106/1999. (XII. 28.) FVM rendelet

a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény végrehajtásáról

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló - többször módosított - 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) 87. §-ának (1) bekezdésében kapott felhatalmazás alapján a következőket rendelem el:

I. Fejezet

ÁLTALÁNOS RENDELKEZÉSEK

A rendelet hatálya

1. § (1) E rendelet rendelkezéseit a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium (a továbbiakban: minisztérium) és a minisztérium felügyelete alatt működő költségvetési szerv (a továbbiakban együtt: költségvetési szerv) rendelkezése alatt álló lakások (a továbbiakban: lakás), valamint nem lakás céljára szolgáló helyiségek (a továbbiakban: helyiség) bérletére és elidegenítésére kell alkalmazni.

(2) A költségvetési szerv rendelkezése alatt áll a lakás, illetve helyiség, ha

a) tulajdonosa a Magyar Állam és vagyonkezelője a költségvetési szerv;

b) önkormányzati tulajdonban van, amelyre a költségvetési szervnek bérlőkiválasztási, vagy bérlőkijelölési joga áll fenn, vagy a bérlőkiválasztási jogot megállapodás útján megszerzi;

c) az a)-b) pontokban meghatározottakon kívül más szerv, szervezet vagy személy tulajdonában áll, amelyre a költségvetési szerv - megállapodás alapján - bérlőkiválasztási jogosultsággal rendelkezik.

II. Fejezet

A LAKÁSOK ÉS HELYISÉGEK BÉRLETÉNEK SZABÁLYAI

A lakásbérleti jogviszony létesítése, a felek jogai és kötelességei

2. § (1)[1] A költségvetési szerv rendelkezése alatt álló lakás, a költségvetési szervvel kormányzati szolgálati, közszolgálati, közalkalmazotti jogviszonyban és munkaviszonyban, valamint más címen foglalkoztatási jogviszonyban (a továbbiakban együtt: szolgálati jogviszonyban) álló személy részére adható bérbe, ha a munkahelyével azonos településen, maga vagy házastársa és velük együtt élő kiskorú gyermeke (vér szerinti, örökbe fogadott, mostoha-, nevelt gyermek, a továbbiakban együtt: gyermek) önálló lakással nem rendelkezik.

(2) A költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló házastársak részére csak egy lakás adható bérbe.

(3) Nem teljesíthető a lakás bérbeadása iránti kérelme annak, aki

a) a költségvetési szervtől korábban kapott lakásban jogcím nélküli lakáshasználót hagyott vissza, és elhelyezéséről nem gondoskodott;

b) lakásbérleti jogviszonyáról a költségvetési szerv javára pénzbeli térítés ellenében 1994. január 1-jét megelőzően lemondott, vagy ezt követően a bérleti szerződés közös megegyezéssel történt megszüntetéséért pénzbeli térítést kapott;

c) a munkahellyel azonos településen lévő, magasabb komfortfokozatú vagy nagyobb szobaszámú lakását pénzbeli térítés ellenében alacsonyabb komfortfokozatú vagy kisebb szobaszámú lakásra cserélte, kivéve, ha a lakásigénylést a családtagok számában történt változás indokolja;

d) a bérbeadás szempontjából lényeges tény, körülmény elhallgatásával vagy valótlan tény, körülmény állításával a költségvetési szervet megtévesztette.

3. § (1) A bérleti szerződést bérbeadóként a költségvetési szerv (a továbbiakban: bérbeadó) köti meg; a szerződést minden esetben írásba kell foglalni. A bérleti szerződés határozott időtartamra - legfeljebb a szolgálati jogviszony fennállásáig -, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig köthető.

(2) A bérlő a lakást (a lakás egy részét) - a költségvetési szerv bérlőkiválasztási jogával érintett önkormányzati lakás kivételével - albérletbe nem adhatja, a lakásra bérlőtársi jogviszonyt nem létesíthet, a bérleti jog folytatására tartási szerződést nem köthet.

(3)[2] A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával kapcsolatos költségek a bérlőt, azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek pedig a bérbeadót terhelik. Az épület felújítása, illetőleg a vezetékrendszer meghibásodása miatt a lakáson belül szükséges munkák elvégzéséről a bérbeadó köteles gondoskodni.

