PKv 2008.1 A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának 1/2008. (V. 19.) PK véleménye

a PK 10. számú állásfoglalás meghaladottá nyilvánításáról és a közös tulajdon megszüntetésének egyes kérdéseiről[1]

A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma az egységes jogértelmezés és jogalkalmazás érdekében a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 1997. évi LXVI. törvény (Bsz.) 33. §-ának (1) bekezdése alapján a következő

v é l e m é n y t

nyilvánítja.

[2]I. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma a PK 10. számú állásfoglalását meghaladottnak tekinti.

II. Ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése esetén az abban lakó volt tulajdonostársat a bíróság kiköltözésre kötelezi. Ha azonban ez méltányos érdekét súlyosan sértené, a bennlakó volt tulajdonostárs kivételesen az ingatlanban való bennmaradásra is feljogosítható. Ilyen esetben a bíróság ítéletében meghatározza a bennlakó volt tulajdonostárs lakáshasználatának jogcímét. Ez történhet a felek megállapodása alapján, vagy haszonélvezeti jog, illetve használat joga bíróság által történő alapításával. A bíróság a volt tulajdonostárs indokolt szükségleteihez mérten meghatározza a lakás vagy lakrész használatnak terjedelmét, annak időtartamát és - dologi jog alapítása esetén - rendelkezik a jogosultság ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről.

A lakásban visszamaradó volt tulajdonostárs a saját bennlakása folytán előállt értékcsökkenés következményeit általában maga viseli.

III. Ha természetbeni megosztás eredményeként a felek azonos értékű ingatlanokhoz jutnak, vagy a megváltási árat (ideértve a természetbeni megosztás esetében az értékkülönbözetet is) a fél megfizette, s végül, ha az illetőségét megváltó társa teljesítésétől függetlenül a tulajdonostárs ehhez hozzájárul, a bíróság megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a közös tulajdon megszüntetése folytán bekövetkező változás bejegyzése végett.

Amennyiben a megváltási ár (értékkülönbözet) megfizetésére a bíróság határidőt állapít meg, vagy részletfizetést engedélyez, ítéletében rendszerint egyidejű teljesítést rendel el. Ilyen esetben azzal keresi meg az ingatlanügyi hatóságot, hogy a változás csak a bejegyzési engedély csatolásától függően jegyezhető be.

IV. A közös tulajdon a jogosult tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével - a bíróság megkeresése iktatásának (széljegyzésének) időpontjára visszaható hatállyal - szűnik meg.

V. A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelő ellenértékeket, az árverés útján való értékesítésnél pedig a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során a végrehajtó nem szállíthatja le, a végrehajtást elrendelő bíróság is csak akkor, ha ebben a felek megállapodtak és a legkisebb vételár alacsonyabb összegben történő meghatározását közösen kérik.

VI. A haszonélvezeti vagy egyéb joggal (használat, telki szolgalom) terhelt ingatlan értékesítése esetében a bíróság a vételár, illetőleg a megváltási ár felosztása kérdésében a haszonélvezeti vagy egyéb joggal terhelt ingatlan jellegét, a haszonélvezeti vagy egyéb jog gyakorlásának módját, a jogosult személyi körülményeit, a hasznosítás lehetőségeit, a hasznosítással elérhető anyagi előnyöket, továbbá a haszonélvezeti vagy egyéb jognak az ingatlan forgalmi értékre gyakorolt hatását veszi figyelembe.

VII. A közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására kerülhet sor, ha a tulajdonostárs e jogát visszaélésszerűen gyakorolja, továbbá, ha a közös tulajdon megszüntetése az adott körülmények között a másik (többi) tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sérti.

VIII. [3]a) A keresetlevélhez mindig csatolni kell a közös ingatlan tulajdoni lapjának hiteles kivonatos másolatát.

b) Valamennyi tulajdonostársnak perben kell állnia. Ha valamelyik fél azt állítja, hogy ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonjogot vagy az ingatlanra kötelmi igényt szerzett, lehetőséget kell nyújtani arra, hogy a tulajdonjog bejegyzésének hiányát még a per folyamata alatt pótolja.

c) Perbe kell vonni az özvegyi jogra, más haszonélvezetre, használatra jogosultakat, a bejegyzett tartási és életjáradéki jog jogosultját, s ha a jelzálogjog nem az egész ingatlant terheli, akkor az ilyen jognak a jogosultját is. A körülményektől függ, hogy esetleg más érdekelt perbe vonása is szükséges-e.

d) Természetbeni megosztás esetén még az ítélethozatal előtt gondoskodni kell arról, hogy a bíróság rendelkezésére álljon a megosztáshoz szükséges jogerős közigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási foganatosításra alkalmas vázrajz. Ezek beszerzése végett a per tárgyalásának a felfüggesztése mellett a feleknek megfelelő határidőt kell szabni.

e) A fellebbezési bíróság csak akkor nem bírálhatja felül az elsőfokú bíróság ítéletének érdemi rendelkezését, ha fellebbezéssel kizárólag a perköltség kérdésében éltek.

f) A per tárgyának értéke általában a felperes tulajdoni hányadának, az ingatlan társasházzá alakítása esetében pedig a tulajdonába adni kért lakásnak az értéke. Ha azonban a felperes a közös tulajdonnak természetbeni megosztás útján történő megszüntetése iránt indított perben a tulajdoni hányada értékénél nagyobb értékű dolgot (dologrészt) igényel, a per tárgyának értéke ez a nagyobb érték. Ha pedig a felperes az iránt indít keresetet, hogy a bíróság a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét megfelelő ellenérték fejében adja az ő tulajdonába, a per tárgyának értéke a tulajdonba adni kért tulajdoni hányad értéke.

g) A perköltség viselésének általános szabálya az, hogy a készkiadások megosztása mellett mindegyik fél viseli a saját költségét. Az ettől való eltérés főleg akkor indokolt, ha arra a felek magatartása okot ad.

I. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma a Ptk. hatálybalépése után rövid időn belül megalkotta a közös tulajdon megszüntetésének főbb kérdéseiről szóló, eredetileg PK 824. számú, majd több újraszámozáson és jelentős módosításokon átesett, jelenleg is hatályos PK 10. számú állásfoglalását (továbbiakban: állásfoglalás). Ez az állásfoglalás megtartotta a Ptk. előtti bírói gyakorlatnak a megváltozott társadalmi-gazdasági rendben is tovább alkalmazható elveit, ugyanakkor bevezetett olyan új elemeket, amelyek az akkori jogi szabályozáshoz illeszkedtek, elősegítve ezzel a nem kívánt jogközösségből a Ptk. 148. § szerint való kiválás lehetőségét. Az eltelt több mint negyven év alatt jelentősen (a rendszerváltozás eredményeként több tekintetben alapvetően) megváltozott a jogi környezet, emellett új élethelyzetek és azokhoz igazodóan a tulajdonközösség intézményén belül is új struktúrák alakultak ki. Az 1994. évi LIII. törvény (Vht.) hatálybalépésével összefüggésben a Kollégium a PK 294. számú állásfoglalásával jelentősen módosította és új elemekkel egészítette ki az állásfoglalás korábbi tartalmát. További aktualizálására azonban a dologi jogi ítélkezést alapjaiban is érintő, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) hatálybalépése ellenére sem kerülhetett sor, mert a Bsz. a kollégiumi állásfoglalás intézményét a jövőre nézve kiiktatta az ítélkezési gyakorlat egységét biztosító eszközök köréből. A jogszabályváltozások következményeként az állásfoglalás egyes tételei ma már nem alkalmazhatóak, mások jelentős módosítást igényelnek. Ezért a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma a PK 10. számú állásfoglalását egészében meghaladottnak nyilvánítja, egyben az igazságosság és a méltányosság követelményeinek szem előtt tartása mellett a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekben a bíróságok részére e véleményével ad új iránymutatást.

II. A Ptk. 148. § (1)-(3) bekezdései a közös tulajdon megszüntetésének módjairól és feltételeiről rendelkeznek; a PK 10. számú állásfoglalás I. és II. része pedig arra az esetre ad iránymutatást, ha a közös ingatlanban az egyik tulajdonostárs bennlakik, és kiköltözésre a közösség megszüntetése esetén sem hajlandó. Az állásfoglalásban foglalt elvek összevetett értelmezése útján a bírói gyakorlat arra a következtetésre jutott, hogy a bennlakó tulajdonostárs ez irányú kötelezettségvállalása hiányában kiköltözésre nem kötelezhető.

Az állásfoglalás meghozatala idején (és még több évtizeden keresztül) a hatályos jogszabályok rendelkezései - különösen a tulajdonszerzési korlátozások, a lakáselosztás állami rendszere, a lakásbérleti jogviszony többnyire eltérést nem engedő szabályai, a jogcím nélküli lakáshasználót megillető elhelyezési kötelezettség - következtében önmagában a lakáshasználat lehetősége alapvető és feltétlen védelemre szoruló érdekké vált. Az utóbbi évtizedekben viszont jelentősen megváltozott társadalmi-gazdasági és jogszabályi környezet, és ennek hatásaként lényegében megszűntek azok az okok is, amelyekre tekintettel a korábbi bírói gyakorlat kialakult. A lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) a felek magánautomiáját és szerződéses szabadságát - néhány kivételtől eltekintve - a lakásbérleti szerződés esetében is visszaállította. A közös tulajdon megszüntetése körében kiemelkedő jelentőségű (a lényegében szabad bérmegállapodás mellett) a Ltv. 26. § (5) bekezdése, amely - a felek eltérő megállapodása hiányában - a nem állami és nem önkormányzati lakások tekintetében immár a bérbeadónak is elhelyezési kötelezettség nélküli, korlátlan felmondási jogot biztosít. A jogszabályok változása folytán és szabad lakáspiaci körülmények között a határozatlan időre szóló lakásbérlet (ideértve különösen a közös tulajdon megszüntetése körében a bírói gyakorlat által kialakított ún. quasi bérleti jogviszonyt) a bérlőnek már nem nyújtja a korábbi biztonságot, de nem bír önálló értékkel sem.

Ebből következően a jelenlegi (megváltozott) viszonyok között a PK 10. számú állásfoglalásnak a "lakottsággal" és a "beköltözhetőséggel" kapcsolatos iránymutatásai meghaladottá váltak.

Mind a lakástulajdon, mind a bérlakások esetében a lakáspiac lényegében kialakult, és ennek eredményeként általában a kisebb településeken sem megoldhatatlan a lakásból kiköltözésre kötelezett fél elhelyezésének önerőből történő megoldása. Ingatlanon fennálló közös tulajdon megváltás vagy értékesítés útján történő megszüntetése esetében többnyire a bennlakó tulajdonostárs érdekét is az szolgálja, ha a megváltásra nem képes tulajdonostárs kiköltözésre kötelezését a bíróság elrendeli. Ilyenkor a tulajdoni hányadának megváltása vagy az ingatlan árverési értékesítése ún. beköltözető érték alapulvételével történik, és a kiköltözésre kötelezett tulajdonostárs az ennek megfelelően megállapított megváltási árat, illetve az árverési vételárból reá eső összeget - esetleg bankkölcsön igénybevételével - önálló lakás vásárlására fordíthatja, vagy abból lakhatását egyéb módon megoldhatja. Az esetek többségében pedig a lakottsága mellett történő megváltás vagy értékesítés a számára kifejezetten hátrányos, mert a lakás használatáért a környezetében általában szokásos lakbérnek megfelelő ellenérték rendszeres megfizetésére köteles, emellett - különösen ingyenes használati jog esetében - tulajdoni hányadának ellenértékét a lakottságra tekintettel a bíróság lényegesen alacsonyabb összegben állapítja meg, és kétséges, hogy ez az összeg a használati jogosultsága megszűnésekor az elhelyezéséhez elegendő lesz.

