EBD 2013.07.P13 I. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződéstől az eladó elállása folytán az eredeti állapot helyreállítása anyagi jogilag egységes. Az eladó akkor követelheti eredményesen a visszajáró szolgáltatást - az ingatlan tulajdonjogának visszajegyzését -, ha egyben vállalja, hogy maga is visszatéríti a számára teljesített szolgáltatást, a vételárat. Miután a vételár visszafizetési kötelezettség az eredeti állapot helyreállítására irányuló keresetének megfelel, etekintetben pervesztesnek sem minősíthető.[1]

II. Az eredeti állapot helyreállítása folytán visszaadási kötelezettség alá eső szolgáltatások tekintetében a felek egyidejű teljesítésre kötelesek, a késedelem szabályai ebben a körben nem alkalmazhatók. A kölcsönös jogalap nélküli használat időtartama alatt a visszterhes szolgáltatások használati díja egymást kölcsönösen kiegyenlíti, kompenzálja. Használati díjnak minősül a teljesített vételár kamata is. Amíg a felek kölcsönösen használják a másiknak visszajáró egyenértékű szolgáltatást, addig az átvett pénzösszeg után kamat, a dolog birtoklásáért pedig használati díj fizetésére - gazdagodás hiányában és annak elkerülése érdekében - egymással szemben nem kötelezhetőek [Ptk. 320. § (1) bekezdés, 319. § (3) bekezdés].

Eredményes pályáztatási eljárást követően a peres felek 2006. augusztus 7-én adásvételi szerződést kötöttek az önkormányzat alperes tulajdonát képező, Sz. város belterületén található 5025 m2 területű beépítetlen telekingatlanra. A vételárat bruttó 81 465 300 Ft-ban határozták meg.

A felperes a szerződésben vállalta, hogy 90 napon belül építési engedély iránti kérelmet nyújt be a hatósághoz és az építkezést a jogerős építési engedély kibocsátásától számított 60 napon belül megkezdi, majd ugyanezen határidőtől számított 30 hónapon belül megvalósítja. E kötelezettségének elmulasztása esetén a késedelembe eséstől napi 500 000 Ft összegű kötbért köteles fizetni. Kikötötték, hogy ha a megszabott 30 hónapon belül a kivitelezést a felperes nem fejezi be, az eladó jogosult a szerződéstől elállni, és "a telken, valamint az időközi beruházások számlával igazolt ellenértékének 70%-a megfizetése ellenében" egyoldalú nyilatkozatával tulajdonjogot szerez.

A szerződést a felperesi vevő képviseletében S. Zs. ügyvezető helyett az ügyletkötésre írásbeli meghatalmazással nem rendelkező P. P. olasz állampolgár írta alá, aki a szerződéskötés időpontjában a társaság egyetlen tagja, üzletrészének tulajdonosa volt.

A felek szerződésüket 2006. november 20. napján módosították. A korábbi okiratra rávezették, hogy a 8. pont 2. bekezdésében rögzített 90 napos teljesítési határidőt 2006. december 30. napjára módosítják, a módosítással nem érintett részben a szerződés változatlanul hatályban marad. A megállapodást mindkét fél cégszerűen - a felperes részéről S. Zs. ügyvezető - aláírta.

A felperes a vételárat 2006. december 30-val teljesítette. A megvalósítandó épületet 4 800 000 Ft díj ellenében megterveztette, az engedélyeztetés kapcsán 370 000 Ft költsége merült fel, talajmechanikai vizsgálatot 192 000 Ft, míg az ehhez kapcsolódó földmunkát 144 000 Ft költségen végeztette el.

Az építési engedély 2007. június 22. napján jogerőre emelkedett, a felperes a munkálatokat azonban nem kezdte meg.