(4)[3] A bérbeadás feltétele, hogy a lakásbérleti szerződés fennállása alatt a bérlő köteles életvitelszerűen a lakásban lakni. Ezen feltételt a szerződésnek is tartalmaznia kell azzal a kikötéssel, hogy a bérlő a lakásból történő két hónapot meghaladó távollétét és annak időtartamát köteles írásban a bérbeadó részére bejelenteni. A bérlő által bejelentett - különösen: egészségügyi ok, munkahely megváltozása, tanulmányok folytatása miatt történő - távolléte alatt, erre hivatkozással felmondani nem lehet. Nem lehet felmondani a szerződést abban az esetben sem, ha a bérlő a bejelentést menthető okból mulasztotta el, és a változásról, valamint a mulasztás okáról a bérbeadót annak felhívására 8 napon belül írásban tájékoztatja.

(5)[4] A bérbeadó a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer vagy a szerződésben meghatározottak szerint évente több alkalommal - a bérlő szükségtelen háborítása nélkül - ellenőrzi. A bérlő arra alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani, és az ellenőrzést tűrni köteles; ez a rendelkezés megfelelően irányadó a rendkívüli káresemény, illetőleg a veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás elvégzésének biztosítása esetén.

(6)[5] Ha a lakásban, lakberendezésekben, továbbá az épületben, az épület központi berendezéseiben a bérlő vagy vele együtt lakó személyek magatartása miatt kár keletkezik, a bérbeadó a bérlőtől a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti.

A bérlő által befogadható személyek köre és a befogadás feltételei

4. § (1)[6] A bérlő a lakásba - a költségvetési szerv bérlőkiválasztási jogával érintett önkormányzati lakást kivéve - más személyt, a kiskorú gyermekén, valamint a befogadott gyermekének az együttlakás ideje alatt született gyermekén kívül csak a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.

(2) A hozzájárulás csak határozott időre - legfeljebb a bérleti jogviszony fennállásának időtartamáig - vagy feltételhez kötve adható meg. A határozott idő lejárta vagy a feltétel bekövetkezése után a bérlő köteles gondoskodni arról, hogy a befogadott személy a lakást elhagyja.

A lakásbérlet megszűnése

5. § (1) A határozott időre szóló bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése esetén, illetve a bérleti jogviszonynak a határozott idő elteltével történő megszűnésekor a bérlő pénzbeli térítésre nem tarthat igényt, a lakást minden további feltétel nélkül el kell hagynia.

(2)[7] A rendelet hatálybalépése előtt létrejött, határozatlan időre szóló bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése esetén a bérlő csak abban az esetben tarthat igényt pénzbeli térítésre, ha korábbi, a költségvetési szerv rendelkezése alatt nem álló lakását a bérbeadó rendelkezésére bocsátotta, és részére másik lakás nem biztosítható. Ebben az esetben a bérlőt megillető pénzbeli térítés a lakás üres, beköltözhető forgalmi értékének ötven százaléka lehet.

(3)[8] A jogcím nélküli lakáshasználó - amennyiben elhelyezésre jogosult - a lakás elhelyezés nélküli kiürítése esetén, ha erről a bérbeadóval megállapodik, a (2) bekezdés szerinti térítésre jogosult.

6. § (1) Az 5. § (2)-(3) bekezdései szerinti pénzbeli térítés kifizetésének feltétele, hogy a bérlő a lakást tisztán, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban, saját ingóságaitól kiürítve a bérbeadó rendelkezésére bocsássa. A lakás kiürítésére a bérleti szerződésben méltányos határidő állapítható meg, ez az időtartam azonban a bérleti jogviszony megszűnésétől számított kilencven napnál hosszabb nem lehet.

(2) A bérbeadó a lakás tényleges átadásától számított 30 napon belül köteles intézkedni a pénzbeli térítés átutalására. Ennek elmulasztása esetén a lakás átvételének napjától a Ptk. rendelkezései szerinti kamatot köteles fizetni.

(3) A pénzbeli térítés húsz százalékát a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmassá tételéhez szükséges költségek fedezetére vissza lehet tartani.

(4) Ha a bérlő javítási, pótlási és karbantartási kötelezettségeinek a lakás tényleges leadásáig maradéktalanul eleget tesz, a visszatartott összeget részére ki kell fizetni.

