EH 2008.1767 A szerződés hatályossá nyilvánítása nem eredményezhet olyan helyzetet, mint amilyen a szerződés érvényessé nyilvánítása esetén keletkezne. A hatályossá nyilvánítás alkalmazásával a bíróság nem kényszerítheti ki az érvénytelen szerződés teljesítését [Ptk. 237. §, 238. §].
A felperesek az 1994. július 11. napján létrejött szerződéssel eladták a II. r. alperesnek, mint állagvevőnek és a III. r. alperesnek, mint haszonélvezet vevőnek a perbeli ingatlan 1/4 illetőségét, mely a felépítményben a természetben teljesen leválasztott 36 m2 területű borozónak és a 40 m2 alapterületű udvarrésznek felelt meg.
Az egymástól különváltan élő felperesek egy ingatlanközvetítő kft.-n keresztül ismerkedtek meg a IV. r. alperessel, akivel abban állapodtak meg, hogy a perbeli ingatlanban lévő 3/4 tulajdoni illetőségüket 250 000 forint fejében fedezetül adják a IV. r. alperes által az I. r. alperestől felveendő kölcsön visszafizetésének biztosításához.
A megállapodásnak megfelelően a felperesek 1995. december 5-én közjegyzői okiratba foglalt adásvételi szerződést kötöttek az I. r. alperessel. A szerződés szerint az I. r. alperes 3 000 000 forint vételárért megvette a felperesek 3/8-3/8 tulajdoni illetőségét, aki a szerződés aláírásakor 2 000 000 forintot átadott, további 1 000 000 forint megfizetésére pedig 1996. március 6. napjáig vállalt kötelezettséget. A szerződés szerint az I. r. alperes a vételár teljes kiegyenlítését követően jogosult az ingatlan birtokába lépni.
A felperesek állítása szerint az adásvételi szerződés színlelt volt, mely az I. és IV. r. alperesek között létrejött kölcsönszerződést leplezte. Az I. r. alperes a IV. r. alperesnek 1 500 000 forint kölcsönt nyújtott, melyből a felperesek 250 000 forintot kaptak.
A szerződéskötéssel egyidejűleg a IV. r. alperes a közjegyző előtt úgy nyilatkozott, hogy amennyiben a felpereseknek el kell hagyniuk az ingatlant, akkor őket befogadja a tulajdonában álló ingatlanba.
A közjegyző előtt megjelent a II. r. alperes is, mint az ingatlan társtulajdonosa és lemondott elővásárlási jogáról.
A IV. r. alperes az I. r. alperestől felvett kölcsönt nem fizette vissza, ezért a felpereseknek egy tehergépkocsit és kamiont adott el, amelyek azonban már nem voltak a tulajdonában. Nem volt a IV. r. alperes tulajdona az az ingatlan sem, amely vonatkozásában a befogadó nyilatkozatot megtette.
Az 1996. március 6. napján kelt átvételi elismervény szerint a felperesek az 1 000 000 forint hátralékos vételárat átvették és hozzájárultak ahhoz, hogy az I. r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. Az I. r. alperes 1996. április 26-án kérte tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését, melyet az ingatlan-nyilvántartás széljegyzett.
Az I. r. alperes az 1996. május 28-án létrejött adásvételi szerződéssel a perbeli ingatlan 6/8 illetőségét 3 000 000 forint vételárért eladta a II. r. alperesnek és a III. r. alperesnek, mint a haszonélvezeti jog vevőjének. A szerződés megkötésekor a II-III. r. alperesek 500 000 forint előleget adtak át, a fennmaradó 2 500 000 forintot az ingatlan kiürítésével egyidejűleg, legkésőbb 1996. augusztus 31-éig voltak kötelesek megfizetni. A szerződés 3. pontja szerint a szerződő felek tudomással bírtak arról, hogy az ingatlanban jelenleg is a felperesek, az ingatlan korábbi tulajdonosai laknak. Tudomásuk volt arról is, hogy 1996. március 6-áig lettek volna kötelesek az ingatlant az I. r. alperes birtokába bocsátani, ám ez a szerződéskötésig nem történt meg. Az I. r. alperes vállalta, hogy a vevőt legkésőbb 1996. augusztus 31-éig a kiürített ingatlan birtokába bocsátja.
Az I. r. felperes 1996. május 9-én ismeretlen tettes ellen feljelentést tett. Ebben azt adta elő, hogy az 1 000 000 forint átvételét tanúsító elismervényt sem ő, sem a II. r. felperes nem írták alá. 1996. május 18-án a felperesek N. Gy., valamint az I. és a IV. r. alperesek ellen magánokirat hamisítás és csalás bűncselekményének alapos gyanúja miatt tettek feljelentést.
