BH 2020.7.205 Az önálló zálogjog biztosítéki célú alapítása esetén a felek szerződéses megállapodására tekintettel a zálogjogosult a zálogszerződésből eredő jogait csak a biztosított követelés érvényesítése érdekében - annak erejéig - elszámolási kötelezettség mellett gyakorolhatja. Ez a korlátozás azonban csak a zálogjog közvetlen megszerzőjére (eredeti zálogjogosult), továbbá az rPtk. 269. § (3) bekezdésének kifejezett rendelkezése alapján az ott meghatározott személyi körre hat ki [1959. évi IV. tv. (rPtk.) 201. § (1) bek., 269. § (1) és (3) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A perbeli ingatlant a III. rendű alperes holtig tartó haszonélvezeti joga terheli, az ingatlan az I. és a II. rendű alperesek 1/2-1/2 arányú tulajdonában áll.

[2] A felperes pénzintézet a jogelődje hitelezési tevékenységéhez a 2007. március 23-án létrejött együttműködési keretmegállapodás és hitelkeret szerződés alapján refinanszírozási jogviszony keretében forrást biztosított.

[3] A felperes jogelődje a 2007. szeptember 10-én kelt kölcsönszerződés szerint, a folyósítás napján, a folyósítási árfolyamon számolva 16 916 750 forint, devizaalapú, szabad felhasználású kölcsönt nyújtott az I. rendű alperes adós részére. A szerződést a II. rendű alperes biztosíték nyújtóként, a III. rendű alperes haszonélvezőként írta alá. A kölcsönszerződés folyósítási feltételként írta elő önálló zálogjog alapítására vonatkozó szerződés megkötését. A 4.1 pont rögzítette: az önálló zálogjog az adósnak a kölcsönszerződésből eredő fizetési kötelezettségei megfizetésének biztosítékául szolgál, az erre vonatkozó szerződés a kölcsönszerződés elválaszthatatlan részét képezi, továbbá az adós tudomásul veszi, hogy az önálló zálogjog a refinanszírozó bank javára átruházásra kerülhet.

[4] Az I., II. rendű alperes zálogkötelezettek, valamint a felperes jogelődje zálogjogosult 2007. szeptember 10-én a perbeli ingatlant terhelő önálló zálogjogot alapító szerződést (a továbbiakban: zálogszerződés) kötöttek, amelyet a III. rendű alperes haszonélvezőként írt alá.

[5] A zálogszerződés szerint a zálogjogosult 141 463 CHF erejéig jogosult az ingatlanból kielégítést keresni és a zálogkötelezettek hozzájárultak - ezen összeg erejéig - az ingatlan-nyilvántartásba, a zálogjogosult javára első helyen rangsorolt önálló zálogjog bejegyzéséhez.

[6] A zálogszerződés 11. pontja szerint a zálogjogosult a szerződés azonnali hatályú felmondására jogosult, amennyiben megítélése szerint az ingatlanból való kielégítés késedelme esetén a kielégítést veszélyeztetve látja. A zálogkötelezett kijelentette, hogy a zálogjogosult javára fennálló kölcsöntartozás maradéktalan visszafizetéséig a jelen szerződés, illetve az önálló zálogjog felmondására irányuló jogát nem gyakorolja.

[7] A zálogszerződés 12. pontja rögzítette, hogy a zálogjogosultnak a zálogjoga alapján történő kielégítéséhez a zálogszerződés felmondása szükséges, amelynek felmondási ideje a felmondás kézhezvételétől számított 15 nap.

[8] Az önálló zálogjogot a 2007. szeptember 10-én kelt szerződéssel (a továbbiakban: zálogjogot átruházó szerződés) a felperes jogelődje a felperesre ruházta át. A zálogjogot átruházó szerződés 1. pontja tartalmazza, hogy az átvevő a zálogszerződést megismerte, a zálogszerződésben foglaltakat magára nézve kötelezőnek fogadta el.

[9] A felperes jogelődje 2007. szeptember 14-én, többek közt a kölcsönszerződésből eredő követelést is a felperesre engedményezte.