(5) Amennyiben a bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetésére azért kerül sor, mert a bérlő saját lakást épít, illetve vásárol, a térítés a bérlő kérelmére megelőlegezhető, ha a bérlő kötelezettséget vállal arra, hogy a lakást a külön megállapodásban meghatározott határidőig az (1) bekezdésben foglaltaknak megfelelően a bérbeadó rendelkezésére bocsátja.

(6) Ha a bérleti szerződés megszűnése esetén a bérlő a lakást határidőben nem adja át, köteles a részére már kifizetett térítést visszafizetni.

Elhelyezésre való jogosultság

7. § (1) A bérleti szerződésben fel kell tüntetni, hogy a bérlő a bérleti jogviszony megszűnése után igényt tarthat-e és milyen másik lakásra.

(2)[9] A volt bérlő a bérleti jogviszony megszűnése után csak akkor tarthat igényt elhelyezésre, ha a lakásba költözés előtt határozatlan időre bérbeadott, a költségvetési szerv rendelkezése alatt nem álló lakást bocsátott térítés nélkül a költségvetési szerv rendelkezésére.

(3) A bérlő házastársa a házasság jogerős felbontása után a költségvetési szervvel szemben elhelyezésre, térítésre nem tarthat igényt, elhelyezéséről saját maga vagy a bérlő köteles gondoskodni. Ha a bíróság a lakás használatát megosztja, a bérleti jogviszony fennállása alatt a bérlő volt házastársa a bíróság határozatában foglaltaknak megfelelően használhatja a lakást.

(4) Az elhunyt bérlő özvegye és gyermeke a bérlő halála után - a rendelkezési jog fenntartása mellett - legfeljebb két évig bérelheti a lakást a korábbi bérleti szerződésben foglalt feltételekkel, feltéve, ha a bérlő halálának időpontjában állandó jelleggel, életvitelszerűen a lakásban lakott.

(5) A bérlő özvegye és gyermeke a (4) bekezdés szerinti időtartam lejártával elhelyezési igény nélkül köteles a lakást elhagyni. Ha a lakásba költözés előtt határozatlan időre bérbeadott lakást bocsátottak a költségvetési szerv rendelkezésére és ugyanazon vagy más településen önálló lakással nem rendelkeznek, az elhunyt bérlő özvegye és gyermeke másik lakásra jogosult.

(6) A költségvetési szervnél legalább tíz éve szolgálati jogviszonyban álló bérlő, ha ugyanazon a településen (a fővárosban a főváros területén) másik önálló lakással nem rendelkezik, a nyugdíjba vonulásakor, másfél szobásnál nem nagyobb lakásban történő elhelyezésre tarthat igényt.

(7) A bérleti jogviszony megszűnésekor jogcím nélkül visszamaradt személy elhelyezéséről a bérlő köteles gondoskodni.

(8)[10] Ha a szerződés megkötésekor a lakás szolgálati, illetőleg olyan bérlakásnak minősült, amelyre a szerződést határozott időre vagy feltétel bekövetkezéséig kötötték, a lakással rendelkező szervnek az Lt.-ben előírtaknak megfelelő cserelakást kell felajánlania

a) annak a bérlőnek, akinek a szerződése - az Lt. hatálybalépését megelőzően vagy azt követően - nem neki felróható okból szűnt, illetőleg szűnik meg, továbbá

b) a lakás bérlőjének halálakor a vele együtt lakó házastársa, gyermeke, befogadott gyermekének a gyermeke, továbbá a szülője részére.

A lakáscsere feltételei

8. § (1) A költségvetési szerv rendelkezése alatt álló lakások bérlői bérleti jogukat - a bérbeadó előzetes hozzájárulása alapján - egymással elcserélhetik. A költségvetési szerv nem adhatja meg a hozzájárulást, ha a leendő új bérlő a költségvetési szervvel nem áll szolgálati jogviszonyban.

(2) A meghatározott időtartamra, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig szóló lakásbérleti szerződés esetén a lakáscserével megszerzett másik lakásra is meghatározott időtartamra szóló vagy feltételhez kötött szerződést kell kötni.

(3) A lakásnak önkormányzati bérlakásra történő cseréjéhez bérbeadói hozzájárulás abban az esetben adható, ha arra a költségvetési szervet a bérlőkijelölés vagy a bérlőkiválasztás joga megilleti, vagy a bérlőkiválasztás jogát az önkormányzattal kötött megállapodással megszerzi.

A bérleti jogviszony folytatása

9. § A bérlő halála esetén a lakás bérleti joga nem folytatható.

