A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításáról szóló T/9700. számú törvényjavaslat indokolása

2009. évi LXXXIX. törvény

1. §

A törvény a következő 4/A. §-sal egészül ki:

"4/A. § A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni."

2. §

A 10. § helyébe a következő rendelkezések lépnek, és a törvény a 10. §-t megelőzően a következő új alcímmel egészül ki:

"Az alapító okirat módosítása

10. § (1) Az alapító okirat módosításához - ha e törvény másként nem rendelkezik -valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.

(2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlannyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.

(3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a (2) bekezdésben említett - elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére - a határozat meghozatalától számított 60 napon belül -történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal.

(4) A (3) bekezdésben említett közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról.

(5) A (2)-(3) bekezdések szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

(6) A közgyűlés határozata alapján - ha az (1)-(3) bekezdésekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn - bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet."

3. §

A 11. § helyébe a következő rendelkezés lép, és a törvény a 11. §-t megelőzően a következő új alcímmel egészül ki:

"Alapító okirat létrehozásának és módosításának közös szabálya

11. § Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni."

4. §

A 17. § a következő (2) bekezdéssel egészül ki, egyúttal a 17. § jelenlegi szövege (1) bekezdésre változik:

"(2) A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének, vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok - a használat jogcímétől függetlenül - a mindenkori használó részére is kötelezőek."

5. §

A 19. § (1) bekezdés helyébe a következő rendelkezés lép:

"(1) A közösség a 18. § (1) és (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezetiműködési szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges."

6. §

A 20. § (1) bekezdés b)-c) pontok helyébe a következő rendelkezések lépnek:

"20. § (1)

[A tulajdonostárs köteles:

a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,]

b) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,

c) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a b) pont, és a 16. § rendelkezéseit,"

7. §

A 21. § helyébe a következő rendelkezések lépnek:

"21. § (1) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni.

(2) Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és az (1) bekezdésben említett körülmények nem állnak fenn.

(3) Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakás-megosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.

(4) A közgyűlés (3) bekezdésben említett határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A változás ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja."

8. §

A 24. § a következő (3)-(4) bekezdéssel egészül ki:

"(3) A közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) a (2) bekezdés c) pontjában meghatározott feladatkörében a hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyére illetőleg levelezési címére - igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását kézbesítettnek kell tekinteni, ha azt a hátralékos tulajdonostárs a legalább két alkalommal megkísérelt kézbesítés ellenére nem vette át. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, "nem kereste" jelzéssel a közös képviselőhöz (az intézőbizottság elnökéhez) visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem).

(4) Ha az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tulajdonostárs nyilvántartásba vett új lakó-, vagy tartózkodási helyéről, székhelyéről, telephelyéről az illetékes jegyző, illetőleg a központi szerv adatot szolgáltat, a (3) bekezdés szerinti kézbesítési vélelem az új adat szerinti címre legalább két alkalommal megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetében áll be."

9. §

A 26. § a következő (3) bekezdéssel egészül ki:

"(3) A házirend szabályait - a használat jogcímétől függetlenül - a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani."

10. §

A törvény a következő új alcímmel és 27/A. §-sal egészül ki:

"A társasház szerveinek törvényességi felügyelete

27/A. § (1) A társasház szerveinek, e szervek működésének törvényességi felügyeletét az ügyészség a reá irányadó szabályok szerint látja el. Ha a működés törvényessége másképpen nem biztosítható, az ügyész a bírósághoz fordulhat.

(2) A bíróság az ügyész keresete alapján:

a) megsemmisítheti a közgyűlés törvénysértő határozatát, és szükség szerint új határozat hozatalát rendelheti el;

b) a működés törvényességének helyreállítása céljából összehívhatja a társasház közgyűlését;

c) ha a társasház működésének törvényessége másképpen nem biztosítható, az ellenőrzésre felügyelőbiztost rendelhet ki."

11. §

A 28. § helyébe a következő rendelkezések lépnek:

[A közgyűlés:]

28. § (1) A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz:

a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről,

b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról,

c) a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról,

d) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról,

e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról,

f) a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs, haszonélvező) ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről,

g) polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről,

h) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.

(2) A közgyűlés határozatának - szó szerint - tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit.

(3) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett közös képviselő - intézőbizottság esetén annak elnöke - a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított hatvanadik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését."

12. §

A 34. § helyébe a következő rendelkezés lép:

"34. § (1) A meghívónak tartalmaznia kell:

a) a közgyűlés időpontját és helyét;

b) a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet;

c) részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást;

d) a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást.

