ÍH 2012.120 AZ ÍRÁSBELI NYILATKOZAT MEGÉRKÉEZÉSÉNEK ÉRTELMEZÉSE TÉNYLEGES ÁTVÉTEL HIÁNYÁBAN

A címre megküldött írásbeli szerződési nyilatkozatot tartalmazó postai küldemény címzetthez érkezése a kézbesítés "nem kereste" okból történő tényleges bekövetkezte nélkül is lehetőséget teremt arra, hogy a címzett annak tartalmát is megismerhesse. A nyilatkozat tartalmának tényleges megismerése - a postai értesítés alapján a levél átvétele - mint követelmény, nem tartozik a megérkezés anyagi jogi fogalmához [Ptk. 214. § (1) bek.].

Az I. r. alperes (a továbbiakban: az alperes) által kiírt pályázat és licitálás után a felperes mint vevő és az alperes mint eladó között 2005. november 8. napján jött létre adásvételi szerződés a szombathelyi 623 és 627/2 hrsz.-ú ingatlanokra 53 920 000 Ft vételárért. A szerződésben a felperes tudomásul vette, hogy az átruházott ingatlanokon kizárólag parkolóházat létesíthet. A szerződésben a felek az építés megkezdése feltételeként határozták meg az ingatlanokon lévő lakóépület lebontását, a két ingatlan összevonását (telekalakítását) és a régészeti feltárás lefolytatását. A szerződés 10. pontjában a vevő felperes kötelezettséget vállalt az ingatlan szerződés megkötésétől számított 3 éven belüli beépítésére. A 12. pontban az eladó alperes a beépítési kötelezettség biztosítására a szerződés aláírásától számított 5 évig gyakorolható visszavásárlási jogot kötött ki. Megállapodtak, hogy a visszavásárlási joggal az eladó alperes csak akkor élhet, ha a vevő a beépítési kötelezettségét nem teljesíti. A beépítési kötelezettség akkor minősült teljesítettnek, ha (az építményre vonatkozó) használatbavételi engedély jogerőre emelkedett. A felperes tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésével egyidejűleg - kijavítás után - az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzésre került az alperes visszavásárlási joga is.

A felperes az ingatlanokon található lakóépületet saját költségén lebontatta, illetve telekalakítási eljárást követően a két ingatlant 623 hrsz. alatt egyesítették. A régészeti feltárást követően a felperes kérelmére az építésügyi hatóság a másodfokú eljárásban 2008. december 22. napján jogerőre emelkedett határozatával adott ki építési engedélyt a mélygarázs felépítésére.

Az alperes a 2010. november 2. napján kelt írásbeli nyilatkozatával a visszavásárlási jogát gyakorolta. A visszavásárlási nyilatkozatot az alperes a felperes több címére és többféle módon is megküldte: A felperes székhelyére küldött tértivevényes postai küldeményt 2010. november 4. napján kísérelték meg eredménytelenül kézbesíteni, a felperes meghatalmazottja azt 2010. november 10. napján vette át a postán; a felperes két postafiók címére kézbesített tértivevényes küldeményt 2010. november 3. napján kísérelte meg a posta kézbesíteni, eredménytelenül, a küldeményeket a felperes meghatalmazottja 2010. november 10-én vette át; az alperes tértivevényes EMS gyorsposta küldeményként is feladta a felperes székhelyére a visszavásárlási nyilatkozatot, azt a posta a "címzett nem kereste" jelzéssel küldte vissza a feladónak; telefaxon 2010. november 8-án 14 óra 39 perckor küldte el a felperes telefonszámra; elektronikus levélként 2010. november 2. napja 15 óra 02 perckor is elküldte a felperesi ügyvezetőjének e-mail címre.

