EH 2010.2133 A cserével vegyes adásvétellel szemben is gyakorolható elővásárlási jog, ha megállapítható, hogy a csereelem szerződésbe iktatására az elővásárlási jog kijátszása érdekében került sor. Ilyen esetben a bíróság a szerződést adásvételi szerződésnek tekinti és a szerződés létrejöttét az elővásárlásra jogosult személy és az eladó között megállapítja [Ptk. 4. §, 5. §, 145. §, 373. §].
A perbeli ingatlannak 2/12-2/12 arányban a felperesek, 4/12 arányban az I. r. alperes volt a tulajdonosa. Az I. r. alperes 2008. június 24-én cserével vegyes adásvételi szerződést kötött a II-III. r. alperesekkel, amelyben vállalta, hogy a fenti ingatlanban meglévő tulajdoni illetőségét 8 500 000 forint értékben a II-III. r. alperesekre, mint vevőkre ruházza át. A szerződés tartalmazta, hogy az ellenértéket a II-III. r. alperesek oly módon fizetik ki, hogy 8 100 000 forintot készpénzben fizetnek meg az eladónak és ezen túlmenően átadnak két darab festményt, összesen 400 000 forint értékben.
Az I. r. alperes a szerződést 2008. június 25-én megküldte a felpereseknek azzal, hogy tizenöt napon belül nyilatkozzanak, elővásárlási jogukkal kívánnak-e élni. Egyben felhívta őket, hogy amennyiben élni kívánnak az elővásárlási jogukkal, a megadott határidőben utaljanak át a bankszámlájára 8 100 000 forintot, valamint adják át részére a csere tárgyát képező ingóságokat.
A felperesek 2008. június 27-én bejelentették, hogy gyakorolják az elővásárlási jogukat és 2008. július 2. napján 8 500 000 forintot letétbe helyeztek az I. r. alperes részére. Az I. r. alperes 2008. július 3-án tájékoztatta a felpereseket, hogy abban az esetben fogadja el az elővásárlási jog gyakorlását, ha a felperesek a szerződést az ingóságok vonatkozásában is teljesítik. Az alperesek ezt követően a szerződést a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelemmel az illetékes földhivatalhoz benyújtották, ahol a kérelem széljegyként szerepel.
A felperesek keresetükben annak megállapítását kérték, hogy az I. r. alperes mint eladó és a II-III. r. alperesek mint vevők között 2008. június 24. napján létrejött szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan, továbbá kérték annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés az I. r. alperes mint eladó és a felperesek mint vevők között jött létre.
A felperesek előadták, hogy álláspontjuk szerint az alperesek között létrejött szerződés velük szemben hatálytalan, mivel elővásárlási joguk gyakorlását határidőben bejelentették az I. r. alperes jogi képviselőjének. Álláspontjuk szerint a szerződésben alkalmazott csereelem célja kizárólag az volt, hogy a felperesek elé lehetetlen feltételt állítva megakadályozza, hogy a felperesek élni tudjanak elővásárlási jogukkal. Előadták, hogy a perbeli szerződés döntően adásvételi szerződésnek minősül és csak kis részben tartalmaz csereelemet.
Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Előadták, hogy nem sértették meg a felperesek elővásárlási jogát, a felperesek megkapták a lehetőséget arra, hogy szerződésszerűen teljesítsenek, ez azonban nem történt meg. A felpereseknek lehetőségük lett volna a szerződésben megjelölt szerzőktől hasonló értékű, más képeket beszerezve teljesíteni a szerződést. Az alperesek a per során előadták, hogy az általuk kötött szerződés valóságos ügyleti akaraton alapult, az I. r. alperes házastársa ragaszkodott a műalkotásokhoz, amikor a tárgyalások folyamatában a II-III. r. alperesek lakásán meglátta azokat. A felperesek csak a vételi ajánlat minden részletére kiterjedő elfogadó nyilatkozat útján gyakorolhatták volna elővásárlási jogukat.
Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az I. r. alperes mint eladó, valamint a II-III. r. alperesek mint vevők között 2008. június 24. napján a perbeli ingatlan 4/12 tulajdoni hányadának átruházására létrejött szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan és az adásvételi szerződés a felperesek, valamint az I. r. alperes között jött létre azzal, hogy a felperesek 8 500 000 forint vételárat kötelesek megfizetni.