(4) A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos - különösen az éves költségvetésről és elszámolásról e törvény 47-48. § alapján elkészített - előterjesztéseket.

(3) A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a személy is megválasztható.

(4) A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet."

13. §

A 35. § (2) bekezdés helyébe a következő rendelkezés lép:

"(2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke legkésőbb tizenöt napon belül nem teljesíti, a számvizsgáló bizottság ezt követő nyolc napon belül, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy jogosult a közgyűlés összehívására."

14. §

A 37. § (1)-(2) bekezdés helyébe a következő rendelkezések lépnek:

"(1) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani.

(2) A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik."

15. §

A 38. § a következő (3) bekezdéssel egészül ki:

"(3) A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges."

16. §

A 39. § helybe a következő rendelkezések lépnek:

"39. § (1) A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen:

a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető, és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét;

b) a jelenléti ív alapján a megjelent tulajdonostársak nevét és tulajdoni hányadát, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét;

c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását;

d) a tárgyalt napirendek összefoglalását;

e) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.

(2) A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti.

(3) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.

(4) A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg - ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír -, azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell."

17. §

Az 50. § helyébe a következő rendelkezés lép:

"(1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) - a (2) bekezdés rendelkezésének kivételével - jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.

(2) Az építésügyi hatósági eljárásban meghozott hatósági határozatot - a jogorvoslat lehetőségének biztosításával - valamennyi tulajdonostárs részére kézbesíteni kell; ebben az esetben a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közösség képviseletének ellátására nem jogosult."

18. §

A törvény a IV. Fejezetet megelőzően a következő új alcímmel és új 51A. §- sal egészül ki:

"A könyvvizsgáló

51/A. § (1) Ha a közösség éves pénzügyi forgalma eléri vagy meghaladja az ötmillió Ft-ot, vagy az alapító okirat szerint külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma eléri vagy meghaladja az ötvenet, a számvizsgáló bizottság illetőleg az ellenőrzési jogkör gyakorlója (a továbbiakban: számvizsgáló bizottság) feladat-ellátásának segítésére - különösen az éves elszámolás és a költségvetési javaslat előzetes véleményezésére - könyvvizsgálót kell igénybe venni.

(2) Nem lehet könyvvizsgáló a társasházban tulajdonostárs, haszonélvező, más használó, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja és ezek közeli hozzátartozója [Ptk. 685. § b) pont], e minősége fennállása alatt és annak megszűnésétől számított egy évig.

(3) A könyvvizsgálói feladatot ilyen tevékenység folytatására jogosult könyvvizsgáló cég is elláthatja. A könyvvizsgáló cég megbízásakor a könyvvizsgálatot végző természetes személyt (kamarai tag könyvvizsgálót) is meg kell nevezni. Ebben az esetben a (2) bekezdésben meghatározott előírások a természetes személyre (kamarai tag könyvvizsgálóra) vonatkoznak.

(4) A könyvvizsgáló betekinthet a közösség pénzforgalommal kapcsolatos irataiba, a közös képviselőtől (az intézőbizottság elnökétől) és a számvizsgáló bizottság elnökétől, tagjaitól felvilágosítást kérhet. Feladata különösen a társasház befektetett eszközeinek, készletállományának, pénzeszközeinek, követeléseinek és kötelezettségeinek, pénzmaradványának és eredményének vizsgálata.

(5) A könyvvizsgáló köteles megvizsgálni a közgyűlés elé terjesztett éves beszámolót és a költségvetési javaslatot abból a szempontból, hogy azok valós adatokat tartalmaznak-e, illetve megfelelnek-e a jogszabályok előírásainak, továbbá - különösen az adósságot keletkeztető kötelezettségvállalások tekintetében - köteles a pénzügyi helyzetet elemezni.

(6) A könyvvizsgáló tanácskozási joggal vesz részt a pénzforgalommal kapcsolatos közgyűlési napirendi pont tárgyalásán, amelyre őt a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles meghívni. A könyvvizsgáló véleményéről írásban köteles tájékoztatni a közgyűlést, melyet a meghívóhoz mellékelni kell; az e körbe tartozó napirendi pontokról a könyvvizsgáló véleményének hiánya esetén érvényes közgyűlési határozat nem hozható.

(7) Ha a könyvvizsgáló tudomást szerez a közösség vagyonának várható jelentős csökkenéséről és más olyan tényről, amely társasházi tisztségviselő törvényben meghatározott felelősségre vonását vonhatja maga után, köteles a közgyűlés összehívását kérni a közös képviselőtől (az intézőbizottság elnökétől)."

