BH 2011.1.10 Jogszerűen él az eladó az elállási jogával, ha a több évvel korábban megkötött adásvételi szerződésből eredő, őt megillető vételárhátralékot nem kapta meg, és azt a vevő - az erre kötelező jogerős ítélet ellenére - nem fizeti meg és a végrehajtásra sincs remény [Ptk. 298. § és 300. §].

Az 1995. május 17-én közjegyzői okiratba foglalt adásvételi szerződés szerint a felperes jogelődje 4 000 000 forint vételáron eladta az I. r. alperesnek és a II-III. r. alperesek jogelődjének perbeli lakóházas ingatlant. A vevők 500 000 forint előleget átadtak és 1 600 000 forintot voltak kötelesek harminc napon belül, míg 1 900 000 forintot 1995. június 15-éig megfizetni. A vevők 1995. május 26. napján az ingatlan birtokába léptek és az eladó kötelezettséget vállalt arra, hogy amennyiben a teljes vételár kifizetésre kerül, hozzájárul a vevők tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez. Az ingatlan vételára azonban ténylegesen 5 500 000 forint volt, amelyből a vevők ezt követően összesen 4 000 000 forintot fizettek meg.

A bíróság ítéletével kötelezte a vevőket az eladó részére - tizenöt napon belül - 1 500 000 forint hátralékos vételár megfizetésére. A másodfokon eljárt bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és a vételárhátralék után 1995. december 12. napjától késedelmi kamat megfizetésére is kötelezte a vevőket. A jogerős ítélettel szemben előterjesztett felülvizsgálati kérelem elutasításra került.

A felperesek jogelődje - tekintettel arra, hogy a jogerős ítélet kézhezvételét követően sem teljesítettek felé - 2003. szeptember 22-én felhívta a vevőket a hátralékos vételár megfizetésére. Figyelmeztette őket arra, hogy ha a felhívás eredménytelen marad, a szerződéstől el fog állni. Az I. r. alperes és a II-III. r. alperesek jogelődje a felhívásban foglaltaknak nem tett eleget, ezért a felperes jogelődje 2003. november 17-én elállt a szerződéstől. Az ezt követően indult eljárás során a II-III. r. alperesek jogelődje 2005. december 21-én, míg a felperes jogelődje 2008. január 22-én elhunyt, jogutódaik perbeléptek.

A felperes keresetében kérte elállása folytán az eredeti állapot helyreállítását, ennek során az alperesek kötelezését arra, hogy a perbeli ingatlant adják birtokába és annak használata után 1995. május 26. napjától kezdődően használati díjat fizessenek, vállalta a felvett vételárrészlet és kamatai visszatérítését.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint a felperes jogalap nélkül állt el több év elteltével a szerződéstől. Kérték a felperes tulajdonjog átvezetéséhez szükséges nyilatkozata pótlását, előadták, hogy a felperes jogelődje csak ezen kötelezettség teljesítésének a felajánlásával lett volna jogosult a hátralék megfizetését követelni, ezért az alperesek késedelme nem következett be. Közölték azt is, hogy bankkölcsönből tudják a hátralékot megfizetni, amelyhez szükségük van tulajdonjoguk bejegyzésére.

Az elsőfokú bíróság közbenső ítéletében megállapította, hogy a felperes jogelődje 2003. november 17-én jogszerűen állt el az adásvételi szerződéstől.