A költségvetési szerv vagyonkezelésében lévő lakás lakbére

10. § (1)[11] A lakbér mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, a lakóépület állapota, valamint az Lt. 10. §-a rendelkezéseinek megfelelően a melléklet I/1. pontja alapján kell meghatározni.

(2)[12]

(3) A bérbeadónak a havi lakbér mértékét - a lakások településen belüli fekvésére és műszaki állapotára figyelemmel - e rendelet mellékletének I/2-I/5. pontjaiban meghatározottak szerint kell növelnie vagy csökkentenie.

(4) Ha a bérlő a lakást saját költségén - a bérbeadóval kötött megállapodás alapján és a költségek megtérítése nélkül - úgy alakítja át vagy korszerűsíti, hogy a lakás alapterülete vagy komfortfokozata megváltozik, a lakbér összege a lakásbérleti jogviszony megszűnéséig e jogcímeken nem módosítható.

(5) A lakás havi bérének összegét a melléklet I/6. pontja szerint kell meghatározni. A bérbeadót az általa a bérlő részére nyújtott - a melléklet II. pontjában meghatározott - külön szolgáltatásokért a bérleti szerződésben (vagy külön megállapodásban) meghatározott díj illeti meg.

A lakáshasználati díj

11. § (1) A lakást jogcím nélkül használó a lakbérrel azonos összegű lakáshasználati díjat köteles fizetni a bérbeadónak.

(2)[13] A jogcím nélküli használat kezdetétől számított két hónap elteltével - ha a jogcím nélküli lakáshasználó elhelyezésre nem tarthat igényt - a lakáshasználati díj a lakbér összegének kétszeresére, újabb három hónap elteltével a háromszorosára növekszik.

(3) A (2) bekezdésben foglalt rendelkezés a költségvetési szerv bérlőkiválasztási jogával érintett önkormányzati lakás esetén nem alkalmazható. A bérlőkijelölési joggal érintett önkormányzati lakás esetén a lakáshasználati díj lakbért meghaladó összegének a költségvetési szerv javára történő megfizetése módjáról az önkormányzattal kötött megállapodásban kell rendelkezni.

A helyiségekre vonatkozó szabályok

12. § (1) A helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére e rendeletnek a lakásbérletre vonatkozó szabályait - a (2)-(6) bekezdésekben foglalt eltérésekkel - kell megfelelően alkalmazni.

(2) A helyiség nem adható bérbe olyan tevékenység gyakorlására, amely a lakóépületben lakók nyugalmát zavarja.

(3) A helyiségre bérlőtársi szerződés nem köthető, a bérlő a helyiséget vagy annak egy részét albérletbe nem adhatja; a bérbeadó a helyiségbe más személy befogadásához nem adhat hozzájárulást.

(4) Az életvédelem céljára épített, vagy ilyen célra kijelölt helyiségekre a polgári védelmi parancsnokság hozzájárulásával és csak határozott idejű szerződés köthető.

(5) A bérlő a bérleti jogviszony megszűnésekor a helyiséget a bérbeadónak - ha eltérően nem állapodtak meg - az átadásának megfelelő állapotban és leltár szerinti felszereltséggel köteles visszaadni.

(6) A helyiség bérleti szerződésének közös megegyezéssel történő megszüntetése esetén a bérlő pénzbeli térítésre nem tarthat igényt.

III. Fejezet

A LAKÁSOK ÉS HELYISÉGEK ELIDEGENÍTÉSE

Az állami tulajdonban és a költségvetési szerv vagyonkezelésében lévő lakás elidegenítésének feltételei

13. § (1) Az állami tulajdonban és a költségvetési szerv vagyonkezelésében lévő lakás a következő feltételek együttes fennállása esetén idegeníthető el, a földművelésügyi és vidékfejlesztési miniszter (a továbbiakban: miniszter) előzetes hozzájárulásával:

a) az elidegenítés nem ellentétes a lakásgazdálkodási érdekekkel,

b) a bérlő a lakásra határozatlan időtartamra szóló bérleti szerződéssel, és a költségvetési szervnél legalább tízéves szolgálati jogviszonnyal rendelkezik, vagy a lakásban legalább öt év óta életvitelszerűen lakik,

c) a bérlő nem rendelkezik másik önálló lakással,

d) a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésétől, a kezelésbe kerüléstől vagy a teljes felújítástól számított öt év eltelt,

e) a lakóépületben lévő lakások több mint ötven százalékát az arra jogosultak meg kívánják vásárolni,

f) az épület és a hozzá tartozó földterület tulajdonjogi helyzete az ingatlan-nyilvántartásban rendezett.

