EH 2006.1530 I. A foglaló adása reálszerződés, a foglaló adására vonatkozó megállapodás kötelmi jogi jogviszonyt nem keletkeztet. A szerződés megkötése után átadott pénzösszeg akkor sem tekinthető foglalónak, ha a felek megállapodtak abban, hogy a kötelezett a foglalót későbbi időpontban teljesíti [Ptk. 200. §, 243. § (1) bek.].
II. A bankszámla forgalomba kapcsolt felek között a foglalóként kikötött pénzösszeg átadottnak tekintendő, ha a kötelezett - a fedezettel bíró bankszámlája terhére - e pénzösszegre vonatkozóan a hitelintézetnek szóló banki átutalási megbízást a jogosultnak átadja [9/2001. (MK 147.) MNB rendelkezés 7. § (1)-(2) bek.].
Az elsőfokú bíróság részítéletében megállapított tényállás szerint a felperes a 2003. május 16-án kötött adásvételi szerződéssel megvásárolta az alperes tulajdonában álló, a sz.-i 2504/A/5. hrsz. alatt felvett, 842 m2 területű iroda megjelölésű, valamint társasházi közös tulajdonból hozzá tartozó 619/10 000 eszmei hányadnak megfelelő társasházi ingatlant 97 500 000 Ft vételárért. A felperes mint vevő kötelezettséget vállalt arra, hogy a vételárból 5 000 000 Ft-ot foglalóként a szerződés aláírásakor megfizet, amelyet 15 napon belül a vételár 10%-ára kiegészít. A teljes vételárat 2003. augusztus 15-éig volt köteles az alperes számlájára átutalni. A felek megállapodtak abban, hogy 15 napot meghaladó fizetési késedelem esetén az alperest az elállás joga megilleti és kártérítést követelhet.
A szerződés aláírásakor a felperes 5 000 000 Ft-ot kifizetett. Az alperes 2003. június 2-ai teljesítési határidővel 4 750 000 Ft foglalóra vonatkozó számlát helyettesítő okmányt állított ki, az összeget a felperes átutalta. A hátralékos vételárat az erre megszabott határidő lejártáig nem fizette meg, ezért az alperes 2003. szeptember 23-án az adásvételi szerződéstől elállt.
A felperes a keresetében előadta, hogy az alperes részére utóbb megfizetett 4 750 000 Ft vételár-előlegnek minősül, ezért az általa kifizetett 9 750 000 Ft-ból 4 750 000 Ft, ennek kamatai és a perköltségek megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Az alperes a kereset elutasítását kérte. Marasztalása esetére kártérítésre alapított beszámítási kifogást terjesztett elő.
Az elsőfokú bíróság részítéletében az alperest 4 750 000 Ft-ban, annak kamataiban, valamint 522 500 Ft perköltségben marasztalta. Kifejtette, hogy a Ptk. 243. §-ának (1) bekezdése szerint a foglalót a szerződés megkötésekor a szerződés megkötése jeléül kell átadni. A felek szerződésének az a része, amely a felperest 4 750 000 Ft-nak a szerződés megkötése után történő átadására kötelezi a Ptk. 243. §-ának (1) bekezdésébe ütközik és mint ilyen a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése értelmében semmis. A 4 750 000 Ft-ot vételár-előlegként kell kezelni. Az ekként átutalt összeg az alperes szerződéstől való elállása folytán a Ptk. 320. §-ának (1) bekezdése és a 319. §-ának (3) bekezdése szerint a felperesnek visszajár. Az alperes kártérítésre alapított beszámítási kifogásának tárgyalását a keresettől elkülönítette.
A másodfokú bíróság az alperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság részítéletének nem fellebbezett részét nem érintve, fellebbezett rendelkezését megváltoztatta és a keresetet elutasította. Kifejtette, hogy a kialakult bírói gyakorlat az átadott pénzösszeg rendeltetését tekinti olyan lényeges szempontnak, amely alapján az előlegnek avagy foglalónak minősül. Az nem volt vitás a felek között, hogy az egész összeget foglalónak minősítették. Nem találta jogszabályba ütközőnek és ezáltal semmisnek azt a szerződéses kikötést, miszerint a felperes foglalónak minősített pénzösszeget nem a szerződés megkötésekor, hanem a szerződésben vállalt módon utóbb átutalással teljesítette. Álláspontja szerint a felek a Ptk. 200. §-ának (1) bekezdése értelmében a foglaló átutalással történő későbbi átadásában megállapodhattak. A felperes nem tett olyan tényállítást, miszerint a szerződés megszűnéséért mindkét fél felelős, ezért a Ptk. 245. §-ának (1) bekezdése szerint a foglalót elveszíti. Az alperes ezért az átvett összeget visszafizetni részben sem tartozik.
