BH+ 2014.2.61 Ingatlanon fennálló közös tulajdon esetében a tulajdonostársaknak a használati viszonyokat rendező megállapodása akkor módosítható, ha utóbb olyan körülmény merült fel, amely valamely fél lényeges, jogos érdekét sérti. Nem hivatkozhat érdeksérelemre az a fél, amelyik a körülmények utóbbi változásával számolhatott. [1959. évi IV. tv. 140. §, 1959. évi IV. tv. 141. §, 1959. évi IV. tv. 241. §]

Korábban 1/2-1/2 arányban az alperesek tulajdonában állt a Cs. utca 61. szám alatti 1047 m2 területű ingatlan, amelynek 1/2 tulajdoni illetőségét az alperesek az 1989 novemberében kelt adásvétellel vegyes vállalkozási szerződéssel átruházták a felperesekre.

A megállapodásban a felperesek vállalták, hogy a vételár fejében egy 2 000 000 forint értékű házrészt építenek az alperesek részére, ezen felül az ingatlanközvetítő felé 500 000 forintot megfizetnek. A megállapodás 3. pontja szerint: Amennyiben a tervezés és kivitelezés során különböző területnagyságú épületrészek keletkeznek, ezek nem befolyásolják a telek hosszanti irányban megosztott fele-fele arányban történő használatát és az ingatlan fele-fele arányú tulajdonjogát.

A felperesek által megépített lakások közül az egyik az alperesek birtokába, a másik az I. r. felperes birtokába, míg a tetőtérben kialakított lakás a II. r. felperes birtokába került.

A felek között korábban folyamatban volt perben a Fővárosi Bíróság jogerős ítéletével megállapította, hogy a jelen per felperesei ráépítés jogcímén az ingatlan 1/2 tulajdoni hányadán felül megszerezték a perbeli ingatlan 18/100 tulajdoni hányadát egymás közt egyenlő arányban és egyben kötelezte őket 10 800 000 forint megváltási ár megfizetésére. A jogerős ítélet indokolása szerint az 1989 novemberében kötött megállapodás 3. pontja semmis az ott rögzített tulajdoni arányok vonatkozásában.

A felperesek módosított keresete egyrészről a használat újrarendezésére, jognyilatkozat bíróság által történő pótlására, másrészről többlethasználati díj megfizetésére irányult.

Az elsőfokú bíróság a Fővárosi Bíróság részítéletével helybenhagyott 12. sorszám alatt meghozott részítéletével elutasította a felpereseknek a használat újrarendezése iránti keresetét, illetve pótolta az I. r. alperes hozzájáruló nyilatkozatát a felperesek mellékvízmérő órájának felszereléséhez.

A részítélet indokolása szerint a korábbi jogerős ítélet csak a tulajdoni viszonyokat érintő szerződéses kikötés semmisségét mondta ki, az abban kikötött használat újrarendezésére a Ptk. 241. §-a alapján lehetőség van. Másrészről a tulajdoni arány változása nem olyan körülményváltozás, amely önmagában indokolná a használat újrarendezését, különösen azért sem, mert erre már a szerződés megkötésekor is számíthattak.

A többlethasználati díj vonatkozásában az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alpereseket, hogy 15 napon belül fizessenek meg a felpereseknek együttesen 1 336 884 forintot, továbbá 417 345 forint után 2008. augusztus 9. napjától, 408 684 forint után 2009. július 1. napjától, 408 684 forint után 2010. július 1. napjától, illetve 102 171 forint után 2011. február 15. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes mértékű késedelmi kamatát.

A bíróság kötelezte az alpereseket, hogy 2011. április 1. napjától a többlethasználat fennállásának megszűnéséig minden hónap 10. napjáig fizessenek meg a felpereseknek együttesen 34.057 forint többlethasználati díjat. Ezt meghaladóan a felperesek keresetét elutasította.

Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a perbeli megállapodás 2. pontja azt jelenti, hogy a felek az ingatlan fele részének ellenértékeként 2 000 000 és további 500 000 forintot határoztak meg, és ez az összeg nem foglalta magába az esetleges többlethasználat ellenértékét. A megállapodás 3. pontja vonatkozásában kiemelte, hogy a használat rendezésére vonatkozó részében a szerződéses kikötés semmissége nem került megállapításra.