Az elsőfokú bíróság jogi álláspontja szerint az ügyben egy vegyes típusú szerződést kötöttek az I-II-III. r. alperesek egymással. A bírói gyakorlat alapján az elővásárlási jog gyakorlásának a lehetősége attól függ, hogy a szerződés tartalmára melyik elem a jellemző. Ha az adásvételi elem a túlnyomó, akkor az elővásárlási jog gyakorlása lehetséges, de az elővásárlási jogosultnak az ingatlan teljes ellenértékét ki kell fizetnie. Az elsőfokú bíróság szerint a jelen ügyben a cseretárgyak értéke a vételár mintegy 5%-át teszi ki, így a szerződésben az adásvételi elem a domináns. A két festmény átadását a felperesektől megkövetelni nem lehet, mert az ingóságoknak nem tulajdonosai és nem is birtokosai, a festményeket ehhez meg kellett volna vásárolniuk, de a II-III. r. alperesek csak az ingatlanilletőség megszerzése fejében voltak hajlandók azoktól megválni. A felperesek jogszerűen gyakorolhatták elővásárlási jogukat, így a szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan, a felperesek és az I. r. alperes között jött létre azzal, hogy a felperesek a teljes ellenértéket kötelesek megfizetni 8 500 000 forint összegben.
Az I. r. alperes által benyújtott fellebbezés folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta és az I. r. alperest kötelezte a másodfokú eljárás költségeinek a megfizetésére. A másodfokú bíróság ítélete indokolásában kifejtette, hogy a Ptk. 200. § (1) bekezdése alapján a szerződés tartalmát a felek szabadon állapítják meg, a szerződést annak megnevezésétől függetlenül, a tartalma alapján kell megítélni. A Ptk. 145. § (1) bekezdése szerint a saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet. Az I. r. alperes tehát alanyi jogával élt, amikor a szerződés tartalmát meghatározta, illetve a tulajdoni hányadáról való rendelkezésről döntött. Ugyanakkor a Ptk. 145. § (2) bekezdése szerint a tulajdonostársat a harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg elő-haszonbérleti jog illeti meg. E jogok szintén alanyi jognak minősülnek. A jogosultnak hatalmában áll, hogy egyoldalú nyilatkozatával jogváltozást idézzen elő saját maga, illetve más jogi helyzetében. E jogosultság a tulajdonos rendelkezési jogát korlátozó jog. Azt, hogy melyik alanyi jog érvényesül erőteljesebben, vagyis a szerződést hogyan kell minősíteni, a bírói gyakorlat alakította ki. Ennek alapján azt kell mérlegelni, hogy a kérdéses jogviszonyra vonatkozóan mi a leginkább jellemző a szolgáltatás, illetve az ellenszolgáltatás vizsgálata alapján.
A másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bíróság azon álláspontjával, hogy a perbeli szerződés jellemzően adásvételi szerződésnek minősül, miután a vételár 95,3%-át készpénzzel kell kifizetniük a vevőknek. Erre tekintettel az alperesek szerződése a felperesekkel szemben hatálytalan, mert annak megkötése a felperesek elővásárlási jogának megsértését jelentette. Az I. r. alperes a teljes vételárat 8 500 000 forintban határozta meg, a felperesek a Ptk. 373. § (2) bekezdése szerint ezt az összeget elfogadták és teljesítését felajánlották. Nem jogszerű az elővásárlási jog gyakorlásának kizárása oly módon, hogy a vételár töredékének teljesítését az eladó olyan egyedileg meghatározott ingó dolog átadásával fogadja el, amely dolog megszerzésének lehetősége az elővásárlásra jogosult részéről lehetetlen, de legalább is bizonytalan (BH 1984/270.). A szerződés tartalmának szabad megállapítására irányuló jog nem gyakorolható visszaélésszerűen úgy, hogy az az elővásárlási jog jogosultja alanyi jogának gyakorlását ellehetetlenítse. Az ilyen joggyakorlás a Ptk. 5. § (2) bekezdése szerint joggal való visszaélésnek minősül, mert az a jog társadalmi rendeltetésével össze nem férő célra irányul, más személyek jogainak és törvényes érdekeinek csorbítására vezet.
A jogerős ítélettel szemben az I. r. alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a kereset elutasítását, valamint a felperesek perköltségviselésre kötelezését kérte.