Az I. r. alperes 1996. július 29-én a felpereseket az ingatlanból elköltöztette. Ezen a napon a II. r. alperes az I. r. alperesnek 1 140 000 forintot, augusztus 13-án 100 000 forintot, majd augusztus 29-én a még hátralékos vételárat is megfizette. A II-III. r. alperesek 1996. augusztus 31-én az ingatlan birtokába léptek.
A felperesek keresetükben a köztük és az I. r. alperes, valamint az I. és a II-III. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződések érvénytelenségének a megállapítását kérték. A bíróság részítéletével megállapította, hogy mindkét adásvételi szerződés érvénytelen. A szerződéskötések előtt fennállott helyzet visszaállítása tekintetében az elsőfokú bíróság - keresetet elutasító - ítéletét hatályon kívül helyezte és e körben az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította.
A felperesek keresetükben az eredeti állapot helyreállítását oly módon kérték, hogy 250 000 forint és kamatának az I. r. alperes részére történt visszafizetése következtében az ingatlan kerüljön vissza a tulajdonukba. Kérték a II-III. r. alperesek kötelezését az ingatlan kiürítésére és 1996. szeptember 1-jétől a szakértői véleménybe foglaltak szerinti használati díj megfizetésére.
Az I. r. alperes az ügyben érdemi nyilatkozatot nem tett.
A II-II. r. alperesek a kereset elutasítását kérték. Az eredeti állapot helyreállítása körében a Ptk. 238. § (2) bekezdésének alkalmazásával az érvénytelen szerződéseket hatályossá kérték nyilvánítani. Annak megállapítását kérték, hogy az 1996-ban teljesített 3 000 000 forint fejében a felperesek tulajdoni hányada az I-II. r. alperesek tulajdonába került a közös tulajdon megszüntetése folytán. Az ingatlan azóta történt áremelkedése kártérítés jogcímén a II-III. r. alpereseket illeti meg. Álláspontjuk szerint a felperesek a 3 000 000 forintot az I. és a IV. r. alperestől kérhetik, mert közöttük van elszámolási viszony.
A II-III. r. alperesek álláspontja szerint a felperesek megtévesztették őket, mert az elővásárlási jogról történt lemondás és a feljelentés tartalma alapján jóhiszeműen abban a tudatban voltak, hogy a felperesek az ingatlant az I. r. alperesnek eladták.
Az ismeretlen helyen tartózkodó IV. r. alperes ügygondnoka a kereset elutasítását kérte.
A büntetőbíróság jogerős ítéletében az I. és IV. r. alpereseket különösen nagy kárt okozó csalás bűntettében bűnösnek találta és őket börtönbüntetésre ítélte. A felperesekkel szemben közokirat-hamisítás bűntette miatt indult büntetőeljárást megszüntette, és mindkét vádlottat megrovásban részesítette.
Az elsőfokú bíróság ítéletében arra kötelezte a II-III. r. alpereseket, hogy a felpereseknek 231 958 forintot fizessenek meg. Megkereste a földhivatalt, hogy a perbeli ingatlan 3/4 tulajdoni illetőségére az eredeti állapot helyreállítása jogcímén a felperesek tulajdonát jegyezze be. Az I. r. alperest arra kötelezte, hogy a II-III. r. alpereseknek 1 000 000 forintot és annak 1996. augusztus 31-étől járó kamatait fizessék meg. A IV. r. alperest az elszámolás tűrésére kötelezte. A II-III. r. alpereseket pedig kötelezte arra, hogy az ingatlant harminc napon belül bocsássák a felperesek birtokába, 2006. április 1-jétől pedig a felperesek javára 55 333 forint használati díjat fizessenek meg.
Indokolása szerint a felperesek bűncselekményt megvalósító magatartása közrehatott abban, hogy a felek között az eredeti állapot helyreállítása körében elszámolási viszony alakuljon ki. A felek jó- vagy rosszhiszeműségének értékelésére azonban a PK 32. számú állásfoglalás szerint nincsen mód. A felek között olyan helyzetet kell teremteni, mintha az érvénytelen szerződést meg sem kötik. A Ptk. 238. §-ának alkalmazására pedig akkor kerülhet sor, ha a Ptk. 237. § (2) bekezdése tekintetében az ítélethozatalig az érvénytelen szerződés érvényessé nyilvánítására kerül sor. Jelen esetben az érvénytelenségi ok nem küszöbölhető ki, ezért a Ptk. 238. § nem kerülhet alkalmazásra.