Érvelése szerint a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján fennálltak a felek közötti szerződés bíróság által történő módosításának a törvényi feltételei. A többlethasználati díj mértékének megállapítása körében azonban figyelmen kívül hagyta az alperesek arra való hivatkozását, hogy a megállapodás szerint nekik jutó földterület teljes részét nem is használják. Az eljárás során ugyanis lehetőségük lett volna a felperesekkel egyezséget kötni a használat újrarendezéséről, azonban a felperesek erre irányuló kereseti kérelmét az eljárás során mindvégig ellenezték.

Az elsőfokú bíróság a felek közötti megállapodás szerinti használatból kiindulva - a perben beszerzett ingatlan szakértői véleményben foglaltakra is figyelemmel - állapította meg azt, hogy az alperesek 155,12 m2-rel nagyobb telekrészt használnak, mint amire a tulajdoni hányaduk alapján jogosultak lennének. A többlethasználati díj mértékét szintén a szakértői véleményre alapította. Ezt meghaladó részében a keresetet elutasította.

Az ítélet ellen az alperesek terjesztettek elő fellebbezést, amelyben kérték annak a megváltoztatását és a keresetet elutasító határozat meghozatalát.

Indokolásul előadták, hogy a szerződő felek már az 1989. novemberi megállapodás megkötésekor tisztában voltak azzal, hogy az egyenlő aránytól eltérő területű épületrészek kerülnek megépítésre. Azt is rögzítették, hogy ettől függetlenül a telket fele-fele arányban fogják használni, mégpedig ellenszolgáltatás nélkül, így nem történt a körülményekben olyan változás, amely alapot adna a szerződés bíróság által történő módosítására. Ilyen körülményváltozásra a felperesek sem hivatkoztak. Szintén nem hivatkoztak lényeges érdeksérelemre sem.

Érvelésük szerint téves az elsőfokú bíróságnak az a megállapítása, hogy a tulajdoni arányok módosulása önmagában olyan körülményváltozás, amely indokolná a szerződés módosítását. 1989 novemberében az alperesek voltak az ingatlan tulajdonosai, a felek pedig már a megállapodásuk megkötésekor tudták, illetve tudniuk kellett, hogy a tulajdoni arányok megváltoznak és éppen ezért rendezték a használatot a tulajdoni arányoktól függetlenül.

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bíróság jogi okfejtésével annyiban, hogy az ítélettel megállapított semmisség nem terjed ki a megállapodás 3. pontjában rendezett használatra. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság helytálló értelmezéssel jutott arra a következtetésre, hogy a semmiség megállapítása kizárólag az 1/2-1/2 tulajdoni arány fenntartására vonatkozó megállapodást érinti, az a használat rendelkezésére nem terjed ki.

A másodfokú bíróság - eltérően az elsőfokú bíróságtól - arra a jogi álláspontra helyezkedett, hogy a jogvita elbírálásánál azt kellett vizsgálni: az érvénytelen rész nélkül is kötöttek volna a felek a használat kérdésében ilyen tartalommal megállapodást. Ebből következően a többlethasználati díj iránti igényük nem a Ptk. 241. §-ára figyelemmel megalapozott.

A felperesek keresetüket ugyanis arra alapították, hogy a szerződés részbeni semmisségének kimondásával, további összeg kifizetésére való kötelezéssel már nem állnak fenn azok a feltételek, amelyek mellett vállalták ellenérték nélkül az egyenlő arányú telekhasználatot. A perindítás ténye is azt támasztja alá, hogy amennyiben az építkezés során kialakított felépítmények szerinti tulajdoni arány nem egyenlő, nem egyeztek volna bele abba, hogy az alperesek ennek ellenére ellenszolgáltatás nélkül ugyanolyan területnagyságot használjanak a telekből kizárólagosan, mint a jelenleg jóval nagyobb tulajdoni hányadot szerző felperesek. A felperesek keresetét a kifejtettekre figyelemmel tartotta megalapozottnak.