EH 2006.1400 A jóhiszeműen, az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerző fél az ingatlan tulajdonjogát nem tulajdonostól is megszerezheti, ha a törlési per feltételei nem állnak fenn [Ptk. 117. §; Inytv. 63. §].
A Magyarországon bevándorlási engedéllyel rendelkező kínai állampolgár felperes 1995 óta tulajdonosa a B., A. u. x. szám alatti ingatlannak.
A felperes 1997-ben egészségügyi kezelés céljából Kínába utazott. A lakást rokonára, Q. H.-ra bízta, aki 2000 tavaszán szintén Kínába utazott, a lakást lezárva hagyta.
A 2000. június 28-án létrejött adásvételi szerződéssel a felperes képviseletében hamis kínai közjegyzői meghatalmazással eljáró, a magát X. B.-nek kiadó kínai személy a lakást a III. r. alperes részére 5 300 000 forint vételárért eladta. A III. r. alperes állítása szerint az okiratban foglaltakkal szemben a lakásért 6 300 000 forintot fizetett ki, melyből kiegyenlítésre került az ingatlant terhelő 700 000 forint összegű közös költség és közmű tartozás. A III. r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba 2000. július 17. napján bejegyzést nyert. A III. r. alperes az ingatlant nem vette birtokba, hanem azt a 2000. július 27. napján létrejött szerződéssel az I-II. r. alpereseknek adta el 5 900 000 forint vételárért. Az ugyanazon a napon kelt okirat szerint az alperesek az ingatlan vételárát 7 100 000 forintra módosították. Az I-II. r. alperesek tulajdonjoga, illetve haszonélvezeti joga 2000. október 10-én az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.
Az I-II. r. alperesek a lakást birtokba vették és azon jelentős felújítási munkákat végeztek, azt jelenleg is birtokukban tartják.
A felperes állítása szerint 2001 tavaszán visszatért Magyarországra és észlelte, hogy a lakásban az I-II. r. alperesek laknak. 2001. április 15-én feljelentést tett a rendőrségen, állítva, hogy a lakást nem adta el, az adásvételi szerződés megkötésekor felhasznált meghatalmazás hamisított.
A felperes a 2002. január 18. napján előterjesztett keresetével annak megállapítását kérte, hogy az adásvételi szerződések semmisek, kérte az eredeti állapot helyreállítását, a felperes tulajdonjogának megállapítását. Kérte továbbá az alperesek kötelezését az ingatlan ingóságaiktól kiürítve történő birtokába bocsátására.
Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Az I-II. r. alperesek arra hivatkoztak, hogy az ingatlant jóhiszeműen, ellenérték fejében az ingatlan-nyilvántartásban bízva vették meg a III. r. alperestől, akinek tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba már bejegyezték.
A III. r. alperes is a kereset elutasítását kérte. Állította, hogy a magát X. B.-nek kiadó személy személyazonosságával és a közokiratba foglalt meghatalmazással kapcsolatban az adásvételi szerződés megkötésekor kétely nem merült fel. A szerződéskötéskor ügyvéd működött közre és a földhivatal is bejegyezte a tulajdonjogát.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a felperes és a III. r. alperes között 2000. június 28. napján megkötött adásvételi szerződés érvénytelen, a felperes meghatalmazását tartalmazó közjegyzői okirat ugyanis hamis, az adásvételi szerződés tehát érvényesen nem jött létre. Ezt meghaladóan azonban a keresetet elutasította, mert a felperes az ingatlan-nyilvántartási törvény szerinti törlési keresetet az alperesekkel szemben nem indított. A felperes és a III. r. alperes közötti érvénytelen szerződés alapján az eredeti állapotot pedig technikai okok miatt nem lehetett helyreállítani. Arra sem volt mód, hogy azt a bíróság a határozathozatalig terjedő időre hatályossá nyilvánítsa. A felperes a III. r. alperessel szemben a szerződés érvénytelenségének jogkövetkezményeit külön perben érvényesítheti.
A felperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Indokolása szerint a keresetet annak tartalma szerint kell elbírálni. A felperes az eredeti állapot helyreállítását kérte, mely magában foglalja az ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására irányuló kérelmet is. A kereset tehát az Inytv. 63. § (2) bekezdés és 5. § (5) bekezdésére hivatkozással nem utasítható el. Kifejtette azonban, hogy a 2000. június 28-án kelt adásvételi szerződés érvénytelensége miatti jogkövetkezmények levonása során a Ptk. 237. § (1) bekezdése azért nem alkalmazható, mert a szerződéskötést megelőző állapot a felperes és a III. r. alperes viszonylatában nem állítható helyre. Egyrészt a III. r. alperes már nem tulajdonosa az ingatlannak és azt birtokában sem tartja. Másrészt az eredeti állapot helyreállítását a szerződéskötés óta bekövetkezett jogi és fizikai változások, mint pl. a végrehajtási jog törlése, a közüzemi díjhátralék megfizetése és a lakás teljes felújítása kizárják. A szerződés érvényessé sem nyilvánítható, mert az érvénytelenség oka nem küszöbölhető ki. Emiatt a szerződésnek a határozathozatalig terjedő időre történő hatályossá nyilvánítása jöhet csak szóba. A felperes azonban nem bizonyította a már teljesített szolgáltatással egyenértékű ellenszolgáltatás összegének megállapításához szükséges adatokat.
Kifejtette, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés nem semmis, egyrészt azért, mert a Ptk. 117. § (1) bekezdésének sérelme a Ptk. 200. § (2) bekezdésében foglaltakat nem valósítja meg, másrészt a III. r. alperes nem vállalt lehetetlen szolgáltatást, mert létező dolog esetén a szolgáltatás objektíve sosem lehetetlen. A felperes kötelmi igényt terjesztett elő, ezért az érvénytelenség jogkövetkezményei nem voltak alkalmazhatók. A felperes tulajdoni igényt nem érvényesített, ez esetben nem lett volna akadálya a dologi jogi szabályok érvényesülésének.
A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása és keresetének történő helyt adás érdekében - a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtette, hogy a többen benne foglaltatik a kevesebb általános elve alapján kereseti kérelme magában foglalta mind a kötelmi, mind a dologi kereseti kérelmeket is. Kérte az adásvételi szerződések semmisségének a megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását, tulajdonjoga megállapítását.
Miután ingatlana értékesítésére meghatalmazást senkinek sem adott, a felperes és a III. r. alperes között nem jött létre érvényes szerződés. Ebből következik, hogy a III. r. alperes és az I-II. r. alperesek közötti szerződés sem jöhetett létre a nemo plus iuris elve alapján. A III. r. alperes az ingatlannak nem volt tulajdonosa, ezért téves a jogerős ítéletnek az a megállapítása, hogy ennek ellenére azt eladhatta az I-II. r. alpereseknek. Töretlen a bírói gyakorlat abban a tekintetben, hogy ingatlan tulajdonjogát csak tulajdonostól lehet megszerezni. Az ezzel ellentétes bírói gyakorlat a bűnözést segítené, az ingatlanforgalomban teljes jogbizonytalanságot teremtene. A felperes a perben tulajdonjogának megállapítását kérte, tehát keresete dologi jogi is volt.
Az alperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos.
Mindkét fokon eljárt bíróság tévesen állapította meg, hogy a felperes nem terjesztett elő a perbeli lakásingatlan tulajdonjogának a megállapítására irányuló keresetet. Ezen téves értelmezés miatt a kereset elbírálása során a kötelmi jog szabályaiból indultak ki és nem foglaltak állást abban a kérdésben, hogy kit illet meg a perbeli ingatlan tulajdonjoga.
A Ptk. 117. §-ának (2) bekezdésében foglaltak alapján a tulajdonjog megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés, vagy más jogcím szükséges. A tulajdonjog átszállása csak abban az esetben megy végbe, ha az a jogcím, amelyen az átruházás alapszik, érvényes. Ha a jogcím érvénytelen, a tulajdon-átruházás nem megy végbe és az átruházó nem pusztán kötelmi jellegű követeléssel, hanem mint tulajdonos, tulajdon címén követelheti vissza a dolgot.