A tulajdonostárs bennlakásához a Ptk. 148. § (2) bekezdése csupán azt a jogkövetkezményt fűzi, hogy ilyen esetben ez a tulajdonostárs - ha méltányos érdekeit nem sérti - beleegyezése nélkül is kötelezhető társa tulajdoni illetőségének megváltására. Nincs azonban olyan jogszabályi rendelkezés, amelyből levezethető lenne olyan álláspont, miszerint közös tulajdon megszüntetése esetében a tulajdonjogát elvesztő tulajdonostárs kiköltözésre kötelezését a bíróság csak akkor rendelheti el, ha arra kötelezettséget vállal. Ellenkezőleg: a közös tulajdon megszüntetésével a bennlakó volt tulajdonostárs - tulajdonjogán alapuló - használati jogosultsága is megszűnik, jogalap nélküli birtokossá válik és a Ptk. 193. § (1) bekezdése alapján köteles a lakását is az arra jogosult tulajdonostárs vagy árverési vevő birtokába bocsátani. Ezért, ha vele szemben erre irányuló keresetet (viszontkeresetet) terjesztettek elő, a bíróságnak a kiköltözésre kötelezését általában el kell rendelnie.

Lehetségesek azonban olyan élethelyzetek, amikor a bennlakó tulajdonostárs nem kötelezhető a lakásból való kiköltözésre. Az egyik ilyen esetkör, amikor a lakás volt házastársak közös tulajdonában áll, és a lakás használatát a felek megállapodása vagy bírói ítélet a Csjt. 31/A-31/B. §-aiban foglaltak szerint rendezte. Ilyen esetekben a felek megállapodása vagy az ítélet szerint a használatra családjogi szempontok alapján feljogosított házastárs csak akkor kötelezhető - vállalása nélkül - a lakás elhagyására, ha a használat újrarendezésének a feltételei fennállnak és ennek következtében a lakásból való távozásra kötelezése indokolt (Ptk. 241. §, PK 279. állásfoglalás III. pontja). Ezen az esetkörön kívül is felmerülhetnek olyan különös méltánylást érdemlő körülmények, pl. élettársi kapcsolatból származó és a volt tulajdonostárs élettárs által a lakásban nevelt kiskorú gyermek érdeke, a tulajdonostárs életkora, egészségi állapota, amelyekre tekintettel a volt tulajdonostársnak lakás további használatára való feljogosítása szükséges lehet.

Az említett körülmények által indokolt esetben az ingatlan adottságaihoz képest a bíróságnak elsősorban arra kell törekednie, hogy a visszamaradó volt tulajdonostárs ingatlanhasználatát a tényleges szükségleteire korlátozza, és az életviteléhez nem szükséges - elkülönült használatra alkalmas - ingatlanrészek kiürítésére és birtokba bocsátására kötelezze.

Ítéletének meghozatalakor a bíróságnak egybe kell vetnie a megváltásra köteles tulajdontársnak vagy az árverési vevőnek a lakás birtokbavételéhez, valamint a visszamaradóvolt tulajdonostársnak a lakás további használatához fűződő érdekét, és törekednie kell az érdekegyensúly megteremtésére.

A közös tulajdon megszűntetése keretében az erre feljogosított volt tulajdonostárs lakáshasználatának a bíróság ítéletében meghatározott jogcímen kell alapulnia.

A Ptk. 205. § (1) bekezdése szerint a szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. A Ptk. 200. § (1) bekezdése értelmében szerződés megkötése kérdésében a felek szabadon döntenek, maguk állapítják meg a szerződés tartalmát; a szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől - ha jogszabály ezt nem tiltja - egyező akarattal eltérhetnek és olyan tartalmú szerződést is köthetnek egymással, amely a külön szabályozott (nevesített) szerződések egyikének fogalma alá sem vonható. Nincs tehát akadálya annak, hogy a felek a közös tulajdon megszüntetése esetére - kölcsönös érdekeiknek megfelelően - megállapodjanak annak a jogviszonynak a tartalmában, amelynek alapján a bennlakó volt tulajdonostárs a lakást tovább használja. A felek érdeke általában azt kívánja, hogy az ítélet alapjául szolgáló megállapodásban (közös kérelemben) rögzített - és majd az ítéletben létrehozott - jogviszony határozott időre szóljon. A korlátozott időtartam biztosítja ugyanis egyrészt mind a visszamaradó volt tulajdonostárs zavartalan lakáshasználatát, mind a határozott idő eltelte után az ingatlan feltétlen birtokba bocsátását, másrészt ebben az esetben lehetséges a bennlakás folytán előállott értékcsökkenés összegének pontosabb meghatározása is.

A szerződéses szabadság elvéből következően a felek között szerződést a bíróság - a jogszabályban meghatározott kivételektől eltekintve - nem hozhat létre, és ez vonatkozik a közös tulajdon megszüntetése esetére is. A tulajdonostársak megállapodásának hiányában is rendeznie kell azonban a bíróságnak a felek jogviszonyát, tehát meg kell határoznia a lakásban visszamaradó volt tulajdonostárs jogállását.

A visszamaradó volt tulajdonostárs lakáshasználati jogának - az értékcsökkenés általa viselt következményei miatt is - olyan tartalmúnak kell lennie, amely kizárja, hogy a tulajdonos egyoldalúan e jogosultságot korlátozza vagy megszüntesse.

A Ptk. a közös tulajdon megszüntetése körében is lehetőséget biztosít a bíróság részére mind személyes, mind telki szolgalmak létesítésére. A felek érdekeinek szem előtt tartása mellett célravezető módon a közösség megszüntetése után a lakásban visszamaradó volt tulajdonostárs jogi helyzetének rendezésére a Ptk. 158. § (2) bekezdése szerinti haszonélvezeti jog, vagy azon keresztül a Ptk. 165. §-ában foglalt használat jogának bíróság által történő alapításával kerülhet sor. Az új jogviszony tartalmának lehetőleg olyannak kell lennie, amely a használat átengedésére nem nyújt lehetőséget, más személyek befogadását meghatározott körre szorítja és lakáshasználat időbeli határait is megszabja. Ennek leginkább a Ptk. 165. §-ában szabályozott használat joga felel meg, ezért a felek ettől eltérő megállapodásának hiányában a bíróság - feltéve, hogy a haszonélvezet alapításához a lakáshasználtra feljogosított volt tulajdonostársnak nem fűződik nyomós érdeke - a felek között lakásszolgalmat hoz létre.

Dologi jogviszony alapítása esetén a bíróság rendelkezik a jogosultság ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről [Ptk. 158. § (1) bekezdés, Inytv. 26. § (8) bekezdés].

