BH+ 2015.5.201 Ha a követelés kamatait, valamint a követelés és a zálogjog érvényesítésének költségeit az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésben külön nem tüntették fel, ezek a járulékok, illetőleg mellékszolgáltatások csak akkor és annyiban elégíthetik ki a jelzálogjogból, ha az érvényesített tőkeköveteléssel együtt sem haladják meg azt az összeget, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban a jelzálogjog be van jegyezve. [1959. évi IV. tv. 250. § (2) bek., 1959. évi IV. tv. 260. § (1) bek., 1959. évi IV. tv. 260. § (3) bek.]

Kapcsolódó határozatok:

Kúria G.40273/2012., Miskolci Törvényszék G.40273/2012/6., Debreceni Ítélőtábla Gf.30326/2013/6., Kúria Pfv.20072/2014/4. (*BH+ 2015.5.201*)

***********

A Megyei Területfejlesztési Tanács 2001. június 11-én a 40/1999. (III.3.) Korm. rendelet alapján a Megyei Integrált Szerkezetátalakítási és Válságkezelési Program feladatainak megvalósítására biztosított támogatási keretből 40.000.000 forint vissza nem térítendő támogatást nyújtott a perben nem szereplő H. Kft. részére egy kastélyszálló kialakítására. A szerződésben - a rendelet 10. §-ában és 11. § (2) bekezdés a) pontjában foglaltakkal egyezően - rögzítették, hogy súlyos szerződésszegésnek minősül, és az igénybe vett támogatás teljes késedelmi kamattal növelt összegének visszavonásával, valamint az igénybe nem vett támogatás zárolásával, törlésével és visszavonásával jár, ha a beruházást nem helyezik üzembe, vagy ha azt a tanács előzetes hozzájárulása nélkül idegenítik el, apportálják vagy adják bérbe.

A szerződés biztosítására 2011. június 11-én jelzálogjogot alapítottak a H. Kft. tulajdonát képező perbeli ingatlanra. A zálogszerződésben rögzítették, hogy a jelzálogjog a 40.000.000 forint támogatási összeg mellett kiterjed a támogatási szerződésből eredő kötelezettségek járulékaira (költség, kamat) is. A szerződés alapján a földhivatal 40.000.000 forint erejéig jelzálogjogot jegyzett be az ingatlanra.

A H. Kft. a támogatási összegből 2001. augusztus 17-én 5.179.200 forintot hívott le. A további támogatási összeg igénybevételére nem került sor, a társaság a beruházást nem valósította meg.

A területfejlesztési tanács a 2003. március 06-án kelt 26/2003. (III.6.) MTT számú határozatával a támogatást visszavonta, és felszólította a H. Kft-t az igénybe vett támogatási összeg és késedelmi kamata megfizetésére. A gazdasági társaság azonban - amelynek cégneve 2004. július 07-i hatállyal Cs. Kft-re változott - 2009. december 03-án felszámolás alá került, majd 2011. április 05-i hatállyal törölték a cégnyilvántartásból. A felszámolási eljárásban a felperes által bejelentett 12.260.717 forint hitelezői igény (5.179.200 forint támogatási összeg, 6.960.124 forint kamat és 121.393 forint regisztrációs díj) nem térült meg.

A jelzálogjoggal terhelt ingatlan tulajdonosa időközben - többszöri tulajdonosváltozást követően - az alperes lett.

A felperes módosított keresetében annak tűrésére kérte az alperest kötelezni, hogy a 12.260.717 forint összegű követelését a perbeli ingatlanból kielégítse.

Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. A követelés elévülésére hivatkozott.

Az elsőfokú bíróság a módosított keresetnek helyt adott, a másodfokú bíróság azonban az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatta, és az alperesnek az ingatlanával való helytállási kötelezettségét 5.179.200 forint tőketartozásra leszállította.

