EH 2006.1410 Az okiratkészítő ügyvéd megszegi a tájékoztatási kötelezettségét, ha nem közli az adásvételi szerződést kötő felekkel, hogy a tulajdonjog dologi hatályához a közbenső jogszerzés bejegyzése is szükséges [Ptk. 318. §, 339. §, 474. §; 1972. évi 31. tvr. 15. §; 1998. évi XI. tv. 1. §].
A felperesek, mint vevők az eladókkal (Cs. Z. és Cs. K.-né) 1999. március 10-én adásvételi szerződést kötöttek a B., D. K. u. M. szám alatti, 53 m2 alapterületű társasházi lakásra, amelyhez a közös tulajdonból 726/100 000 hányad tartozott. A vételárat 2 600 000 forintban jelölték meg, és az eladók a szerződésben szavatosságot vállaltak az ingatlan per-, teher-, és igénymentességéért. A szerződést az alperes készítette és ellenjegyezte, akinek a szerződő felek a szerződés 9. pontjában megbízást adtak arra, hogy a jogügylettel kapcsolatban a feleket képviselje és a szerződést az ingatlan-nyilvántartáson átvezettesse.
Az 1998. december 21-én kiváltott tulajdoni lap szerint az ingatlan 1/2-1/2 arányú tulajdonosai S. L. és S.-né T. M. Széljegyként nyert feltüntetést G. T. és feleségének jelzálogjogbejegyzési, valamint Cs. Z. és Cs. K.-né tulajdonbejegyzési kérelme.
A földhivatal a felperesek tulajdonjog-bejegyzése iránti kérelmét a 2002. március 21-én kelt határozatával elutasította. A határozat indokai szerint az eladók nem tulajdonosai az ingatlannak. Az 1999. november 12-ei határozat értelmében a tulajdonosok G. T. és G. T.-né, az ingatlant terheli a Fővárosi Önkormányzat javára 450 000 forint és járulékai erejéig jelzálogjog és az ennek biztosítására bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom. E határozat alapjául az 1995. január 2-ai kérelem és az 1994. évi nyilatkozatok szolgáltak, amelyeket a földhivatal téves iktatás miatt csak 1999. november 11-én észlelt.
A felperesek annak érdekében, hogy a tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre kerüljön, G.-ék tartozásának kiegyenlítéseként 2002. szeptember 9-én 424 890 forintot kifizettek a jogosultnak, aki ezután hozzájárult a jelzálogjog, az elidegenítési és terhelési tilalom törléséhez. E jogok törlését követően 2002. október 3-án került bejegyzésre Cs.-ék, majd ezt követően a felperesek tulajdonjoga.
Az elsőfokú bíróság a felperesek keresetének helyt adva 424 890 forint és ennek 2002. szeptember 9-étől a kifizetésig járó késedelmi kamatai megfizetésére kötelezte az alperest.
Az ítélet indokai szerint az alperes felelősségét megalapozó jogellenes magatartás abban állt, hogy a tulajdoni lap ismeretében nem tisztázta az eladók elődeinek tulajdonjog-bejegyzés iránti ügyét. Arra a körülményre tekintettel, hogy téves iktatás miatt ez a szerződés a perbeli ingatlanra vonatkozó iratok közt nem szerepelhetett, aggályosnak ítélte a szerződés földhivatali benyújtásának megtekintésére tett alperesi előadást. Azt az álláspontot foglalta el, hogy a jelzálogjog bejegyzésére irányuló széljegy ismeretében a gondos eljárás az lett volna, ha az alperes megtekinti a G.-ék tulajdonszerzésére vonatkozó szerződést, vagy ennek akadályáról és a jogkövetkezményekről tájékoztatja a felpereseket. A fentiekkel ellentétes eljárással az alperes a megbízási szerződést megszegte, ezért a felperesek kárát köteles megtéríteni.
Az alperes fellebbezése alapján a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította.
Azt az álláspontot foglalta el, hogy az alperes a megbízási szerződést megfelelően teljesítette és ennek során a tőle elvárható gondossággal járt el. A tulajdonjog bejegyzésének elutasítása nem az alperes magatartására, hanem a téves földhivatali eljárásra vezethető vissza. A tulajdoni lapon teherként szereplő és a Fővárosi XIX-XVIII. és a XX. Kerületi Ingatlankezelő Vállalat javára kikötött jelzálogjogról, az OTP jelzálogjog törlése iránti széljegyzet kérelméről az okiratot beszerző felperesek értesülhettek. Végül rámutatott arra is, hogy a kárkövetelés idő előtti, mivel a jogszavatosság szabályai szerint a felpereseknek előbb az eladókkal szemben kellett volna tehermentesítést kérniük és csak ennek elmaradása esetén tehermentesíthették volna az ingatlant a saját költségükön.
A jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és az elsőfokú ítélet helybenhagyása érdekében a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Előadták, hogy az alperes szerződést szegett azzal, hogy a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezettetésére vonatkozó kötelezettségét nem teljesítette. Az adásvételi szerződés ellenjegyzését észlelve azt, hogy az ingatlan-nyilvántartási adatok alapján a felperesek tulajdonjoga nem jegyezhető be, az alperesnek meg kellett volna tagadnia. Vitatták a jogerős ítéletnek az alperes gondos eljárására vonatkozó megállapítását, és a szavatossági igényük érvényesítésére vonatkozó álláspontját.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult.
A felperesek a jogerős ítélet jogszabálysértését tartalmilag az alperes kárfelelősségének és emiatti marasztalásának téves mellőzésében jelölték meg. A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálat Pp. 275. § (2) bekezdésében meghatározott korlátai között vizsgálva megállapította, hogy a felperesek rendkívüli perorvoslati kérelme az alábbiak következtében nem alapos.
Az alperes az adásvételi szerződést kötő felek ügyvéd hivatású megbízottja, akinek a Ptk. 474. § (1) és (2) bekezdése, valamint az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény (továbbiakban: Ütv.) 1. §-a, a 3. §-ának (2) bekezdése alapján az volt a feladata, hogy a rá bízott ügyet a legjobb tudása szerint, a jogszabályok megtartásával lássa el. A szerződés 9. pontja értelmében a rá bízott ügy a szerződéssel kapcsolatban a felek képviselete és a szerződés ingatlan-nyilvántartási átvezettetése volt. Az alperes készítette és ellenjegyezte az adásvételi szerződést, mely utóbbi tevékenységével az Ütv. 27. § (1) bekezdése a) pontja értelmében azt bizonyította, hogy az okirat megfelel a felek kinyilvánított akaratának és a jogszabályoknak.
Az alperesnek, hivatásából eredő megbízotti feladata volt olyan okirat szerkesztése, amely alkalmas a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetésére. Ennek ellátásához nélkülözhetetlen az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó jogszabály ismerete, ami a szerződéskötés idején hatályos jogszabályként az 1972. évi 31. számú tvr. (a továbbiakban Inytvr.) volt. Az Inytvr. 15. §-ának (6) bekezdése értelmében az ingatlan-nyilvántartásba jog és tény csak azzal szemben jegyezhető be, aki ott jogosultként már szerepel, vagy akit egyidejűleg jogosultként bejegyeznek.
Miután az eladók jogelődjének tulajdonszerzése még széljegyként sem szerepelt az ingatlan-nyilvántartásban, az általuk kötött adásvételi szerződés benyújtását az alperes a téves hivatali iktatás következtében nem észlelhette, és ugyanezen ok miatt annak ingatlan-nyilvántartási érkeztetéséről sem szerezhetett tudomást. Az alperes a fentiek következtében olyan okiratot készített, amely alapján az Inytvr. idézett rendelkezése értelmében az eladók, emiatt pedig a vevők tulajdonszerzése is bizonytalan volt.
Az alperes által ellenjegyzett okirat tehát csak további jogcselekményektől függően - elsősorban az eladók elődjének tulajdonjoga bejegyzése, majd a jelzálogjog, az elidegenítési és terhelési tilalom törlése, végül az eladók tulajdonjogának bejegyzése - válhatott alkalmassá a felperesek tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére. A G.-féle közbenső jogszerzés tisztázatlan voltát az alperesnek az ügyvédtől elvárható gondosság mellett észlelnie, és erről, valamint a jogkövetkezményekről a felpereseket tájékoztatnia kellett volna. Ennek ismeretében kerülhettek a felperesek abba a helyzetbe, hogy eldönthessék: megkötik-e vagy sem a szerződést, esetleg azt az ingatlan-nyilvántartási rendezéséig elhalasztják.
A tájékoztatás elmulasztása azonban a Ptk. 318. §-ának (1) bekezdése alapján alkalmazandó Ptk. 339. §-ának (1) bekezdése értelmében kártérítésre csak akkor szolgál alapul, ha az a felek károsodásával okozati összefüggésben állt. A felperesek költekezése és az alperes magatartása között ilyen közvetlen oksági kapcsolat fennállta nem állapítható meg, ezért a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság keresetet elutasító érdemi döntését a jogerős ítélet indokolásának fenti kiegészítése mellett sem találta az ügy érdemi elbírálására kihatóan jogszabálysértőnek. Ezért a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.