(2) Nem idegeníthető el a lakóépület, illetőleg a benne lévő lakás, ha

a) önálló ingatlanként az ingatlan-nyilvántartásban nem tüntethető fel,

b) az épület a település rendezési terve alapján rehabilitációra kijelölt területen van, vagy ha annak felújításáról, átalakításáról, korszerűsítéséről vagy bontásáról az illetékes szerv már döntött,

c) ha a műemlékvédelmi hatóság műemlékké nyilvánította és az elidegenítéshez nem járul hozzá,

d) elidegenítési és terhelési tilalom áll fenn,

e) a miniszter az ingatlant, illetőleg lakást el nem idegeníthetővé nyilvánította.

(3) Az (1) és (2) bekezdés szabályát megfelelően kell alkalmazni a költségvetési szerv bérlőkijelölési vagy bérlőkiválasztási jogával érintett önkormányzati tulajdonú lakások elidegenítéséhez történő hozzájárulásra és annak feltételeire nézve is.

(4)[14]

Elővásárlási jog

14. § (1)[15] Az elidegeníthető lakásra elővásárlási jog illeti meg:

a) a bérlőt,

b) a bérlőtársakat (egyenlő arányban),

c) a társbérlőt az általa kizárólagosan használt lakóterület arányában,

d) az a)-c) pontban felsoroltak hozzájárulásával azok egyenes-ágbeli rokonát, valamint örökbefogadott gyermekét.

(2)[16] Társbérlet esetén a közösen használt lakóterületet az (1) bekezdés c) pontjában említett arányban kell figyelembe venni.

(3) Ha a bérlő az elővásárlási jogával nem él, és a (2) bekezdés szerinti másik lakást sem igényel, az általa lakott lakást az ajánlati kötöttség lejártától számított öt év elteltéig harmadik személynek csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni.

(4)[17] Annak a bérlőnek a lakását, aki nyugdíjas vagy a külön jogszabályokban meghatározott nyugdíjszerű rendszeres szociális ellátásban részesül, és az elővásárlási jogával nem él, a szerződésének fennállásáig harmadik személy részére csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni.

A lakások vételárának megállapítása és megfizetése

15. § (1)[18] Ha a lakást a 14. § (1) bekezdése szerinti elővásárlásra jogosult vásárolja meg, a vételár az Lt. 52. §-ának (1)-(2) bekezdései figyelembevételével megállapított, üres és beköltözhető lakás (a továbbiakban: üres lakás) forgalmi értékének hetvenöt százaléka.

(2) A vételár megállapításakor az üres lakás forgalmi értékéből le kell vonni a bérlő által a lakásra fordított és meg nem térített, számlával igazolt, értéknövelő beruházások értékét.

16. § (1) Kívülálló részére a lakás csak akkor idegeníthető el, ha a bentlakó bérlő nem élt elővásárlási jogával.

(2) Kívülálló a lakást a vételár egyösszegű kifizetése mellett és csak azzal a kikötéssel vásárolhatja meg, hogy határozatlan idejű bérleti szerződés esetén három évig, határozott idejű szerződés esetén a szerződés határidejének lejártáig a lakás lakbérét nem emelheti.

(3) Az üresen, illetőleg harmadik személy részére lakottan elidegeníthető lakást pályázat útján kell értékesíteni. Ebben az esetben a lakás vételára a helyi forgalmi értéket meghaladhatja. A lakást annak a pályázónak kell eladni, aki a helyi forgalmi értékhez viszonyítva a legmagasabb összegű vételi ajánlatot teszi.

17. § (1) A lakás vételárát a hasonló adottságú lakások helyi forgalmi értéke alapján, különösen

a) az épület településen belüli fekvése,

b) az épületben lévő lakások száma, az épülethez tartozó földterület, a közös használatra szolgáló helyiségek és a közös használatra szolgáló területek nagysága,

c) az épület felszereltsége, műszaki állapota, építése, a felújítás óta eltelt idő,

d) a lakás alapterülete és komfortfokozata,

e) a lakottság ténye

figyelembevételével kell megállapítani.

