BH 2020.1.14 I. Föld eladása esetén a Földforgalmi törvény által sorrendben előrébb álló elővásárlásra jogosult lép az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe. Ennek feltétele a jogvesztő határidőben, meghatározott eljárási rendben, szigorú alaki és tartalmi követelményeket kielégítő okiratban tett elfogadó jognyilatkozat.

II. A törvény által megkívánt nyilatkozatot a normaszöveggel azonos tartalommal kell megtenni.

III. Az elővásárlásra jogosultak sorrendjében elsőbbségre jogosító ranghelyet biztosító tulajdonszerzési célt, pl.: ökológiai gazdálkodás folytatását a 2016. június 22. előtt tett elfogadó jognyilatkozathoz csatolandó okirattal legalább valószínűsíteni kell.

IV. Az, hogy "helyben lakó", a törvény alkalmazásában életvitelszerű, és nem bejelentett lakóhelyet jelent, ezért lakcímkártyával nem igazolható [2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:223. § (2) bek.; 2013. évi CXXII. tv. 21. § (5) és (9) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az I. rendű alperes a perbeli, 2020. március 1-jéig haszonbérleti joggal, a III. rendű alperes javára földmérési jelek elhelyezését biztosító használati joggal, a IV. rendű alperes javára vezetékjoggal terhelt szántó ingatlanára G. M. vevővel 102 600 000 forint vételáron 2016. március 6-án kötött adásvételi szerződésre elővásárlásra jogosultként elfogadó jognyilatkozatot tett a II. rendű alperes a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 18. § (1) bekezdés d), a (4) bekezdés a) pontjára, valamint a felperes a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés d), a (2) bekezdés b), a (4) bekezdés a) pontjára hivatkozással. Az ingatlan-nyilvántartásba a II. rendű alperes tulajdonjoga nyert bejegyzést. A felperes a haszonbérlővel megállapodott tulajdonszerzése esetén az ingatlan 2018. október 31-én történő birtokba vételéről.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[2] A felperes a keresetében kérte annak megállapítását, hogy vele szemben hatálytalan az I. és II. rendű alperesek 2017. március 6-án létrejött adásvételi szerződése, a szerződés közte és az I. rendű alperes között jött létre. Kérte az illetékes földhivatal megkeresését a tulajdonjoga bejegyzése érdekében. Ügyvédi letétbe helyezte az ingatlan 102 600 000 forint vételárát.

[3] Az I. és a II. rendű alperes az ellenkérelmében kérte a kereset elutasítását.

Az első- és másodfokú ítélet

[4] Az elsőfokú bíróság a kijavított ítéletében megállapította, hogy az I. és a II. rendű alperes 2016. március 6-án létrejött adásvételi szerződése a felperessel szemben hatálytalan, a szerződés a felperes és az I. rendű alperes között jött létre. Felhívta az illetékes földhivatalt, hogy az ítélet jogerőre emelkedését követően a II. rendű alperes tulajdonjogát törölje, az I. rendű alperes tulajdonjogát adásvétel jogcímén jegyezze be. Indokolása szerint a felperes elfogadó jognyilatkozata, kötelezettségvállalása megfelel a Földforgalmi tv. 13. § (1) és (4) bekezdésében írtaknak. A haszonbérlővel megállapodást kötött a haszonbérleti szerződés lejártát megelőző birtokba adásról, így az ökológiai gazdálkodás megvalósulhat. A földforgalmi törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (továbbiakban: Fétv.) 18/A. §-át az elfogadó nyilatkozatára még nem kellett alkalmazni. Az elővásárlási jogosultak sorrendjében a helyben lakó és családi gazdálkodást folytató II. rendű alperest megelőzi a helyben lakó és családi gazdálkodást folytató, de a földtulajdont ökológiai gazdálkodás céljából megszerezni kívánó felperes. Ezért vele szemben a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban: Ptk.) 6:223. §-a alapján hatálytalan az I. és a II. rendű alperes adásvételi szerződése, az igényét határidőben érvényesítette, és a teljesítőképességét is igazolta.

[5] A másodfokú bíróság az I. és a II. rendű alperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság kijavított ítéletének fellebbezett rendelkezését megváltoztatta és a keresetet teljesen elutasította. Indokolásában rámutatott arra, hogy az elővásárlási joggyakorló elfogadó nyilatkozatának a hiányossága nem érvénytelenségi ok. A jognyilatkozatot a Földforgalmi tv. 21. § (3) bekezdése alapján jogvesztő határidőn belül kell megtenni, ha nem felel meg a 21. § (3)-(6) bekezdésében írt feltételeknek, a 21. § (9) bekezdés értelmében nem gyakorolta az elővásárlási jogát. Ebből következően a jogvesztő határidőt követően nincs lehetőség a hiányok pótlására, a perben sem. Ez esetben a jogosult a relatív hatálytalanságra alapított igénnyel sem léphet fel. A felperes elővásárlási jognyilatkozata tartalmilag nem felel meg a Földforgalmi tv. 13. § (4) bekezdés a) pontjának olyan kifejezett kötelezettségvállalás hiányában, hogy nem hosszabbítja meg a harmadik személy javára fennálló földhasználati jogot megalapozó szerződést. Azt nem pótolja a haszonbérlővel kötött megállapodás. A felperes nem tett eleget a Földforgalmi tv. 21. § (5) bekezdése szerint az elővásárlásra való jogosultságot megalapozó okiratok csatolására vonatkozó kötelezettségének sem. Nem volt elegendő csupán megjelölni, hanem mint elővásárlási elsőbbséget megalapozó körülményt, objektíve ellenőrizhető módon igazolni is kellett az ökológiai gazdálkodás folytatásának a célját. A cél alátámasztására bármely, olyan tartalmú okirat alkalmas lett volna, amiből kitűnik, hogy a felperes kész és képes is ilyen gazdálkodást folytatni. A perben csatolt okiratra nem hivatkozhatott. A felperes jognyilatkozatát a Földforgalmi tv. 21. § (9) bekezdése alapján figyelmen kívül kellett hagyni, azaz elővásárlási joga nem sérült, ezért relatív hatálytalanságból eredő igény érvényesítésére sem jogosult.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[6] A felperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a keresetének helyt adó határozat hozatalát, másodlagosan az első- vagy másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte.

[7] Az I. és a II. rendű alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.

A Kúria döntése és jogi indokai

[8] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.

[9] A másodfokú bíróság jogszabálysértés nélkül utasította el a felperes keresetét azon az alapon. hogy az elővásárlási jog gyakorlása két okból sem felelt meg a Földforgalmi tv. előírásainak, így a 21. § (9) bekezdés alapján úgy kellett tekinteni, mintha a felperes az elővásárlási jogát nem gyakorolta volna. A Földforgalmi tv. 21. § (9) bekezdés rendelkezése az elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozatától megvonja a joghatást minden olyan esetben, amikor a 21. § (3)-(7) bekezdéseiben előírtak - együttes törvényi követelmények - bármelyike nem teljesül. Azaz e feltételek konjunktivitása folytán a kereset elutasításának önmagában elégséges indoka, ha bármelyik feltétel nem teljesül, a többi feltétel vizsgálata szükségtelen. A Földforgalmi tv. 21. § (9) bekezdésében írt jogkövetkezmény megvalósulása esetén az elővásárlási joggyakorló nem bír anyagi jogi kereshetőségi joggal a Ptk. 6:223. §-ra alapított, a tulajdonos által nem vele kötött szerződés relatív, vele szembeni hatálytalanságából eredő igény érvényesítéséhez.