BH 2010.5.118 Kölcsönszerződés érvénytelensége esetén az eredeti állapot viszontkereset hiányában is helyreállítható [Ptk. 237. §].

A felperes az 1999. május 14. napján létrejött adásvételi szerződéssel 30 000 000 forint vételárért eladta az alperesnek a tulajdonában álló perbeli műterem és irodaház funkciót betöltő 282 m2 területű ingatlanát. A szerződés aláírásával a felperes elismerte és nyugtázta a teljes vételár felvételét. A felek megállapodása szerint az alperes 1999. október 15-én lép birtokba. A felperes hozzájárult az alperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez. 1999. május 15-én a felek újabb szerződést kötöttek "Adásvételi szerződés visszavásárlási jog ütemezése" elnevezéssel. Ebben a vételárat az előző napon készült szerződéssel azonosan, 30 000 000 forintban jelölték meg. A szerződés szerint azonban az alperes a felperesnek a szerződés aláírásával egyidejűleg 16 000 000 forintot fizetett meg, a fennmaradó 14 000 000 forint megfizetését 1999. május 17-éig vállalta. A felek a birtokbaadás időpontját 1999. október 15. napjában határozták meg azzal azonban, hogy ezen időpontig a felperes visszavásárolhatja az ingatlant 1999. június 15-én, július 15-én, augusztus 15-én és szeptember 15-én 2 000 000 forint, majd október 15-én 22 000 000 forint megfizetése ellenében. Az utóbb létrejött szerződés az előző napon készült szerződéssel ellentétben ügyvédi ellenjegyzést nem tartalmaz.

A felperes 1999.július 29-én 2 200 000 forintot, augusztus 6-án 2 000 000 forintot, augusztus 31-én 1 500 000 forintot, szeptember 1-jén 500 000 forintot és október 13-án 2 000 000 forintot, összesen 8 200 000 forintot fizetett meg az alperesnek.

A felperes az alperesnek a teljes összeget nem tudta visszafizetni, ezért az alperes mindkét szerződés benyújtásával tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését kérte, melyre 1999. november 22-én kelt határozattal került sor.

A felperes az általa eladott ingatlant nem adta az alperes birtokába, abban családtagjai továbbra is tervező irodát működtettek. 2002. január 2-án az alperes és a H. Kft. között bérleti szerződés jött létre. Ebben a felek rögzítették, hogy az alperes mint az ingatlan tulajdonosa azt bérbe adja a kft. részére üzletszerű használatra, havi 200 000 forint bérleti díj ellenében. A szerződést az alperes és a felperes házastársa írták alá. Ezt követően a kft. az alperesnek 2002. február 7-e és 2002. október 24-e közötti különböző időpontokban az alperes által is elismerten összesen 1 300 000 forintot fizetett meg.

Az ingatlan korábbi zálogjog jogosultjának kérelmére indult eljárásban az alperes tulajdonjogát 2002. február 18-án törölték, majd azt 2005. május 18-án jegyezték be ismét az ingatlan-nyilvántartásba.

Az alperes 2005. január 11-én a H. Kft.-t a hátralékos bérleti díj megfizetésére hívta fel, majd miután a kft. ennek nem tett eleget, a bérleti jogviszonyt az alperes 2005. február 7-én felmondta és kérte az ingatlan birtokába bocsátását.

A felperes a 2005. augusztus 30. napján előterjesztett keresetében annak megállapítását kérte, hogy az adásvételi szerződés színlelt, az valójában kölcsönszerződést leplez. A színlelt adásvételi szerződéssel leplezett kölcsönszerződés pedig uzsorás, mert az alperes helyzetét kihasználva feltűnően aránytalan előnyt kötött ki. Kérte az eredeti állapot helyreállítását, tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő visszajegyzését.

A felperes állítása szerint ténylegesen a férje kötött kölcsönszerződést az alperessel. Az alperes 20 000 000 forint kölcsönt nyújtott, melyből 11 500 000 forintot visszafizettek. A bérleti szerződés megkötésére azért volt szükség, hogy a kft. a törlesztéseket el tudja számolni.

Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Állította, hogy adásvételi szerződést és nem kölcsönszerződést kötött a felperessel, a 30 000 000 forint vételárat pedig megfizette. Nem vitatta, hogy szóbeli megállapodás jött létre arról, hogy a felperes az ingatlant visszavásárolhatja. Miután a felperes csak 8 200 000 forintot tudott visszaadni, kérte tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését. Nem vitatta azt sem, hogy a felperes családjának kft.-jével bérleti szerződést kötött és bérleti díj címén 1 300 000 forintot vett át.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a felek között 1999. május 14-én és 15-én létrejött adásvételi szerződés semmis. Az alperest annak tűrésére kötelezte, hogy a felperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba 1/1 arányban jegyezzék be. A felperest kötelezte, hogy az alperesnek tizenöt napon belül fizessen meg 10 500 000 forintot, továbbá ezen összeg 2003. január 1-jétől a kifizetésig járó kamatait.

Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a perbeli adásvételi szerződés színlelt, az kölcsönszerződést leplez. Igaz ugyan, hogy a kölcsönszerződés biztosítékául adásvételi szerződés köthető, azonban a perbeli esetben a szerződést eladóként a felperes kötötte meg, a kölcsönt pedig a férje kérte a cég finanszírozási gondjainak a megoldására. A május 14-ei szerződés nem tartalmazza a visszavásárlás jogát, az tehát semmiképpen nem tekinthető olyannak, ami a biztosítékadás feltételeinek megfelel, ezért az semmis. A május 15-ei szerződésben pedig a vételár és a fizetési mód nem felelt meg a valóságnak. Színlelt a szerződés azért is, mert az abban szereplő vételárösszeg a valóságnak nem felelt meg. A felperes ugyanis bizonyította, hogy 20 000 000 forint volt a szerződés tárgya. A földhivatalhoz benyújtott szerződésben tehát az ellenszolgáltatás összege is színlelt volt.

Az elsőfokú bíróság nem tekintette perdöntőnek azt, hogy 2002-ben az alperes mint tulajdonos kötött bérleti szerződést. Az ennek indokaként felhozott felperesi előadás, mely szerint a cég így el tudta számolni az alperesnek fizetett összegeket, életszerű volt.

Az alperes indokolatlanul nagy előnyre tett volna szert, ha a 20 000 000 forint kölcsön és annak törvényes mértékű kamata fejében a 30 000 000 forintot érő ingatlant megszerezte volna.

A perbeli esetben a kölcsönszerződés nem a felperes és az alperes között jött létre. A Csjt. 27. § (1) bekezdésére, valamint a felperes vállalására hivatkozva a bíróság az alperest a kölcsönből még visszajáró összeg és annak középarányos időtől számított kamatának a megfizetésére kötelezte utalva arra, hogy a kikötött kamat egyértelműen uzsorás jellegűnek tekinthető.

Az alperesnek a kereset elutasítása miatt benyújtott fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének az 1999. május 14-én és 15-én létrejött adásvételi szerződések semmisségét megállapító, valamint a felperest 10 500 000 forint és kamatai megfizetésére kötelező rendelkezését mellőzte. Elrendelte az alperes tulajdonjogának a törlését és az elsőfokú bíróság útján megkereste a földhivatalt a felperes tulajdonjogának a visszajegyzése érdekében.

A másodfokú bíróság megállapítása szerint a perbeli adatok nem támasztják alá kétséget kizáróan, hogy az adásvételi szerződés által leplezett kölcsönszerződést a felperes házastársa kötötte volna meg az alperessel. Álláspontja szerint a felek tényleges ügyleti szándéka nem az ingatlan tulajdonjogának az átruházására, hanem kölcsönszerződés megkötésére és annak biztosítékául ingatlanfedezet nyújtására vonatkozott. Ezt támasztja alá különösen az alperes által is elismert körülmény, hogy az ingatlan visszavásárlásában állapodott meg a felperessel. Az alperes befektetési célú vásárlásának ellentmond az, hogy a visszavásárlási ár azonos volt a vételárral. Amennyiben erre sor kerül, az alperesnek veszteséget kellett volna elkönyvelnie. Az ingatlan vételára kisebb mértékben meghaladta a tényleges forgalmi értéket, ezáltal a veszteség kockázatát a visszavásárlás elmaradása esetére elérhető vagyongyarapodás reménye sem egyenlítette ki. Utalt arra is, hogy a visszavásárlási vételár részletekben történő kikötése nem szokásos, a kölcsönszerződés esetén szokásos megoldás az, hogy a kamatokat a futamidő alatt havonta, a kölcsön összegét pedig egy összegben kell megfizetni a futamidő végén. Mindezek alapján arra a következtetésre jutott, hogy a szerződés megkötésekor a feleket nem vezette az ingatlan tulajdonjogának az átruházására irányuló ügyleti szándék. A felek ténylegesen kölcsönszerződést kötöttek, e szerződés fogalmi elemei közé nem tartozik az ingatlan tulajdonjogának az átruházása. A felek további igényeit tehát a leplezett kölcsönszerződés alapján kell elbírálni.