EH 2009.2022 Osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanrész kisajátítása esetén a Ptk. 139. § (1) bekezdésének a közös tulajdonra vonatkozó szabálya nem mellőzhető, az Étv. 30. § (4) bekezdése alapján [1952. évi III. tv. 206. §, 1997. évi LXXVIII. tv. 30. §].[1]

A budapesti 1658 hrsz.-ú ingatlan az alperesi beavatkozók és perben nem álló személyek osztatlan közös tulajdonában áll különböző tulajdoni hányadban. Az II. r. alperesi beavatkozó tulajdoni hányadának egy részén az I. r. alperesi beavatkozónak haszonélvezeti joga áll fenn. Az alperesi beavatkozók tulajdoni hányaduknak megfelelő, természetbeni használattal elkülönített érintett területe 778 m2.

Az alperesi beavatkozók 2005. január 18-án az ingatlan kisajátítását kérték az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) 30. § (4) bekezdése alapján arra való hivatkozással, hogy az önkormányzat szabályozási terve egy 12 méter széles önkormányzati út létesítését írja elő, amelynek megvalósítása esetén az út lejegyzését követően visszamaradó rész hasznosításra alkalmatlanná válik.

Az alperes a 2005. július 11-én kelt határozatával szakvélemény beszerzését követően, a "beavatkozók tulajdoni hányadát érintően", a 1658 hrsz.-ú ingatlannak 778 m2 nagyságú - a beavatkozók által használt - ingatlanrészét kisajátította 30 285 500 forint kártalanítás ellenében, amelynek megfizetésére a felperest kötelezte.

A felperes keresetet nyújtott be az alperes határozatának felülvizsgálata iránt vitatva a megállapított kártalanítás összegét. A peres eljárás során a kisebb összegű kártalanítási összeg bizonyítására magánszakértői véleményt is csatolt. Az elsőfokú bíróság felperesi indítványra igazságügyi szakértőt rendelt ki a forgalmi érték megállapítására, aki a szakvéleményét ki is egészítette a magánszakértői véleményre figyelemmel. Az elsőfokú bíróság a bizonyítási eljárás eredményeként a perben kirendelt szakértő kiegészített szakvéleményét fogadta el ítélkezése alapjául, értékelve a kisajátítási eljárásban készített szakvéleményt is. Megállapította, hogy mind a kisajátítási eljárásban eljárt szakértő, mind a perben kirendelt szakértő az ingatlan értékjellemzőit azonosan tárta fel, az eltérés mindössze az értékcsökkentő és az értéknövelő tényezők számszerűsített mértékében volt. A két szakvélemény között számottevő eltérés nem mutatkozott a megállapított forgalmi értékben és a kártalanításra javasolt összeg nagyságában. A magánszakvéleményt nem tartotta elfogadhatónak a kártalanítás valós összegének bizonyítására, mert az a vélemény nem tartalmazott részletes levezetést a perbeli ingatlan forgalmi értékének meghatározásához és nem tüntette fel az értékelésnél figyelembe vett tényezőket sem. Szükségtelennek tartotta a perben kirendelt és a magánszakvéleményt adó szakértő együttes meghallgatását, ezért az erre irányuló felperesi bizonyítási indítványt a tényállás tisztázottságára, a perben beszerzett szakvélemény megalapozottságára, abban a kártalanítás valós összegének meggyőző adatokkal alátámasztott voltára hivatkozással elutasította.

A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítását. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a Pp. 206. § (1) bekezdését és iratellenes megállapításokat tartalmaz. A magánszakértői véleménnyel bizonyította a perben, hogy a perbeli ingatlan beépítésre alkalmatlan és ez a körülmény nem 20%-os értékcsökkenést, hanem 25%-os mértékű értékcsökkentést eredményez. A magánszakértői vélemény a perbeli ingatlanból kialakítandó közútra készített vázrajzon jelölt, új hrsz-mal szereplő ingatlanra vonatkozott, ennek ellenére beazonosítható volt és alkalmas volt a perbeli ingatlan forgalmi értékének meghatározására is. A perben kirendelt szakértő szakvéleményében szereplő összehasonlító adatok nem megfelelőek, az értékjellemzők nem a megfelelő súllyal kerültek figyelembevételre. Szükséges lett volna ezért a perben kirendelt szakértő és a magánszakvéleményt adószakértő együttes meghallgatására a két vélemény közti eltérések tisztázására. Az elsőfokú bíróság a bizonyítási indítványokat jogsértően utasította el, ezzel elzárta a további bizonyítás lehetőségétől.

Az alperes és az alperesi beavatkozók felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztettek elő.

A felülvizsgálati eljárás során az alperes személyében jogszabályon alapuló jogutódlás következett be, amelyet a Legfelsőbb Bíróság a Kfv.6. számú végzésével megállapított.

A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274. § (1) bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el.

A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos.

