BH 2008.12.330 Az idegen földön létesített - annak alkotórészévé váló - kút jogi sorsa nem rendezhető pusztán annak ítéleti megállapításával, hogy a kút tulajdonjoga az építtető jogutódját illeti [Ptk. 109. §, 111. §, 686. §].

Az n.-i 0216/1 és 0216/2 helyrajzi számú földrészletek a felperesi jogelőd termelőszövetkezet használatában voltak szövetkezeti földhasználat jogcímén. A földalapok képzése, illetőleg elkülönítése kapcsán a 0216/1 hrsz.-ú földrészlet a kárpótlási földalapba került, és annak megosztásával alakult ki a 0216/4 hrsz.-ú, szántó művelési ágú, 8548 m2 alapterületű földrészlet. Az azzal határos 0216/2 hrsz.-ú földrészlet határvonalát az 1967. évben készült ingatlan-nyilvántartási térképen szaggatott vonal ábrázolja, ami azt jelenti, hogy a határvonal bizonytalan. Az 1960-as években, amikor még egységes volt a 0216 hrsz.-ú földrészlet, azon - a jelenlegi 0216/4 hrsz.-ú földrészlettel közös birtokhatár közvetlen közelében - a felperesi szövetkezet jogelődje egy nagy teljesítményű kutat létesített. Ez a per tárgyát képező "K-1880 KK számmegjelölésű" kút a természetben nem a felperes 0216/2 hrsz.-ú földrészlete ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt területén van, hanem a 0216/4 hrsz.-ú ingatlanon. Ez utóbbi földrészlet tulajdonjogát - kárpótlási árverés jogcímén - 1996. május 7. napján V. J.-né szerezte meg, aki azt, az 1998. november 4. napján megkötött szerződéssel kk. M. V. P.-nek ajándékozta, tőle vásárolta meg a jelen per alperese - 2002. évben - 138 000 forintért. A földrészlet árverési értékesítésre történő kijelölésekor a földrendező bizottság nem közölte, illetőleg "javaslatot nem tett" arra vonatkozóan, hogy a földrészlet tulajdonjoga megszerzésekor a szerzőt terheli-e beruházási költség, meliorációs költség, illetőleg zöldkár. A földrészleten lévő kutat - amely az 1960-as években a felperesi szövetkezet jogelődjének beruházásával létesült - évtizedek óta a felperesi szövetkezet működteti, a szomszédos tehenészete vízellátását ebből a kútból biztosítja. A felperes a beavatkozóval 2000. december 27. napján megkötött szerződéssel az adott földrészlettel szomszédos ingatlanát - az azon létesített tehenészettel együtt - eladta a beavatkozónak. A szerződés 3. pontjában foglaltak szerint a "Felek megállapodnak abban, hogy a n.-i 0219 és 0191/7 hrsz.-ú ingatlanok mint uralkodó telkek működéséhez feltétlenül szükséges n.-i 0216/2 hrsz.-ú ingatlanon (mely ingatlan ugyancsak az eladó tulajdonát képezi) lévő kútra szolgalmi (vízvételi) jogot kötnek ki. Az üzemeltetésre vonatkozó részletes szabályokat felek külön megállapodásban rögzítik."

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy tulajdonosa a perbeli 0216/4 hrsz.-ú ingatlanon lévő kútnak. Keresete alapjaként azt adta elő, hogy a perbeli földrészletnek mezőgazdasági művelés alatt álló földterületként történő kárpótlási árverési értékesítésekor a kút nem képezhette árverés tárgyát. Hivatkozott arra: "az árverés a tulajdoni lap adatai alapján úgy történt, hogy e terület szántó, amin semmiféle létesítmény nincs." Minthogy az alperes jogelődje a kútnak nem volt tulajdonosa, azt tőle az alperes sem szerezhette meg "a Ptk. 117. §-a alapján."

A beavatkozó - támogatva a felperes keresetében elő­adottakat - arra hivatkozott, hogy a kút azért sem képezhette a kárpótlási árverés tárgyát, mert az árverési vételár ellenében "a több milliós kutat" az alperes jogelődje nem vehette meg.

Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Érvelése szerint a kút - mint a perbeli ingatlan alkotórésze - osztozik az ingatlan jogi sorsában, emiatt a kárpótlási árverésen a jogelődje a külön nevesítésre nem került építmény tulajdonjogát is megszerezte.

Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy "az n.-i 0216/4 helyrajzi számú ingatlanon lévő kút tulajdonjoga a felperest illeti."

Az elsőfokú bíróság döntő jelentőséget tulajdonított a következőknek.