19. §

Az 56. § 3. pontja helyében a következő rendelkezés lép:

[Értelmező rendelkezések

56. § E törvény alkalmazásában:]

"3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával, vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak."

20. §

(1) Ez a törvény a kihirdetését követő 8. napon lép hatályba.

(2) E törvény hatályba lépésével egyidejűleg hatályát veszti a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 3. § (2) bekezdése, és 29. § (1) bekezdése, valamint a távhőszolgáltatás versenyképesebbé tételéről szóló 2008. évi LXVII. törvény 17. § (4) bekezdése.

(3) "Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. tv 17 §- (1) bekezdése az alábbi, v) ponttal egészül ki:

v) a (3) bekezdés szerint elfogadott, illetve módosított okirat, annak hatályba lépését követően."

(4) Ez a törvény a hatályba lépését követő napon hatályát veszti.

INDOKOLÁS

Általános indokolás

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 2004. január 1-jén történt hatályba lépése óta megszerzett gyakorlati tapasztalatok igazolják a törvény mielőbbi módosításának szükségességét. Az ország lakásállományának mintegy 40-45%-a társasház, és ezek túlnyomó többsége a privatizáció során, a korábbi állami, tanácsi 50-100-200 lakásos bérépületekből alakult társasházzá úgy, hogy az épületek közös tulajdonú részei, vezetékrendszere, stb. többségében több évtizedes felújítási elmaradásban van jelenleg is. Kiemelten fontos, hogy a társasházi tulajdonosok a lehető legbiztonságosabb jogi környezet segítségével dönthessenek épületeik fenntartásáról, és a törvény 27. §-ában meghatározott szervezete a saját, és a tulajdonostársak érdekében a lehető legbiztonságosabban, törvényesen és ellenőrizhetően működjön.

A törvény alapvetően jól követhető rendelkezéseket tartalmaz a társasházak tulajdonjogára, szervezetére és működésére, azonban egyes rendelkezései a gyakorlatban nem vagy csak nehézkesen alkalmazhatók. A módosítás és új rendelkezések beiktatása a tulajdonjog védelmének megtartása mellett, a jobb és szakszerűbb működést, és a gyakori viták, a hosszadalmas peres eljárások megelőzését szolgálja.

A módosítás főbb irányai

Az egyik legfontosabb, a társasház szervezetének egyes szervei - a Tt. 27. §-ban meghatározott közgyűlés, közös képviselő (intézőbizottság), és számvizsgáló bizottság - működése feletti törvényességi felügyelet megteremtése. A tulajdonjogot nem sértő törvényességi felügyeletet a mai jogrendszeren belül, az ügyészség képes a kívánt színvonalon ellátni. Ennek megteremtése hosszú távon megelőzi a bírósági eljárásokat, segíti a törvényes jogalkalmazást és ez által a közös tulajdonú épületrészek biztonságos fenntartását, a vélt vagy valós jogviták szakértői közreműködéssel való rendezését, ami a közösség és a tisztségviselők azonos érdeke.

Az alapító okirat módosítása kérdésében a kivételt jelentő minősített többségi szavazati arányok szabályozása a törvényben nem egyértelmű, nem jól követhető, egyes esetekben nem a tulajdoni hányadokhoz igazodik, továbbá a négyötödös szavazat-arány jelenlegi előírásai sértik a tulajdonnal való rendelkezés alkotmányosan védett alapjogát. A módosítás önálló alcímmel és egységesen jeleníti meg az alkotmányos elveknek megfelelő új szabályokat.

Tekintve, hogy a társasházi lakások és nem lakás célú helyiségek nagy többségét ma már bérlők, más jogcímen használók használják, továbbá jelenleg a házirend betartása, illetve a veszélyhelyzet vagy rendkívüli káresemény elhárítása esetében csak a tulajdonos útján lehetséges az intézkedéseket megtenni, a törvényben ki kell mondani a használók közvetlen kötelezettségét is a házirend betartására, és rendkívüli helyzetben - ha szükséges - a lakásba bejutás tűrésére.

A javaslat egyértelművé teszi a lakáson belüli munkák végzéséről szóló most hatályos rendelkezéseket, mert nem értelmezhető az olyan építési munka, amely a közös tulajdonú részt "érinti", ami vitákat gerjeszt. E belső munkák konkrét meghatározásával együtt pontosítani kell a többi tulajdonostárs hozzájárulása nélkül végezhető építési munkákra utaló szabályozást is.