A felek 2007. október 10-én egyeztetést tartottak, amelyen a felperes részéről jelen volt tagja P. P., továbbá F. T., aki tolmácsolási feladatokat látott el, Dr. F. B. ügyvéd és Sz. Cs. építészmérnök. A jegyzőkönyv utal a szerződés 2006. november 20-i módosítására és megállapítja, hogy a beruházást napi 500 000 Ft kötbérfizetés terhével legkésőbb 2007. augusztus 22. napján meg kellett volna kezdenie a felperesnek. A felperes a kivitelezés 2007. október 15-i megkezdését vállalta és kérte a kötbérigény előterjesztésének elhalasztását. A jegyzőkönyvet a felek részéről jelenlévő személyek aláírták. Az alperes a kötbérigény érvényesítését felfüggesztette, egyben bankgaranciát kért 32 500 000 Ft erejéig. A felperes a kivitelezést ezt követően sem kezdte meg, ezért az alperes a bankgaranciát, a kötbért 2008. június 19. napján teljes összegben lehívta.

Az alperes a felek között létrejött szerződéstől a befejezési határidő eredménytelen eltelte miatt 2009. december 29. napján érkezett perbeli nyilatkozatával elállt. Az elállást a felperes - a szerződés érvényessége esetére - tudomásul vette.

A felperes elsődleges kereseti kérelmében az eredeti állapot helyreállítását kérte a szerződés több jogcímen fennálló érvénytelensége miatt. Hivatkozott arra, hogy P. P. a szerződés aláírására nem volt jogosult, az ügyvezetőtől származó írásos meghatalmazással nem rendelkezett. Az ügyletkötésnél a felperes részéről eljáró olasz tag ugyanakkor a kötbérkikötésre vonatkozó rendelkezést sem érthette meg fordítás hiányában, tolmácsról az alperesnek kellett volna gondoskodnia. Mindezek következtében a szerződés egyrészt semmis, annak nyilvánvalóan jóer­kölcs­be ütközése miatt, másrészt megtámadható, mivel a felperesi tag az aláíráskor tévedésben volt. Az eredeti állapot helyreállítása körében az alperest 81 465 300 Ft vételár, valamint 32 500 000 Ft kötbér és járulékai visszafizetésére kérte kötelezni az alperesi tulajdonjog visszajegyzése mellett. Jogi érveit fenntartott arra az esetre is, ha a bíróság csupán a szerződés részleges érvénytelenségét állapítaná meg a kötbér tekintetében, erre az esetre marasztalás iránti igényét 32 500 000 Ft és járulékai erejéig terjesztette elő.

Másodlagosan a kötbér napi 30 000 Ft-ra történő mérséklését kérte hivatkozással arra, hogy a szerződéses mérték eltúlzott, mivel az alperes 138 nap késedelem esetén a teljes vételárhoz újólag hozzájut. A mérséklés alapján az alperest 3 500 000 Ft kötbér visszafizetésére kérte kötelezni.

Az alperes időközbeni - felperes által elfogadott - elállására tekintettel igényt jelentett be az ingatlan vételárára és felmerült költségeire is. Utóbbi tekintetében hivatkozott arra, hogy az engedélyes tervet az új pályáztatás során az alperes felhasználhatja.

Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult, egyben viszontkeresetet terjesztett elő további - a 2007. október 27. és 2008. február 1. napja közötti időszakra számított - 49 000 000 Ft összegű kötbér és járulékai megfizetésére. Az elállása folytán kérte a tulajdonába visszaadni a perbeli ingatlant. Ellenkérelmét azzal indokolta, hogy a felperes részéről szerződéskötéskor eljárt P. P. taggal minden esetben jelen volt tolmács, ugyanakkor az ügyvezető a szerződést 2006. november 20-án cégszerűen is aláírta. Így a szerződés alaki okból érvénytelennek nem tekinthető, nem ütközik nyilvánvalóan a jóerkölcs követelményébe sem, a tévedésen alapuló megtámadási jogát pedig a felperes - a módosító nyilatkozat aláírásával, amely a szerződést megerősítette - a Ptk. 236. § (4) bekezdése értelmében elvesztette. A kötbérrel összefüggésben álláspontja az volt, hogy annak mértéke nem eltúlzott, a felperes más gazdasági társasággal kötött generálkivitelezői szerződés körében is ugyanilyen mértékű szerződést biztosító mellékkötelezettséget határozott meg, és a Ptk. 246. § (1) bekezdésében foglalt, a kötbér mérsékléséhez szükséges feltételek sem állnak fenn.