Hasonlóként meghaladottak az állásfoglalásnak a cserelakás biztosítása mellett történő árverési értékesítésre vonatkozó iránymutatásai is. Ezek alkalmazására - a már kifejtetteken túlmenően - azért sem kerülhet sor, mert az ilyen értékesítés a tulajdonosi autonómiát csorbítja a mai jogi környezetben értelmezhetetlen "megfelelő cserelakás" elfogadásának kötelezettségével, és minden jogszabályi alap nélkül a volt tulajdonostársat kívülálló személlyel jogügylet kötésére kényszeríti, és a sikeres árverést követően keletkezett jogvitát az árverési vevőre és a volt tulajdonostársra hárítja.

Ezért abban az esetben, ha a bíróság a közös tulajdon árverés útján való megszüntetését rendeli el, akkor jár el helyesen, ha az árverés sikerétől függően a bennlakó volt tulajdonostársat kiköltözésre és a lakásnak az árverési vevő birtokába bocsátására kötelezi, vagy a jogcím megjelölésével a volt tulajdonostárs lakáshasználatát egészben vagy részben továbbra is biztosítja és az ingatlan árverési értékesítését e joggal terhelten rendeli el.

Mind árverési értékesítés, mind megváltás esetén a bíróságnak meg kell állapítania az ingatlan értékét, mert ennek alapján határozható meg a legkisebb árverési vételár és a megváltott tulajdoni hányad ellenértéke is.

Az értéket lényegesen befolyásolhatja az a körülmény, ha a közös tulajdon megszüntetése ellenére a bíróság a volt tulajdonostársat a lakás további használatára feljogosítja. Mivel ezt az értékcsökkenést a saját bennlakása okozza, ennek hátrányos következményeit is a lakásban visszamaradó tulajdonostársnak kell viselnie. Ezért ilyen esetben a bíróságnak meg kell állapítania az ún. beköltözhető és a lakott értéket is. A lakott érték meghatározása során figyelembe kell venni a bennlakó volt tulajdonostárs lakáshasználatának jogcímét, az adott jogviszony alanyainak jogait és kötelezettségeit, a jogviszony sajátosságait. Ha például a közösség megszüntetése után a volt tulajdonostárs a felek megállapodása alapján a lakás bérlőjévé válik, vagy más jogcímen ugyan, de időszakonként visszatérően ellenszolgáltatás teljesítésére köteles, a lakottság értékcsökkentő hatását a bíróságnak - a lakáshasználat visszterhessége miatt - általában alacsonyabb összegben kell meghatároznia; de nem zárható ki ilyen esetben az sem, hogy az adott körülmények között a bennlakásnak nem lesz az ingatlan értékére semmiféle befolyása. Olyan esetben viszont, ha a lakáshasználat ingyenes vagy az ellenszolgáltatás a környéken szokásos mértéket nem éri el, a bennlakás értékcsökkentő hatása jelentősebb mértékű lehet. Ha a bíróság lakásszolgalmat hoz létre, figyelembe veszi a jog gyakorlásának ingyenességét, továbbá, hogy a lakásban maradó volt tulajdonostársa lakást csak a saját valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja oly módon, hogy a használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át.

A beköltözhető állapotnak megfelelő érték alapján kell megállapítani a benn nem lakó tulajdonostársnak a tulajdoni hányad alapján jutó magához váltási értéket (vételárat), árverési értékesítés esetén pedig azt az összeget, amely tulajdoni hányada alapján neki jut. Ha az ítéletben megállapított legkisebb árverési vételárnál magasabb összeget érnek el, a többlet a tulajdonostársak között abban az arányban oszlik meg amennyiben a meghatározott legkisebb vételár megoszlana.

A bennlakás értékcsökkentő hatása mértékének megállapításánál azonban nem hagyhatók figyelmen kívül a tulajdonostársak közötti kapcsolatból eredő jogszabály rendelkezésén, vagy a felek megállapodásán alapuló közös kötelezettségek. Így pl. a bennlakás értékcsökkentő hatásának meghatározásakor megfelelően értékelni kell, ha bennmaradó külön élő vagy volt házastárs (élettárs) az ingatlanban a közös kiskorú gyermekeknek, illetőleg a volt tulajdonostárs más közös hozzátartozó lakhatását is biztosítja. Ezekben az esetekben a bennlakás által okozott értékcsökkenés következményei csak korlátozott mértékben terhelik a bennlakó tulajdonostársat.

III. Az Inytv. 26. § (1) bekezdése értelmében ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését kérelemre vagy megkeresésre kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni, a (6) bekezdés rendelkezése szerint pedig a kérelemhez csatolni kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot. A jogszabály - eltérően az 1972. évi 31. tvr. rendelkezésitől - az okirat szükségképpeni kellékeként írja elő a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát [Inytv. 32. § (1) bekezdés f) pont]. A bejegyzési engedély - miként arra a Legfelsőbb Bíróság 3/2007. számú közigazgatási - polgári jogegységi határozatában rámutatott - egyoldalú címzett jogügylet.

Az Inytv. 26. § (8) bekezdésében foglalt rendelkezés szerint a bíróság bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre vonatkozó határozata alapján - annak jogerőre emelkedése után - megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a bejegyzés iránt, míg a 34. § (1) bekezdése a megkeresés tartalmára az okiratok kellékeire vonatkozó szabályok alkalmazását rendeli azzal az eltéréssel, hogy a felek megállapodását a bíróság rendelkezése pótolja.

Miután a jogot engedő fél a bejegyzési engedély kiadásával a maga tevőleges szolgáltatásainak teljesítését befejezi (a továbbiakban csak az ingatlan-nyilvántartást kell az átruházott jog bejegyzésére alkalmas állapotban tartania), nyilvánvaló, hogy - hozzájárulása hiányában - a bejegyzési engedély kiadására csak akkor köteles, ha a teljesítés részére már hiánytalanul megtörtént, vagy egyidejűleg megtörténik. Ha a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perben a természetbeni megosztás eredményeként a felek azonos értékű ingatlanokhoz jutnak, ha a megváltási árat (ideértve természetbeni megosztás esetében az értékkülönbözetet is) az annak nyújtására köteles fél megfizette (bírósági letétbe helyezte), beszámítással vagy más módon fizetési kötelezettségét megszüntette, továbbá akkor, ha társa teljesítésétől függetlenül a tulajdonostárs ehhez hozzájárul, a bíróság a tulajdonjog-változás feltétlen bejegyzése iránt az ingatlanügyi hatóságot megkeresi. Ezekben az esetekben a bíróság megkeresése a bejegyzési engedélyt pótolja.

