BH+ 2009.2.63 Nem eredményez érvénytelenséget az az adásvételi szerződés, amellyel az eladó a nem tulajdonában álló ingatlant átruházza. Ilyenkor fel kell hívni az eladót a vevő tulajdonszerzése akadályának elhárítására. Forgalomképtelen közútra kötött szerződés, mint lehetetlen szolgáltatásra irányuló szerződés semmis [Ptk. 227. §, 237. §, 369. §].

Az I. r. alperes a 2003. július 31. napján létrejött adásvételi szerződéssel 7 500 000 forint vételárért eladta a felperesnek a v.-i 553. hrsz.-ú 1139 m2 térmértékű iroda és udvar megnevezésű ingatlanát. A felperes a szerződés megkötésével egyidejűleg 700 000 forintot fizetett meg az I. r. alperesnek foglaló címén és vállalta, hogy két részletben legkésőbb 2003. december 31. napjáig a fennmaradó vételárat az eladónak megfizeti. A 2003. december 5. napján készült megállapodásban az I. r. alperes elismerte a fennmaradó vételár hiánytalan átvételét és hozzájárult a felperes tulajdonjogának bejegyzéséhez. Az ingatlant az I. r. alperes javára 4 000 000 forint és járulékai erejéig bejegyzett jelzálogjog, ahhoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom, valamint a II. r. alperes javára 293 000 forint és járulékai erejéig jelzálogjog terheli.

A felperes az ingatlan felújítása érdekében a megvásárolt ingatlant felmérette és ennek során derült ki, hogy az 1139 m2 területű telken egy közút megy át. A felperes a III. r. alperessel tárgyalt az ingatlan megváltásáról, megállapodás azonban nem jött létre, mert a felperes kérelmétől az I. r. alperes elzárkózott.

A felperes elsődleges kereseti kérelmében a szerződés részleges érvénytelenségének megállapítását és a 406 m2 alapterületű közút ellenértékének megfizetését kérte, másodlagos kereseti kérelme a szerződés érvénytelenségének megállapítására és az eredeti állapot helyreállítására irányult.

Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte.

A II. r. alperes érdemi védekezést nem terjesztett elő, a III. r. alperes pedig a kereset teljesítését nem ellenezte.

Az elsőfokú bíróság részítéletével kötelezte az I. r. alperest, hogy tizenöt nap alatt fizessen meg a felperesnek 1 414 910 forintot és kamatait. A II.-III. r. alperest a fentiek tűrésére kötelezte. Megállapította, hogy a felperes a v.-i 553. hrsz. ingatlant vásárolta meg, amelynek adatait az ingatlan-nyilvántartás határozza meg. A szerződési feltételek szerint ezért a felperes az 1139 m2 alapterületű ingatlanért fizette meg a kialkudott vételárat, azonban 406 m2 területtel kisebbet vehetett birtokba, mert ez a terület a III. r. alperes törzsvagyona körébe tartozó forgalomképtelen ingatlan. A Ptk. 237. §-ának (1) bekezdésében foglaltak felhívásával az eredeti állapot visszaállítása érdekében kötelezte az I. r. alperest a forgalomképtelen területrészre vonatkozó ellenérték visszafizetésére, amelyet a kirendelt szakértő véleményére alapítottan állapított meg.

Az elsőfokú ítélet ellen az I. r. alperes fellebbezett. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság részítéletét ítéletnek tekintve indokai alapján helybenhagyta. A fellebbezéssel kapcsolatban kifejtette, hogy a kérdéses 406 m2-nyi terület az I. r. alperes tulajdonába nem kerülhet vissza, ezért a III. r. alperessel szemben keletkezett elszámolási igénye, amely azonban a felperesi igényt nem érinti.