A javaslat meghatározza a közgyűlés kizárólagos - a közös képviselőre, számvizsgáló bizottságra nem átruházható - hatáskörét annak érdekében, hogy a közös képviselő (számvizsgáló bizottság) és a tulajdonosok is tisztában legyenek ezekkel a kérdésekkel, mert ez jelenleg számos gyakorlati gondot vet fel, és szintén vitákat keletkeztet. Ugyanígy, a nagyobb jogbiztonságot szolgálja a meghívó kötelező tartalmi elemeinek meghatározása, és az írásban kiküldendő előterjesztésekről, a tulajdonosok által összehívható közgyűlésről, a megismételt közgyűlésről, a jegyzőkönyv tartalmi elemeiről szóló, illetve a határozatokról való értesítéssel kapcsolatos rendelkezés.

A javaslat új rendelkezései a közösköltség-hátralék megfizetéséhez kapcsolódó felszólítás kézbesítésének törvényi szabályait állapítják meg annak érdekében, hogy a felszólítás átvételének - a gyakorlatban, sok esetben szándékos - elmulasztása ne akadályozza a tartozások megfizettetését.

A társasházak gazdálkodásának szabályszerűségét és szakszerűségét a törvényben új rendelkezéssel szükséges garantálni, mivel a nemzeti vagyon jelentős részét képező épületek fenntartásának kontrollját az ötven albetétes vagy ennél nagyobb társasházak, illetve a javaslat szerint éves tízmillió forintot elérő gazdálkodás esetében a számviteli szakértelemmel gyakran nem rendelkező számvizsgáló bizottság részére, szakértő könyvvizsgáló útján segíteni kell. Ez a jogvitákat, a pénzügyi hiányok keletkezését megelőzi és együttesen szolgálja a közös képviselő, valamint a tulajdonosok biztonságát.

A javaslat az építésügyi hatósági eljárásokról szóló külön jogszabályi rendelkezésekhez kapcsolódóan kimondja, hogy a közös képviselőt (intézőbizottság elnökét) építéshatósági ügyekben nem illeti meg a közösség képviseletének joga, mert az ilyen hatósági határozat minden egyes társasházi tulajdonos tulajdonjogának tartalmával, és nem a közös tulajdon fenntartásának kérdéskörével kapcsolatos.

A javaslat egyértelművé teszi a rendkívüli kiadások fogalmát és azt, hogy - ellentétben a jelenlegi bizonytalan fogalom meghatározáshoz fűződő, és a tulajdonjoggal való rendelkezés jogát sértő négyötödös szavazattal - az ilyen kiadások vállalása csak egybehangzó akarattal lehetséges.

Részletes indokolás

Az 1-3. §- hoz

A javaslat már a törvény társasházról szóló első alcíméhez illeszkedően, a jogviták esetére is egyértelműen, és jogszabály-számozás megjelölés nélkül utal a Ptk. alkalmazása kötelezettségének kérdéskörére.

A javaslat - a korábbi szétszórt, nehezen követhető szabályozás helyett - önálló cím alatt új rendelkezéseket tartalmaz az alapító okirat módosításának szabályairól. Továbbra is főszabály az egybehangzó akarattal történő módosítás, amelytől kifejezetten és kizárólag a közös tulajdon elidegenítésének önálló új ingatlanrész kialakítása, vagy a meglévő külön tulajdon bővítése céljából lehet eltérni az alapító okirat felhatalmazásán alapuló kétharmados, vagy ennek hiánya esetén a legalább négyötödös szavazattöbbséggel. A javaslat - a törvénynek a szavazatarányokról, valamint a határozat megtámadásáról szóló többi rendelkezésével összhangban - újraszabályozza a korábbi négyötödös szavazatarányra vonatkozó előírásokat, ide értve azt is, hogy a minősített többséggel meghozott közgyűlési határozat ingatlannyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okiratkénti megjelölését kell alkalmazni. Ha az egybehangzó, vagy az alapító okirat felhatalmazásán alapuló kétharmados, vagy a négyötödös szavazatarány sincs meg, akkor egyszerű szavazattöbbséggel (ami megismételt közgyűlésen is meghozható) a bíróságtól kérhető a közös tulajdonú épületrész elidegenítésének lehetővé tétele. Ezzel egyidejűleg igazodni kellett a törvény 42. § szerinti jogorvoslat 60 napban megállapított szabályához azzal, hogy a jövőben nem a közös képviselő felelőssége megtudni, hogy élt-e valamelyik tulajdonostárs a jogorvoslat lehetőségével, mivel e rendelkezés a gyakorlatban nem alkalmazható.

Mindezekhez kapcsolódik a javaslat 3. § szerinti technikai, de egyúttal a világos rendelkezést célzó módosítás.