Az elsőfokú bíróság ítéletével 117 819 500 Ft és ebből 81 465 300 Ft után 2007. január 1-jétől, míg 32 500 000 Ft után 2008. május 1-jétől a kifizetésig járó törvényes mértékű kamatok megfizetésére kötelezte az alperest. Megállapította, hogy a perbeli ingatlan "visszakerül" az alperes 1/1 arányú kizárólagos tulajdonába, és megkereste az illetékes földhivatalt a tulajdonosváltozás átvezetése érdekében. Ezt meghaladóan a viszontkeresetet elutasította. Határozatának indokolásában a szerződés érvénytelensége körében hivatkozott jogcímeket alaptalannak találta. Álláspontja az volt, hogy az alperes a szerződéskötés során az általános társadalmi közfelfogásnak megfelelően járt el, a szerződés olasz nyelvre történő lefordítása nem volt kötelezettsége. Az okiratot aláíró olasz állampolgár magyar anyanyelvű ügyvéddel jelent meg a szerződés aláírásakor, így megvolt a lehetősége, hogy a részletszabályokról meggyőződjék. Utalt arra is, hogy a felperesi gazdasági társaság magyar ügyvezetője volt az, aki nem magyar anyanyelvű személyt hatalmazott meg az eljárásra, amelynek következtében a tolmács biztosítása felperesi kötelezettség volt. A szerződés felperesi tévedés miatti érvénytelensége körében utalt arra, hogy a megtámadási ok megszűnt, amikor 2006. november 20-án a vevő a korábbi szerződést megerősítette.

Megállapította, hogy a felek a létrejött szerződésben késedelmi kötbért kötöttek ki, ezzel szemben az alperes meghiúsulási kötbérigényt érvényesített a garancia lehívásakor és viszontkeresetében is. Következésképpen a lehívott 32 500 000 Ft a felperesnek visszajár, míg a viszontkereset alaptalan. Az alperes jogszerű elállása a szerződést felbontotta, ezért a teljes kifizetett vételár és a szerződésben kikötött 70%-os költségtérítés is megilleti a felperest, az ingatlan tulajdonjogát pedig az alperesnek kell visszakapnia.

Az ítélettel szemben mindkét fél fellebbezést terjesztett elő.

Az alperes fellebbezése az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatására irányult azzal, hogy a másodfokú bíróság a felperes keresetét teljes egészében utasítsa el, ugyanakkor a viszontkeresetben előterjesztettek szerint marasztalja. Fellebbezésének indokolásában hangsúlyozta, hogy az elsőfokú bíróság tévesen értelmezte a szerződés kötbérre vonatkozó rendelkezéseit. Az arra az esetre szól, ha a vevő a vállalt kötelezettségét nem teljesíti, ezért kizárólag meghiúsulási kötbérként vehető figyelembe. Mivel a 30 hónapos kivitelezési határidő eredménytelenül telt el, az alperest az igényelt kötbér megilleti. Egyebekben a korábban kifejtett jogi álláspontját tartotta fenn.

A felperes fellebbezése az elsőfokú ítélet indokolásával szemben került előterjesztésre. Sérelmezte a tényállás azon megállapítását, amely szerint P. P. az alapszerződés aláírásakor az ügyvezető által aláírt szabályos meghatalmazás alapján járt volna el, ilyen bizonyíték a perben nem került csatolásra. Álláspontja szerint ennek híján a szerződés alaki okból érvénytelen. A szerződésmódosítás jogszabályba ütközés miatt szintén érvénytelen, mivel azon egyetlen helyszín és dátum szerepel, ezzel szemben azt a felperes ügyvezetője nem abban az időpontban és nem azon a helyszínen írta alá.