A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság részítéletének helybenhagyását kérte. A másodfokú bíróság által elkövetett jogszabálysértést a Ptk. 243. §-ának (1) bekezdésében, valamint a Ptk. 200. §-ának (1) bekezdésében írtak megsértésében jelölte meg. Előadta, hogy a Ptk. 243. §-a (1) és (2) bekezdésében írt rendelkezések kógens jellegűek a vonatkozásban, hogy a foglalót a szerződés megkötésekor kell átadni. A feleknek a Ptk. 200. §-ának (1) bekezdésében írt szerződési szabadsága sem teszi lehetővé, hogy a foglaló átadásának időpontját a szerződés megkötését követő későbbi időpontban határozzák meg, illetve a foglaló részletekben való megfizetésében állapodjanak meg. E körben hivatkozott a Legfelsőbb Bíróságnak a Bírósági Határozatok 1993/106., valamint a 2004/463. számában közzétett eseti döntéseire. Előadta, hogy az állandósult bírói gyakorlat szerint a felek által a szerződés megkötését követően átadott pénzösszeg nem minősül foglalónak.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte. Előadta, hogy a felek a szerződésben a vételár 10%-át kitevő foglaló fizetésében állapodtak meg, amelyet a felperes két részletben teljesített. Az a körülmény, hogy a második részletet utóbb átutalással egyenlítette ki, az átutalt összeg foglaló jellegét, annak rendeltetését nem változtatta meg. Jogszabály a teljesítés fenti módjának alkalmazását nem tiltja, így nincs annak jogi akadálya, hogy a felek a foglaló megfizetésére rövid későbbi határidőben megállapodjanak. E gyakorlat alkalmazását indokolják a pénzforgalomról szóló jogszabályok is.
Amennyiben a bíróság nem fogadja el, hogy a vitás összeg foglalónak minősül, kérte annak megállapítását, hogy azt kötbérként megtarthatja.
Végezetül sérelmezte a részítélet meghozatalát és a beszámítási kifogásának elkülönített elbírálását is.
Ha a bíróság úgy ítéli meg, hogy a vitás összeg vételárelőlegnek minősül, mindkét fokú ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára, valamint arra történő utasítását kérte, hogy a keresettel együttesen bírálja el az általa előterjesztett kifogást is.
Az alperes a jogerős ítélet hatályban tartását kérte.
A Legfelsőbb Bíróság eljáró tanácsa az 1997. évi LXVI. törvény 29. §-ának (1) és (2) bekezdése alapján abban a kérdésben, hogy a szerződésben foglalóként kikötött pénzösszegnek utóbb átutalással történő teljesítése minősíthető-e szerződést biztosító mellékkötelezettségnek - a per tárgyalásának felfüggesztése mellett - jogegységi eljárást kezdeményezett, mivel el kívánt térni a korábbi joggyakorlattól. A Legfelsőbb Bíróság az ügyben mellőzte a jogegységi határozat meghozatalát, mert álláspontja szerint a korábbi joggyakorlat megfelel a hatályos jogszabályoknak.
A felülvizsgálati kérelem a következők szerint alapos.
A Legfelsőbb Bíróság jogsértőnek találta a felülvizsgálattal támadott másodfokú ítéletet. A Ptk. 243. §-ának (1) bekezdése értelmében a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül foglalót lehet adni. A Ptk. 243. §-ának (1) bekezdése nem határozza meg a foglaló fogalmát, azt viszont egyértelműen kimondja, hogy foglalónak csak a szerződéskötéskor átadott pénzösszeg minősül feltéve, hogy azt a felek kifejezetten foglalóként adták, illetve vették át vagy az átadott összegnek ez a jellege a körülményekből kétségtelenül megállapítható. Abból, hogy a foglaló a kötelezettségvállalást jelöli szintén az következik, hogy foglalónak csak a szerződéskötéskor átadott dolgot vagy pénzösszeget lehet minősíteni. A foglaló adásához fűződő joghatásokra a Ptk. 245. §-ából lehet következtetni nevezetesen, foglaló a biztosíték szerepét is betölti. Végezetül kárátalányként is szolgál, mert felmenti a szerződő felet a szerződés meghiúsulásából eredő kárának bizonyítása alól. A foglaló adása tehát reálszerződés, a foglaló adására vonatkozó megállapodás kötelmi jogi jogviszonyt nem keletkeztet. Ezért ha az ígért foglalót a szerződés megkötésekor nem adták át, azt utóbb nem lehet kikövetelni, sőt az ilyen - a szerződés megkötése után átadott - pénzösszeg nem is minősül foglalónak. A felek szerződéskötési szabadsága nem terjed ki arra, hogy foglalónak minősítsenek olyan pénzösszeget, amelyhez a jogszabályban írt joghatás nem fűződik.