Az átruházás jogcímének fogyatékosságai tehát kihatnak a tulajdonjog megszerzésére. A jogcím érvényességét az erre vonatkozó rendelkezések alapján kell elbírálni. Abban az esetben, ha az átruházás szerződésen alapul, a szerződés érvényességének megítélésénél a kötelmi jogi szabályok az irányadók.
Az elsőfokú bíróság - fellebbezéssel nem támadott - rendelkezésével azt helyesen állapította meg, hogy a felperes és a III. r. alperes között adásvételi szerződés érvényesen nem jött létre, mert a szerződés megkötésekor a felperes képviseletében rosszhiszemű álképviselő járt el [Ptk. 221. § (1) és (2) bekezdés].
Téves azonban a jogerős ítéletnek az a megállapítása, hogy a III. r. alperes és az I-II. r. alperesek között létrejött szerződés érvényes. Abban a kérdésben valóban egységes a bírói gyakorlat, hogy a szerződést nem teszi érvénytelenné, ha az eladó olyan dolog átruházására vállal kötelezettséget, mely még nem a tulajdona. Ebben az esetben valóban a jogszavatosság szabályait kell alkalmazni, melynek alapján az eladó köteles a vevő tulajdonszerzésének akadályait elhárítani (Ptk. 369. §).
Jelen esetben azonban a III. r. alperes érvényes jogcím hiányában a perbeli lakásingatlan tulajdonjogát nem tudja megszerezni. Az alperesek között létrejött szerződésben kikötött szolgáltatás tehát lehetetlenült. Téves ugyanis a jogerős ítéletnek az az álláspontja, hogy létező dolog esetén a szolgáltatás objektíve sosem lehetetlen. A szerződés alapján ugyanis az eladónak nem csak a dolgot, hanem a dolog tulajdonjogát is szolgáltatnia kell. Jelen esetben a III. r. alperes a perbeli lakásingatlan tulajdonjogát nem tudja az I-II. r. alperesekre átruházni, ezért az alperesek között létrejött adásvételi szerződés, a célzott joghatás kiváltására alkalmatlan, mint lehetetlen szolgáltatásra irányuló szerződés a Ptk. 227. § (2) bekezdésében foglaltak alapján semmis. Ez pedig teljes összhangban áll a dologi jognak a Ptk. 117. § (1) bekezdésébe foglalt azon rendelkezésével, mely szerint átruházással csak a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni.
Az I-II. r. alperesek tulajdonszerzésének jogcíme tehát érvénytelen, ezért az adásvételi szerződés alapján az ingatlan tulajdonjogát nem szerezhetik meg.
A III. r. alperes és az I-II. r. alperesek tulajdonjogát, illetve haszonélvezeti jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Az ingatlan-nyilvántartás szabályai bizonyos feltételek teljesülése esetén lehetővé teszik a tulajdonjog megszerzését abban az esetben is, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos nem rendelkezik a tulajdonszerzéshez szükséges érvényes jogcímmel, vagy nem tulajdonostól szerzett.
A jogerős ítélet helytállóan állapította meg, hogy a felperes keresete - tartalmát tekintve - az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 62. §-a szerinti törlési keresetnek minősül. A Legfelsőbb Bíróság a Polgári Kollégium II/2005. számú véleményében (BH 2005/9.) kifejtette, hogy az anyagi jog (Ptk.) alapján indított érvénytelenségi perben a Ptk. 237. § (1) bekezdésére alapított, a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítására irányuló kereset magában foglalja az érvénytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésére irányuló kérelmet is. Helytelenül jártak el azonban a bíróságok akkor, amikor nem vizsgálták, hogy az I-II. r. alperesek tulajdonjoga törlésének a feltételei fennállnak-e. A rendelkezésre álló adatok alapján nem vitásan megállapítható, hogy az I-II. r. alperesek a III. r. alperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzésében bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében szereztek jogot. A bíróságok akkor jártak volna el helyesen, ha az Inytv. 63. § (2) bekezdésében foglaltak alapján vizsgálják, hogy a felperes a törlési keresetet határidőben indította-e meg. Ezt a kérdést az eljárt bíróságok nem vizsgálták, ezért döntésük megalapozatlan.