A fellebbezések részben alaposak.

A Ptk. 200. § (2) bekezdése szerint semmis a szerződés, ha nyilvánvalóan a jóerkölcs követelményébe ütközik. A bírói gyakorlatban kialakult értelmezés szerint - polgári jogi értelemben - a jóerkölcs a társadalom általános értékítéletét, a magánautonómiának a társadalmi közmegegyezés által meghatározott korlátait, az általános elvárható magatartás zsinórmértékét fejezi ki (Legfelsőbb Bíróság EBH 2003.956. sz. elvi határozat). Ennek alapján jóerkölcsbe ütközőnek minősül az a szerződés, amelyet jogszabály ugyan nem tilt, de az azzal elérni kívánt cél, a vállalt kötelezettség jellege, vagy azért ellenszolgáltatás felajánlása, illetve a szerződés tárgya az általánosan elfogadott erkölcsi normákat, szokásokat nyilvánvalóan sérti és ezért a társadalmi megítélés is egyértelműen tisztességtelennek minősíti (BH 2000.260. számú eseti döntés). A jóerkölcs tehát olyan jogi kategória, amely a társadalom általános értékítéletét fejezi ki, ezért a szerződés jóerkölcs­be ütközésének megállapítása során nem a szerződő fél érdeksérelmét, hanem azt kell vizsgálni, hogy maga a jogügylet társadalmilag elítélendő-e (Legfelsőbb Bíróság Gfv. VI. 31.227/2002/4.).

A perbeli szerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütköző volta miatti semmisség körében a releváns tényeket az elsőfokú bíróság helyesen értékelte. A szerződést nem egy olasz állampolgárságú természetes személy, hanem egy magyar gazdasági társaság (a felperes) kötötte meg az alperessel. E kft. ügyvezetője, azaz képviselője is magyar állampolgár, S. Zs. Az alperesi eladónak ezért a szerződéskötéshez tolmácsról vagy az okirat olasz nyelvű fordításáról gondoskodnia nem kellett, eljárása az általános elvárhatósági mércének megfelelt [Ptk. 4. § (4) bekezdés]. Az alperes felvállalt kockázata volt, hogy a szerződéskötési tárgyalások során a kft. olasz tagja és nem az ügyvezető járt el. Az alperes eljárása így "etikátlan", tisztességtelen üzleti magatartást nem valósított meg, a szerződés nem ütközik nyilvánvalóan a jóerkölcs követelményébe.

A 2006. augusztus 7-én megkötött szerződés alaki hibája tekintetében a felperes fellebbezési érvelése - részben - helytálló.

A Ptk. 219. § (1)-(2) bekezdése szerint képviselő útján is lehet szerződést kötni, így a képviselő cselekménye folytán a képviselt válik jogosítottá, illetőleg kötelezetté. Képviselőnek azonban csak az minősül, akinek törvényen, hatósági rendelkezésen, alapszabályon vagy meghatalmazáson alapuló képviseleti joga van, illetve akit a Ptk. 220. § (1) bekezdése szerint képviselőnek kell tekinteni.

P. P. a szerződéskötés során nem mint ügyvezető, szervezeti (törvényes) képviselő vett részt, hanem mint az üzleti tárgyalásokra feljogosított ügyleti képviselő. Ezt támasztja alá S. Zs. ügyvezető tanúvallomása, amely szerint meghatalmazottként járt el.

A Ptk. 223. § (1) bekezdése értelmében a meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket a jogszabály a meghatalmazás alapján kötendő szerződésre előír. A Ptk. 365. § (3) bekezdése az ingatlan adásvételi szerződés érvényességéhez megköveteli a szerződés írásba foglalását. Az ügyleti képviselőként eljárt P. P. a szerződés aláírásához alakilag megfelelő írásbeli meghatalmazással nem rendelkezett, ennek létét egyik fél sem tudta bizonyítani, ezért a 2006. augusztus 7-én kelt ingatlan adásvételi szerződés alaki okból érvénytelen (eBDT 2009.2023. számú eseti döntés).

