EH 2008.1843 A tulajdonjog megszerzésének jogcíme atipikus szerződésből is megállapítható, a vételárat a szerződés pénzben meghatározza, annak teljesítése történhet más ellenszolgáltatás útján is [1959. évi IV. tv. 205. §; 1997. évi CXLI. tv. 32. §].[1]
A 2001. május 31-én kötött megállapodásban F. W. és A. W. több, a szerződésben megjelölt erdőingatlant ruházott át a felperes javára, ügyvédi tevékenysége ellenszolgáltatásaként.
A felperes 2005. december 8-án előterjesztett tulajdonjog-bejegyzési kérelmében tulajdonjogának bejegyzését "tulajdonjog-megállapodás jogcímén visszterhes jogügyletként vétel" alapján kérte bejegyezni.
A tulajdonjog-bejegyzési kérelmet az elsőfokú földhivatal 2006. január 31-ei határozatával elutasította.
A felperes fellebbezése folytán eljárt alperes 2006. március 2-ai határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta; hivatkozással arra, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat a jogváltozás jogcímének pontos megjelölését nem tartalmazza.
A felperes keresetében az alperes határozatának hatályon kívül helyezését és tulajdonjogának bejegyzését kérte.
A megyei bíróság jogerős ítéletében a felperes keresetét elutasította.
Ítéletének indokolásában utalt az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Iny. tv.) 32. § (1) bekezdés e) pontjában és 39. § (3) bekezdés a) pontjában foglaltakra; majd kifejtette, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak tartalmaznia kell a jogváltozás jogcímét, annak hiányában az okirat hiánypótlásra nem alkalmas.
Hangsúlyozta, hogy a földhivatalnak nem feladata a hozzá benyújtott okiratból a felek akaratának kikövetkeztetése.
A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését kérte.
Előadta, hogy tulajdonjogot nem nevesített szerződéssel is lehet szerezni - a perbeni esetben átruházás folytán visszterhes jogügylettel szerzett tulajdonjogot -, amelynek ellenszolgáltatása ügyvédi szolgáltatás.
Rámutatott arra, hogy a Polgári Törvénykönyv típuskényszert nem ismer.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
Az Iny. tv. 32. § (1) bekezdés e) pontja szerint a belföldön kiállított okiratnak ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson, tartalmaznia kell a jogváltozás jogcímét.
A Legfelsőbb Bíróság kiemeli, hogy a szerződő felek által 2001. május 31-én kötött szerződés az alábbiakat tartalmazza: "Az átruházók a kárpótlási jegyen megszerzett erdőingatlanok vonatkozásában az alább részletezettek szerint tulajdonukról lemondanak és átruházzák tulajdonszerző ügyvéd nevére, az alábbiakban: megjelölt ingatlanokat, mellyel kapcsolatosan tulajdonszerző ügyvéd már most kijelenti, hogy ezzel lényegében ügyvédi munkadíja kiegyenlítést nyert a tevékenység kapcsán." A szerződés b) pontja rögzítette a szolgáltatás és ellenszolgáltatás 200 000 Ft-os értékét, megjelölve az egyes ingatlanok forgalmi értékét is.
A bejegyzési kérelemben szerepel, hogy a felperes tulajdonjogának bejegyzését "tulajdonjog-megállapodás jogcímén visszterhes jogügyletként vétel" alapján kéri elvégezni.
A Ptk. 205. § (1) bekezdése szerint a szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre.
A szerződési jog alapelve a szerződési szabadság, amelynek értelmében a felek szabadon döntenek abban, hogy kívánnak-e szerződést kötni, és ha igen, akkor kivel, és milyen tartalommal.
A fentieknek megfelelően - amennyiben a felek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben - megállapodnak [Ptk. 205. § (2) bekezdése], a szerződés érvényes abban az esetben is, ha típusát a Ptk. a nevesített szerződések körében nem tartalmazza.
A tulajdonjog átruházására irányuló nem nevesített szerződés alapján a tulajdonjogot a földhivatalnak be kell jegyeznie, amennyiben a bejegyzés egyéb jogszabályi eljárási feltételei teljesülnek; nevezetesen, ha az Iny. tv. 32. § (1) bekezdés e) pontja értelmében a bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalmazza a jogváltozás jogcímét.
A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a felperes által bejegyzés alapjául szolgáló okiratként benyújtott 2001. május 31-ei megállapodás a tulajdonjog-változás jogcímét megfelelően tartalmazza. A szerződés 2. és 3. pontjából ugyanis kitűnik, hogy az átruházók ingatlanaik tulajdonjogát visszterhes módon ügyvédi tevékenység - mint ellenszolgáltatás - fejében a felperesre ruházzák. E szerződés lényegében a Ptk. 365. § (1) bekezdése szerinti adásvételi szerződésnek minősül, amelyben a vételárat pénzben meghatározták (200 000 Ft), de nem készpénzben teljesítették. Az átruházást, illetve a vétel megjelölést a megállapodás, illetve a bejegyzési kérelem tartalmazza. Ily módon nem helytálló az a jogerős ítélet indokolásában kifejtett álláspont, hogy a jogváltozás jogcímét a földhivatalnak, vagy a bíróságnak kellene a bejegyzést szolgáló okiratból kikövetkeztetnie.
Miután a megyei bíróság által és a földhivatali határozatokban megállapítottakkal szemben a bejegyzés alapjául szolgáló okirat a jogváltozás jogcímét tartalmazza, annak hiányára hivatkozással a felperes bejegyzési kérelme nem utasítható el.
Ezért a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján a jogerős ítéletet, valamint az alperes határozatát - az elsőfokú földhivatali határozatra kiterjedően - hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú földhivatalt a Pp. 339. § (1) bekezdése alapján új eljárásra kötelezte.
Lábjegyzetek:
[1] Az ebben a határozatban foglaltakat a Wolters Kluwer Kft. (korábban CompLex Kiadó Kft.) 2009.22 számon, külön szerkesztett formában is közölte a Közigazgatási-Gazdasági Döntések Tárában.