A 4-5. §- hoz

A javaslat - a lakhatás nyugalma érdekében - kimondja, hogy a szervezeti-működési szabályzatnak a lakás vagy egy része más célú használatáról, továbbá a nem lakás célú helyiségben végezhető tevékenység feltételeiről szóló rendelkezései a használat jogcímétől függetlenül minden használóra nézve irányadóak.

A javaslat a közösségre bízza, hogy - a társasház jellemzőire figyelemmel - szervezetiműködési szabályzatában rendelkezik-e a nem lakás célú helyiségben folytatni kívánt tevékenységgel kapcsolatos közgyűlési határozat tekintetében arról, miszerint e határozathoz a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak kétharmados igenlő szavazata is szükséges. Ilyen előírás hiánya esetén, elegendő a törvény szerinti legalacsonyabb minősített (az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű) többségi határozat. A módosítást szükségessé teszi a gyakorlati tapasztalat, mely szerint a mai kötelező törvényi rendelkezés alapján, számos esetben személyes ismeretségek és személyes szimpátia befolyásolja a közvetlen szomszédok igenlő szavazatának megszerzését, valamint a tevékenység jellegének függvénye, hogy az valóban csak a közvetlen szomszédok, vagy éppen elsősorban a távolabbiak lakhatási nyugalmát, birtoklását zavarná.

A 6-9. §- hoz

A javaslat újraszabályozza a külön tulajdonon belüli építési munkákra irányadó kötelezettségeket. így a tulajdonostárs tűrési kötelezettségét kiterjeszti a rendkívüli káresemény vagy a veszélyhelyzet miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítások tűrésére is, és kimondja, hogy ennek során a vele együttlakók, illetve a lakást más jogcímen használók tűrési kötelezettségéért az általános rendelkezések szerint helyt kell állnia [20. § (1) bekezdés b) és c) pontok]. Ezen kívül a 21. § konkrétan megjelöli, hogy a lakáson belüli építési munka megkezdéséhez mikor kell megkérni - és milyen arányban - a tulajdonostársak írásbeli hozzájárulását, és ez mikor mellőzhető. Ennek megfelelően, ha a munkák eredményeként az alapító okiratot nem kell módosítani, de a belső munkákkal a közös épületberendezésekre (pl. vízvezeték, csatorna, kémény) rácsatlakozás valósul meg, vagy a közös épületrész-, berendezés műszaki állapota megváltozik, a munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti kétharmados előzetes, írásbeli hozzájárulása szükséges - ami az épület biztonságát szolgálja. A javaslat szerinti új szabályozás e munkák elvégzését tehát könnyebbé teszi a jelenlegi összes tulajdoni hányad szerinti 4/5-ös többséghez képest, de mégis megtartja az épület biztonságának és állékonyságának követelményét.

A fenti körbe nem tartozó esetekben a munkák a többi tulajdonostárs hozzájárulása nélkül továbbra is elvégezhetők.

Az alapító okiratban meghatározottak szerint a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadának megváltozását nem eredményező lakásösszevonás, vagy lakásmegosztás eseteiben, az alapító okirat módosítása a legalacsonyabb minősített szavazattöbbséggel változatlanul lehetséges, mert ilyenkor csak a jelzett munkákkal érintett külön tulajdonokra és az ezekhez kapcsolódó tulajdoni hányadra vonatkozó új adatokat kell az alapító okiratban átvezetni, azonban a javaslat joghézagot pótol: itt is szabályozni kell a közgyűlési határozat ingatlannyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okiratként való megjelölését.

A javaslat új rendelkezései a közösköltség-hátralék megfizetéséhez kapcsolódó felszólítás kézbesítésének törvényi szabályait állapítják meg annak érdekében, hogy a felszólítás átvételének - a gyakorlatban számtalan esetben szándékos - elmulasztása ne akadályozza a közös képviselő behajtási feladatának elvégzését, ne idézze elő a többi tulajdonostárs által a hátralékos helyett történő többletfizetés kényszerű vállalását, ne gátolja a fenntartási kötelezettségek elvégzését [24. § új (3)-(4) bekezdés]. Az ügygondnok rendelését külön jogszabályok meghatározzák: bírósági eljárásban az ismeretlen helyen tartózkodó fél részére szükséges ügygondnok rendeléséről a bíróság külön törvény alapján intézkedik [Pp. 74. §], illetve ilyenkor a bírósági végrehajtás elrendelése esetén a végrehajtó is ügygondnokot rendel [Vht. 46. §].

A 26. § új (3) bekezdése - a lakhatás nyugalma céljából - hangsúlyosan rámutat arra, hogy a házirend szabályait a használat jogcímétől függetlenül a külön tulajdon mindenkori használója köteles betartani, akiknek magatartásáért a tulajdonostárs az általános törvényi rendelkezések alapján tartozik helytállni [20. § (1) bekezdésnek a javaslattal megállapított új b) pontja].