A 2006. november 20-i, S. Zs. ügyvezető által cégszerűen aláírt szerződésmódosítás azonban a szerződés egészének - ezzel a korábbi szerződésnek - a változatlan hatályáról szól, ezért ebben az időpontban az alakilag érvényes szerződés - az eszközölt módosítással - létrejött.

A szerződés érvényes létrejöttének megítélése szempontjából nincs jelentősége annak a felperes által hivatkozott körülménynek, hogy ügyvezetője azt nem a szerződésen feltüntetett időpontban és helyszínen írta alá. Az okirat tartalmazza mindazokat a lényeges tartalmi követelményeket [Ptk. 205. § (2) bekezdés, 365. § (1) bekezdés], amelyek az ingatlan-átruházási szerződések érvényességéhez szükségesek (Legfelsőbb Bíróság XXV. számú Polgári Elvi Döntés).

A hivatkozott, felperes tévedésében álló akarati hibával összefüggésben az elsőfokú bíróság helytálló jogi álláspontot foglalt el, egyébként sem állottak azonban fenn a megtámadás feltételei. Egyrészt eltelt a Ptk. 236. § (1) bekezdésében rögzített egy éves határidő, másrészt az olasz természetes személy tévedését - a szerződés jóerkölcsbe ütközése kapcsán kifejtett elvárhatóság miatt - nem a másik fél okozta és azt nem is ismerhette fel [Ptk. 210. § (1) bekezdés].

Az érvényes szerződéstől az alperes 2009. december 29-én érkezett perbeli beadványában elállott, ennek folytán kérte a földhivatalt megkeresni tulajdonjogának visszajegyzése érdekében.

Az alperes elállása - a szerződési kikötés alapján - jogszerű volt, amit a felperes sem vitatott. Az elállás a szerződést a megkötésétől kezdődő időponttal felbontotta [Ptk. 320. § (1) bekezdés], ezért a Ptk. 319. § (3) bekezdésének rendelkezése szerint a már teljesített szolgáltatások visszajárnak.

Az alperesi eladó szolgáltatása az ingatlan tulajdonjogának átruházása volt, míg a felperesi vevőé a vételár megfizetése. Az elállás következtében ezek tekintetében kell az eredeti állapotot helyreállítani. Ennek során az ingatlan tulajdonjoga - szemben az elsőfokú ítéletben rögzítettekkel - nem "visszakerül" az alperes tulajdonába, mivel ilyen jogkövetkezmény a Ptk.-ban ismeretlen, az ezt megállapító rendelkezés végrehajthatatlan. Ahhoz, hogy a tulajdonjog ismételten az alperest illesse meg, a bíróság rendelkező cselekménye szükséges. Az eredeti állapot helyreállításához tehát a bíróság elrendeli az alperes tulajdonjogának visszajegyzését, ennek érdekében az 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 30. § (2) bekezdése, 32. § (1) bekezdése és 34. § (1) bekezdése alapján megkeresi az illetékes földhivatalt.

Az eredeti állapot helyreállítása anyagi jogilag egységes. Ezt fejezi ki a Ptk. 319. § (3) bekezdése is, amikor kimondja, hogy a már teljesített szolgáltatások visszajárnak.

Az egyik fél - jelen perben az alperes - akkor követelheti eredményesen a visszajáró szolgáltatást, ha egyben vállalja, hogy maga is visszatéríti a számára teljesített szolgáltatást. A viszontkeresete ugyan a javára szóló - és nem az őt terhelő - marasztalásra terjedhet csak ki, de a viszontkeresete csak akkor lehetett alapos, ha eleget tesz egyidejű vételár visszafizetési kötelezettségének. Miután a vételár visszafizetési kötelezettség az alperes eredeti állapot helyreállítására irányuló viszontkeresetének megfelel, etekintetben az alperes pervesztesnek sem minősíthető.