A bíróság megkeresési kötelezettsége - a jogszabály szigorú értelmezése mellett - csak azokban az esetekben áll fenn, ha az ítélet minden anyagi jogi kérdést rendezett és a jogváltozás bejegyzésének nincs egyéb akadálya sem.

Gyakran a közös tulajdont a bíróság úgy szünteti meg, hogy az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát a másik tulajdonostárs tulajdonába adja és az ellenérték (vagy természetbeni megosztás esetében az értékkülönbözet) megfizetésére határidőt engedélyez. Ha a közös tulajdont a bíróság ilyen feltétel mellett szünteti meg, a felek eltérő megállapodása hiányában a megváltási ár kifizetése és a bejegyzési engedély kiadása tekintetében a Ptk. 280. § (1) bekezdés a) pontja alapján rendszerint egyidejű teljesítést rendel el.

Ezekben az esetekben az ítélet meghozatalának időpontjában a megváltásra kötelezett tulajdonostárs teljesítése még nem történt meg és így a bejegyzési engedély kiadása sem vált esedékessé, ezért az ingatlanügyi hatóság megkeresésének sem lehet a szóban forgó jognyilatkozatot pótló hatálya. Mindazonáltal az ingatlanügyi hatóság megkeresése - függetlenül attól, hogy az bejegyzésére nem alkalmas és elintézésének függőben tartása a tulajdoni lapra sem jegyezhető fel [Inytv. 47/A. § (3) bekezdés] - indokolt, mert annak széljegyzése ranghelyet ad [Inytv. 7. § (1) bekezdés]. A bíróság ezért ilyenkor azzal keresi meg az ingatlanügyi hatóságot, hogy a jogváltozás csak a bejegyzési engedély csatolásától függően jegyezhető be.

Ha a bejegyzési engedély kiadását az arra kötelezett fél ok nélkül megtagadja, jognyilatkozatát a bíróság a Ptk. 295. §-a alapján indított perben pótolja.

IV. A bírói gyakorlatban bizonytalanság tapasztalható abban a kérdésben, hogy a tulajdon-átszállás a közös tulajdon megszüntetéséről rendelkező ítélet jogerőre emelkedésekor, vagy a változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével következik be. Az ellentétes bírósági határozatok meghozatalát az ítélet kétségtelen konstitutív hatályának (szintjének) eltérő értelmezése okozza. Az elsőként említett álláspont az ilyen tartalmú ítéletnek a tulajdonjog tekintetében jogszüntető illetőleg jogkeletkeztető hatást, míg a másodikként említett az ítélethez kötelmi jogviszonyt keletkeztető hatást fűz.

A korábban hatályos ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. tvr. 14. § (4) bekezdése értelmében a bejegyzés tárgyát alkotó jogra vonatkozó határozat alapján az eljáró bíróság kéri a bejegyzést az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivataltól. A jogszabályhoz a PK 10. számú állásfoglalás - egyébként helytálló, de félreérhető szövegezéssel - hozzáfűzi: "Ez a rendelkezés - amelynek célja az, hogy az, hogy az ingatlan-nyilvántartás mindenkor a valóságos állapotot tüntesse fel - nem különböztet aszerint, hogy a jogszerző maradéktalanul teljesített-e vagy sem. Ebből folyik, hogy a bíróságnak a teljesítésre tekintet nélkül meg kell keresnie a földhivatalt a tulajdonjog bejegyzése iránt." Az állásfoglalásnak ezt az iránymutatása valóban értelmezhető volt akként, hogy a közös tulajdon megszüntetéséről rendelkező ítélet a tulajdonjog tekintetében is konstitutív hatályú.

A közös tulajdon megszüntetését elrendelő ítélet esetében a hatósági határozat [Ptk. 120. § (1) bekezdés)] lényegi elemi hiányoznak, egyértelmű ugyanis, hogy sem természetbeni megosztás, sem megváltás esetében nincs szó a társ tulajdonjogától független, eredeti szerzésről. A hatósági határozat jellegével továbbá nem egyeztethető össze a fennmaradó rendelkezési lehetőség: nincs ugyanis akadálya annak, hogy a felek az ítéletben foglaltaktól eltérjenek, megállapodásukkal a közösség más módon való megszüntetésére térjenek át vagy akár a közösséget egyező akarattal továbbra is fenntartsák. Ez utóbbi esetekben - ideértve a végrehajtás meghiúsulásának esetét is - a tulajdonjogot keletkeztető hatósági határozat hatályának a felek által történő megszüntetésére nem kerülhetne sor, lehetőségként maradna az ingatlan visszaruházási kötelezettsége, amely nem az eredeti állapot helyreállítását, hanem új jogügylet kötését és merőben más - a felek érdekeivel összeegyeztethetetlen - jogkövetkezményeket eredményezne.

Ezért a közös tulajdon megszüntetéséről rendelkező ítélet nem minősül a Ptk. 120. § (1) bekezdése szerinti hatósági határozatnak, hanem az ítélet a tulajdonostársak között végrehajthatóan - de továbbra is a felek rendelkezésének hatálya tartozó tartalommal - kötelmi jogviszonyt hoz létre, amely lényegét tekintve a tulajdonostársak kötelezése a közös ingatlan természetbeni megosztására, a tulajdonjog átruházására, illetőleg a közös értékesítésre (árverésre bocsátására). Ebből pedig következik, hogy a tulajdoni jogváltozást nem a jogcímet adó - a bíróság által létrehozott - kötelmi ügylet, hanem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés ténye keletkezteti, a tulajdon-átszállás ezért az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez kötődik. A bejegyzéshez fűződő joghatály pedig a megkeresés iktatásának (széljegyzésének) időpontjára visszahatóan áll be [Inytv. 7. § (1) bekezdés, 44. § (1) bekezdés, és 48. § (1) bekezdés].