(2)[19] Ha a lakást a 14. § (1) bekezdése szerinti elővásárlásra jogosult vásárolja meg, a szerződés megkötésekor a vételár húsz százalékát egy összegben köteles megfizetni. A fennmaradó vételár megfizetésére a jogosultat - kérelmére - havonkénti egyenlő összegű, tizenöt évi részletfizetési kedvezmény illeti meg.

(3) A jogosultat a szerződés megkötésétől számított öt évig kamatfizetési kötelezettség nem terheli. E határidőt követő időszakra a jogosult a fennmaradó tartozás után évi nyolc százalék kamatot köteles fizetni.

(4)[20] Ha a vevő az adásvételi szerződés megkötésekor a vételárat egy összegben megfizeti, a vételár teljes összege után huszonöt százalék árengedmény illeti meg. Az árengedménnyel történő elidegenítés esetén a költségvetési szerv javára az engedmény megadásától számított öt évig elidegenítési és terhelési tilalmat kell az ingatlan- nyilvántartásba bejegyeztetni.

(5) A szerződés megkötését követően a vételárhátralék egy összegben történő megfizetése esetén a jogosultat a vételárhátralékból húsz százalék engedmény illeti meg.

(6) Az üresen, illetőleg harmadik személy részére lakottan értékesített lakás vevőjét a (2)-(5) bekezdésekben meghatározott kedvezmények nem illetik meg.

18. § (1) Ha a lakás elidegenítése részletfizetési kedvezménnyel történik, a vételárhátralék és annak járulékai megfizetésének biztosítékául a költségvetési szerv javára jelzálogjogot, valamint elidegenítési és terhelési tilalmat kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni.

(2) Ha a vevő árengedményben részesült és a lakást a tulajdonjog megszerzésétől számított öt éven belül átruházza, köteles az engedményt egy összegben megfizetni. Ezt a rendelkezést nem kell alkalmazni, ha a vevő a vételárat másik, önálló lakástulajdon szerzésére fordítja.

(3) A vételárhátralék és járulékainak kiegyenlítése esetén a költségvetési szerv a jelzálogjogot, illetőleg az elidegenítési és terhelési tilalmat az ingatlan-nyilvántartásból töröltetni köteles.

19. § A vevőt a törlesztési határidő elmulasztása esetén - legfeljebb 30 napos teljesítési határidő kitűzésével - írásban kell felszólítani kötelezettsége teljesítésére. A felszólítás eredménytelensége esetén a részletfizetési kedvezményt meg kell vonni, és a vételárhátralék megfizetése egy összegben esedékessé válik. A vevőnek, késedelme esetén, a Polgári Törvénykönyv 301. §-a (2) bekezdésében meghatározott késedelmi kamatot kell megfizetnie.

A lakások értékesítésének előkészítése

20. § (1) A 13. § (1) bekezdésében említett hozzájárulást követően az elidegenítési eljárás lebonyolítására a költségvetési szerv intézkedik. Az elidegenítés teljes körű lebonyolítására megbízási szerződést köthet ingatlanközvetítésre és értékbecslésre jogosult szervezettel vagy magánszeméllyel (a továbbiakban: megbízott).

(2) A megbízottat nyilvános pályázat útján kell kiválasztani. A költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló személy a pályázaton nem vehet részt.

(3) Az (1) bekezdés szerinti teljes körű lebonyolítás magában foglalja a lakóépület (a hozzá tartozó földterület, a benne lévő lakások, helyiségek) műszaki felmérését, annak dokumentálását, a helyi forgalmi érték és a vételár megállapítását, a telek- és közműrendezést, a társasházzá alakítást.

21. § (1) A társasház alapító okiratának tervezetét az Lt. 51. §-ában foglaltakra figyelemmel kell előkészíteni.

(2) A megbízott köteles a társasház alapító okiratát, továbbá az általa megállapított forgalmi értéket egyeztetni a költségvetési szerv vezetőjével.

22. § (1) A jogosult az adásvételi ajánlat kézhezvételét követő kilencven napon belül írásban nyilatkozik arról, hogy az ajánlatot elfogadja-e. A határidő elmulasztása az ajánlat elutasítását jelenti, erre a jogosult figyelmét az ajánlattételkor fel kell hívni.

