e lakás biztosítása lényegében cserelakásként történt egy korábban fennálló, egyébként bíróság előtt vitatott jogviszony lezárásaként, és a bérleti szerződésben is kikötésre került, hogy cserelakás biztosítása nélküli igénnyel záródik le a felek jogviszonya. Az egyeztetésen az alperes - a képviselő-testület beleegyezése esetén - a 90 napos felmondási időn túl legfeljebb októberi kiköltözést és maximum két- vagy háromhavi albérleti hozzájárulást ajánlott a felperesnek. A felperes kérte, hogy 2017. augusztus 31-ig folytassák a további egyeztetéseket, azonban ezt követően a felek között csak e-mail-váltások voltak.

[9] Az alperes a 2017. június 28-án kelt felmondó levélre hivatkozással 2017. október 16-i időponttal kérte az ingatlan átadását.

[10] A felperes az ingatlant nem hagyta el, ezért az alperes kérelmére végrehajtási záradék kibocsátására került sor, amellyel az eljáró végrehajtó elrendelte a lakás kiürítését.

[11] A bíróság nem adott helyt a felperes végrehajtási záradék megsemmisítése, valamint a végrehajtás felfüggesztése iránti kérelmeinek, és a felperes végrehajtási kifogását is hivatalból elutasította.

[12] A felperes 2019. július 12-én az ingatlanból kiköltözött, állandó bejelentett lakcímét is megváltoztatta.

[13] M. Város Önkormányzat képviselő-testülete ezt követően a 6/2020. (I. 14.) határozatával arról rendelkezett, hogy az M., B. utcai ingatlant határozatlan időre az M. Kft. használatába kívánja adni közfeladatainak ellátása érdekében. Egyúttal a képviselő testület felkérte a jegyzőt, hogy erre tekintettel az ingatlan hasznosítási jellegének megváltoztatása céljából készítse elő az önkormányzat képviselő-testületének lakások és helyiségek bérletéről és elidegenítési szabályairól szóló 9/2016. (IV. 27.) önkormányzati rendelet módosítását.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[14] A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy a peres felek között 2016. május 25-én létrejött bérleti szerződés 14. és 17. pontja érvénytelen. Kérte továbbá annak megállapítását, hogy az alperes 2017. június 28-án kelt felmondása érvénytelen, hatálytalan. A szerződés 14. és 17. pontjáról állította, hogy azok semmisek, mert jogszabályba, a Lakás tv. kógens rendelkezéseibe ütköznek. A jogszabályba ütköző indokolás nélküli felmondás miatt az alperes felmondása érvénytelen. Hivatkozott arra, hogy a szerződés megkötésekor az alperes a szorult helyzetét használta ki, így a bérleti szerződés vitatott két pontja a jóerkölcsbe is ütközik. A felmondás hatálytalan, tekintettel arra, hogy a 2017. június 28-án kelt levélben foglaltaknak eleget tett az egyeztető tárgyaláson való részvétellel, így nem volt indoka a bérleti szerződés felmondásának.

[15] Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy a Lakás tv. kifogásolt rendelkezései diszpozitív szabályok, a felek közös akarattal eltérhettek annak rendelkezéseitől. A jogi képviselőkkel kimunkált és közjegyzői okiratba is foglalt szerződési tartalommal a felperes tisztában volt, tehát a bérleti szerződés minden pontja érvényes, és a felmondás érvénytelenségére való hivatkozás is megalapozatlan.

Az első- és másodfokú ítélet

[16] Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a peres felek között 2016. május 25. napján létrejött "bérleti szerződés lakás bérbeadásáról" elnevezésű okirat 14. pontjának azon része, hogy a szerződés indokolás nélkül felmondható, valamint 17. pontjának azon rendelkezése, amely szerint a bérleti jogviszony megszűnésének napjától a bérlő elhelyezési igényt nem érvényesíthet, érvénytelen, semmis. Megállapította továbbá, hogy az alperes 2019. június 28-án kelt felmondólevele hatálytalan. Kötelezte az alperest a felperes javára 85 970 forint részperköltség megfizetésére. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította.

[17] Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a 90 napos felmondási idő nem ütközik jogszabályba, azonban a felek kötelesek a felmondást megindokolni, tekintettel arra, hogy a felmondás indoka különböző jogkövetkezményekkel jár.