Az alperesi viszontkereset tehát magában foglalta az ellenszolgáltatás - a 81 465 300 Ft vételár - visszafizetésének kötelezettségét is. Megjegyzi az ítélőtábla, az ingatlan adásvételi szerződésben szereplő 70%-os ellenérték mérséklés - az elsőfokú bíróság helytálló álláspontjával egyezően - a telek vételárára nem vonatkozik, a felek csak az időközi beruházások számlával igazolt ellenértékének megtérítését mérsékelték 70%-ra az eladó elállása esetére. A rendelkezés a telek vételárát nem érinti, kizárólag úgy értelmezhető, hogy a telken az eladó ismételten tulajdonjogot szerez.

A felperes az ingatlant birtokba vette, azt - jelenleg is - birtokban tartja, ezért a felek által kölcsönösen használt szolgáltatás és ellenszolgáltatás után használati díj - egymással szemben - nem számítható fel. Használati díjnak minősül a teljesített vételár kamata is.

Az eredeti állapot helyreállítása ex tunc hatályú, azaz a szolgáltatások visszatérítése az elállás szerződést felbontó hatásából eredően már a teljesítés időpontjától esedékessé vált. Az eredeti állapot helyreállítása folytán visszaadási kötelezettség alá eső szolgáltatások tekintetében azonban a felek egyidejű "teljesítésre" kötelesek, a késedelem szabályai ebben a körben nem alkalmazhatók. A kölcsönös jogalap nélküli használat időtartama alatt a visszterhes szolgáltatások [Ptk. 201. § (1) bekezdés] "használati díja" egymást kölcsönösen kiegyenlíti, kompenzálja. Így amíg a felek kölcsönösen használják a másiknak visszajáró egyenértékű szolgáltatást, addig az átvett pénzösszeg után kamat, a dolog birtoklásáért pedig használati díj fizetésére - a gazdagodás hiányában és annak elkerülése érdekében - egymással szemben nem kötelezhetőek (BDT 2007/3/42. számú eseti döntés). A kifejtettek miatt kamatfizetési kötelezettség a visszajáró vételár tekintetében az alperest nem terheli.

Elállás esetére a szerződés további rendelkezést tartalmaz arról, hogy az eladó ilyen esetben - többek között - az "időközi beruházások számlával igazolt ellenértékének 70%-a megfizetése ellenében" szerez tulajdonjogot. A kikötést a Ptk. 207. § (1) bekezdésének megfelelően értelmezve az állapítható meg, hogy a nyilatkozó fél, azaz az alperes akarata nem irányulhatott olyan költségek viselésére, amelyek számára semmilyen értéket (gazdagodást) nem hordoznak, a további értékesítés során nem térülhetnek meg. A felperes tervezéssel kapcsolatos költségei az alperes számára értékteremtő módon egyáltalán nem realizálódtak, a telek alperesi tulajdonba történő visszakerülése utáni - esetleges - építkezés során ezek a költségek (tervezési díj, építési engedély költsége stb.) újólag felmerülnek, mivel a felperesi beruházás nem lépett a kivitelezés szakába. Az újabb pályáztatás során a pályázók nyilvánvalóan a saját elképzelésüknek megfelelő, eltérő létesítmény megvalósítására tesznek majd ajánlatot. A felperes mindezen költségek iránti igénye következésképpen alaptalan.

A perbeli szerződés 8. pontja a Ptk. 246. § (1) bekezdése szerinti kötbérkikötést tartalmaz. E szerint a vevő akkor köteles a késedelembe esés időpontjától - napi 500 000 Ft összegű - kötbért fizetni, ha az "itt vállalt kötelezettségét nem teljesíti".