A felperes felülvizsgálati kérelmének elbírálásakor nem hagyható figyelmen kívül az a tény, hogy a kisajátítással érintett ingatlan osztatlan közös tulajdonban áll, amelynek a kisajátítás indokául szolgáló szabályozási terv azt a részét érinti, amelyet az alperesi beavatkozók használnak kizárólagosan a tulajdonostársak közötti használati megosztás folytán. A kisajátítási kérelemhez az alperesi beavatkozók mellékelték a tulajdonostársak elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatait. A rendelkezésre álló adatok alapján megállapítható, hogy a kisajátított, az alperesi beavatkozók tulajdoni hányadának megfelelő és az általuk használt területrész osztatlan közös tulajdonban álló területnek minősül akkor is, ha a tulajdonostársak között a használat megosztása tárgyában megegyezés van és a kérdéses területet kizárólag az alperesi beavatkozók használják. A kizárólagos használat nem érinti a terület osztatlan közös tulajdoni jellegét [a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 140. § (1) bekezdése]. A Ptk. 145. § (1) bekezdése szerint tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs szabadon rendelkezhet. A tulajdoni hányad elidegenítése, kisajátítása esetén a vevő osztatlan közös tulajdonba kerül a többi tulajdonostárssal a tulajdoni hányad megvásárlásával.

Kisajátítás esetén az ingatlanrész értékelésénél nem hagyható figyelmen kívül az ingatlanrész osztatlan közös tulajdoni jellege, valamint az ebből fakadó, az értékelésre is kiható tények, körülmények. A kisajátítási eljárásban és a peres eljárásban beszerzett szakértői vélemények egy használatában elkülönített, az alperesi beavatkozók által használt, de valamennyi tulajdonostárs tulajdonában álló területrész értékét határozták meg és tettek a kártalanítás összegére javaslatot. A kisajátítás mivel csak használatilag elkülönített részre vonatkozott és azon valamennyi tulajdonostársnak tulajdoni hányada szerinti tulajdonjoga érintett volt, így a kisajátítás indokoltsága nem vizsgálható csak a természetben elkülönített területrész vonatkozásában és nem foglalható állás arról sem, hogy a visszamaradó rész további hasznosításra alkalmas-e. Az alperesi beavatkozók által, az általuk használt területrészen felépített épület vonatkozásában sem állapítható meg, hogy az az alperesi beavatkozók kizárólagos tulajdona, mert az osztatlan közös tulajdonban álló telken felépített épületre is osztatlan közös tulajdon jön létre, ezzel ellentétes megállapodásra vagy jogerős ítéletre a perben nem hivatkoztak és az ingatlan-nyilvántartás sem tartalmaz erre nézve adatot.

A kártalanítás alapjául szolgáló szakvélemények kizárólag az alperesi beavatkozók tulajdonaként értékelték a kisajátítással érintett területrészt és az azon levő felépítményt annak ellenére, hogy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan esetében a megosztott használat a közös tulajdon fennállását nem érinti. Az adott területrészt kizárólagosan használók nem kizárólagos tulajdonosai az érintett területnek még akkor sem, ha a megosztott használat folytán a tulajdoni hányaduk természetben az ott elkerített területrésznek megfelelő. Mindebből következően a kisajátítás összegszerűségét érintő kereset tárgyában hozott jogerős ítélet elleni felülvizsgálati kérelem elbírálásakor nem hagyható figyelmen kívül a kisajátítás jogalapjához tartozó tulajdonjogi kérdések, az értékelésre kiható körülmények, tények, továbbá a megállapított kártalanítás összegének a tulajdonostársak közötti megosztása. Ezeknek a tisztázása nélkül a perbeli ügyben nem hozható a kisajátításról és kártalanításról megalapozott döntés és ez okból a jogerős ítélet érdemi megállapításai sem vizsgálhatók felül érdemben. Osztatlan közös tulajdont érintő kisajátítás esetén az adott területrész tekintetében valamennyi tulajdonostárs tulajdonrészét vonják el, így nem hozható megalapozott döntés csak az alperesi beavatkozók vonatkozásában anélkül, hogy a többi tulajdonostárs tulajdonrészét ne érintené a döntés.

A perbeli esetben az alperesi beavatkozók az Étv. 30. § (4) bekezdésére alapították a kisajátítási kérelmüket. A határozathozatal idején hatályos a kisajátításról szóló 1976. évi 24. tvr. 5. §-a lehetőséget ad arra, hogy ne az egész ingatlan, hanem annak csak egy része kerüljön kisajátításra (részleges kisajátítás).

Az ingatlanrész kisajátítása az ingatlan térmértékben meghatározott részét jelenti és nem azonosítható osztatlan közös tulajdon esetén az egyes tulajdoni hányadok kisajátításával, hiszen az osztatlan közös tulajdon éppen azt jelenti, hogy az ingatlan minden részén valamennyi tulajdonostársnak fennáll a tulajdonjoga tulajdoni hányaduk arányában. A tulajdonostársak között hallgatólagosan vagy szerződéssel kialakított használati rend a közös tulajdon megszüntetése és önálló ingatlan kialakítása hiányában az ingatlanrész közös tulajdoni jellegén nem változtat. Az alperes határozatával a felperes nem a beavatkozók által kizárólagosan használt és az Étv. szerint érintett ingatlanrész tulajdonjogát, hanem az egész ingatlanon fennálló tulajdoni hányadukat szerezte meg kisajátítás útján, amely vélhetően nem állt szándékában, s erre az Étv. 30. § (4) bekezdése alapján sem kötelezhető.

Miután az egész ingatlant érintően kell vizsgálni - mindaddig, amíg a beavatkozói használatban álló részen esetleg önálló ingatlan nem lesz kialakítva - az Étv. 30. § (4) bekezdésnek feltételeit ezért az alperes határozat e tekintetben is téves.

Mindezek alapján a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, az alperes törvénysértő határozatát a Pp. 339. § (1) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az alperest új eljárásra kötelezte.

(Legf. Bír. Kfv. II. 39.121/2008.)