2025. évi LXXXVIII. törvény

egyes törvényeknek a társasházi építményi jog bevezetésével összefüggő módosításáról

[1] Az Otthon Start hitelprogram új fejezetet nyit a rendszerváltás utáni lakáspolitika történetében.

[2] A fix, 3%-os kamatozású kölcsön több tízezer honfitársunk számára nyújt valódi segítséget abban, hogy megszerezzék első saját otthonukat.

[3] A Kormány célja, hogy több tízezer új lakás építését indítsa el, amely nem csupán a lakáskínálat bővülését biztosítja, hanem az építőipar egészét, és ezen keresztül a magyar gazdaságot is új lendületbe hozza.

[4] E törekvések egyik mérföldköve a társasházi építményi jog megteremtése.

[5] Ez az innovatív, korszakalkotó jogintézmény minden eddiginél nagyobb biztonságot nyújt a folyamatban lévő beruházások során a vásárlóknak, a kivitelezőknek, valamint a hitelintézeteknek egyaránt.

[6] A piacbiztonság fokozottabb védelme érdekében az Országgyűlés a következő törvényt alkotja:

1. A közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény módosítása

1. § A közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény (a továbbiakban: Kjtv.) 134. §-a helyébe a következő rendelkezés lép:

"134. § Az állami kamattámogatással érintett lakáscélú fogyasztói hitel-, illetve kölcsönszerződés, a kapcsolódó társasházi építményi jogot alapító szerződés és az ezeket biztosító jelzálogszerződés, önálló zálogjogot alapító zálogszerződés alapján a közjegyzői okirat elkészítésére kizárólag egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat formájában kerülhet sor azzal, hogy a - félnek vagy az eljárás egyéb résztvevőjének nem minősülő - hitelezőnek a miniszter rendeletében meghatározott okiratminta alapján elkészített írásbeli tervezetet kell kitöltve a közjegyző rendelkezésére bocsátania."

2. § A Kjtv. 183. § m) pontja helyébe a következő rendelkezés lép:

[Felhatalmazást kap a miniszter, hogy - a 12. § (3) bekezdésében foglaltakon túl - rendelettel állapítsa meg:]

"m) az állami kamattámogatással érintett lakáscélú fogyasztói hitel-, illetve kölcsönszerződés, a kapcsolódó társasházi építményi jogot alapító szerződés és az ezeket biztosító jelzálogszerződés, önálló zálogjogot alapító zálogszerződés alapján tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat közokiratba foglalása esetén alkalmazandó okiratmintát,"

2. A családok támogatásáról szóló 1998. évi LXXXIV. törvény módosítása

3. § A családok támogatásáról szóló 1998. évi LXXXIV. törvény (a továbbiakban: Cst.) 50/F. §-a a következő e) ponttal egészül ki:

[A]

"e) az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről szóló kormányrendelet szerinti FIX 3%-os lakáshitel"

[igénybevétele tekintetében a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény 53. § (1) bekezdés b)-d) pontja szerinti átalányban megállapított jövedelemmel rendelkező egyéni vállalkozó, mezőgazdasági őstermelő jövedelmeként a jövedelem megállapításánál figyelembe vett bevétele 50 százalékát kell figyelembe venni.]

4. § A Cst. 50/F. § d) pontjában a "kölcsön" szövegrész helyébe a "kölcsön, és" szöveg lép.

5. § Hatályát veszti a Cst. 50/F. § c) pontjában az "és" szövegrész.

3. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosítása

6. § A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 7. § (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:

"(1) Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára bejegyzik. Az előzetes alapítás tényének ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére irányuló eljárásban az ingatlanügyi hatóság az alapító okiratot megvizsgálja, és az előzetes alapítás tényét akkor jegyzi be, ha az alapító okirat megfelel a jogszabályoknak."

7. § A Tht. a 11. §-t követően a következő alcímmel egészül ki:

"Társasházi építményi jog

11/A. § (1) A társasházi építményi jog jogosultja az adásvételi szerződésben foglalt feltételek teljesítése esetén jogosultságot szerez a felépítendő épületben - az alapító okirat szerint - kialakítandó lakásra vonatkozó tulajdonjog megszerzésére, az épület felépítése előtt pedig a társasházi építményi jog jogosultja a jelzálogjogosultat megillető jogokat gyakorolhatja az ingatlanra vezetett végrehajtás, illetve a társasházi építményi jog kötelezettjének felszámolása vagy - ha a kötelezett ingatlanalap - a negatív saját tőkével rendelkező ingatlanalap megszűnése esetén az általa kifizetett vételár vagy vételárrészlet tekintetében fennálló követelése erejéig. A társasházi építményi jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének hatálya a kialakítandó lakás elidegenítése, illetve megterhelése tekintetében azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával.

(2) A társasházi építményi jog a társasház előzetes alapítása tényének ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését követően a felépítendő épületben - az alapító okirat szerint - kialakítandó lakásra vonatkozó adásvételi szerződésben vagy ahhoz kapcsolódóan a felek között létrejött, írásba foglalt külön szerződésben a vevő javára alapítható, ha a vevő a vételárnak már legalább egy részét megfizette. A társasházi építményi jog a jogosultat abban az arányban illeti meg, amely tulajdoni hányad szerint a tulajdonjog az előzetes alapítás során benyújtott alapító okirat vagy a 7. § (3) bekezdése szerint módosított alapító okirat (a továbbiakban ezen alcím alkalmazásában: módosított alapító okirat) szerint a jogosultat az épület felépítése esetén megilletné. Ha a vevő házastársi vagyonközösségben él, a vevő házastársát is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba a társasházi építményi jog jogosultjaként.