A felperes módosított keresetében - elsődlegesen - a szombathelyi 623 hrsz.-ú ingatlanra bejegyzett visszavásárlási jog törlését és az alperes annak tűrésére kötelezését kérte; - másodlagosan - a Ptk. 227. § (2) bekezdése és 228. § (3) bekezdése szerint annak megállapítását kérte, hogy a 2005. november 8. napján kelt adásvételi szerződés 10., 12. pontja 3 éven belüli beépítési kötelezettségre vonatkozó kikötése semmis; - harmadrészt - a Ptk. 241. §-a alapján az adásvételi szerződés 10. pontja módosítását kérte oly módon, hogy a felperest a beépítési kötelezettség az ítélet jogerőre emelkedésétől számított 3 éven belüli terheli; negyedlegesen - a semmisségi keresete elutasítása esetére - kérte annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés 10. pontja három éves beépítési kötelezettségre vonatkozó kikötése (a kapcsolódó 12. és 16. pont rendelkezéseivel együtt) a Ptk. 312. § (1) bekezdése szerint lehetetlenült. Ötödrészt a tisztességtelen piaci magatartás és a versenykorlátozás tilalmáról szóló 1996. évi LVII. törvény (Tpvt.) 2. §-a és 86. § (2) bekezdés a) pontja alapján kérte annak megállapítását, hogy az alperes a visszavásárlási jogát tisztességtelenül, az üzleti tisztesség követelményeibe ütközően gyakorolta, emiatt kérte az alperest abbahagyásra kötelezni, a jogsértéstől eltiltani, valamint a visszavásárlási nyilatkozat és tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem visszavonására kötelezni. A Tpvt. 3. §-a és 86. § (2) bekezdés a) pontja alapján annak megállapítását is kérte, hogy az alperes a jó hírnevét megsértette, hitelképességét sértette, illetve veszélyeztette annak állításával hogy a felperes a beépítési kötelezettségét nem teljesítette. Jogfenntartással a jóhírnév megsértése miatt 100 000 Ft nemvagyoni kártérítés, a hitelképesség megsértése miatt 100 000 Ft nemvagyoni kártérítés, illetve a Tpvt. 86. § (2) bekezdés e) pontja alapján 100 000 Ft vagyoni kártérítés megfizetésére is kérte kötelezni az alperest.

Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Védekezésében kiemelte, hogy a keresetben érdemben vitatott, 3 éves beépítési kötelezettséget már a szerződéskötést megelőzően kiírt alperesi pályázat eredetileg is feltételként tartalmazta. Vitatta, hogy - az alperestől egyébként független - építésügyi hatóság "elhúzta volna" az építési engedélyezési eljárást. Kifejtette, hogy a semmisségi oknak a szerződéskötéskor kell fennállnia, akkor pedig a 3 éves beépítési határidő reális volt. A szerződés részbeni, a felperes által kívánt érvénytelensége azért sem állapítható meg, mert az alperes az érvénytelennek állított részek nélkül a szerződést nem kötötte volna meg. [Ptk. 239. § (1) bekezdés] A szerződés módosítása iránti kereset azért nem teljesíthető, mert a felek között nem tartós jogviszony jött létre. A Tpvt. szabályai pedig azért nem alkalmazhatóak, mert az alperes annak hatálya alá tartozó piaci magatartást nem tanúsított és nem minősül vállalkozásnak. (Tpvt. 1. §) Tekintve, hogy a visszavásárlási jogát a szerződésben kikötött 5 éves határidőn belül gyakorolta, a felperes köteles kiadni az alperes tulajdonjoga bejegyzéséhez szükséges engedélyt. Ennek elmaradása miatt annak pótlását a Ptk. 295. §-a alapján viszontkeresettel kérte. Viszontkeresetében azzal érvelt, hogy a Ptk. 214. § (1) bekezdése szerint a visszavásárlási nyilatkozat hatályosságához az szükséges, hogy az a felpereshez megérkezzék. A megérkezés pedig nem azonos a címzett tudomásszerzésével, csak annak lehetőségét hordozza magában. A címzett terhére esik, ha - akár felróhatóan, akár nem - nincs abban a helyzetben, hogy a hozzá érkezett irat tartalmával megismerkedjen.

A felperes viszontkeresetre előterjesztett ellenkérelmében annak elutasítását kérte, mivel álláspontja szerint az alperes visszavásárlási nyilatkozata elkésett. Véleménye szerint a Ptk. 214. § (1) bekezdése azt feltételezi, hogy a kötelezett abba a helyzetbe kerül, hogy megismerhesse a nyilatkozatot. A konkrét esetben a posta a címzettet olyan helyzetbe hozta, hogy a küldeményt át is vehette, a felperes pedig a jogszabály által meghatározott határidőn belül azt át is vette. A felpereshez a visszavásárlási nyilatkozat akkor érkezett meg, amikor a postán a meghatalmazottja átvette.