V. A közös tulajdon megszüntetésének módjait a Ptk.148. §-a határozza meg. A (3) bekezdés akként rendelkezik, hogy ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyát értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. Ha a bíróság a közös tulajdon megszüntetését értékesítés vagy megváltás útján rendeli el, ítéletében határoznia kell a vételárnak a tulajdonostársak közötti felosztásáról, illetve rendelkeznie kell arról, hogy az a tulajdonostárs, aki a másik (többi) tulajdonostárs hányadát magához váltja, milyen összegű ellenérték fizetésére köteles.

Árverés esetén az ítéletben azt kell meghatározni, hogy mi az a legkisebb vételár, amelyért az ingatlan eladható, és hogyan oszlik meg a vételár a tulajdonostársak között. A kereseti kérelemhez kötöttség (Pp. 215. §) folytán, ha a felek az ítélet meghozatala előtt megegyeztek ezekben a feltételekben, megállapodásuktól a bíróság nem térhet el. A legkisebb vételár meghatározása egyben azt is jelenti, hogy a közös tulajdonnak árverés útján való megszüntetése esetén a végrehajtási eljárás során nincsen helye az 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 147. §-a (2)-(3) bekezdésében foglaltak szerint a kikiáltási ár leszállításának. A végrehajtást elrendelő bíróság pedig a Vht. 162. §-a (3) bekezdésének a) pontjában meghatározott eljárása során az ítéletben megállapított legkisebb vételárat általában csak úgy módosíthatja, hogy az ítéletben foglaltnál magasabb összegben állapítja meg. Ugyanakkor nem hagyható figyelmen kívül, hogy a közös tulajdonnak árverés útján való megszüntetése nem végrehajtási árverés, az ilyen ügyben nincs hitelező, akinek igényét a végrehajtási eljárásban kell kielégíteni, nincs a pénztartozás teljesítését megtagadó adós sem. Következésképpen a végrehajtási eljárás során a vételár leszállításában a felek megállapodhatnak, és annak alacsonyabb összegben történő megállapítását kérhetik, s ebben az esetben a végrehajtás elrendelő bíróság a Vht. 162. § (3) bekezdés a) pontja alapján a legkisebb vételárat az említett egyező nyilatkozatnak megfelelően módosítja.

Ha a közös tulajdonú ingatlannak a bírósági ítéletben, vagy utóbb a felek által meghatározott legalacsonyabb árverési vételáron történő értékesítése nem vezet eredményre, nincs akadálya annak, hogy a közös tulajdon más módon történő megszüntetése iránt újabb pert indítsanak.

VI. A közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatban a haszonélvezeti vagy egyéb, az ingatlant terhelő jog értékének megállapítása is szükségessé válhat. Ez a helyzet akkor, ha valamennyi tulajdoni hányad tulajdonosa és haszonélvezője, illetve egyéb, az ingatlant terhelő jog jogosultja közös megegyezéssel hozzájárul a közös tulajdon megszüntetéséhez, vagy pedig az ingatlant szabadkézből értékesítik. Ha ilyenkor a tulajdonostárs és a haszonélvező vagy az ingatlant terhelő egyéb jog jogosultja nem jut megegyezésre a vételár, illetőleg a megváltási ár felosztása kérdésében, vitájukat a bíróságnak kell eldöntenie. Az ingatlant terhelő megszűnt jog értékének meghatározásánál jelentősége van annak, hogy az milyen jellegű ingatlant terhelt (lakóház, más építmény, mezőgazdasági művelésre alkalmas föld stb.), és a jogosult ténylegesen milyen módon gyakorolta a haszonélvezeti vagy egyéb, az ingatlant terhelő jogát (pl. a haszonélvező e jogát csak a személyes szükségletei kielégítésére használta-e, vagy pedig jövedelemforrást is jelentett részére). Az értékelés fontos tényezője, hogy pl. milyen életkorú a haszonélvező vagy a használati jog jogosultja, és általában milyenek a személyi körülményei. Vizsgálni kell az ingatlan hasznosításának lehetőségeit és a hasznosítással egyáltalán elérhető anyagi előnyt, valamint az ingatlant terhelőjognak az ingatlan forgalmi értékére gyakorolt hatását.

VII. A Ptk. 147. §-a szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. E jog érvényesítésének időbeli korlátozásáról a jogszabály nem rendelkezik, a Ptk. miniszteri indokolása arra utal, hogy a megszüntetés jogának visszaélésszerű, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit sértő gyakorlása ellen a Ptk. 5. §-a védelmet nyújt. Ilyen joggyakorlásként értékelhető például az, ha valaki megszerzi a közös tulajdonban álló ingatlan egy hányadát és rövidesen közösségmegszüntetési perrel lép fel az anyagilag jóval erőtlenebb, a magához váltásra fel nem készült bennlakó tulajdonostárssal szemben. Megtörténhet, hogy a bennlakó tulajdonostársnak hibáján kívül elnehezült helyzetét akarja a másik tulajdonostárs kihasználni, miként az is, hogy az egyik fél a másikkal szemben úgy lép fel, hogy annak inkább zaklatási jellege van.

A társadalmi és gazdasági viszonyok változása következtében azonban olyan érdek- és élethelyzetekkel is számolni kell, amelyek indokolttá teszik a közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereset ennél szélesebb körben jelentkező okok miatti elutasítását.

A közös tulajdon megszüntetésének (a szerződéses korlátozáson kívül) akadálya lehet az is, ha a megszüntetést olyan időben kérik, amikor a közös tulajdon megszüntetése az egyes tulajdonostársak érdekeit - figyelemmel a helyi viszonyokra és a személyes körülményeikre is - súlyosan sérti.

Gyakran állhat ilyen helyzet elő akkor, ha az elkülönített használatra nem alkalmas ingatlanban lakó tulajdonostárs nem képes társa tulajdoni illetőségének megváltására, és a közös tulajdon megszüntetése esetén a megfelelő elhelyezését - figyelembe véve a javára megítélhető megváltási árnak vagy az árverési vételár reá eső hányadának összegét is - másutt megoldani nem tudja.