[10] A felperes jogelődje 2014. április 14-én, végelszámolás útján, jogutód nélkül megszűnt.

[11] A felperes a 2012. november 29-én kelt közjegyzői okiratba foglalt felmondó nyilatkozattal mind a kölcsönszerződést, mind a zálogszerződést felmondta. A felmondásra tekintettel a fennálló kölcsön lejárttá, a tartozás teljes összegben esedékessé vált. A teljes lejárt tartozás mindösszesen 119 896,22 CHF és 374 112 forint egyéb költség volt és a felmondás tartalmazta, hogy a kölcsönszerződés felmondására tekintettel került sor a zálogszerződés felmondására.

[12] A felperes kérelmére - 2013. március 12-én - az alperesek által tett egyoldalú kötelezettségvállalási nyilatkozatok alapján, az I. és II. rendű alperesekkel szemben a kölcsönszerződésből eredő pénzkövetelés végrehajtására és a zálogjog érvényesítésére végrehajtási záradékok kerültek kiállításra.

A kereseti kérelem és az alperesek védekezése

[13] A felperes keresetében annak tűrésére kérte kötelezni az alpereseket, hogy 141 463 CHF és járulékai erejéig kielégítést kereshessen az ingatlanból.

[14] Az alperesek elsődlegesen a per megszüntetését, másodlagosan a kereset elutasítását kérték. Az elutasítás körében arra hivatkoztak, hogy a felperes az engedményezés alapját képező jogviszonyt ismerte, így a felperessel mint a zálogjogot megszerző jogutóddal szemben a Polgári törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: rPtk.) 269. § (3) bekezdése alapján érvényesíthetik az alapjogviszonnyal szembeni kifogásaikat. E körben előadták, hogy a kölcsönszerződés a felek között nem jött létre, az a rPtk. 200. § (2) bekezdése, és a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény (a továbbiakban: rHpt.) 213. § (1) bekezdés a), b), c), e), g) pontjai alapján teljes egészében, illetve az rPtk. 209. § (1), 209/A. § (2) bekezdése alapján részlegesen semmis. Utaltak arra is, hogy a kereset a kétszeres behajtás tilalmába ütközik.

Az első- és másodfokú ítélet

[15] Az elsőfokú bíróság kötelezte az alpereseket annak tűrésére, hogy az ingatlanból a felperes végrehajtási eljárásban, árverés útján, kielégítést keressen 141 463 CHF és késedelmi kamatai erejéig.

[16] Az elsőfokú bíróság az alperesek permegszüntetés iránti kérelmét nem találta alaposnak, egyben rögzítette, hogy a közjegyzői okirat tartalmazta mind a kölcsönszerződés, mind az önálló zálogjogot alapító szerződés felmondását és a felperes a zálogszerződést annak 12. pontja szerinti rendes felmondással mondta fel. A felmondás folytán a zálogszerződés 2013. január 29-én megszűnt.

[17] A felperes a zálogjogot nem ingyenesen, hanem ellenérték fejében szerezte a közte és a jogelődje között fennállt refinanszírozási jogviszonyra tekintettel, így az alapul szolgáló kölcsönszerződés létre nem jötte, illetve érvénytelensége nem vizsgálható. Kifejtette továbbá, hogy az önálló zálogjog a zálogtárgyat személyes követelés nélkül terheli, ebből kifolyólag nem bír járulékos jelleggel. A járulékos jelleg hiánya folytán a zálogjog fennállása, érvényesítése szempontjából az alapjául szolgáló jogviszony létre nem jötte, vagy érvénytelensége, a kölcsönszerződésből származó követelés létezése, vagy nem léte, annak érvényesítése, vagy nem érvényesítése közömbös. Az önálló zálogjog absztrakt jellegéből következően annak sincs jelentősége, hogy a kölcsönszerződéssel összefüggésben végrehajtás van folyamatban. Megállapítható ugyan, hogy a szerződő felek az önálló zálogjogot a kölcsönszerződésre tekintettel kötötték, de annak jogi természete folytán önálló követelésként érvényesíthető, annak behajtása esetén pedig a feleknek el kell számolniuk.