(2) Ha a jogosult az előírt határidőben az ajánlatot nem fogadja el, illetőleg a szerződést nem köti meg, a lakás harmadik személy részére a 14. § (3)-(4) bekezdéseiben foglaltak figyelembevételével idegeníthető el.

A pályázat útján történő elidegenítés feltételei

23. § (1) Az elidegeníthető üres, illetőleg lakott lakás elidegenítésére a költségvetési szerv vagy megbízottja pályázatot ír ki.

(2) A pályázati feltételeket a sajtóban és a helyben szokásos módon, harmincnapos jelentkezési határidővel meg kell hirdetni.

(3)[21] A pályázatra természetes és jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet egyaránt jelentkezhet.

(4) A költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló pályázó más pályázóval szemben elsőbbséget élvez.

(5) A költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló több pályázó, illetve ennek hiányában más pályázók közül a lakást annak kell elidegeníteni, aki a legmagasabb összegű vételi ajánlatot teszi.

24. § (1) A pályázatot legalább háromtagú bizottság bírálja el. A bizottság tagjait a költségvetési szerv vezetője jelöli ki úgy, hogy a bizottságban a helyi érdekképviseleti szerv egy fővel képviselteti magát.

(2) A bizottság a vételi ajánlatokat - a pályázati határidő lejártát követően tizenöt napon belül - elbírálja, és azt jegyzőkönyvben rögzíti.

(3) A pályázat eredményét a költségvetési szerv köteles nyilvánosan kihirdetni, a pályázókkal külön-külön írásban közölni, a megbízott részére megküldeni, továbbá a helyben szokásos módon közzé tenni.

A lakások birtokba adása

25. § (1) A költségvetési szerv a lakást az adásvételi szerződés megkötését követő tizenöt napon belül adja a vevő birtokába.

(2) Az (1) bekezdés szerinti átadással a bérleti jogviszony megszűnik.

(3) Ha a társasházközösség az első közgyűlését az (1) bekezdés szerinti határidőben nem tartja meg, a költségvetési szerv kezelői kötelezettsége az első közgyűlést követő hónap első napjával szűnik meg.

(4) A (3) bekezdés szerinti időtartamra eső kezelői bevételekkel és kiadásokkal a lakóházkezelő szerv a kezelői kötelezettség megszűnését követő hatvan napon belül köteles a társasházközösséggel írásban elszámolni.

(5) A költségvetési szerv az alapító okirat és az adásvételi szerződés alapján bejegyezteti az ingatlan-nyilvántartásba:

a) a vevőnek a megvásárolt ingatlanra vonatkozó tulajdonjogát,

b) kérelemre a haszonélvezeti jogot, ha a lakást a bérlő egyeneságbeli rokona, örökbefogadott gyermeke vásárolja meg,

c) a költségvetési szerv javára a jelzálogjogot, valamint az elidegenítési és terhelési tilalmat.

Az állami tulajdonban és a költségvetési szerv vagyonkezelésében lévő helyiségek elidegenítése

26. § (1) A költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló bérlőt a helyiségre elővásárlási jog illeti meg.

(2) A helyiségek elidegenítésére e rendeletnek a lakások elidegenítésére vonatkozó szabályait a következő eltérésekkel kell alkalmazni:

a) a helyiség vételára - a költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló bérlő által történő megvásárlása esetén - a helyiség üres, beköltözhető forgalmi értékénél nem lehet magasabb;

b) az üres állapotban, pályázat útján - a költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban nem álló személy részére - értékesített helyiség vételára a benyújtott legkedvezőbb ajánlat esetén az üres, beköltözhető forgalmi értéket meghaladhatja;

c) ha a gépkocsitárolás céljára szolgáló helyiséget a költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló bérlő vásárolja meg, az adásvételi szerződés megkötésekor a vételár legalább ötven százalékát köteles egy összegben megfizetni; a fennmaradó összeg megfizetésére legfeljebb ötévi részletfizetési kedvezmény adható tíz százalékos kamat mellett;

d) ha a c) pont szerinti vevő az adásvételi szerződés megkötésekor a vételárat egy összegben megfizeti, vagy a vételár ötven százalékát meghaladó fizetést teljesít, a vételár, illetőleg a többletfizetés összege után a vevőt húsz százalék árengedmény illeti meg.

(3) Az egyéb célra szolgáló helyiség elidegenítése esetén a helyiség bérlőjét a (2) bekezdés c)-d) pontjaiban megállapított kedvezmények nem illetik meg, a helyiséget a bérlő az üres, beköltözhető forgalmi értéken vásárolja meg.