Alapot adhat a kereset elutasítására, ha az objektív körülmények a közös tulajdon tárgyának átmeneti és jelentős értékcsökkenését eredményezik, vagy a közös ingatlant özvegyi vagy más haszonélvezeti, esetleg használati jog terheli, ami az értékre befolyással van, s társa érdekeinek figyelmen kívül hagyásával az egyik tulajdonostárs erre való tekintet nélkül szorgalmazza az értékesítést. A bíróságnak ezért minden esetben vizsgálnia kell, hogy nem állnak-e fenn olyan körülmények, amelyek az ingatlan forgalmi értékét átmenetileg jelentősen csökkentik, és az adott helyzetben a közös tulajdon megszüntetése nem jár-e a tulajdonostársak egyikének jogos és méltányos érdekeinek súlyos sérelmével.

Az utóbbi évtizedekben gyakorlattá vált, hogy a tulajdonostársak az ingatlan használati megosztásában tartós jelleggel - a jogutódokra is kiterjedő hatállyal - állapodnak meg, s ez által megállapodásul tartalma több vonatkozásban is túlmutat a Ptk. 140-143. §-aiban foglaltakra alapított PK 8. számú állásfoglalásban elismert esetkörökön. Az ingatlanhasználat ily módon és tartalommal történt rendezése nem hagyható figyelmen kívül a közös tulajdon megszüntetése során sem. Ezekben az esetekben kellő súllyal kell a bíróságnak értékelnie, hogy a tulajdonostárs ingatlanrész használatához - kötelmi jogcímen - többlet jogosultságok is kapcsolódnak, ezért fokozottan szem előtt kell tartania a Ptk. 148. § (1) bekezdésének rendelkezését, mely szerint a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Ha ennek építésrendészeti vagy egyéb akadályai vannak, a Ptk. 148. § (2)-(3) bekezdése alapján kerülhet sor az egyik tulajdonostárs illetőségének a társa általi megváltására és végül az értékesítésre. Mindhárom esetben a bíróságnak tekintettel kell lennie arra, hogy e kötelmi jogosultságok - a szerződésben foglaltakhoz képest - vagyoni értékkel bírnak, és ez az érték a tulajdonostársnak a közösből való részesedéséhez hozzászámítandó. Abban az esetben pedig, ha a közös tulajdonmegszüntetése a tulajdonostársnak szerződéssel biztosított érdekét súlyosan sérti, ez a sérelem - a körülményekhez képest - ok lehet a kereset elutasítására is.

Kivételesen a kereset elutasítását eredményezheti a tulajdonosok körén kívül eső - az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett - más jogosult olyan védekezése, amellyel kimutatja, hogy a közösség megszüntetése az ő jogait kirívóan sérti. Az érdeksérelmet ugyanis az ilyen jogosult sem köteles tűrni.

VIII.[4] Ingatlan közös tulajdonának a megszüntetése iránt benyújtott keresetlevélhez mindig csatolni kell az ingatlan tulajdoni lapjáról kiállított szemlét, amely az Inytv. 4. §-a (2) bekezdés b) pontjának megfelelően a fennálló bejegyzéseket tartalmazza. Csak ez bizonyíthatja ugyanis a felperes tulajdonosi minőségét, amely a kereseti jog elengedhetetlen feltétele, de csak ebből állapítható meg az is, hogy kik a tulajdonostársak, akiket mind perbe kell vonni. Ebből állapítható meg az is, hogy van-e még más olyan ingatlan-nyilvántartási érdekelt is, akinek a perben állása, esetleg csak a meghallgatása szükséges. A tulajdonostársakat akkor is mind perbe kell vonni, ha a kereset csak az egyik tulajdonostárssal fennálló közösség megszüntetésére irányul, mert az ilyen elrendezés is lényegesen érintheti a többiek jogát.

Ha olyan felperes kéri az ingatlan közös tulajdonának a megszüntetését, akinek az ingatlanra csak kötelmi jogcíme van, a Ptk. 117. §-ában foglaltakhoz képest meg kell kívánni, hogy a felperes a szerződés alapján a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztesse, mert tulajdonjogot csak ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel szerez.

Akkor is meg kell kívánni az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést, ha a felperes olyan szerzésmódot állít, amely bejegyzés nélkül is tulajdonjogot eredményez (elbirtoklás, öröklés, hatósági határozat). Az ilyen szerzés esetén is vitássá válhat ugyanis, hogy az, aki magát tulajdonosnak véli, valóban az-e, s ezt a vitát csak azzal szemben lehet eldönteni, aki az így történt tulajdonszerzést kétségbe vonni jogosult, nem pedig a közösség megszüntetése iránti perben. Ha a felperes a tulajdoni hányadok ingatlan-nyilvántartáson kívül bekövetkezett megváltozását állítja és ennek megállapítása iránt is keresetet indít, először ebben a kérdésben kell a bíróságnak részítélettel [Pp. 213. § (2) bekezdés] határoznia, s a részítélet jogerőre emelkedéséig, illetőleg az azon alapuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzés megtörténtéig a közös tulajdon megszüntetése iránti per tárgyalását a bíróság a Pp. 152. § (2) bekezdése alapján felfüggeszti. Hasonló a helyzet, ha az alperes ilyen tárgyú viszontkeresetet terjeszt elő, vagy valamelyik fél ezt az igényét külön perben érvényesíti és azt a bíróság a közös tulajdon megszüntetési perhez egyesítette. Amennyiben a tulajdoni hányadok megváltoztatását célzó pernek az egyesítése bármely okból elmaradt, annak eredménye a közös tulajdon megszüntetésére irányuló pernek szintén előkérdése.

Az előbbiek megfelelően irányadók abban az esetben is, ha valamelyik alperesként perbevont tulajdonostárs már nem tulajdonos, vagy ha közös tulajdoni illetőségét kötelmi jogcímen más személyre ruházta át. A közösség természetben való megszüntetése esetén a per kimenetelében az is érdekelt, aki nem tulajdonostárs ugyan, de javára a peres ingatlanon vagy annak hányadán özvegyi jog, más haszonélvezeti jog, használati jog, tartási vagy életjáradéki jog van bejegyezve, és ha a jelzálog nem az egész ingatlant terheli, a jelzálog jogosultja is.

