BH 2021.1.13 Nem hiúsítja meg a bérlő a felmondás tudomására jutását, ha az általa életvitelszerűen nem lakott bérleménytől eltérő, tényleges lakhatására szolgáló lakás címét maga jelenti be a bérbeadónak. Az e címre küldött bérbeadói felmondás alkalmas a célzott joghatás kiváltására akkor is, ha a bérleti szerződésben a felek a bérlemény címére küldendő leveleket érintő kézbesítési vélelmet írtak elő. Ez felel meg az együttműködési kötelezettség követelményének és a tisztességes joggyakorlás elvének. Az alperes a kiürítési keresettel szemben védekezésként hivatkozhat a lakásbérleti jog folytatására, ezért ennek viszontkeresetben kért megállapítása nem szükséges az alperes jogainak a felperessel szemben való megóvásához [1952. évi III. tv. (régi Pp.) 123. §, 2013. évi V. tv. (Ptk.) 1:3. § (1) bek., 6:62. § (1) bek., 6:5. § (1) és (2) bek.].

Pertörténet:

Pesti Központi Kerületi Bíróság P.52164/2017/5., Fővárosi Törvényszék Pf.639436/2017/3., Kúria Pfv.21648/2018/12. (*BH 2021.1.13*), Kúria Jpe.60011/2023/16

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperes a tulajdonosa a B., T. utca 5. fszt. 10. szám alatti 22,60 m2 alapterületű egyszobás, komfort nélküli önkormányzati bérlakásnak (a továbbiakban: perbeli lakás). A felperes mint bérbeadó és Ó.-né K. M. V. mint bérlő (a továbbiakban: bérlő) 2015. április 13. napján határozott időre, 2019. augusztus 31. napjáig bérleti szerződést kötöttek a perbeli lakásra. A bérleti szerződés 3. pontja szerint a határozott idő elteltével a bérleti jogviszony megszűnik, a kijelölt bérlőnek előbérleti joga van.

[2] A bérleti szerződés 5. pontja szerint a bérlő tudomásul vette, hogy a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakás tv.) által meghatározott személyeken (házastársa, gyermeke, befogadott gyermekének a gyermeke, valamint szülője) túlmenően a perbeli lakásba más személyeket kizárólag a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be. A bérleti szerződés e pontja értelmében a bérlővel a lakásban együtt lakó személy a bérlő házastársa, az alperes. A bérleti szerződés 7. g) pontjának megfelelően a bérlő tudomásul vette, hogy a bérleti jogviszony fennállásának időtartama alatt köteles életvitelszerűen a lakásban lakni, amit a bérbeadó ellenőriz. A bérleti szerződés 5. és 7. pontjának megszegése felmondási ok, amelyre hivatkozással a bérbeadó a bérleti jogviszonyt felmondhatja.

[3] A bérleti szerződés 10) pontja szerint a felek megállapodtak abban, hogy a bérbeadó minden postai küldeményt a szerződés 1) pontjában rögzített, perbeli lakás címére küld meg. Ha a küldemény kézbesítésének második, posta általi megkísérlése is "nem kereste" jelzéssel érkezik vissza a feladóhoz, illetve a kézbesítés egyéb, a bérlő érdekkörében felmerült okból hiúsul meg, úgy a felek minden postai küldeményt annak feladását követő 5. napon kézbesítettnek tekintenek. A felek megállapodtak abban is, hogy ezen kézbesítési szabályt a szerződés alapján fennálló jogviszonyukkal összefüggő valamennyi vonatkozásban alkalmazni rendelik.

[4] A felperes képviselője 2015. november 17. napján a perbeli lakás ellenőrzéséről (a továbbiakban: első bérlemény-ellenőrzés) jegyzőkönyvet készített. Eszerint a bérlő nem lakik a lakásban életvitelszerűen, a D. S. utcába (a továbbiakban: másik lakás) költözött. A perbeli lakásban a bérlő férje és annak élettársa két kiskorú gyerekével lakik életvitelszerűen. A jegyzőkönyvet a bérlő férjeként az alperes aláírta.