A 10. §-hoz

A javaslat szerinti új 27/A. § - elsőként - meghatározza a jogalkalmazás gyakorlati segítését célzó törvényességi ellenőrzés rendszerét. A javaslat - a társadalmi szervezetek működésének törvényességi felügyeletéhez hasonlóan és a Magyar Köztársaság Ügyészségéről szóló, többször módosított 1972. évi V. törvény 3. § (2) bekezdés g) pontja, 10. § (2) bekezdés f) pontja és 13. § (1) bekezdése, illetve a 13. § (2) bekezdés b) pontja által megfogalmazott keretekhez igazodva - biztosítja a bírósági eljárásokat megelőző, és az önkéntes jogkövetéshez az eddigieknél jóval nagyobb garanciát adó lehetőséget. A társasház szervezetének egyes szervei a közgyűlés, a közös képviselő (intézőbizottság), illetőleg a számvizsgáló bizottság (törvény 27. §), melyeknek kifejezetten és kizárólag a tulajdoni helyzetet nem érintő, a törvényben előírt rendelkezések szerinti működése ellenőrzésével kapcsolatos ügyészi közreműködésről van szó. Ez segítséget jelent a szervezeti-működési szabályzatok tartalmának módosításához, a szabályzat esetleges hiánya esetén annak pótlásához, a közös képviselő leváltása esetén az új képviselő megválasztásának szabályszerűségéhez, és minden más - a közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos -, a peres eljárások elkerülését célzó kérdésekben való eligazodáshoz.

A mai társasházak túlnyomó többségét a korábbi állami, tanácsi bérházak 50, 100, több-száz lakásos épületei teszik ki, melyekhez hozzájárultak az ilyen nagyszámú albetétet tartalmazó új vállalkozói társasházak, irodaházak. Ez önmagában szükségessé teszi az ellenőrzés megteremtését, ami a társasházi épületek fenntartásáról való gondoskodásban a tulajdonosi felelősség kialakításához és erősítéséhez is hozzájárul.

A javaslat - ha az ügyész intézkedése nem vezet eredményre - az ügyésznek felhatalmazást ad a bírósági eljárás kezdeményezésére és meghatározza, hogy az ügyész keresete alapján a bíróság milyen típusú határozatokat hozhat.

A társasház szervei működésének az említettek szerinti ellenőrzésére vonatkozó törvényi rendelkezések megteremtése ma már halaszthatatlan. Egyfelől nem indokolható, hogy éppen a működésben számtalan azonosságot jelentő lakásszövetkezeteknél ez a kérdés - mint jogi személy vonatozásában - a cégbíróság által megoldott, míg a társasházak működésénél ilyen segítség egyáltalán nincs. Másfelől a folyamatosan kapott konkrét jelzések igazolják a lehetőségnek nem csak a tulajdonostársak, hanem a közös képviselők, számvizsgáló bizottságok által is megalapozottan igényelt megteremtése szükségességét.

A 11-14. §- hoz

A javaslat a társasházak szabályszerű és biztonságos működése érdekében, figyelemmel a gyakorlati tapasztalatokra is, újraszabályozza a közgyűlés - mint a társasházi közösség legfőbb döntéshozó szerve - hatáskörére és eljárására vonatkozó törvényi kereteket. Ennek során egyértelművé teszi, hogy a közgyűlés mely kérdéseket nem utalhat a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe, azaz melyekről kell kizárólagos hatáskörben döntenie. Ezek:

- az alapító okirat módosítása és a társasháztulajdon megszüntetése, a közös tulajdon fenntartása és a rendes gazdálkodás körét meghaladó - a javaslat 18. §- sal módosított 56. § 3. pont szerinti - kiadások, továbbá a közös kötelezettségek vállalása,

- a társasház egyes szerveinek megválasztásán, felmentésén, díjazásán és az éves beszámoló illetve költségvetés elfogadásán kívül a közös képviselő (intézőbizottság elnöke, tagja), a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja elleni kártérítési per megindítása, a büntetőfeljelentés megtétele,

- a permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezése,

- a szervezeti-működési szabályzatban a további kizárólagos döntési jogkörben fenntartott ügyek.