Álláspontja szerint a felpereseknek nemcsak az általuk átvett 250 000 forinttal kell elszámolniuk. Az I. és a IV. r. alperesek között létrejött kölcsönszerződés tekintetében jelen ügyben nem lehet elszámolni. Az eredeti állapot akkor áll helyre, ha a felperesek az 1995. december 5-én megkötött szerződés tekintetében az I. r. alperesnek visszafizetnek 2 000 000 forintot és kamatait, ennek fejében kerülhet vissza az ingatlan 3/8-3/8 illetősége a tulajdonukba. A felpereseknek az 1 000 000 forint vételárhátralékot nem kell visszafizetniük, mert annak átadását hamis okirat bizonyította.
Az I. r. alperes a II-III. r. alpereseknek 3 000 000 forintot és annak átadásától számított kamatait köteles megfizetni.
A bíróság a felek közötti elszámolást összevonta akként, hogy a felperesek által fizetendő 2 000 000 forintot és annak 3 073 332 forint kamatát, összesen 5 072 332 forintot, melyet az I. r. alperesnek lennének kötelesek megfizetni, a II-III. r. alpereseknek fizessék meg, ily módon a II-III. r. alperesek is megkapják az I. r. alperesnek átadott 3 000 000 forintból a 2 000 000 forintot és annak kamatát.
A II-III. r. alperesek a felpereseknek az elsőfokú ítélet meghozataláig 3 786 332 forinttal és annak középarányos időtől járó kamataival tartoznak. Ez az összeg összesen 5 305 290 forint. Az összegek beszámításával a II-III. r. alperesek tartozása 231 958 forint.
A további 1 000 000 forint vételárat pedig a kamataival együtt az I. r. alperes köteles a II-III. r. alpereseknek megfizetni.
A felperesek, az I. r. alperes és a II-III. r. alperesek által előterjesztett fellebbezés folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, és a felpereseket arra kötelezte, hogy a IV. r. alperesnek fizessenek meg 250 000 forintot és ezen összeg 1995. december 6-ától járó kamatait. Az I. r. alperest kötelezte a II. r. alperesnek 3 000 000 forint és ezen összeg kamatainak megfizetésére. A II-III. r. alpereseket pedig a felperesek javára fele-fele arányban 3 786 322 forint használati díj és ezen összeg középarányos időtől számított kamatainak a megfizetésére kötelezte.
Indokolása szerint az I. r., valamint a II-III. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés hatályossá nyilvánításának a lehetősége akkor merülhetne fel, ha az I. r. alperes az ingatlan tulajdonjogával eredetileg rendelkezett volna. A felperesek azonban nem ruházták át az ingatlan tulajdonjogát az I. r. alperesre, aki ezáltal nem vált az ingatlan tulajdonosává. Az I-II. r. alperesek közötti elszámolás során az ingatlan forgalmi értékében bekövetkezett változások nem vehetők figyelembe a II. r. alperes javára visszafizetendő vételárként teljesített összeg szerződésben rögzítettektől eltérő mértékű megállapításával. Ily módon az adásvételi szerződés hatályossá nyilvánításának a feltételei nem állnak fenn.
A felperesek és az I. r. alperes között pénzmozgás nem volt, ebből következően a II. r. alperes által az I. r. alperesnek teljesített 3 000 000 forint nem "került át" megváltási árként az I. r. alperestől a felperesekhez.
A IV. r. alperes az I. r. alperestől 1 500 000 forint kölcsönt kapott, melyből a IV. r. alperes a felpereseknek 250 000 forintot adott át. Ebből következően a felperesek a 250 000 forintot és annak kamatait a IV. r. alperes részére kötelesek visszafizetni.
Az eredeti állapot helyreállítása jogcímén az I. r. alperes a II. r. alperesnek köteles a 3 000 000 forint vételárat és annak késedelmi kamatait megfizetni.
A II-III. r. alperesek a felperesek javára kötelesek megfizetni az elsőfokú ítélet szerinti használati díjat.