A szerződési kikötést a Ptk. 207. § (1) bekezdése szerint a szavak általánosan elfogadott jelentése és az eset összes körülményei alapján értelmezve abból az következik, hogy a vállalt "kötelezettség" egységesen az ingatlan beépítése, a kivitelezés megvalósítása volt. Az erre meghatározott végső határidő leteltétől a felperes késedelembe esik, és a késedelem időtartamához igazodó napi (növekvő) késedelmi kötbérfizetési kötelezettség terhelte. A kötelezettség teljesítésével a felperesi vevő akkor esett késedelembe, ha a "jogerős építési engedélye megszerzésétől számított 30 hónapon belül" az építkezést nem fejezi be. Az építési engedély jogerőre emelkedésének napja 2007. június 22-e, ezt alapul véve a kivitelezést a felperesnek 2009. december 22-én kellett volna befejeznie.

Az alperes helytelenül értelmezte úgy a szerződést, hogy a részhatáridők, így az építkezés megkezdése - az azzal kapcsolatos késedelem - is kötbérterhes lenne. A kivitelezés szerződéses határidőben történő megkezdése kizárólag a vevő (beruházó) kockázata, kötbérfizetési kötelezettsége csak a 30 hónapos befejezési határidőre vonatkozott. Ennek megfelelően - e tekintetben helyesen, "tévedés" nélkül - értelmezte a szerződést a felperes tagja, P. P. is. Az alperes fellebbezésében maga is arra hivatkozott, hogy: "amennyiben a felperes a beruházást a rögzített határidő alatt nem valósítja meg, akkor az meghiúsul" és ennek következtében "érvénybe lép… a nemteljesítés esetére kikötött kötbér". Az esedékesség időpontja azonban a késedelmi kötbér minőségen nem változtat, ettől az nem értelmezhető egyösszegű meghiúsulási kötbérként. A napi mértékben meghatározott kötbérfizetési kötelezettség a kivitelezésre előírt teljesítési határidő (2009. december 22.) lejártától kezdődött, és a szerződés - elállás folytán történt - megszűnéséig tartott. Ezért az alperesnek 2009. december 22-től 2009. december 29-ig, azaz az elállásig 7 napra jár a meghiúsulási kötbér. A kikötött 500 000 Ft-os mértékkel számítva ez összesen 3 500 000 Ft.

A felperes igénye kiterjedt a 32 500 000 Ft összegű, alperes által lehívott kötbér visszafizetésére is. Miután a fentebb kifejtettek szerint az alperesi kötbérigény csupán 3 500 000 Ft erejéig alapos, a 32 500 000 Ft és a jogszerű kötbér különbözete, azaz 29 000 000 Ft és ennek az elsőfokú ítélet szerinti késedelmi kamata a felperesnek visszajár [Ptk. 361. § (1) bekezdés, 301/A. §].

Az alperes viszontkeresete további 49 000 000 Ft kötbér megfizetésére irányult, e viszontkereseti kérelem teljes egészében alaptalan. A 3 500 000 Ft összegű meghiúsulási kötbéren felül az alperes további kötbérigényt alappal nem támaszthat.

A kifejtettek alapján az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintve, megfellebbezett rendelkezéseit a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján részben - újraszövegezve azt - megváltoztatta, és kötelezte az alperest, hogy - az ingatlan birtokbaadását követő 15 nap alatt - fizessen meg a felperesnek 81 465 300 Ft vételárat (kamatfizetés nélkül), továbbá fizessen vissza a felperesnek 29 000 000 Ft túlfizetett kötbért, és ennek 2008. május 1-jétől járó késedelmi kamatát. Elrendelte egyben a perbeli ingatlan tulajdonjogának visszajegyzését elállás és eredeti állapot helyreállítása jogcímén az alperes részére. Az újraszövegezés a tulajdoni változások ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének elrendelése miatt vált szükségessé.

(Szegedi Ítélőtábla Gf. I. 30.185/2010.)