22/1985. (XII. 27.) ÉVM-PM együttes rendelet
a tanácsi házkezelési szervek kezelésében levő állami ingatlanokkal összefüggő tevékenységről
Az állami tulajdonban álló ingatlanok kezeléséről szóló 9/1969. (II. 9.) Korm. rendelet 15. §-ának (3) bekezdése alapján - az Országos Tervhivatal elnökével egyetértésben - a következőket rendeljük:
1. §
(1) A rendelet hatálya a tanácsi ingatlankezelő vállalat, a város- (község-) gazdálkodási vállalat, a tanácsi költségvetési üzem (a továbbiakban együtt: tanácsi házkezelési szerv) által a 6/1970. (IV. 8.) ÉVM-MÉM-PM együttes rendelet 10. §-a alapján kezelt állami ingatlanok (lakóházak, valamint nem lakás céljára szolgáló helyiségek és egyéb bérlemények, az ezekhez tartozó, illetőleg a bérbeadás útján hasznosított területek) kezelésével összefüggő tevékenységre (a továbbiakban együtt: kezelési tevékenység) terjed ki.
(2) A községi szakigazgatási szerv kezelésében levő állami ingatlanokkal összefüggő kezelési tevékenységre a költségvetési szervekre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni.
2. §
A rendelet alkalmazása szempontjából kezelési tevékenység:
a) az üzemeltetési, a karbantartási és a lebonyolítási feladatok, továbbá
b) a felújítási, a korszerűsítési, az átalakítási, a bontási, a kiegészítő és az építésügyi hatóság által elrendelt munkák (a továbbiakban együtt: felújítás)
ellátása.
3. §
(1) A városi (fővárosi kerületi) és a községi (a továbbiakban együtt: helyi) tanács végrehajtó bizottságának a működési területére - a tanácsi; házkezelési szerv útján - a tervezett kezelési feladatokra, azok költségelőirányzatára és a megvalósításuk ütemezésére középtávú programot kell készítenie.
(2) A tanácsi házkezelési szervnek az éves kezelési feladatokról - a helyi tanács végrehajtó bizottsága által jóváhagyott középtávú program alapján - éves tervet kell készítenie. Ha a tanácsi házkezelési szerv tevékenysége több helyi tanács működési területére terjed ki, az éves tervet mindegyik helyi tanács működési területére ki kell dolgoznia.
4. §
(1) A középtávú program és az éves terv összeállításánál, illetőleg megvalósításánál - a szükséges műszaki, szervezési és egyéb feltételek megteremtésével - az építési munkákat tervszerűen, szervezetten és költségtakarékos módon kell előirányozni, illetőleg elvégezni.
(2) Ha a területrendezési terv végrehajtása, vagy más ok miatt valamely épület tíz éven belül lebontásra kerül, azon csak az állékonyságot, az egészséget, az élet-, köz- és vagyonbiztonságot veszélyeztető, illetőleg a városképet rontó állapot megelőzéséihez vagy megszüntetéséhez feltétlenül szükséges, továbbá a műemlékvédelem érdekeit szolgáló, valamint a bérlemények rendeltetésszerű használhatósága érdekében a bérleti jogviszonyból a bérbeadót terhelő más építési-szerelési munkák végezhetők el.
5. §
A kezelési tevékenységhez felhasználható pénzügyi források:
a) a bérlemények hasznosításából, továbbá a kezelési tevékenységből származó más bevételek,
b) a tanácsi támogatás, továbbá
c) az állami támogatás.
6. §
(1) A fővárosi, illetőleg a megyei tanács végrehajtó bizottsága a helyi tanács végrehajtó bizottsága részére - a tanácsi tervező munka ütemezésének megfelelően, a felhasználható pénzügyi források figyelembevételével - az üzemeltetésre, a karbantartásra, a felújításra középtávú, illetőleg éves pénzügyi előirányzatokat állapít meg. A középtávú programot és az éves tervet a pénzügyi előirányzatok figyelembevételével kell jóváhagyni.
(2) A helyi tanács végrehajtó bizottsága által az üzemeltetési és karbantartási feladatokra jóváhagyott pénzügyi előirányzatokkal a tanácsi házkezelési szerv önállóan gazdálkodik.
7. §
(1) A kezelési tevékenységre felhasználható pénzügyi forrásokat - az üzemeltetési pénzügyi előirányzat kivételével - a tanácsi házkezelési szerv részére a számlavezető pénzintézetnél e célra nyitott lakóházjavítási alapszámlán kell nyilvántartani és kezelni.