A javaslat konkrétan megjelöli, hogy a közgyűlés határozatának szó szerint tartalmaznia kell mindazt, amelyeket a törvény 44. § (2) bekezdése alapján a Közgyűlési Határozatok Könyvében fel kell tüntetni, továbbá a felmentett közös képviselő törvény által megállapított kötelezettsége, hogy az új közös képviselő megválasztásáig (de legfeljebb a felmentésétől számított 60 napig) ügyvivőként el kell látnia a közösség ügyeinek intézését. A javaslattal beiktatott új törvényi rendelkezés [28. § (3) bekezdés] megelőzi a ma gyakori bizonytalan jogi helyzeteket, miszerint a felmentést követően akár hónapokig nem kerül sor új közös képviselő megválasztására - adott esetben a közös számlák kifizetésére sem, ami akár a közműszolgáltatás szüneteltetésével járhat együtt -, egyúttal ösztönzi a közösséget az új közös képviselő (intézőbizottság) mielőbbi megválasztására.

A javaslat - a későbbi viták lehető legjobban garantált elkerülése céljából - újraszabályozza a közgyűlési meghívó kötelező tartalmi elemeit. A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját, helyét, majd a közgyűlés tisztségviselőinek megválasztására (mint a jövőben is a közgyűlés megkezdésének feltételére vonatkozó első napirendi pontot), ezt követően a szavazásra előterjesztett napirendet, részközgyűlések tartása esetén az erre való utalást, továbbá a megismételt közgyűlés időpontját és ennek határozatképességére történő utalást.

A rugalmas működés céljából - a törvény alapján - a levezető elnök és a jegyzőkönyv vezetője ugyanaz a személy is lehet.

Fontos új szabály, hogy a meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendekhez kapcsolódó írásos előterjesztéseket (ezek közül a javaslat kiemeli az éves költségvetés és előző évi elszámolás tervezeteit), mert számtalan esetben a tulajdonostársak nem kapnak írásbeli, illetve a törvény 47-48. §-ban részletezett áttekintést az éves elszámolásról és költségvetési tervről, ami gyakori jogvitákat idéz elő.

A javaslat a jelenlegihez képest jóval pontosabban meghatározza, hogy milyen rendelkezéseket kell alkalmazni, ha a közgyűlés összehívását a legalább 1/10-ed tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak kezdeményezik, mert a mai szabályozás sok esetben okoz bizonytalanságot. Új szabály az is, hogy a kezdeményezésben nem csak az okot, hanem a megszavazásra előkészített közgyűlési határozatra tett konkrét javaslatot is, írásban meg kell jelölni. E kezdeményezés alapján a közgyűlést a közös képviselőnek legkésőbb 15 napon belül össze kell hívnia, ennek elmulasztása esetén a feladatot az ezt követő 8 napon belül a számvizsgáló bizottságnak (vagy értelemszerűen, a törvény 51. § (4) bekezdése szerint a bizottság feladatainak ellátásával felhatalmazott tulajdonostársnak) kell teljesítenie. Ha a 15, majd a 8 napos határidő is mulasztással telik el, akkor az 1/10-ed tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy jogosultak a közgyűlést összehívni, melynek során a meghívóban nekik is, a törvény szerinti kötelező tartalmi részeket meg kell jelölniük.

A javaslat a törvény 37. § (1) bekezdésben - a 34. § (1) bekezdés b) ponttal összhangban -nevesíti a levezető elnököt, és a (2) bekezdésben világossá teszi, hogy a határozatképtelenség esetén megtartandó megismételt közgyűlést az eredménytelen közgyűlés napjára is ki lehet tűzni, ha ettől eltérően a szervezeti-működési szabályzat nem rendelkezik. Ez nem okoz jog-, illetve érdeksérelmet a tulajdonostársaknak, mert egyfelől a szabályzat eltérő rendelkezése esetén arról tudomással bírnak, másfelől a meghívóban a megismételt közgyűlés időpontját és a szavazás eltérő szabályait is fel kell tüntetni [34. § (1) bekezdés d) pont]. Mindez egyértelművé teszi a ma vitatott megfogalmazást, ami jelenleg a peres eljárásokban is eltérő jogértelmezésekre vezet.

A 15-17. §-hoz

A közgyűlésen (részközgyűlésen) megszavazott határozatokról, a meghozatalától számított 8 napon belül az értesítés megküldésének nincs joghatása, az értesítés kizárólag az utólagos tájékoztatást szolgálja. A javaslat ezért, valamint a működési költségek csökkentése céljából lehetővé teszi, hogy a szervezeti-működési szabályzatban a közösség saját maga döntse el, miszerint a megszavazott határozatoknak a törvényben előírtak szerinti, jól látható helyen történő kifüggesztésén túlmenően, a közös képviselőt kötelezik-e a határozatok tulajdonostársak részére való megküldésére is [39. § (4) bekezdés]. A 39. § egyebekben - a javaslat 10-11. §-sal összhangban - a jegyzőkönyv tartalmára is konkrét szabályokat tartalmaz.