[5] A felperes 2015. november 18. napján kelt levelében (a továbbiakban: felszólítás) a bérlővel közölte az első bérlemény-ellenőrzés során megállapított tényeket és azt is, hogy az alperes élettársa és a két kiskorú gyermek jogcím nélkül laknak a bérleményben.

A felperes felszólította a bérlőt, hogy legkésőbb 2015. december 13. napjáig állítsa helyre a szerződésszerű bérleményhasználatot, ennek elmulasztása esetén a felperes a bérleti szerződést felmondja. A felperes a felszólítást a másik lakás (H. B.) címére, de a bérlő nevére küldte meg, amit a bérlő 2015. november 20. napján személyesen átvett.

[6] A bérlő 2015. december 2. napján megjelent a felperes képviselőjének hivatalos helyiségében és előadta, hogy ezen a napon megfizette a lakásra fennálló hátralékot, amiről eddig nem is tudott, mert huzamosabb ideig vidéken tartózkodott, és arról a felszólításból értesült. A bérlő elmondta, hogy életvitelszerűen a másik lakásban tartózkodik H. B.-nél, aki a barátja több tíz éve. A felperes képviselője felhívta a bérlő figyelmét arra, hogy a bérleti szerződés alapján köteles életvitelszerűen a lakásban lakni, amit a bérlő tudomásul vett.

[7] A felperes képviselője 2015. december 14. napján jegyzőkönyvet készített a bérlemény ellenőrzéséről (a továbbiakban: második bérlemény-ellenőrzés), amely szerint a bérlő a lakásban tartózkodott. Elmondta, hogy időnként tartózkodik a perbeli lakásban, heti kb. négy napot ott alszik. A lakásban lakik még a bérlő férje és annak két kiskorú gyermeke. Az alperes elmondta, hogy az élettársa pár napja már nem lakik a lakásban.

[8] A felperes 2015. december 14. napján kelt levelében a lakásbérleti szerződést 2016. január 31. napjára felmondta. Indokolása szerint a bérlő 2015. december 2. napján úgy nyilatkozott, hogy életvitelszerűen a másik lakásban tartózkodik, majd a második bérlemény-ellenőrzés során megállapították, hogy a bérlő továbbra sem lakik életvitelszerűen a bérleményben. A házastársán kívül a két kiskorú gyermek is a perbeli lakásban lakik, akik befogadására a bérlő nem volt jogosult. A felperes a felmondást a másik lakás (H. B.) címére, de a bérlő nevére küldte meg, ahonnan az "nem kereste" postai jelzéssel érkezett vissza.

[9] A bérlő 2016. március 3. napján elhunyt.

A kereset és az alperes védekezése

[10] A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest a perbeli lakás kiürítésére, a 2017. július 1. és 2017. augusztus 31. napja közötti időszakban keletkezett 15 040 forint összegű lakáshasználati és kapcsolódó közüzemi díj, továbbá kamatai, valamint 2017. szeptember 1. napjától a lakás kiürítéséig havi 7520 forint lakáshasználati és kapcsolódó közüzemi díj megfizetésére.

[11] Indokolása szerint a bérlő a bérleti szerződés alapján köteles volt életvitelszerűen a perbeli lakásban lakni, oda csak az alperest mint házastársát fogadhatta be. A bérlő megszegte ezeket a kötelezettségeit, a szerződésszegő állapotot felszólításra sem szüntette meg, így a felperes felmondása alapján a bérleti szerződés megszűnt 2016. január 31. napján.

A bérleti szerződés megszűnése miatt az alperes jogcím nélkül használja az ingatlant, ezért köteles azt kiürítve elhagyni. Az alperes nem folytathatja a lakásbérleti jogot, mert a bérleti szerződés a bérlő halálát megelőzően felmondás miatt megszűnt, így a bérlő halálának időpontjában a bérleti szerződés már nem állt fenn.

[12] Az alperes kérte a kereset elutasítását. Indokolása szerint a felmondásban megjelölt okok valótlanok. A felperes a felmondást nem a szerződésben megjelölt címre küldte meg, így az nem érvényes. Álláspontja szerint jogosult a lakásbérleti jogviszony folytatására.