A közösség megszüntetése vagy annak valamelyik módja ugyanis az ő jogos érdekeiket is sértheti, s védekezésük a döntést a már kifejtettek szerint lényegesen befolyásolhatja, sőt a kereset elutasítását is eredményezheti.

Ha az ingatlant telki szolgalom terheli, s a megosztás vagy annak módja a telki szolgalmat érinti, indokolt a telki szolgalom jogosultjának a meghallgatása, sőt - szükséghez képest - a perbe vonása is.

Ha az egyik tulajdonostárs házasságban él, de házastársa az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonostársként nincs bejegyezve, a szerzés idejére és a Csjt.-nek a házastársi vagyonközösséget szabályozó rendelkezéseire való tekintettel esetleg számolni lehet azzal is, hogy az ingatlannak az egyik házastárs tulajdonaként szereplő hányada a házastársi vagyonközösséghez tartozik. Mivel a házastárs ilyen igénye nem kötelmi természetű, ezért a házastársi vagyonközösséghez tartozó tulajdoni hányad jogi sorsában az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként be nem jegyzett házastárs is érdekelt. Ezért olyan esetben indokolt a perben a másik házastársat is meghallgatni, és nyilatkozatához képest kell állást foglalni abban a kérdésben, hogy perbe vonása szükséges-e.

Természetbeni megosztás esetén a megosztás módjához hatósági engedély is szükséges. E kérdést még az ítélet meghozatala előtt tisztázni kell, mert ilyen engedély hiányában az egyéb szempontok alapján megfelelőnek látszó megosztást sem lehet elrendelni. Nem lehet azonban azzal megelégedni, hogy a közigazgatási hatóság a vázrajzra hozzájáruló nyilatkozatot vezet, vagy a bírósággal közli hozzájárulását, hanem olyan alakszerű határozatot kell kívánni, amelyet az érdekelt felek mindegyikének kézbesítettek, amely ellen tehát azok jogorvoslattal élhettek. A bíróság akkor jár el helyesen, ha - akár a felek által előterjesztett egy vagy több megosztási javaslattal, akár a bíróság előtti eljárásban kialakult megosztási móddal kapcsolatban - a feleket kötelezi arra, hogy a hatósági engedély megszerzése érdekében járjanak el, s ennek megtörténtéig a per tárgyalását felfüggeszti. Ugyanannál az ingatlannál több megosztási mód is szóba kerülhet, ezért több megosztási módra is keletkezhet közigazgatási engedély. Hogy anyagi jogszabályaink szerint melyik a legmegfelelőbb, azt a bíróságnak kell eldöntenie.

A természetbeni megosztáshoz vázrajz is szükséges (Vhr. 65. §), amelynek ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmasnak kell lennie. Erre a bíróságnak is kellő figyelemmel kell lennie, nehogy később az ingatlan-nyilvántartási érvényesítés akadályba ütközzék. Gondoskodni kell arról, hogy az ítéleti rendelkezés alapjául szolgált e megosztási vázrajznak egy másolati példánya az iratoknál maradjon, mert különben az ítéleti döntés után, amikor a vázrajz a földhivatalhoz kerül, az iratok hiányosak maradnak.

A közös tulajdon megszüntetése iránti perben hozott ítélet elleni fellebbezés folytán az ítélet egész terjedelmének a felülbírálása csak akkor nem lehetséges, vagyis csak akkor lehet szó részjogerőről, ha fellebbezéssel kizárólag az eljárási költség kérdésében éltek. Ez abból következik, hogy az érdemi döntés tárgya mindig a közösségnek az érdekek sérelme nélküli megszüntetése. Az pedig, hogy az egyáltalán lehetséges-e, s ha igen, mi annak a legmegfelelőbb módja, annyira egységes kérdés, hogy részbeni eldöntésre alkalmatlan, tehát a részdöntések egymástól elszakítva jogerőre sem emelkedhetnek.

A közös tulajdon megszüntetése iránt indított perek dologi perek, ezért a per tárgya értékének a megállapításánál a vitás dolog (rész), illetőleg dologi jog értéke az irányadó [Pp. 24. § (2) bek. e) pont].

Ha a közös tulajdonnak természetbeni megosztás útján történő megszüntetése iránt indított perben a felperes által igényelt dolog (dologrész) értéke nem haladja meg a felperes tulajdoni hányadának az értékét, a per tárgyának értéke a felperes tulajdoni hányadának értéke. Ha azonban a felperes a tulajdoni hányada értékénél nagyobb értékű dolgot (dologrészt) igényel, a per tárgyának értéke ez a nagyobb érték.

A közös tulajdonnak társasházzá alakítása [Ptk. 149. § (3) bekezdés] a közösség megszüntetésének egyik lehetséges módjaként fogható fel, ezért ilyen esetben a pertárgy értéke a felperes által a tulajdonába adni kért lakás értéke.

A közös tulajdonban álló dolognak árverésen történő értékesítése és a befolyt vételár megfelelő felosztása iránt indított perben a felperes az igényét a tulajdoni hányadára alapítja, ennek a pénzbeli ellenértékéhez kíván hozzájutni. Ezért a per tárgyának az értéke ilyen esetben is a felperes tulajdoni hányadának az értéke.

A felperes a közös tulajdonnak akként való megszüntetését is kérheti, hogy a bíróság a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét megfelelő ellenérték fejében adja az ő tulajdonába [Ptk. 148. § (2) bek.]. Ilyen esetben a felperes a másik (többi) tulajdonostárs tulajdoni hányadát kívánja megszerezni. A per tárgyának értéke tehát annak a tulajdoni hányadnak az értéke, amelynek tulajdonába adását a felperes kéri.

A közös tulajdon megszűntetése mindegyik tulajdonostársnak, de mégis inkább a pert megindító érdekét szolgálja. Ezért, ha a perre, illetőleg egyes perbeli lépésekre egyik fél sem szolgáltatott okot a magatartásával, közöttük csak a felmerült szükséges kiadásokat kell megosztani, míg a többi saját költségét mindegyik fél maga viseli. Ha valamelyik fél magatartása ettől eltérést indokol, a magatartások értékelésével kell a perköltség viselése felől határozni.

Budapest, 2008. május 19.