BH 2014.5.143 A Ptk. 239/A. §-a alapján indított megállapítási keresetet akkor kell elbírálni, ha a szerződés vagy jognyilatkozat érvényessége kapcsán nincs folyamatban marasztalásra irányuló per [Ptk. 239/A. §, Pp. 123. §].

Az önkormányzat mint tulajdonos képviseletében eljáró alperes bérbeadóként 2009. június 16-án bérleti szerződést kötött a felperessel. A bérleti szerződés a perbeli ingatlan bérbeadására vonatkozóan jött létre, amelyre a jogot a bérlő nyílt pályázati eljárás során szerezte meg hat éves időtartamra. A felperesnek havi 1 667 000 forint + áfa összegű bérleti díjat kellett volna fizetnie az ingatlan egyéb üzemeltetési és rezsiköltségének viselése mellett. A szerződés szerint a bérbeadó az 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 24. és 25. §-aiban szabályozott esetekben írásban felmondhatja a szerződést.

Az alperes jelentős összegű bérleti díj és egyéb szolgáltatási díjtartozást halmozott fel, ezért az alperes 2010. augusztus 3-án kelt és augusztus 9-én kézbesített levelében felszólította a felperest a teljesítésre azzal, hogy ennek elmulasztása esetén a bérleti szerződést felmondja. Ezt követően augusztus 4-én ismét felszólította a felperest a 20 546 250 forint összegű elmaradt díj megfizetésére. A fizetési határidő ebben a levélben augusztus 18. napjában volt megjelölve. A felperes a felszólításokban megjelölt idő alatt nem fizette meg a tartozását. Az alperesnél kezdeményezte, hogy a terjesszen a tulajdonos elé olyan kérelmet, amely szerint a felperes csak a havi bérleti díj 10%-ának megfizetésére köteles. Az alperes 2010. augusztus 16-án kelt levelében a szerződést 2010. szeptember 30-ára a bérleti szerződés 8. pontja alapján felmondta. A levélben, amelyet a felperes augusztus 19-én vett át, az augusztus 3-i fizetési felszólításra hivatkozott. A felperes kifogásaira tekintettel arról is tájékoztatta a felperest, hogy a tulajdonos önkormányzat közgyűlése határozatával elfogadott közszolgáltatási keretszerződés alapján jogosult bérbeadóként képviselni az önkormányzatot.

A felperes a felmondást nem fogadta el, 2010. szeptember 9-én keresetet nyújtott be a bírósághoz a bérleti szerződés felmondása érvénytelenségének megállapítása iránt arra hivatkozással, hogy az alperes nem volt jogosult a bérleti szerződés felmondására, arra az önkormányzatnak van joga. Emellett hivatkozott arra is, hogy a felmondás nem felelt meg az Ltv. 24., 25. §-ában foglaltaknak, mert az augusztus 3-i felszólításra alapított felmondás során az alperes megsértette a törvényben előírt határidőket. A felperes a megállapítási kereset előterjesztésére vonatkozóan a jogi érdekeinek megóvása szükségességét arra alapította, hogy abban az esetben, ha a bíróság a felmondás érvénytelenségét megállapítja, úgy vele szemben nem lehet kiürítési pert kezdeményezni. Időközben ugyanis az önkormányzat pert indított a felperes ellen, amelyben kérte az elmaradt bérleti díj megfizetését, illetve a felperesnek az ingatlan kiürítésére való kötelezését. 2011. augusztus 31-én a felperesnek 44 576 250 forint összegű tartozása állott fenn az önkormányzat szerint.

Az alperes a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint a felmondás jogszerű volt, emellett a bírói gyakorlat alapján, ha a bérlő tartósan nem fizeti a bérleti díjat akkor a szerződés felmondása esetén formai okokra nem hivatkozhat.