Bizonyított tény, hogy az újonnan kialakított, a felperes tulajdonában lévő 0216/2 hrsz.-ú ingatlan és a vele szomszédos 0216/4 hrsz.-ú perbeli ingatlan közös mezsgyehatára többször változott, és a perbeli kút, amely a jelenlegi közös birtokhatártól 1,4 m-re van az alperes perbeli ingatlanán, korábban hol a 0216/2, hol a 0216/4 helyrajzi számú ingatlanra esett. A felperesi szövetkezet a tehenészeti telep értékesítésekor nem adta el a kutat, de árverésre sem jelölte ki azt a földterületet, melyen a kút van. Nyilvántartásában a kutat a 0216/2 helyrajzi szám alatt tüntette fel olyanként, amely ellátja a tehenészeti telepet, illetőleg a szolgálati lakásokat. Érvelése szerint miután kárpótlásra csak szántóterület volt kijelölve, azt 500 Ft/AK áron értékesítették, és a perbeli földrészletre V. J.-né így árverezhetett "…nyilvánvaló, hogy a kút tulajdonjogát nem szerezhette meg." Tekintettel arra is, hogy a perbeli kút értéke sokszorosa az elfoglalt földterület értékének "több méter vasszerkezet felfelé és a föld alatt is, megközelítéséhez és használatához kb. 30 m2 szántó szükséges", arra a következtetésre jutott az elsőfokú bíróság, hogy "a perbeli kút nem alkotórésze a földterületnek." Szerinte: "A kút is lehet önálló tulajdonjog tárgya, erre az árverés nem terjedt ki, az alperes jogelőde nem szerezhetett rajta tulajdonjogot, tehát az maradt a felperes tulajdonában…".

Az alperes fellebbezését elbíráló másodfokú bíróság "érdemben helyesnek találta az elsőfokú bíróság ítéleti rendelkezését", de annak jogi indokait kiegészítette a következők szerint.

"A termőföld kárpótlási árverésen történő megszerzéséről szóló 1991. évi XXV. számú törvény alkalmazása szempontjából a 26/1987. (VII. 30.) Mt. sz. rendelet 1. § i) pontja értelmében termőföld az a föld, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban szántó (stb.) művelési ágban tartanak nyilván, és nem minősül építmény elhelyezésére szolgáló, vagy különleges rendeltetésű földnek. A perbeli kút nyilvánvalóan olyan építmény, amely elhelyezésére szolgáló földterület nem minősíthető tehát termőföldnek, ebből adódóan az kárpótlási árverésen történő tulajdonszerzés esetében külön nevesítés hiányában nem minősíthető a szántóingatlan alkotórészének sem." Ebből következően az árverés a kútra nem terjedhetett ki, annak tulajdonjogát árverés útján az alperes jogelődje nem szerezhette meg. Megítélése szerint: "A határvonalak pontosítása nyomán kialakult helyzet tette szükségessé a perbeli építmény tulajdonjogának tisztázását, melynek eredményeként az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy a kút tulajdonjoga nem változott, az továbbra is a felperest illeti meg." Utalt arra is: "A felek tulajdoni jogvitájának végleges rendezéséhez a perbeli ingatlan megosztása, a kút mint önálló ingatlanrész tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges jóváhagyási eljárások lefolytatása szükséges, vagy pedig a kút megközelíthetősége, illetve a felperesi használat biztosítása érdekében szolgalmi jog alapítására is sor kerülhet."

A jogerős ítélet ellen az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint az első- és másodfokú bíróság tévesen jutott arra a jogi következtetésre, hogy a kút nem képezte a kárpótlási árverés tárgyát. Megismételte azt a jogi érvelését, hogy a perbeli kút a Ptk. 95. § (1) bekezdése szerinti alkotórész, ami osztja a fődolog jogi sorsát. Az adott esetben a perbeli kúttal kapcsolatban a felek között nem jött létre olyan megállapodás - sem szóban, sem írásban -, mely arra utalna, hogy a kút tulajdonjoga elválik a föld tulajdonjogától. Ennek hiányában a Ptk. 97. § (1) bekezdésében foglalt szabály érvényesül, miszerint "az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg." Jogelődje - eredeti szerzésmóddal - a föld tulajdonjogával együtt a kút tulajdonjogát is megszerezte a kárpótlási árverésen, akitől a vétellel történő tulajdonszerzésekor, megtekintett és ismert állapotban vásárolta meg az ingatlant a kúttal együtt. Hivatkozott arra is, hogy miután a felperes a közigazgatási eljárásban jogorvoslattal nem élt, emiatt a kúttal kapcsolatosan további igényérvényesítésre nincs lehetősége.