(2) A tanácsi házkezelési szerv a kezelési tevékenységből származó bevételeknek az üzemeltetési pénzügyi előirányzatot meghaladó részét köteles negyedévenként a lakóházjavítási alapszámlájára átutalni. A tanácsi és az állami támogatást a tanácsi házkezelési szerv lakóházjavítási alapszámlájára a helyi tanács végrehajtó bizottsága pénzügyi feladatot ellátó szakigazgatási szerve utalja át.
(3) A lakóházjavítási alapszámlára kell befizetni, illetőleg átutalni a tanácsi házkezelési szerv által a bérlő vagy harmadik személyek részére megállapodás alapján végzett építési-szerelési munkák költségfedezetét is.
(4) A lakóházjavítási alapszámlán kezelt pénzügyi források terhére - az üzemeltetés kivételével - a 2. §-ban említett, továbbá az Építésügyi és Városfejlesztési Minisztérium által a Pénzügyminisztériummal, valamint beruházásnak minősülő munkák esetében az Országos Tervhivatallal egyetértésben engedélyezett feladatok, munkák költségei számolhatók el és fizethetők ki.
8. §
(1) A tanácsi házkezelési szervet a kezelési tevékenységének teljesítményértéke után meghatározott mértékű díjazás illeti meg, amit árbevételként kell elszámolnia.
(2) A tanácsi házkezelési szerv a helyi tanács végrehajtó bizottsága által előírt éves bérbevétel összegét meghaladó többletbevétel 10%-át árbevételként számolhatja el,
9. §
Kizárólag a tanácsi házkezelési szerv rendelkezése alatt álló átmeneti lakásokat magában foglaló épületet a tanácsi házkezelési szerv üzemi ingatlanának kell tekinteni.
10. §
A helyi tanács végrehajtó bizottsága - az illetékes szakigazgatási szervei útján - a tanácsi házkezelési szerv feladatainak teljesítését, valamint az e rendeletben foglaltak végrehajtását rendszeresen ellenőrzi. Ha ennek során megállapítja, hogy a tanácsi házkezelési szerv a feladatát nem vagy nem megfelelő minőségben végezte el, de annak ellenértékét árbevételként elszámolta, akkor ezzel az összeggel a teljesítményértéket, illetőleg a díjazást csökkenteni kell.
11. §
(1) A tanácsi házkezelési szerv a felújítás megkezdése előtt legalább 90 nappal - a lakóbizottság, a tervező, a kivitelező közreműködésével - lakógyűlésen köteles ismertetni az ingatlan bérlőivel az elvégzésre kerülő munkákat, azok elvégzésének sorrendjét és időbeli ütemezését. Ha a kivitelezés során a bérlemények kiürítése szükségessé válik, ismertetni kell a bérlők elhelyezésének megoldását, az egyes bérlemények kiürítésének, illetőleg használatba történő visszaadásának várható időpontját.
(2) A lakógyűlésről jegyzőkönyvet kell készíteni, amelyet az építési naplóhoz kell mellékelni. A tanácsi házkezelési szerv a lakóbizottságnak a felújítás társadalmi ellenőrzése során tett észrevételeit, javaslatait köteles megvizsgálni és haladéktalanul írásban megválaszolni.
12. §
Az e rendeletben alkalmazott fogalmakra, továbbá a középtávú program és az éves terv tartalmi követelményeire, valamint az elszámolásra a mellékletben foglalt előírásokat kell alkalmazni.
13. §
(1) Ez a rendelet 1986. január 1. napján lép hatálya; egyidejűleg a 14/1982. (Ép. Ért., 1983. 1.) ÉVM-PM együttes utasítás, valamint a 7/1984. (Ép. Ért. 1985. 1.) ÉVM-PM együttes utasítás hatályát veszti.
(2) Ahol jogszabály lakóházjavítási munkára utal, azon az e rendeletben szabályozott karbantartást, felújítást, korszerűsítést, átalakítást, bontást és kiegészítő munkát kell érteni.