A jelen perben az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította, a felperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság pedig az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában kifejtette, hogy a felperesnek a Pp. 123. §-a alapján megállapítási kereset előterjesztésére nincs joga. Erre ugyanis akkor van szükség, ha a megállapítás a felperes jogainak alperessel szemben való megóvása végett szükséges és a felperes a jogviszony természeténél fogva vagy a kötelezettség lejártának hiányában, vagy valamely más okból teljesítést nem követelhet. A felperes mint bérlő birtokon belül van, így a bérbeadóval szemben teljesítést nem követelhet, ugyanakkor a perbeli tényállás alapján a bíróság szerint az alperessel szembeni jogvédelem szükségessége nem állapítható meg. A felperes ugyanis perben áll az önkormányzattal, amely perben a kiürítési kérelem megalapozottságához a bíróságnak meg kell vizsgálnia, hogy a felmondás tartalmi, formai okokból jogszerű volt-e. Abban a perben tehát a jelen per felperese mint alperes a jogainak megóvásához szükséges védekezését minden tekintetben érvényesítheti.

A másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bíróság azon jogi álláspontjával, hogy a felperes jogmegóvásának szükségessége nem áll fenn. Ez csak akkor állapítható meg, ha a felperes a jogait más eljárásban nem érvényesítheti, jogvédelmet nem kereshet. A folyamatban lévő másik perben a felperes összes védekezése vizsgálható, így a felmondás jogszerűtlenségére vonatkozó előadása is.

A jogerős ítélettel szemben a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben az ítélet megváltoztatását és a keresetnek való helytadást kérte.

A felülvizsgálati kérelmet a Kúria nem találta megalapozottnak.

Helytállóan utal a felperes arra, hogy a Polgári Törvénykönyv módosításáról szóló 2012. évi LI. törvény 1. §-a az 1959. évi IV. tv. (a továbbiakban: Ptk.) -t kiegészítette a 239/A. §-al, amelynek (1) bekezdése értelmében valóban lehetőség nyílik érvénytelenségi vagy részbeni érvénytelenség iránti kereset előterjesztésére a bíróságnál akkor is ha a fél az érvénytelenség következményeinek alkalmazását nem kéri. Az említett törvény 3. § (2) bekezdésének rendelkezése alapján az új szabályt a hatályba lépéskor a folyamatba lévő ügyekre is megfelelően alkalmazni kell. A jelen ügyben azonban a Ptk. 239/A. § (1) bekezdése mégsem alkalmazható. A felperes ugyanis nem valamely szerződés érténytelenségére vonatkozóan terjesztett elő megállapítási keresetet. A felperes által kötött bérleti szerződés érvényessége nem kérdéses, a felperes is annak érvényes fennálltát állítja. A felperes keresete az alperes egyoldalú jognyilatkozatának, a felmondásának érvénytelenségére vonatkozik.

A Ptk. 199. §-a szerint az egyoldalú nyilatkozatokra, ha a törvény - kivételt nem tesz - a szerződésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. Így a felperes megállapítási keresete előterjeszthető lenne olyan egyoldalú jognyilatkozattal létrejött jogügylet esetében, amely szerződéses jogviszonyt hoz létre a felek között pl. a vételi jog gyakorlására vonatkozó egyoldalú jognyilatkozat a felek között adásvételi szerződést hoz létre. E jognyilatkozat érvénytelenségének megállapítása iránt a Ptk. 239/A. §-a alapján a Pp. 123. §-ba foglalt feltételek hiányában is indítható per.

A jelen ügyben azonban az alperes egyoldalú jognyilatkozata, az érvényes bérleti szerződés felmondása nem keletkeztet szerződéses jogviszonyt a felek között, így értelemszerű, hogy erre a jognyilatkozatra a szerződésre vonatkozó szabályok nem irányadók és e jognyilatkozat érvénytelenségének megállapítására nem terjeszthető elő a Ptk. 239/A. §-a alapján kereseti kérelem. Ilyen jognyilatkozat esetében a bíróságnak vizsgálnia kell az érvénytelenség megállapítására irányuló kereseti kérelem esetén, hogy a Pp. 123. §-ban foglalt feltételek fennállnak-e.