A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása, a felperesek használati díj igényének az elutasítása és a felperesekkel fennálló közös tulajdon megszüntetése érdekében - a II. r. alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Előadta, hogy a felperes és az I. r. alperes között nem vitathatóan érvénytelen adásvételi szerződés jött létre. Ezt követően az I. r. alperestől - akit joggal hitt vevőnek - magához váltotta a tulajdoni illetőségét. A jogerős ítélet minden szerződést érvénytelennek tekintett, amelynek következtében sokmilliós használati díjat kell fizetnie a felpereseknek és az általa kért megoldást nem elfogadva, a bíróság a közös tulajdont nem szüntette meg. Az eljárás során hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság 1/2005. számú jogegységi határozatára. Ezt a másodfokú bíróság alapvetően félreértelmezte. Éppen azzal indokolta annak mellőzését, amely alapfeltétel miatt azt a Legfelsőbb Bíróság meghozta. Ezzel a jogegységi határozattal ellentétes álláspontra helyezkedett, mert az éppen azon alapul, hogy az eredeti állapot helyreállítása körében az érvénytelen jogügyletben jóhiszeműen bízó harmadik fél méltányolható, jogos érdekei sérülnek.
A Ptk. 238. §-a ugyanis éppen az érvénytelen szerződésben bízó, jóhiszeműen szerző vevőt védi kártérítési lehetőséget is kilátásba helyezve. A kártérítést pedig a bíróság a szerződés részbeni vagy teljes hatályban tartásával is nyújthatja. A II-III. r. alpereseket mint jóhiszemű jogszerzőket kár érte, az érvénytelen szerződéssel megszerezni kívánt ingatlanilletőség forgalmi értéke növekedett és használati díjat is kell fizetniük. A kárt a felperesek rosszhiszemű, bűncselekményt megvalósító magatartása okozta.
Az indokolásból nem egyértelmű, hogy a bíróság miért nem alkalmazta a Ptk. 238. §-át és nem vizsgálta a felek jó- vagy rosszhiszeműségét.
A felperesek ingatlanukat fedezetül ajánlották és ezt a jelzálog jellegű követelést a bíróság egyáltalán nem értékelte. A gazdasági folyamatok miatti méltányosság és a felek jogos érdekeinek, jó- vagy rosszhiszeműségének vizsgálata nem mellőzhető, az eredeti állapot mereven már nem állítható helyre. A II-III. r. alperesek elveszítik az általuk adott vételárat és jelentős összegű használati díjat is kell fizetniük. Ez azzal jár, hogy az egyedül jóhiszemű II-III. r. alperesek az ügyben károsodnak, a rosszhiszemű, a II-III. r. alpereseket is becsapó felperesek javára.
Utaltak az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatra, valamint a feljelentésre, melyben a felperesek állítják, hogy az ingatlant eladták, csak a vételárat nem kapták meg. A II-III. r. alperesek úgy vásároltak, hogy nem tudtak a felperesek és az I. r. alperes bűncselekményt is megvalósító magatartásáról.
A jogerős ítélet mentesíti a felpereseket a fedezeti ingatlan jelzálog kötelezettsége alól. A felperesek tehát visszakapják ingatlanilletőségüket akkor is, ha pénzt nem fizetnek. A felpereseket terhelő kártérítési kötelezettség tehát beszámítható a közös tulajdon megszüntetése jogcímén járó megváltási árba. A II-III. r. alperesek ezen igénye érdemi vizsgálat nélkül nem lett volna elutasítható.
A felperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A II. r. alperes felülvizsgálati kérelmében lényegében azért sérelmezte az érvénytelenség jogkövetkezményeként az eredeti állapotot helyreállító jogerős ítéletet, mert az nem alkalmazta az 1/2005. számú jogegységi határozatot és a Ptk. 238. § (2) bekezdésében foglaltakat, mely szerint az érvénytelen szerződés fennállásában jóhiszeműen bízó harmadik személy részére a rosszhiszemű fél részéről járó kártérítést a bíróság a szerződés hatályában tartása útján is nyújthatja. A II. és III. r. alperesek perbeli álláspontja ugyanis az volt, hogy az érvénytelen szerződés hatályában tartása útján az I. r. alperes részére kifizetett 3 000 000 forint ellenében megtarthatják az ingatlan perben vitás 6/8 tulajdoni illetőségét, mintegy megszüntetve ezzel a közös tulajdont.
A II. és a III. r. alperesek jogi érvelése azonban nem foghat helyt, mert egyrészt nincs jogi lehetőség a perbeli szerződések esetében a határozathozatalig történő hatályossá nyilvánítás alkalmazására, másrészt a szerződések hatályossá nyilvánítása sem eredményezhetne olyan helyzetet, hogy a II. és a III. r. alperesek tulajdont szerezhessenek.
A Ptk. 237. §-ának (1) és (2) bekezdésében foglaltak szerint az érvénytelenség elsődleges jogkövetkezményei az eredeti állapot helyreállítása és a szerződés érvényessé nyilvánítása.