Az elidegenítéssel összefüggő egyéb rendelkezések

27. § (1) A lakások és helyiségek elidegenítéséből származó bevételeket a költségvetési szervnek a kezelésében maradó lakások, helyiségek felújítására, korszerűsítésére, átalakítására, illetőleg lakásépítésre, lakásvásárlásra, lakáscélú támogatásra kell felhasználni.

(2) A lakás és helyiség e rendelet szerint történő elidegenítéséből származó bevételből le kell vonni

a) az elidegenítés előkészítésének,

b) a földrészlet megosztásának,

c) a társasházzá történő alakításnak,

d) a forgalmi érték megállapításának,

e) az elidegenítés lebonyolításának

költségeit.

Záró rendelkezések

28. § Ez a rendelet a kihirdetését követő 8. napon lép hatályba, rendelkezéseit a folyamatban lévő ügyekben is alkalmazni kell.

Dr. Torgyán József s. k.,

földművelésügyi és vidékfejlesztési miniszter

Melléklet a 106/1999. (XII. 28.) FVM rendelethez

I. A havi lakbér mértéke és megállapításának feltételei

1. A fizetendő lakbér alapját a lakás hasznos alapterülete és komfortfokozata figyelembevételével kell kiszámítani:[22]

2. A bérbeadó a havi lakbér mértékét - a lakások településen belüli fekvésében és műszaki állapotában lévő eltérések kiegyenlítésére - huszonöt százalékkal növelheti vagy csökkentheti.

3. A lakbér mértékét növelő tényezők:

a) a lakás településen belüli fekvése alapján a használati értékét növelő területen van (pl. belváros, zöldövezet),

b) a lakás olyan, 1-4 lakásos lakóépületben van, melyhez legalább 150 m2 területű kert vagy udvar tartozik,

c) ha a lakáshoz garázs, gépkocsibeálló tartozik.

4. A lakbér mértékét csökkenti, ha a lakás:

a) különösen kedvezőtlen műszaki állapotú lakóépületben van (pl.: aládúcolt, egészségre ártalmas),

b) kijelölt zajártalmas területen, ipari területe, vagy az ipari üzem tömbjében van,

c) alagsorban van (a lakószoba padlószintje legalább 15 cm-rel a helyi talajszint alatt van),

d) három- vagy többszintes lakóépület földszintjén vagy első emeletén van, és lakószobáinak ablakai az épület zárt udvarára néznek,

e) felvonó nélküli épület negyedik, vagy ennél magasabb emeletén van.

5. Több növelő, illetve csökkentő tényező figyelembevétele esetén sem haladhatja meg az emelés, illetve a csökkentés együttes összege a lakbér mértékének a huszonöt százalékát.

6. A lakás havi bérének összege: a lakás - 7. pont szerint számított - hasznos alapterülete négyzetméterének és a 3-5. pont alapján alkalmazható módosító tényezők figyelembevételével megállapított havi lakbér mértékének a szorzata. A lakbér összegét forintra kerekítve kell megállapítani.

7. A lakbér meghatározásához a lakás alapterületének megállapításánál

a) a lakás összes (lakó-, főző-, egészségügyi, közlekedő és tároló-) helyisége teljes területének az 1,9 méter szabad belmagasságot elérő részét, továbbá

b) a loggia és a zárt (fedett és oldalról átlátást gátló módon kialakított) erkély területének a felét

kell számításba venni. A számított alapterületet 0,5 m2-ig lefelé, 0,5 m2 felett felfelé kell kerekíteni.

II. Külön szolgáltatások

A bérbeadó által a bérlőnek nyújtott külön szolgáltatásnak minősül:

a) beépített bútor használata,

b) vízellátás és csatornahasználat (szennyvízelszállítás) biztosítása,

c) felvonóhasználat biztosítása,

d) kapunyitás biztosítása,

e) központi(táv-)fűtés és melegvíz-ellátás,

f) a közös használatra szolgáló helyiségekben lévő olyan berendezések használata, amelyeknek egyedi fogyasztása mérhető,

g) rádió- és televízióadók, kábeltelevíziós hálózat vételének biztosítása,

h) szemétszállítás,

i) a bérbeadó és a bérlő megállapodása alapján nyújtott egyéb külön szolgáltatás.