Somogyi László s. k.,
építésügyi és városfejlesztési miniszter
Dr. Hetényi István s. k.,
pénzügyminiszter
Melléklet a 22/1985. (XII. 27.) ÉVM-PM együttes rendelethez
I. Fogalommeghatározások
1. Üzemeltetés: a tanácsi házkezelési szerv által kezelt ingatlanokkal kapcsolatos bérbeadói feladatok ellátása; így különösen:
- a bérlemények rendeltetésszerű használatához szükséges központi berendezések állandó üzemképes állapotban tartása és fejlesztése,
- az ingatlan közös használatra szolgáló helyiségeinek és területeinek tisztán tartása és szükség szerinti megvilágítása, továbbá az azokkal kapcsolatos közműellátásról való gondoskodás,
- a háztartási hulladék összegyűjtése és elszállíttatása,
- a külön jogszabályban meghatározott házkezelői szolgáltatások ellátása,
- a bérleti jogviszonyok keletkezésével, szünetelésével és megszűnésével kapcsolatos bérbeadói feladatok ellátása, a bérek közlése és beszedése,
- a rendelkezése alatt álló átmeneti lakásokkal való gazdálkodás,
- a bérlemények rendeltetésszerű és gondos használatának ellenőrzése,
- az ingatlanok nyilvántartása, továbbá a működésével kapcsolatos szervezési, igazgatási és adminisztratív feladatok ellátása.
2. Karbantartás: a kezelt ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a bérbeadót terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, továbbá egyes lakásberendezések cseréje. A karbantartás lehet:
a) hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát veszélyeztető vagy a bérlemények rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése;
b) időszerű karbantartás, amely az épület és a bérlemények rendeltetésszerű használatát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése;
c) tervszerű karbantartás, amely az épület és a bérlemények állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő tervszerű folyamatos állagmegóvási munka.
3. Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási (építésiszerelési) munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot - megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik.
A felújítás lehet:
a) teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése;
b) részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése.
4. Korszerűsítés: a központi fűtő- és melegvízszolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, illetőleg a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítása vagy kicserélése, továbbá a bérleményekben egyedi gáz- vagy elektromos fűtő-, vagy melegvízszolgáltató berendezések felszerelése, valamint az épület és a bérlemények használhatóságát, komfortfokozatát növelő egyéb építési-szerelési munkák elvégzése.
5. Átalakítás: meglevő épület, épületrész, bérlemény rendeltetésének, használati módjának, alaprajzi elrendezésének vagy a külső formai megjelenésének változtatása érdekében végzett - az épület térfogatát nem növelő - építési munka, így különösen: a bérlemények műszaki megosztása, alapterületének, alaprajzi beosztásának, helyiségei számának, rendeltetésének megváltoztatása, továbbá két vagy több bérleményből összevonással vagy más bérleményekhez való csatolással kedvezőbb alaprajzú és korszerű felszereltségű bérlemény kialakítása.
6. Bontás: a gazdaságosan már fenn nem tartható épület (épületrész) lebontásával, továbbá az építésügyi hatóság által a kezelő terhére elrendelt bontással kapcsolatos munka elvégzése, az építési területelőkészítéssel kapcsolatos bontás (szanálás) kivételével.
7. Kiegészítő munka - tekintet nélkül, hogy beruházásnak minősül-e -:
- az ingatlannak a közmű- (villany-, víz-, csatorna-, gáz-, távhőellátási vezeték stb.) hálózatba való bekapcsolása - közterületi hálózat építése nélkül -,
- új központi berendezések létesítése,
- közös használatra szolgáló új helyiségek kialakítása, a meglevők átalakítása, korszerűsítése,
- a bérlemények rendeltetésszerű használhatóságához szükséges új melléképületek és melléképítmények (tüzelőtároló, árnyékszék, közműpótló berendezés stb.), továbbá kerítés, támfal létesítése.
8. Lebonyolítás: a karbantartással és a felújítással, korszerűsítéssel, átalakítással, bontással, kiegészítő munkával összefüggő építtetői feladatok ellátása, így különösen a munkák műszaki-gazdasági előkészítése, továbbá a szükséges szerződések megkötése és teljesítésük ellenőrzése.
II. A középtávú program és az éves terv tartalmi követelményei
1. A középtávú programnak - a szükségletek alapján - tartalmaznia kell:
a) a tervezett felújítási feladatokat, illetőleg az érintett ingatlanok (épületek, bérlemények) állományára és a kapcsolódó közművekre vonatkozó fontosabb felmérési adatokat (műszaki állapot, alkalmazott szerkezetek, anyagok, építési mód, technológia, lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek stb.),
b) az a) pont alapján tervezett feladatok, továbbá a karbantartás várható költségelőirányzatát,
c) a pénzügyi szükségletet források szerinti bontásban, továbbá
d) a műszaki megalapozottsága szerinti éves ütemezését.