Az indokolás szerint a felperes jogelődje javára jogerős ítélettel megállapított 1 500 000 forint jogcíme az indokolásból megállapíthatóan vételárhátralék volt, a vevők tehát nem tettek eleget vételár fizetési kötelezettségüknek. Ezt az összeget 1995. december 11-ét, ingatlanuk értékesítését követően kellett volna megfizetniük, 1995. december 12-étől tehát késedelembe estek. A teljesítéssel a birtokban lévő alpereseknek kellett előljárniuk, a felperes jogelődje csak a vételár kifizetését követően lett volna köteles a szükséges nyilatkozat kiadására. Az alperesek a jogerős ítéletben meghatározott teljesítési határidő letelte, majd a felperes jogelődjének felszólító levele ellenére sem mutattak teljesítőkészséget. A felszólítás - bár meghatározott időpont nem szerepelt benne - kifejezte azt az igényt, hogy záros határidőn belül kíván az eladó a hátralékhoz hozzájutni, ellenkező esetben pedig a végrehajtási eljárás reménytelensége miatt él az elállási jogával.

A póthatáridő eredménytelen eltelte után a felperes elállása - az 1995-ben kötött szerződés alapján fennálló késedelem miatti érdekmúlás folytán - jogszerű volt, a kialakult függő helyzet alperesi teljesítés hiányában más módon nem volt megoldható. Végrehajtás indítása eleve reménytelen volt, mert az alperesek maguk is megerősítették azt a tényt, amely szerint sem ingatlan, sem jelentősebb ingó vagyonnal nem rendelkeznek.

Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság közbenső ítéletét - utalva annak helyes indokaira - helybenhagyta. Kiemelte, hogy a szerződés 9. pontja értelmében csak a vételár teljesítését követően áll be az eladó jognyilatkozat kiadási kötelezettsége, a korábban meghozott jogerős ítélet is ennek megfelelően kötelezte a vevőket teljesítésre. Az 1 500 000 forintos fizetési kötelezettség jogcímét a jogerős ítélet meghatározta, az már nem vitatható, a tényleges vételár tehát 5 500 000 forint volt. Ez a szerződés részét képezi, ezzel az összeggel tehát a vevők - ha a szerződésben nem is tüntették fel - nem jogcím nélkül, bírósági marasztalás alapján tartoznak. A vevők a jogerős ítéletbe foglalt fizetési határidő és az elállásra történt figyelmeztetés ellenére kötelezettségüknek az eltelt közel tizennégy év alatt nem tettek eleget, ezért alappal került sor az elállásra. Az időmúlás kizárólag az alperesek magatartása miatt következett be és teljesítésüket még jelenleg is - alaptalanul - a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges nyilatkozat felajánlásához akarják kötni és a kifizetést bankkölcsönből ígérik. Joggal való visszaélés a felperes részéről nem állapítható meg, ügyvédi letétbe történt teljesítésre már az elállást követően került sor, annak el nem fogadásával tehát a felperes nem vált rosszhiszeművé.

A jogerős közbenső ítélet ellen az alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérték annak hatályon kívül helyezésével a felperes keresetének az elutasítását és perköltségekben való marasztalását.

Indokaik szerint az érdekmúlás tekintetében a bizonyítás a jogosultat terheli, a perbeli esetben pedig póthatáridő tűzésére - meghatározott időpont megjelölése hiányában - nem került sor. A "záros határidő" meghatározása ennek a feltételnek nem felel meg, ennek elmulasztása az alperesek részéről fogalmilag is kizárt, ezért a póthatáridő elmulasztására alapított elállás időelőtti.

A felperes egyidejű teljesítésre volt köteles, de jogelődje egyetlen alkalommal sem ajánlotta fel a szolgáltatást a vételár megfizetésével egyidejűleg, ezért az alperesek késedelme nem állt be. A fennmaradt 1 500 000 forint megfizetésének módját a jogerős ítélet nem rögzítette, tehát fizethették volna azt akár bankkölcsönből is. A felek közti együttműködési kötelezettségből következően az eladó köteles a teljesítés érdekében a vevővel együttműködni, ami bankkölcsön igénylése esetén a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges hozzájáruló nyilatkozat kiadását jelenti. Az alperesek késedelmére és a felperes jogelődjének érdekmúlására alapított elállás ezért jogalap nélküli, ahhoz jogkövetkezmények nem fűződhetnek.