BH+ 2006.3.122 A közös képviselő a társasházközösség ügyeiben önállóan is jogosult pert indítani [1977. évi 11. tvr. 18. §].

A felperesi társasházat 1991-ben a II. r. alperes jogelődje építtette, az épület kivitelezője a II. r. beavatkozó, míg a létesítmény fővállalkozója az I. r. beavatkozó volt. A társasház alapító okiratát 1992-ben a II. r. alperes jogelődje készítette, a lakások vevőivel az adásvételi szerződést 1992. decemberében az I. r. alperes kötötte meg. A vevőknek az ingatlannal kapcsolatban minőségi kifogásai keletkeztek mind az egyes lakások, mind pedig a társasház közös tulajdonában maradt részei tekintetében; szakvélemény beszerzésére is sor került. A kivitelezői javítások és az eladó pénzbeli megváltásai ellenére maradtak olyan hibák, amelyek rendezése tárgyában a felek megegyezni nem tudtak, ezért a társasházközösség a közös képviselő által megbízott jogi képviselő útján 1994. december 9-én kereseti kérelmet terjesztett elő a hibák kijavítása, illetve díjleszállítás megfizetése iránt. Módosított keresetében a felperes 1 711 813 forint javítási költség egyetemleges megfizetésére kérte kötelezni az alpereseket.

Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte a II. r. alperest 1 711 813 forint, valamint 427 284 forint perköltség megfizetésére, ezt meghaladóan a felperes keresetét elutasította. A felperest kötelezte arra, hogy az I. r. alperes részére 300 000 forint perköltséget fizessen meg, továbbá rendelkezett a le nem rótt illeték viseléséről. A terasz-szigetelés és burkolat, a lábazat, valamint a körerkély hibái miatt - szakértői vélemény alapján - állapította meg a kijavítási költséget, és az adásvételi szerződés kikötésére figyelemmel ennek megfizetésére a II. r. alperest kötelezte.

A II. r. alperesi beavatkozó fellebbezése a kereset elutasítására, a felperes fellebbezése a perköltséggel kapcsolatos ítéleti rendelkezés megváltoztatására irányult.

A másodfokú bíróság jogerős ítéletében az elsőfokú ítéletet a fellebbezéssel érintett rendelkezések tekintetében megváltoztatta, és a keresetet elutasította. Felperest kötelezte, hogy fizessen meg a II. r. alperesnek 465 000 forint együttes első-, és másodfokú, a II. r. beavatkozónak pedig 145 000 forint másodfokú perköltséget. A le nem rótt illeték megfizetésére is kizárólag a felperest kötelezte.

A bíróság az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a felperes, mint társasház érvényesítette a tulajdonostársak által megkötött adásvételi szerződések hibás teljesítéséből eredő szavatossági igényeket. Az I. r. alperes a lakások tulajdonosaival önálló szerződéseket kötött, ezen szerződésekből eredő szavatossági igényt tehát a szerződő fél, az ingatlant megvásárló tulajdonostárs érvényesítheti. A társasház megalakulását követően nem válik a tulajdonostársak jogutódjává, és a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 3. § (1) bekezdése szerinti korlátozott jogalanyiság alapján szavatossági igény érvényesítésére saját személyében nem jogosult. Annak azonban nincs akadálya, hogy az egyes tulajdonostársak a szerződésből eredő követelésüket a Ptk. 328. § (1) bekezdése alapján a társasházra engedményezzék, ilyen engedményezésre azonban a jelen eljárásban felperes nem is hivatkozott. Tekintettel arra, hogy a másodfokú eljárásban a tulajdonostársak perbe lépésére lehetőség nincs, ezért a másodfokú bíróság a felperes kereshetőségi jogának hiányát állapította meg, és emiatt a felperes keresetét elutasította.

A felperes a jogerős ítélet elleni felülvizsgálati kérelmében az ítélet megváltoztatását, és a fellebbezése szerinti döntés meghozatalát kérte. Előadta, hogy az egész eljárás során egyetlen alperes sem hivatkozott a jogviszony hiányára, arra, hogy a társasház közös képviselője megbízás nélkül jár el, de nem terjedt ki erre egyik fél fellebbezése sem. Véleménye szerint a döntés sérti a Pp. 253. § (3) bek. és 247. § (2) bekezdésében foglaltakat, továbbá ellentétes a BH 1981.235 szám alatti eseti döntésével.

A felperes hivatkozott az alapító okirat egyes megállapításaira, valamint a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 3. § (1) bek. és 63. § (2) bekezdésében foglaltakra. Az előbbi jogszabályi rendelkezés szerint a társasház tulajdonosainak közössége az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt illeti meg. A 2004. január 1-jén hatályba lépett törvény hatálybaléptető rendelkezése értelmében, ha a törvény hatálybalépésekor már bejegyzett társasház alapító okirata ellentétes lenne a törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel, úgy az érintett rendelkezések helyébe a törvény lép.

Az alperesek és a II. r. beavatkozó ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Az alperesek többek között arra utaltak, hogy a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése 2000. november 11-én történt meg. A keresetindításkor hatályos 1977. évi 11. törvényerejű rendelet még korlátozott jogalanyiságot sem biztosított a társasház részére. Az 1997. évi CLVII. törvény 41. § (1) bekezdése akként rendelkezett, hogy a törvény hatálybalépése előtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni. Erre figyelemmel a 2003. évi CXXXIII. törvényre történő felperesi hivatkozás nem helyénvaló. Szerinte a társasház perbeli legitimációja hiányzott, mivel a kereset benyújtásakor hatályos rendelkezések szerint a társasház a perben önállóan nem léphetett fel félként, a társasháznak önálló jogalanyisága nem volt.