Az I. r. alperes előadta, hogy a II-III. r. alperesekkel adásvétellel vegyes csereszerződést kötött, a szerződés tartalmát a másodfokú bíróság szerint is szabadon állapíthatták meg és azt tartalma szerint kell megítélni. A szerződés tartalma szerint nem a Ptk. 365. § (1) bekezdésének felelt meg, nem ingó vagy ingatlan átruházása és vételár fizetése történt a felek között, hanem a csereszerződésnek megfelelően a dolgok tulajdonjogának kölcsönös átruházására kötelezték magukat a Ptk. 378. §-a szerint. Az elcserélt dolgok értéke közötti különbözetet vállalták a II-III. r. alperesek 8 100 000 forint készpénzben kiegyenlíteni. A kívülálló vevő vételi ajánlata tehát pénz fizetésére és ingóságok átruházására vonatkozó ajánlatot tartalmazott, a felpereseknek ezt kellett volna teljes terjedelmében elfogadniuk. Téves és jogszabálysértő a másodfokú bíróságnak az a jogi álláspontja, hogy az I. r. alperes eladási ajánlata 8 500 000 forint vételárra vonatkozott, ilyen eladási ajánlat nem volt. A jogosult az elővásárlási jogát nem a dolog forgalmi értékének a felajánlásával, hanem a kívülálló ajánlatával megegyező ajánlat megtételével gyakorolhatja. A felperesek ugyanazt a szolgáltatást nem tudták biztosítani, amit a II-III. r. alperesek vállaltak, így az ajánlatuk új ajánlatnak minősült, amelyet az I. r. alperesnek el kellett volna fogadnia ahhoz, hogy a szerződés létrejöjjön.
Az I. r. alperes szerint a másodfokú bíróság jogi álláspontja akkor lenne esetleg helytálló, ha az alperesek között külön jött volna létre 8 500 000 forint vételár mellett egy ingatlan- adásvételi szerződés, külön kötöttek volna 400 000 forint vételár mellett egy ingó-adásvételi szerződést és a két szerződés alapján a kölcsönösen fizetendő vételárat beszámították volna. A szerződési szándék azonban nem erre irányult, hanem adásvétellel vegyes csereszerződés megkötésére. Még több vagyontárgy együttes értékesítése esetében sem kategorikus az a bírói gyakorlat, hogy ez az elővásárlási jog kizárására irányul. Ilyen esetben is a szerződés tartalmát és a szerződéstkötő felek szándékát értékeli a bíróság, vagyis a rendeltetésszerű joggyakorlást vizsgálja. A perbeli esetben nem áll fenn a rendeltetésellenes joggyakorlás. A szerződő feleknek joguk van ahhoz, hogy a számukra előszereteti értékkel rendelkező dologról csak a másik szolgáltatása ellenében mondjanak le, attól egyébként nem válnának meg. A jogerős ítélet által létrehozott jogi helyzettel az I. r. alperes járt rosszul. A felperesek megszerzik az ingatlant, a II- III. r. alperesek megtarthatják az ingóságaikat, ugyanakkor az I. r. alperes elveszíti az ingatlanát vételár ellenében, amelytől egyébként csak pénzszolgáltatás ellenében nem kívánt volna megválni.
A felperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában való fenntartását és az I. r. alperes perköltség fizetésére kötelezését kérték.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Az I. r. alperes a felülvizsgálati kérelemben a jogerős ítéletet elsősorban arra tekintettel támadta, hogy a jogerős ítélet szerint a felperesek elővásárlási jogot gyakorolhattak annak ellenére, hogy az I. r. alperes - álláspontja szerint - a II- III. r. alperesekkel adásvétellel vegyes csereszerződést kötött. Az I. r. alperes szerint a felek közötti jogviszonyban a csereelem dominált, mert sem ő, sem pedig az II-III. r. alperesek nem szándékoztak volna kizárólag adásvételi szerződést kötni. Az I. r. alperes csak a szerződés tárgyát képező képek fejében, míg a II-III. r. alperesek csak az I. r. alperes tulajdoni hányada fejében mondtak le a saját tulajdonukról, kizárólag pénzszolgáltatás ellenében erre nem került volna sor. Az I. r. alperes szerint tehát az alperesek a szerződéskötés során rendeltetésszerűen gyakorolták a jogaikat, annak ellenére, hogy a szerződésben a készpénzfizetési hányad dominált.