A javaslat egyértelműen meghatározza a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások fogalmát és azt, hogy - ellentétben a jelenlegi bizonytalan fogalom-meghatározáshoz fűződő, a tulajdonjoggal való rendelkezés jogát súlyosan sértő négyötödös szavazattal - az ilyen kiadások vállalása csak egybehangzó akaratnyilatkozattal lehetséges [38. § (3) bekezdés; 56. § 3. pont]. Ez által nem fordulhat elő, hogy a meglévő közös tulajdon fenntartását nem érintő többlet-kiadásokat a kisebbségben maradó tulajdonosokkal akaratuk ellenére megfizettessék, tulajdonukra jelzálogot terheljenek, végső esetben a tulajdonukat elveszítsék [ld. pl. 7/1991. (II. 28.) AB határozat].

A javaslat az építésügyi hatósági eljárásokról szóló külön jogszabályi rendelkezésekhez kapcsolódóan kimondja, hogy a közös képviselőt (intézőbizottság elnökét) nem illeti meg a közösség képviseletének joga, mert az építésügyi hatóság határozata minden egyes társasházi tulajdonos tulajdonjogának tartalmával, és nem a közös tulajdon fenntartásának kérdéskörével függ össze. Ez az új rendelkezés gyakorlati gondok megoldását segíti, mivel a tulajdonostársak számtalan esetben csak utóbb értesülnek a kiadott hatósági engedélyről, mert a hatóság gyakran csak a közös képviselőt értesíti például a szomszédos ingatlan beépítéséről, bővítéséről stb. kiadott elsőfokú határozatról, ami nyilvánvalóan elzárja a tulajdonostársakat alkotmányosan megillető jogorvoslattól. A közös képviselő nem jogosult nyilatkozni ezekben az ügyekben, mert nem a törvény szerinti közös ügyek intézéséről van szó hanem arról, hogy a szomszédos ingatlanon tervezett munkák eredménye befolyásolja-e és milyen mértékben a tulajdonostársak társasházi tulajdonjogát, annak értékét (külön tulajdon és a szorosan hozzá tartozó tulajdoni hányad).

A 18. §-hoz

A társasházak gazdálkodásának szabályszerűségét és szakszerűségét a törvényben új rendelkezéssel szükséges garantálni, mivel a nemzeti vagyon jelentős részét képező épületek fenntartásának kontrollját az ötven albetétes vagy ennél nagyobb társasházak, illetve a javaslat szerint éves ötmillió forintot elérő gazdálkodás esetében a számviteli szakértelemmel gyakran nem rendelkező számvizsgáló bizottság részére, szakértő könyvvizsgáló útján segíteni kell. Ez a jogvitákat, a pénzügyi hiányok keletkezését megelőzi és együttesen szolgálja a közös képviselő, valamint a tulajdonosok biztonságát.

Az új 51/A. § egyebekben szabályozza a kizáró okokat, valamint a könyvvizsgáló feladatkörét, jogait és kötelezettségeit, illetőleg azt, hogy mely esetben köteles a közgyűlés összehívását kezdeményezni.

A 19-20. §-hoz

A javaslat 19. § a változások miatt szükséges jogszabály-módosítást, a 20. § a hatályba léptető, illetőleg a hatályon kívül helyező rendelkezéseket tartalmazza. A javaslat nem csak a társasházi törvénynek az új rendelkezések miatt történő 3. § (2) bekezdését és 29. § (1) bekezdését helyezi hatályon kívül, hanem a 2008. évi LXVII. törvény [Távhőtv.] 17. § (4) bekezdését is azért, mert ez ellentétes a társasházi törvény 56. § 2. pontjában meghatározott Fenntartás fogalmi körével. A fenntartás magában foglalja az üzemeltetés, a karbantartás, a teljes vagy részleges felújítás a korszerűsítés elvégzését, mindezek együttesen pedig rendes kiadásoknak minősülnek [56. § 2. pont]. A Távhőtv. 2. § (5) bekezdése szerinti távhőfogyasztás szabályozásával és mérhetővé tételével kapcsolatos korszerűsítés a fenntartás fogalmi körébe tartozik [társasházi törvény 56. § 2.3.3. pont], hiszen ezekkel a munkákkal a fűtőberendezés energiaracionalizálással összefüggő átalakítása valósul meg. Az ilyen munkák korábban, és a javaslat szerinti módosítások alapján sem minősülhetnek rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak, ezért szükséges a hatályon kívül helyezés.