Az újabb eljárás során az előzőekben foglaltakra figyelemmel azt kell vizsgálni, hogy a felperes a törlési keresetet határidőben indította-e meg. Erre a felperesnek a III. r. alperes tulajdonjoga bejegyzésétől számított hatvan nap áll rendelkezésére, ha az eredetileg érvénytelen, a III. r. alperes tulajdonjogának a bejegyzéséről szóló határozatot a részére kézbesítették. A III. r. alperes tulajdonjogának bejegyzéséről szóló határozat kézbesítésére vonatkozó okiratok beszerzésével kell ebben a kérdésben állást foglalni. Amennyiben megállapítható, hogy a kézbesítés megtörtént, vizsgálni kell, hogy a felperes a keresetet hatvan napon belül megindította-e. Amennyiben kézbesítés nem történt, a felperesnek három év áll rendelkezésére a törlési kereset megindítására.
Abban az esetben, ha a felperes a törlési kereset megindítására nyitva álló jogvesztő határidőt elmulasztotta, az I-II. r. alperesek tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásból nem lesz törölhető. Ebben az esetben ugyanis az ingatlan tulajdonjogát érvényes jogcím nélkül, nem tulajdonostól is megszerezhetik, a Ptk. 116. § (2) bekezdés és az Inytv. 5. § (3) bekezdésében foglaltak alapján.
Abban az esetben azonban, ha a felperes törlési igényét határidőben terjesztette elő, a létre nem jött és az érvénytelen szerződések alapján a bíróságnak a PK 32. számú állásfoglalás tartalmának figyelembevételével rendelkeznie kell a szerződéskötést megelőző helyzet, - ideértve az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot - visszaállításáról (előzőekben már hivatkozott 2005/II. számú kollégiumi vélemény). Ennek jogcíme a felperes és a III. r. alperes között a létre nem jött, az alperesek között a szerződés érvénytelensége. A felperes és az I-II. r. alperesek között azonban szerződéses jogviszony nincs, velük szemben a felperes tulajdonjoga alapján léphet fel.
Ez pedig a felek jogviszonyának komplex rendezését teszi szükségessé. A III. r. alperes az ingatlan vételárát - miután azt nem a felperesnek fizette ki - nem kérheti vissza, azonban az ingatlan tehermentesítésére fordított összegek megtérítését a jogalap nélküli gazdagodás szabályai alapján igényelheti.
Az I-II. r. alperesek ugyancsak ezen szabályok alapján kérhetik a felperestől a lakás felújítására fordított költségeik megtérítését. Annak sincs akadálya, hogy az I-II. r. alperesek a III. r. alperestől a vételár visszafizetését kérjék, mert az állandóan követett bírói gyakorlat szerint a harmadik személy által a szerződő felek, mint alperesek ellen a szerződés érvénytelenségének a megállapítása iránt indított perben a bíróságnak lehetősége van az alperesek egymás közötti marasztalására.
A felek egymás javára történő marasztalására a Ptk. 280. § (1) bekezdésének a) pontjában foglalt egyidejű teljesítés elvének megfelelően kerülhet sor. Ez azt jelenti, hogy a felperes csak abban az esetben tarthat igényt az ingatlan birtokára, ha a III. r. alperesnek a tehermentesítésre fordított összeget, az I-II. r. alpereseknek a lakás felújításával előállott értéknövekedést megtéríti.
Ugyanezen határidőben kell a III. r. alperesnek az I-II. r. alperesek részére az általa átvett vételárat visszafizetnie.
Az eredeti állapot helyreállítása körében az elsőfokú bíróságnak a Legfelsőbb Bíróság 2005/I. számú kollégiumi véleményében (BH 2005/9.) foglaltak alapján lehetővé kell tennie, hogy a felek a semmisség megállapítása esetére vonatkozó nyilatkozataikat megtegyék, kereseti vagy viszontkereseti kérelmeket terjesszenek elő.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (4) bekezdésében foglaltak alapján megállapította, hogy a felperes alappal hivatkozott a Pp. 270. § (2) bekezdésében meghatározott felülvizsgálati okra, mely szerint a jogerős ítélet az ügy érdemi elbírálására kihatóan jogszabálysértő. Ezért a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (4) bekezdésében foglaltak alapján a jogerős ítéletet és az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezéssel támadott rendelkezéseit hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.