A jogerős ítélet indokolása szerint az alperessel szembeni követelés elévülése nem következett be. Az alperes helytállási kötelezettsége azonban - miután a zálogjog az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel keletkezik - nem a zálogszerződésben megjelölt, hanem az ingatlan-nyilvántartásban biztosítottként feltüntetett felperesi követeléshez igazodik. A földhivatal pedig csak a 40.000.000 forint tőkekövetelés tekintetében jegyezte be a jelzálogjogot, a késedelmi kamatra és az egyéb költségekre tehát a zálogjog nem terjed ki. A másodfokú bíróság ezért az alperes helytállási kötelezettségének terjedelmét a felperes tőkekövetelésének megfelelően határozta meg.

A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése, és az elsőfokú ítélet helybenhagyása iránt - a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel.

Kifejtette, hogy a jogerős ítélet sérti a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 251. § (1) bekezdését és 259. § (4) bekezdését. Álláspontja szerint ugyanis a jelzálogjoggal terhelt ingatlanból az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett 40.000.000 forint erejéig a tőke- és a járulékkövetelését egyaránt kielégítheti.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.

A felülvizsgálati kérelem alapos.

A Kúria a felülvizsgálati eljárás eredményeként megállapította, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okból jogszabálysértő.

A zálogtárggyal való felelősség terjedelme a Ptk.-nak a perbeli zálogszerződés megkötésekor hatályos 251. § (2) bekezdése szerint ahhoz a követeléshez igazodik, amelynek biztosítására a zálogtárgy szolgál. Főszabály szerint kiterjed a kamatokra, a követelés és a zálogjog érvényesítésének költségeire, továbbá a zálogtárgyra fordított szükséges költségekre is.

Ez a szabály azonban az ingatlant terhelő zálogjog esetében nem feltétlenül érvényesül. Az ilyen zálogjog alapításához ugyanis a Ptk. 260. § (1) bekezdéséből kitűnően a zálogszerződés írásba foglalása mellett a zálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A bejegyzésben a Ptk. 260. § (3) bekezdése szerint fel kell tüntetni a követelés összegét (jövőbeli követelések esetén a biztosítani kívánt legmagasabb összeget), valamint azoknak a járulékoknak és költségeknek a mértékét, illetőleg keretét, amelyre a zálogjog kiterjed.

Az ingatlan-jelzálogjog tehát az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel keletkezik, a bejegyzés pedig a jelzálogjogot csak arra hozza létre, amit a bejegyzés tartalmaz. A jelzálogjogból ezért abban az esetben is csak a bejegyzett összeg erejéig lehet kielégítést keresni, ha a követelés összege meghaladja a bejegyzett összeget.

Mindezek azonban - a jogerős ítélet indokolásában kifejtettekkel ellentétben - nem azt jelentik, hogy az ingatlan-nyilvántartásban külön fel nem tüntetett kamatokat és költségeket a zálogkötelezettel szemben egyáltalán nem lehet érvényesíteni. A jelzálog-kötelezettség az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elvére figyelemmel a bejegyzett összegnél valóban nem válhat terhesebbé, ha azonban a bejegyzésben nem szereplő kamatok és költségek az érvényesített tőkeköveteléssel együtt sem haladják meg azt az összeget, amelyre az ingatlan-nyilvántartásba a jelzálogjog be van jegyezve, a jelzálogjogból a tőkekövetelést követően ezek a járulékok is kielégíthetők.

A perbeli zálogszerződés alapján, amely rögzíti, hogy a zálogjog a támogatási szerződésből eredő kötelezettségek járulékaira (költség, kamat) is kiterjed, 40.000.000 forint erejéig jegyeztek be jelzálogot a jelenleg az alperes tulajdonát képező ingatlanra. A felperes tőkekövetelése a rendelkezésre álló adatok szerint 5.179.200 forint, késedelmi kamatigénye 6.960.124 forint, a követelés érvényesítésével összefüggésben pedig 121.393 forint költsége merült fel. A kifejtettek értelmében a zálogjogból ez a kamat és költség is kielégíthető.