A Legfelsőbb Bíróság egyetért az eljáró bíróságok által kifejtett azon állásponttal, hogy az ilyen jellegű szerződések vizsgálata körében a bíróságnak értékelnie kell, hogy a szerződésben az adásvételi vagy a csereelem dominál-e és ebben a kérdésben jelentős szempont az, hogy a készpénzszolgáltatás mekkora hányadot képvisel. A jelen ügyben kétségtelen, hogy az ingóságok 400 000 forint értékéhez képest a II- III. r. alperesek igen jelentős, 8 100 000 forint vételár kiegyenlítését vállalták.
A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint azonban a szerződés tartalmának vizsgálata mellett ugyanilyen jelentősége van a felek szerződéskötéskori akarata, szándéka vizsgálatának, annak megállapításának, hogy a szerződést kötő felek rendeltetésszerűen gyakorolták-e jogaikat.
A Ptk. 2. § (2) bekezdése értelmében a törvény biztosítja a személyeknek az őket megillető jogok szabad gyakorlását, e jogok társadalmi rendeltetésének megfelelően. A Ptk. 4. § (1) bekezdése szerint a polgári jogok gyakorlása és a kötelezettségek teljesítése során a felek a jóhiszeműség és a tisztesség követelményeinek megfelelően, kölcsönösen együttműködve kötelesek eljárni. Nyilvánvalóan nem állapítható meg a jóhiszemű joggyakorlás akkor, ha a szerződést kötő felek szándéka jogszabály kijátszására irányul.
A Ptk. 145. § (2) bekezdése értelmében a felpereseknek harmadik személlyel szemben jogszabályban biztosított elővásárlási joga van. Abban az esetben, ha a szerződést kötő felek azért kötnek az adásvételi szerződésükben ingóság átruházására vonatkozó megállapodást is, hogy ezzel részben csereszerződést hozzanak létre és az elővásárlási jog gyakorlását kizárják, megállapítható, hogy a joggyakorlásuk mások törvényes érdekeinek csorbítására irányul, amely a Ptk. 5. § (2) bekezdése alapján joggal való visszaélésnek minősül.
A Legfelsőbb Bíróság szerint nem kizárt, hogy a szerződést kötő fél rendeltetésszerűen gyakorolja a jogait akkor is, ha csak valamely, számára előszereteti értékkel rendelkező vagyontárgy fejében mond le a tulajdonjogáról. Ilyen esetben a szerződésben jellemzően a csereelem a domináns. Ilyen esetben az elővásárlásra jogosult a jogát nem gyakorolhatja, hiszen a kívánt vagyontárgyat biztosítani annak egyedisége miatt nem tudja. A jelen ügyben azonban a felülvizsgálati kérelemben foglaltak ellenére ez nem állapítható meg.
A periratok között szerepelnek azok a hirdetések, amelyekben az I. r. alperes az ingatlanhányadát már a szerződéskötést megelőző évben is eladásra kínálta. A hirdetésben készpénzfizetési igényt támasztott. Az I. r. alperes maga adta elő, hogy a II-III. r. alperesekkel való szerződéskötés folyamatában is először készpénzfizetésről volt szó, majd a II-III. r. alperesek lakásán járva tetszettek meg a férjének az ott található festmények és akkor döntöttek úgy, hogy a vételár fejében a perbeli két darab képet is kérik. Az I. r. alperesnek tehát már korábban is határozott szándéka volt az ingatlanhányada értékesítése, nem állapítható meg az a körülmény, amelyet az I. r. alperes állít, hogy kizárólag a festmények megszerzése érdekében mondott volna le a tulajdoni hányadáról. A peradatok azt is igazolják, hogy a felperesek és az I. r. alperes között nem volt jó a kapcsolat, annyira, hogy az I. r. alperes a felperesek által az ingatlanhányada fejében felajánlott 10 000 000 forint összeget sem fogadta el.
A jelen ügyben tehát az állapítható meg, hogy az I. r. alperes az ingatlanát vételár ellenében kívánta értékesíteni és amellett, hogy a választott képek feltehetőleg tényleg tetszettek a férjének, valójában az ingóságok átadásának kikötésére azért került sor, hogy a felperesek a jogszabályban biztosított elővásárlási jogukat ne tudják gyakorolni. Ilyen esetben - bár az alperesek adásvétellel vegyes csereszerződést kötöttek - a bíróság a rendeltetésszerű joggyakorlás biztosítása érdekében az általuk kötött szerződést adásvételi szerződésnek minősíti és a felperesek elővásárlási joga gyakorlásának teret biztosít. A bíróság ugyanis csak így tudja a felperesek jogszabályban biztosított jogait megóvni.
A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint tehát a jogerős ítélet nem jogszabálysértő, ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján.