EH 2008.1930 Az eljárási képviseletre adott meghatalmazás nem jogosítja fel az ügyvédet arra, hogy opciós nyilatkozatot tehessen a vételi jog jogosultja helyett [1959. évi IV. tv. 219. §, 375. §; 1997. évi CXLI. tv. 33. §].[1]

Pertörténet:

Fővárosi Törvényszék K.31387/2007/3., Kúria Kfv.37448/2007/2. (*EH 2008.1930*)

***********

A felperesi társaság a körzeti földhivatalhoz 2005. október 6-án benyújtott kérelmében kérte, hogy a földhivatal a felperesi társaság, mint a vételi jog gyakorlására kijelölt vevő tulajdonjogát az ingatlanra vétel jogcímén 1/1 arányban jegyezze be. A kérelemhez csatolta a C. H. M. I. Rt.-nek a 2005.szeptember 5-én kelt vételi jog gyakorlásának kijelöléséről rendelkező nyilatkozatát, a B. É. alperesi beavatkozó részére címzett 2005. szeptember 27-én kelt nyilatkozatot, amely szerint a felperes élve az opciós jogával a beavatkozó tulajdonában álló ingatlanon fennálló egyoldalú nyilatkozatával megvásárolja az ingatlant 6 800 000 forint vételárért.

Az elsőfokú közigazgatási szerv hiánypótlási eljárást követően határozatával a beavatkozó tulajdonában álló perbeli ingatlanra opciós vétel jogcímén 1/1 hányadban bejegyezte a felperesi társaság tulajdonjogát és törölte a C. H. M. I. Rt. javára bejegyzett vételi jogot és a felperesi társaság javára 27 419 EUR erejéig bejegyzett önálló jelzálogjogot.

Az alperesi beavatkozó fellebbezése folytán az alperes a 2007. január 29. napján meghozott határozatával megváltoztatta az elsőfokú közigazgatási határozatot akként, hogy a felperesi kft. tulajdonjog-bejegyzési kérelmét elutasította. Elrendelte, hogy az első fokon eljárt körzeti földhivatal az előbbiekben megjelölt helyrajzi számú ingatlan tulajdoni lapján a megváltoztatott határozattal eszközölt bejegyzés előtti ingatlan-nyilvántartási állapotot állítsa vissza. Határozata indokolásában az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 6. §-ának (1) bekezdésére, 26. §-ának (1) bekezdésére, 29. §-ára, 32. §-ára, illetve 7. §-ának (1) bekezdésére hivatkozással megállapította, hogy a felperesi kft. nem nyújtott be a hivatalhoz olyan alakszerű okiratba foglalt nyilatkozatot, amelyben mint a vételi jog gyakorlására kijelölt jogosult a beavatkozó tulajdonában álló ingatlanra a tulajdonjogának a bejegyzését kéri. A bejegyzési kérelemhez csatolt 2005. szeptember 27-én kelt nyilatkozatot csak a jogi képviselő írta alá, ügyleti meghatalmazását azonban nem csatolták és a nyilatkozatot nem alakszerű okiratba foglalták. Arra figyelemmel, hogy ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték, jelen esetben a vételi jog jogosultjától, azaz a felperestől származó, közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt vételi jogot gyakorló nyilatkozatot a kérelemhez nem csatoltak, ezért az elsőfokú földhivatalnak a felperes kérelmét hiánypótlási felhívás nélkül el kellett volna utasítania.

A földhivatal a vételi jog gyakorlása esetén csak akkor jegyezheti be a vételi jog jogosultjának a tulajdonjogát, ha a jogosult olyan alakszerű okiratba foglalt nyilatkozatot nyújt be a földhivatalhoz, amelyben nyilatkozik arról, hogy vételi jogával élve a tárgyi ingatlant megvásárolja.

A felperes keresetében kérte a közigazgatási határozatok felülvizsgálatát.

A Fővárosi Bíróság ítéletével az alperes határozatát hatályon kívül helyezte és az alperest új eljárásra kötelezte. Ítéletének indokolásában az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 15. §-ának (4) bekezdésére hivatkozással a Fővárosi Bíróság elfogadta a felperesnek azt az érvelését, hogy a hiánypótlási felhívásnak eleget tett, csatolta a kötelezett felé megtett nyilatkozatot, annak tértivevényét, valamint az ügyvédi meghatalmazást is.

Mindezek a közigazgatási iratok között fellelhetők, az alperesi határozat így iratellenesen állapította meg, hogy az ügyvédi meghatalmazás nem található. Miután a felperes eleget tett a hiánypótlási felhívásnak, az alperes megalapozatlanul utasította el a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet.

A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezését. Álláspontja szerint a bíróság téves jogértelmezéssel, jogsértő ítéletet hozott. Az alperes vitatja a Fővárosi Bíróságnak az opciós nyilatkozatot szerkesztő ügyvéd meghatalmazását illetően elfoglalt álláspontját, a kérelem bejegyzésre való alkalmasságát és ebből következően az új eljárás elrendelésének megalapozottságát. A Fővárosi Bíróságnak az ingatlan-nyilvántartási bejegyezhetőség szempontjából érdemben vizsgálnia kellett volna a meghatalmazás tartalmát. A felperes részéről dr. Sz. Á. ügyvédnek 2005. szeptember 5-én adott meghatalmazás arról szól, hogy annak címzettje "…az ingatlanon fennálló opciós (vételi) jog érvényesítése során, a társaság képviseletét … ellássa, az illetékes bíróságok és földhivatal előtt". Az alperes értelmezése szerint ez a meghatalmazás kizárólag a felperesi társaság bíróságok és földhivatal előtti, vagyis hatósági eljárásbeli képviseletére vonatkozik, amely megfogalmazásból semmiképp sem olvasható ki a polgári jogviszonyban való nyilatkozattételi jog, vagyis a jogügyleti meghatalmazás. Ebből következik, hogy dr. Sz. Á. ügyvéd erre vonatkozó kifejezett meghatalmazás hiányában nyilatkozott a vételi jog gyakorlásáról, amely emiatt úgy tekintendő, mintha az Inytv. 33. § (2) bekezdésében előírt meghatalmazással nem rendelkezett volna, vagyis a felperes részéről az ingatlan-nyilvántartási bejegyezhetőség szempontjából maradéktalan hiánypótlás nem valósult meg. A bejegyzési akadály az alperesi határozat meghozatalakor egyértelműen fennállt, ezért a Fővárosi Bíróságnak a keresetet érdemben el kellett volna utasítania.

A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében elsődlegesen kérte a jogerős ítélet hatályában fenntartását, másodlagosan az alperes kötelezését tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére. Előadta a felperes, hogy a meghatalmazása - tartalma szerint - opciós jog érvényesítése során, a társaság képviseletére szólt teljes jogkörrel. A vételi jog tartalma a Ptk. 375. §-ának (1) bekezdése értelmében az, hogy ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opció) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. Annak érvényesítése a vételi jog gyakorlását jelenti. A meghatalmazás tehát a vételi jog gyakorlására is kiterjed. Másrészt a Polgári Törvénykönyv magyarázata szerint a meghatalmazás olyan egyoldalú, címzett jognyilatkozat, amely képviseleti jogot keletkeztet és jognyilatkozat tételére jogosít. A földhivatalhoz becsatolt ügyvédi meghatalmazás egyértelműen rámutatott az érintett ingatlanhoz kötődő vételi jog érvényesítésére, ebből következik, hogy a meghatalmazott ügyvéd az opciós joggal összefüggő jognyilatkozat megtételére feljogosított volt. Harmadrészben a Polgári Törvénykönyv 219. §-ának (1) bekezdése szerint a képviselet lényege az, hogy képviselő útján is lehet szerződést kötni, vagy más jognyilatkozatot tenni. A felperesi társaság a meghatalmazott ügyvéd útján kívánt jognyilatkozatot tenni a perbeli ügyben, amelyre törvényes lehetősége volt, és a felperes akaratának is megfelelt.

Előadta továbbá a felperes, hogy az alperes felülvizsgálati kérelmében nem jelölte meg, hogy konkrétan milyen jogszabályt sértett a jogerős ítélet, pusztán arra utalt, hogy az Inytv. szerint meghatalmazás hiányában nem jegyezhető be jog az ingatlan-nyilvántartásba.

A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el.

A felülvizsgálati kérelem alapos.

Az Inytv. 7. §-ának (1) bekezdése értelmében az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát - e törvény eltérő rendelkezése hiányában - a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg. Ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték.

Az Inytv. 29. §-a alapján jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének - ha törvény másként nem rendelkezik - olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja.

Az Inytv. 33. §-ának (2) bekezdése akként rendelkezik, ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, illetve látta el kézjegyével, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani.

A Legfelsőbb Bíróság a rendelkezésre álló peradatok alapján megállapította, hogy az alperes az Inytv. idézett rendelkezései alkalmazásával törvényes határozatot hozott a felperesi társaság tulajdonjog bejegyzési kérelmének elutasításáról.

A felülvizsgálati bíróság osztotta az alperes felülvizsgálati kérelmében előadottakat; a felperes részéről 2005. szeptember 5-én adott ügyvédi meghatalmazás kizárólag a felperesi társaság bíróságok és földhivatal előtti eljárásban történő képviseletére vonatkozik, nem tartalmazza a jogi képviselő meghatalmazását arra, hogy a Ptk. 219. § (1) bekezdése, illetve 375. §-ának (1) bekezdése alapján opciós nyilatkozatot tehessen. A vételi jog gyakorlására vonatkozó meghatalmazás hiányában pedig a benyújtott okirat nem volt alkalmas a felperes bejegyzési kérelmének teljesítésére.

A Fővárosi Bíróság tévesen állapította meg ítélete indokolásában, hogy a felperes eleget tett a hiánypótlási felhívásnak, mert az alperes határozatának törvényességét annak meghozatalakor, a döntés alapjául szolgáló tényállás alapján kell vizsgálnia a bíróságnak. Ekkor azonban a perbeli meghatalmazás tartalma alapján alkalmatlan volt a bejegyzési kérelem teljesítésére.

A felperes tévesen értelmezte a Polgári Törvénykönyv előbbiekben már megjelölt rendelkezéseit; a meghatalmazás csak eljárási képviseletre szólt, a jogi képviselő ügyvéd az opciós jog gyakorlására, a vételi nyilatkozat megtételére nem kapott képviseleti jogosultságot a felperestől. Az eljárási képviseleti jogosultság tehát nem foglalja magában a jogügyleti nyilatkozat megtételére való meghatalmazói akaratot, arról kifejezetten rendelkeznie kell a meghatalmazásnak.

Mindezek alapján a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alkalmazásával hatályon kívül helyezte és a felperes keresetét elutasította.

(Legf. Bír. Kfv. IV. 37.448/2007.)