BH 2011.1.8 Nincs lehetőség arra, hogy a vételi ajánlat közlését és elfogadását követően az eredeti szerződő felek - korábban végzett értéknövelő beruházásra hivatkozva - az elővásárlási jogát gyakorló féltől magasabb összeget követeljenek [Ptk. 145. § (2) bek. és 373. §].

Pertörténet:

Pesti Központi Kerületi Bíróság P.85448/2007/36., Fővárosi Törvényszék Pf.631151/2009/3., Kúria Pfv.21591/2009/6. (*BH 2011.1.8*)

***********

A 2006. július 5. napján kelt adásvételi szerződés szerint a II. r. alperes 5 000 000 forint vételáron megvásárolta az I. r. alperestől a B., 35098/0/A/13. hrsz. alatti lakásingatlan 39/100 tulajdoni hányadát, amely a szerződés szerint az eredeti bejáratból nyíló előszoba, a belőle balra nyíló szoba, a WC-fürdő, és az eredeti fürdőszobából kialakított konyha kizárólagos használatát jelenti. A vételárat a vevő 2006. augusztus 15-éig volt köteles megfizetni azzal, hogy ezt követően jogosult a birtokbavételre. Az eladó kijelentette, hogy tulajdonostársát elővásárlási jog illeti meg, ezért nyilatkozatát beszerzi, továbbá a felek rögzítették, hogy a szerződés az adásvétellel kapcsolatos minden jogot és kötelezettséget tartalmaz, ezen túlmenően egymással szemben egyéb jogot, kötelezettséget nem vállalnak, és nem kívánnak rögzíteni.

A szerződés 2006. július 31-én megküldésre került a felperes részére azzal, hogy nyolc napon belül nyilatkozzon, élni kíván-e elővásárlási jogával. A felperes 2006. augusztus 7. napján nyilatkozott arról, hogy elővásárlási jogával élni kíván és visszajelzést követően a vételárat ügyvédi letétbe helyezi. Ugyanezen a napon kelt másik levelében észrevételezte, hogy a szerződésből nem tűnik ki az a tény, amely szerint az eladó használatában lévő részből az előszoba és WC helyiségek fele az ő tulajdonának részét képezi, az eladásra szánt hányad nincs leválasztva és a 39/100 rész nem jelenti a felsorolt valamennyi helyiség kizárólagos használatát, továbbá az új tulajdonossal más feltételek mellett, új lakáshasználati megállapodást kíván kötni.

2006. szeptember 4-én az I-II. r. alperesek módosították a szerződésüket oly módon, hogy a vevő az előszoba és WC fele részének kizárólagos használatát szerzi meg, a fennmaradó rész a felperes tulajdoni hányadának része, az ingatlanhányad pedig használati megosztás szerinti birtokviszony, és a vevő vállalta a ténylegesen használt m2 utáni költségek fizetését. 2006. szeptember 13-án az I-II. r. alperesek képviseletében eljáró ügyvéd a pontosítás megküldése mellett közölte a felperessel, hogy mivel nem fogadta el a korábban megküldött adásvételi szerződés feltételeit és a vételárat sem helyezte letétbe, az esetleges elővásárlásra vonatkozó szándékát nem tudják elfogadni.

2006. szeptember 20-án a felperes közölte, hogy elővásárlási joga gyakorlására irányuló szándékát fenntartja, a vételárat csak azért nem helyezte letétbe, mert azt nem kérték tőle. A felperes 2006. október 16-ai levelére válaszolva az I-II. r. alperesek jogi képviselője változatlanul fenntartotta azon álláspontját, hogy miután a felperes kifogásolta a szerződés tartalmát és a vételárat nem helyezte letétbe, elővételi joga elenyészett.

A II. r. alperes a lakás megvásárlásához 26 811,92 CHF kölcsönt vett fel a III. r. alperestől. Tulajdonjog bejegyzés iránti kérelme, majd a III. r. alperes jelzálog és elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésére irányuló kérelme széljegyként került bejegyzésre az ingatlan tulajdoni lapjára.

Az ingatlanon a II. r. alperes 1 030 000 forint értékben értéknövelő beruházásokat végzett.

A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság állapítsa meg az I-II. r. alperesek által megkötött adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságát és azt, hogy az - azonos feltételek mellett - közte és az I. r. alperes között jött létre. Kérte az alpereseket a vételár egyidejű kifizetése mellett tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének tűrésére, továbbá a II. r. alperest az ingatlan birtokbaadásá­ra kötelezni. Hivatkozott arra, hogy a II-III. r. alperesek szerződése semmis, mert a II. r. alperes nem szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát, ezért azzal nem is rendelkezhetett. Kérte ezért a III. r. alperes javára szóló széljegy törlését. Álláspontja szerint a II. r. alperes nem végzett olyan beruházást, amelynek megtérítésére köteles lenne és kérte 2006. augusztus 15. napjától az ingatlan birtokbaadásáig a jogosulatlanul birtokban tartott lakás után havi 45 000 forint használati díj és 6,26 m2 túlhasználat folytán havi 8000 forint megfizetésére kötelezni.

Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte, mert álláspontja szerint a felperes nem kifogásolhatta volna a szerződés rendelkezéseit, levelei ellentmondóak voltak és a vételárat sem helyezte letétbe, míg a II. r. alperes a lakáson jelentős beruházásokat végzett, amelyek értéke nem jelent meg a vételárban.

A II. r. alperes szintén a kereset elutasítását kérte hivatkozva arra, hogy 2004. év óta a lakrészben lakik, jelentős beruházásokat végzett és a vételárat ezek figyelembevételével határozták meg. A szerződés hatálytalanságának megállapítása esetére viszontkeresetben 1 700 000 forint összegben kérte a felperestől beruházásai ellenértékének megtérítését.

A III. r. alperes elsődlegesen a kereset elutasítását kérte figyelemmel arra, hogy a szerződés megkötésekor kellő körültekintéssel járt el és annak teljesítése jóhiszeműen szerzett jogait sértené. A keresetnek való helytadás esetére kérte, hogy a felperes a vételárat közvetlenül a részére fizesse ki, vagy ha ez lehetséges, a jelzálog kerüljön bejegyzésre és a hitelért a felperes jelzálog-kötelezettként feleljen.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az I-II. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan és az a 2006. szeptember 4. napján kelt pontosítással a felperes és az I. r. alperes között jött létre. Kötelezte a felperest, hogy negyven napon belül fizessen meg az I. r. alperesnek 5 000 000 forintot. Megkereste a földhivatalt, hogy a perbeli ingatlanról - a teljes vételár kifizetésének igazolása után - az I. r. alperes tulajdonjogát törölje és a felperes jogszerzését adásvétel jogcímén jegyezze be. Kötelezte az alpereseket a tulajdonos változás bejegyzésének tűrésére és a II. r. alperest arra, hogy ezt követően hatvan napon belül az ingatlant ingóságaitól kiürítve adja a felperes birtokába. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította és kötelezte a felperest, hogy negyven napon belül fizessen meg a II. r. alperesnek 1 030 000 forintot, míg ezt meghaladóan a II. r. alperes viszontkeresetét elutasította. A pernyertesség, pervesztesség arányában rendelkezett a perköltségek viseléséről is.