2. Az éves tervnek - a középtávú program éves ütemezésének megfelelően - tartalmaznia kell:
a) az érintett ingatlanok (épületek) megjelölését és azok lényeges adatait,
b) az elvégzendő munkák körét és várható költségeit,
c) a tanácsi házkezelési szerv által a felújítással együtt vagy attól függetlenül végzendő toldaléképítést, tetőtérbeépítést, emeletráépítést, továbbá új melléképületek és építmények létesítését és ennek várható költségeit,
d) tervszerű karbantartás esetében az érintett épületek megjelölését, továbbá a munkák jellegét és műszaki becsléssel meghatározott várható költségeit,
e) a hibaelhárítás és az időszerű karbantartási munkák éves előirányzatát egy összegben.
III. A lakóházjavítási alapszámla terhére, illetőleg javára elszámolható költségek
1. A kezelési tevékenységgel - az üzemeltetés kivételével - kapcsolatban:
a) a műszaki-gazdasági előkészítés, műszaki tervezés, szervezés és tervezői művezetés körébe tartozó tevékenységek (felmérések, diagnosztika, szakvélemények, szervezési dokumentációk, pályázat, versenytárgyalások stb.) költségei,
b) a karbantartási, a felújítási és az egyéb építési-szerelési munkák lebonyolítási díjai,
c) a kivitelezés számlával igazolt, ellenőrzött költségei,
d) a kivitelezés járulékos költségei, a bérlők kies visszaköltöztetésének, átmeneti lakásban való elhelyezésének költségei, a munkaterület biztosításának költségei, a kártalanítás, a próbaüzemeltetés stb. költségei,
e) az épület bővítése, (toldaléképítés, tetőtérbeépítés, emeletráépítés) kapcsán a tanácsi házkezelési szervet jogszabály alapján terhelő munkák költségei, illetőleg költséghozzájárulása,
f) a lakóházjavítási alap megelőlegezéséhez felvett hitel kamatai.
2. Az életvédelmi helyiségek felújítási költségei.
3. A vegyes tulajdonban álló ingatlan esetében, ha a tulajdonostárs felszólítás ellenére sem gondoskodott pénzügyi fedezetről és a jogerős hatósági határozat meghozatala nem várható meg - megtérítési igény kötelezettségével - elszámolhatók:
a) a közös tulajdonban levő ingatlanrészeken az életveszélyes állapot megszüntetése és a nagyobb mérvű károsodás elhárításának költségei, továbbá
b) a központi berendezések üzemképességének biztosítása érdekében azonnali beavatkozást igénylő munkák költségei.
4. Ha a tanácsi házkezelési szervvel kötött megállapodás alapján más szervet vagy harmadik személyt terhelő munka is elvégzésre kerül és azt a tanácsi házkezelési szerv bonyolítja le, a mást terhelő munkák fedezetét a lakóházjavítási alapszámla javára kell átutalni vagy befizetni.
5. A tanácsi házkezelési szervet jogszabály vagy megállapodás alapján terhelő munkák fedezetét - más által történő lebonyolítás esetén - a lebonyolítást végző részére a lakóházjavítási alap-számláról kell átutalni.
6. Ha az elvégzett munka beruházásnak minősül, azt a beruházásokra vonatkozó rendelkezések szerint aktiválni kell.
IV. A tanácsi házkezelési szerv által végzett kezelési tevékenység teljesítményértéke után járó díjazás és a házilagosan végzett karbantartási, felújítási és egyéb építési-szerelési munkák elszámolása.
1. A teljesítményérték után árbevételként elszámolható:
a) a tanácsi házkezelési szerv részére megállapított üzemeltetési előirányzat negyedévenkénti időarányos összege,
b) az építtetői (lebonyolítói) feladatok ellátásáért, - a lakóházjavítási alapszámláról negyedévenként elszámolva - a ténylegesen elvégzett karbantartási munkák után évi 2,3%, a teljes felújítás után 2,0%, a részleges felújítás után 1,3% díj,
c) a műszaki tervezés, a tervezői művezetés és a szakvéleménykészítés díja.
2. A házilagosan végzett karbantartási, felújítási és egyéb építési-szerelési munkákat a "Segédlet a tanácsi házkezelési szervek házilagosan végzett lakóházjavítási munkáinak elszámolásához" című árgyűjtemény szerint kell elszámolni.
Az 50 000 Ft alatti karbantartási munkák értéke gyűjtött rendszerben, negyedévenként is elszámolható. Ennek költségeit az érvényes számviteli rendelkezések szerint kell megállapítani és 6% mértékű nyereséget lehet figyelembe venni.