BH+ 2015.12.507 Az árverési vevő - e tekintetben - ugyanolyan további jogszerzőnek minősül, mintha tulajdonjogot más jogcímen szerezte volna meg, ezért törlési kereset vele szemben is eredményesen érvényesíthető. [1959. évi IV. tv. 200. § (2) bek., 1959. évi IV. tv. 120. § (1) bek.; 1997. évi CXLI. tv. 62. § (1) bek., 1997. évi CXLI. tv. 63. §].

A felperes jogelődje, A. D. a 4455/0/A/7 hrsz. alatti ingatlanát az I. r. alperesnek. A szerződés szerint a vételár kifizetése már korábban megtörtént, a vevő pedig jogosult volt az ingatlanon birtokba lépni. A szerződés alapján a vevő tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba. Az eladó belátási képessége a szerződés megkötésekor - agyi érelmeszesedése, szellemi leépülése, valamint alkoholizmusa miatt - tartósan és nagymértékben csökkent volt, általában testvérénél, a felperesnél tartózkodott D.-ben. Nem emlékezett arra, hogy az ingatlanát értékesítette volna, ezért amikor az I. r. alperes 2003. május 26-án feltörte és birtokba kívánta venni az ingatlant, a szomszédok hívására megjelent rokona útján feljelentést tett az ügyben majd 2003. július 23-án pert indított az adásvételi szerződés semmisségének a megállapítása iránt. A perindítás ténye feljegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba.

Az ingatlant az I. r. alperes tartozásai miatt jelzálogjoggal és végrehajtási joggal terhelték meg, majd a végrehajtási eljárás során 2008. január 17-én megtartott árverésen a II. r. alperes vásárolta meg azt 15 400 000 forint vételár fejében. A földhivatali majd közigazgatási bírósági eljárás eredményeképpen a II. r. alperes tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, míg a perfeljegyzést törölték. A II. r. alperes az ingatlant birtokba vette. A. D.-né 2007. március 16-án elhunyt, jogutódja a felperes. A perbeli ingatlan forgalmi értéke az adásvételi szerződés megkötésekor 17 000 000 forint volt.

A felperes keresetében elsődlegesen a jóerkölcsbe ütközése, másodlagosan uzsorás volta miatt kérte az adásvételi szerződés semmisségének a megállapítását, míg harmadlagosan a szerződést feltűnő értékaránytalanság miatt megtámadta. Mindhárom kereseti kérelem alapján kérte az eredeti állapot helyreállítását, tulajdonjoga visszajegyzését az ingatlan-nyilvántartásba és az I. r. alperes használati díj fizetésére kötelezését. A II. r. alperest kérte kötelezni annak tűrésére, hogy tulajdonjoga visszajegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba, továbbá arra, hogy az ingatlant bocsássa a birtokába.

Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte azzal, hogy az ingatlan tulajdonjogát érvényes adásvételi szerződéssel szerezte meg. Az eljárás során az I. r. alperes ismeretlen helyre távozott.

A II. r. alperes szintén a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy az adásvételi szerződés nem érvénytelen, de miután az ingatlanon árverés útján, jóhiszeműen tulajdonjogot szerzett, az eredeti állapot helyreállítására már nincs lehetőség. A felperes a feltűnő értékaránytalanság címén előterjesztett keresete alapján csak az értékkülönbözet kiküszöbölését kérhetné az I. r. alperestől. Előadta, hogy az ingatlan tulajdonjogát és birtokát csak valamennyi költségének megtérítése esetén tudná visszajuttatni a felperes részére.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a felperes jogelődje és az I. r. alperes között létrejött adásvételi szerződés érvénytelen. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az I. r. alperesnek 1 082 259 forintot és késedelmi kamatait. Kötelezte a II. r. alperest annak tűrésére, hogy a felperes jogelődjének tulajdonjogára utalással a felperes tulajdonjoga - öröklés jogcímén - kerüljön bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba és megkereste a földhivatalt, hogy az ítélet jogerőre emelkedését, illetve az I. r. alperes részére megítélt összeg teljesítését követően a tulajdonosváltozást az ingatlan-nyilvántartásba vezesse át. Kötelezte továbbá a II. r. alperest, hogy az ingatlant bocsássa a felperes birtokába.

Az ítélet indokolása szerint a jóerkölcs a társadalom általános értékítéletét, a magánautonómiának a társadalmi közmegegyezés által meghatározott korlátait, az általánosan elvárható magatartás zsinórmértékét fejezi ki. A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 200. §-ának (2) bekezdésében megfogalmazott jogszabály nem fogadja el azokat a szerződéseket, amelyek nyilvánvalóan sértik az általánosan kialakult erkölcsi normákat.

A szerződéskötés körülményei az ügyben nem voltak kétséget kizáró módon tisztázhatóak, mert a felperes jogelődje azokat nem tudta elmondani, az I. r. alperes pedig nem volt szavahihető. Az I. r. alperes azonban egy nagymértékben csökkent belátási képességű, leépült, elesett, tájékozatlan, alkoholista, egyedülálló 82 éves személlyel kötött adásvételi szerződést, amellyel az ingatlant a piaci értékének 1/3-ánál alacsonyabb vételáron szerezte meg. A felperes jogelődjét ajándékozási szándék nyilvánvalóan nem vezette, így ez a szerződés az igazságosság és a méltányosság követelményei figyelembevételével nyilvánvalóan a jóerkölcsbe ütközött. Nem merült fel olyan méltányolható körülmény, amely erkölcsileg indokolttá és elfogadhatóvá tette volna a kikötött vételár ilyen mértékű eltérését a valós piaci értéktől. Az értékkülönbözet önmagában a jóerkölcsbe ütközést nem eredményezte volna, az a szerződéskötés feltárt körülményei folytán volt megállapítható. Ezzel a szerződéssel a vevő a másik félnek, saját előnyök szerzése végett, jelentős anyagi kárt okozott. A szerződéskötéskor eljárt ügyvéd az általa előadottaktól eltérő nyilatkozata esetén saját magára vallott volna hátrányosan, ezért vallomása csak ennek figyelembevételével volt értékelhető.

A szerződés érvénytelenségére tekintettel a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet kellett visszaállítani, amelyre azonban csak akkor volt lehetőség, ha arra az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) rendelkezései is lehetőséget adnak.

A felperes a korábban bejegyzett tulajdonjoga folytán jogosult volt törlési kereset előterjesztésére, igényét azonban az érvénytelen szerződésen alapuló bejegyzést követő további bejegyzés jogosultjával, a II. r. alperessel szemben kellett érvényesítenie. A felperes jogelődjének kérelme alapján az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzést nyert a jelen per megindításának ténye. Ennek az a joghatása, hogy az ezt követő jogszerzők már nem minősülhetnek jóhiszeműnek, a meghozott ítélet hatálya pedig kiterjed a további jogszerzőkre is. A II. r. alperes tehát nem volt jóhiszemű jogszerző, mivel a perindítás ténye már korábban, 2003. augusztus 1-jén feljegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, tudomással bírt tehát a folyamatban lévő peres eljárásról.

A régi Ptk. 120. §-ának (1) bekezdése szerint ingatlan tulajdonjogát árverés útján sem lehet nem tulajdonostól megszerezni. Ezért, továbbá mert nem minősült jóhiszemű jogszerzőnek, a II. r. alperes még az árverésen sem szerezhetett tulajdonjogot. A törlési per eredményeképpen tehát a korábbi ranghelyen már feljegyzett - tulajdonjoggal kapcsolatos - perfeljegyzés jogi hatása az volt, hogy az érvénytelenségi perben hozott ítélet hatálya kiterjedt a további jogszerzőre is. Az érvénytelen bejegyzés folytán az azon alapuló további bejegyzések is megdőltek, így nem volt akadálya az eredeti állapot helyreállításának és a felperes, illetve jogelődje tulajdonjoga visszajegyzésének.