A foglaló akkor tekinthető átadottnak, ha egyértelmű, hogy a foglaló feletti rendelkezés az átvevőt illeti meg.
A foglaló átadása tehát nemcsak készpénzben történhet. A felek megállapodhatnak a foglaló banki átutalással történő teljesítésében. A foglalónak megfelelő pénzösszegre szóló kitöltött banki átutalási megbízás átadásával, amelyet az átvevő jogosult az átadó bankjához benyújtani, megvalósítható a foglaló szerződéskötéskori átadása. Amennyiben az átadó számláján a foglaló kiegyenlítéséhez a kellő fedezet biztosított, az a szerződés megkötésekor átadottnak tekintendő. A perbeli esetben azonban kitöltött átutalási megbízás átadására a felperes részéről nem került sor, ezért nem lehet a felperes által utóbb átutalt 4 750 000 Ft-ot foglalónak minősíteni. Helytállóan döntött ezért az elsőfokú bíróság akként, hogy az alperes az átvett összeget mint vételárelőleget a Ptk. 319. §-ának (3) bekezdése és 320. §-ának (2) bekezdése alapján köteles a felperesnek visszafizetni.
Nem fogadta el a Legfelsőbb Bíróság az alperes jogi álláspontját, miszerint az átvett 4 750 000 Ft-ot kötbérként jogosult megtartani. A Ptk. 243. §-ának (1) bekezdése szerint a kötelezett meghatározott pénzösszeg fizetésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős nem vagy nem szerződésszerűen teljesít. Tény, hogy kötbér kikötésére a kötbér szóhasználat alkalmazása nélkül is sor kerülhet, de a feleknek a kötbér kikötésére vonatkozó határozott szándékának a megállapodásból ki kell tűnnie. Bár a Ptk. 243. §-ának (1) és (2) bekezdésében szabályozott foglaló és a 246. §-ában írt kötbér egyaránt szerződést biztosító mellékkötelezettség vállalását jelentik, közöttük azonban lényeges különbségek találhatók. A Ptk. hivatkozott 246. §-ának (1) bekezdése szerint a kötbér a szerződés megkötése után fizetendő pénzösszeg az esetben, ha a kötelezett a szerződést nem, - vagy nem szerződésszerűen teljesíti. A kötbér tehát a szerződésben vállalt kötelezettség maradéktalan teljesítésére ösztönöz és a szerződésszegéstől visszatartó hatást fejt ki. A kötbérfizetési kötelezettséget vállaló szerződő félnek a szerződéskötéskor nincs fizetési kötelezettsége. A kötbért akkor tartozik utólag megfizetni, ha neki felróható okból megszegi a szerződést.
Ezzel szemben a foglalót a szerződés megkötésekor adják és csak a teljesítésnek valamelyik fél hibájából bekövetkező lehetetlenülése esetén tölti be a szankció, illetőleg a kárátalány szerepét. A perbeli esetben a felperes a szerződés biztosítására szolgáló pénzösszeget annak megkötésekor ígérte átadni - és részben át is adta -, ezért az alperes alappal nem állíthatja, hogy a szerződésben 4 750 000 Ft tekintetében kötbér kikötése történt.
A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint az elsőfokú bíróság nem követett el eljárási szabálysértést azzal, hogy az ügyben a Pp. 213. §-ának (2) bekezdése értelmében részítéletet hozott. A hivatkozott jogszabályhely szerint a bíróság egyes kereseti kérelmek felől vagy a kereseti kérelemnek önállóan elbírálható egyes részei felől részítélettel is határozhat, ha ebben a vonatkozásban további tárgyalásra nincs szükség, és ha a többi kereseti kérelem vagy a beszámítási kifogás eldöntése végett a tárgyalást el kell halasztani. A részítélet meghozatalához nem kell a fél kérelme, a bíróság belátása szerint hoz részítéletet, ha annak a jogszabályban írt előfeltételei fennállnak. A Legfelsőbb Bíróság 3/2000. PJE számú jogegységi határozata szerint a bíróság részítélettel a kereset egészét is elbírálhatja, ha az alperes beszámítási kifogása miatt a tárgyalás elhalasztása szükséges. A jogegységi határozat indokolása szerint a részítélet hozatala a bíróság belátásától függ, a konkrét körülmények mérlegelésével kell döntést hozni abban a kérdésben, hogy részítélet esetén nem sérül-e szükségtelenül a beszámítási kifogást előterjesztő alperesnek a szemben álló követelések együttes elbírálásához fűződő érdeke. Az elsőfokú bíróság e körülményeket megfelelően mérlegelte, a felülvizsgálati eljárásban felülmérlegelésnek nincsen helye.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 213. §-ának (2) bekezdése alapján hozott részítéletében a másodfokú bíróság ítéletét a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése szerint hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság részítéletét helybenhagyta.