A perbeli esetben az eredeti állapot helyreállításának nincs akadálya, hiszen az ingatlan megvan és a perben nem merült fel adat az egyenértékűség olyan utólagos megbomlására sem, amely miatt az 1/2005. számú jogegységi határozat alapján kizárt lenne az eredeti állapot helyreállítása.
Az 1/2005. PJE számú jogegységi határozat alkalmazásával kapcsolatban a Legfelsőbb Bíróság megjegyzi, hogy az az érvénytelen szerződést kötött felek egymás közötti viszonyában egy kivételes helyzetre vonatkozik és nem alkalmazható a perbeli esetben, ahol a II. és III. r. alperesek, mint jóhiszemű harmadik személyek kívánnak a Ptk. 238. § (2) bekezdésének az alkalmazásával a perbeli ingatlanhányadon tulajdonjogot szerezni.
A perbeli esetben a szerződés érvényessé nyilvánítására sem kerülhet sor, mert az akarathiba nem orvosolható érvénytelenségi ok. Az I. r. alperes az ingatlan tulajdonjogát nem szerezte meg és azt a II. és a III. r. alpereseknek tovább sem adhatta.
A Ptk. 237. §-ának (2) bekezdésében foglaltak szerint a bíróság a határozathozatalig terjedő időre akkor nyilváníthatja hatályossá a szerződést, ha a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet nem lehet visszaállítani. A perbeli esetben a fentiekben foglaltak szerint az eredeti állapot helyreállítható volt, ezért a szerződés hatályossá nyilvánítására sem kerülhetett sor.
A szerződés hatályossá nyilvánítása nem eredményezhet olyan helyzetet, mint amilyen a szerződés érvényessé nyilvánítása esetén keletkezne. A hatályossá nyilvánítás alkalmazásával a bíróság nem kényszerítheti ki az érvénytelen szerződés teljesítését, hanem csak a már megtörténteket veheti tudomásul.
Abban az esetben, ha az érvénytelen szerződések alapján a II. és III. r. alperesek tulajdonjogot (illetve haszonélvezeti jogot) szerezhetnének, az már az érvényességgel azonos helyzetet teremtene. Erre azonban nem kerülhet sor, mert a felperesek és az I. r. alperes között létrejött akarathibás szerződés érvénytelenségének az oka nem küszöbölhető ki. Az I. r. alperes nem szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát, ennek következtében a II. és a III. r. alperesek sem válhatnak az ingatlanilletőség tulajdonosaivá. Ebből következően a szerződéseknek a Ptk. 238. § (2) bekezdése alapján történő hatályában tartása sem eredményezhetné a II. és a III. r. alperesek jogszerzését. A jogerős ítélet tehát jogszabálysértés nélkül döntött az érvénytelenség jogkövetkezményeként az eredeti állapot helyreállításáról.
Az eredeti állapot helyreállítása során a PK 32. számú állásfoglalás értelmében nincs jelentősége a felek jó-, vagy rosszhiszeműségének. A II. r. alperes e vonatkozásban is alaptalanul hivatkozott a jogegységi határozatra, mely nem ellentétes a PK 32. számú állásfoglalásban foglaltakkal. A jogegységi határozat a hatályossá nyilvánításhoz kapcsolódó elszámolás körében tulajdonít jelentőséget a felek jó- vagy rosszhiszeműségének.
A perbeli esetben az eredeti állapot ex tunc hatályú helyreállítása folytán a II. és III. r. alperesek azért kötelesek használati díjat fizetni a felpereseknek, mert jogalap nélkül használták és hasznosították a mindvégig a felperesek tulajdonában álló ingatlanilletőséget.
A II. r. alperes felülvizsgálati kérelmében kifogásolta még azt is, hogy az eredeti állapot helyreállítására nem egyidejűleg került sor. Ennek indoka az, hogy az érvénytelenség jogkövetkezményeinek a levonására nem egy, hanem két szerződés vonatkozásában került sor oly módon, hogy a tulajdonjog a felpereseknek jár vissza, az ellenérték viszont az I. r. alperestől jár vissza a II. r. alperesnek. A felperesek tulajdonjogának a visszajegyzése, valamint birtokba való bocsátása nyilvánvalóan nem tehető függővé az I. r. alperes teljesítésétől. A felperesek és a II. és a III. r. alperesek között szerződéses jogviszony nem volt, közöttük tehát a felperesek követelésének jogcíme nem az eredeti állapot helyreállítása, hanem tulajdonjogukból fakadó használati és a hasznok szedésének a joga [Ptk. 99. § és 193. § (1) bekezdés].
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletnek a felülvizsgálattal támadott rendelkezéseit a Pp. 275. §-ának (3) bekezdésében foglaltak alapján hatályában fenntartotta.