(3) A társasházi építményi jog zálogjoggal való megterhelése esetén a zálogjog biztosítása érdekében a társasházi építményi jogra elidegenítési és terhelési tilalmat, elidegenítési tilalmat vagy terhelési tilalmat (a továbbiakban együtt: elidegenítési és terhelési tilalom) is lehet alapítani, és azt be kell jegyeztetni az ingatlannyilvántartásba. A társasházi építményi jogot terhelő zálogjogot biztosító elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjainak hozzájárulása nélkül a társasházi építményi jogra vonatkozó bejegyzésben meghatározott lakás sem idegeníthető el, illetve nem terhelhető meg. A társasházi építményi jogot terhelő zálogjog bejegyzése iránti kérelemben nyilatkozni kell, hogy a társasházi építményi jogot terhelő zálogjog helyébe a 11/B. § (5) bekezdése szerinti jelzálogjog vagy önálló zálogjog lép.

(4) A társasházi építményi jogon fennálló zálogjog jogosultja az alzálogjogosultat megillető jogokat gyakorolhatja a társasházi építményi jog jogosultjának a jelzálogjogosultat megillető jogok gyakorlásához való joga megnyílása esetén, feltéve, hogy a társasházi építményi jogon fennálló zálogjog jogosultjának követelése van a társasházi építményi jog jogosultjával szemben. Az ingatlanra vezetett végrehajtás, illetve a társasházi építményi jog kötelezettjének felszámolása vagy - ha a kötelezett ingatlanalap - negatív saját tőkével rendelkező ingatlanalap megszűnése esetén az egymást közvetlenül követően bejegyzett társasházi építményi jogok jogosultjait a joguk alapításának sorrendjétől függetlenül, az ezen társasházi építményi jogok közül elsőként alapított társasházi építményi jog ranghelyének figyelembevételével kell kielégíteni. Ha az ilyen módon azonos ranghelyen álló társasházi építményi jogi jogosultak igényeinek teljes kielégítésére nincs lehetőség, akkor ezeket az igényeket az előzetes alapítás során benyújtott vagy a 7. § (3) bekezdése szerint módosított alapító okirat szerint a társasházi építményi jog jogosultjait megillető tulajdoni hányad arányában kell kielégíteni, azzal, hogy egy jogosult sem részesülhet a követelése összegét meghaladó kielégítésben. Az e bekezdésben foglaltak az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzett egyéb jogok jogosultjai kielégítésének sorrendjét nem érintik.

(5) A (4) bekezdés alkalmazásában annak megállapítása során, hogy a társasházi építményi jogok egymást közvetlenül követően bejegyzettnek minősülnek-e, csak azokat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokat kell figyelembe venni, amelyek jogosultjai a felszámolási vagy megszűnési eljárásban hitelezőként lépnek fel, illetve a végrehajtási eljárás során követelést kívánnak behajtani.

(6) A társasházi építményi jog átruházható, azzal, hogy a társasházi építményi jog kötelezettje, a társasházi építményi jog jogosultja, valamint a társasházi építményi jogot megszerző fél a szerződésátruházás szabályai szerint megállapodik a társasházi építményi jog jogosultját az adásvételi szerződés szerint megillető jogok és az őt terhelő kötelezettségek összességének a társasházi építményi jogot megszerző félre való átruházásáról. A társasházi építményi jog ettől eltérő átruházása semmis.

(7) A társasházi építményi jog jogosultjának halála esetén, feltéve, hogy a társasházi építményi jognak nincs más jogosultja, a társasházi építményi jogot alapító szerződés eltérő rendelkezése hiányában az adásvételi szerződés megszűnik, a társasházi építményi jog pedig az adásvételi szerződés megszűnéséből eredő, a társasházi építményi jog kötelezettjével szembeni követelés biztosítékául fennmarad. A társasházi építményi jog megszűnik, ha a társasházi építményi jog kötelezettje az adásvételi szerződés megszűnéséből eredő elszámolási kötelezettségét teljesítette. Ha a társasházi építményi jog jogi személy jogosultja jogutód nélkül megszűnik, a társasházi építményi jogot alapító szerződés eltérő rendelkezése hiányában az adásvételi szerződés, valamint a társasházi építményi jog megszűnik, feltéve, hogy a társasházi építményi jognak nincs más jogosultja.

(8) A felépítendő épület tekintetében jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog csak akkor alapítható, ha a társasház előzetes alapítása tényét nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba.

11/B. § (1) A 11/A. § (2) bekezdése szerinti épület felépítését követően be kell nyújtani az építmény, valamint azzal együtt a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése iránti kérelmet. Az ingatlanügyi hatóság megvizsgálja, hogy az előzetes alapítás során benyújtott alapító okirat vagy a 7. § (3) bekezdése szerint módosított alapító okirat megfelel-e a vázrajznak, és e tény igazolására hatósági bizonyítványt ad ki. Ha módosított alapító okiratot nyújtottak be, a hatósági bizonyítvány csak akkor adható ki, ha a módosított alapító okirat is megfelel a jogszabályoknak.

(2) A 11/A. § (2) bekezdése szerinti épület tekintetében a 7. § (3) bekezdése alapján nem kell módosítani az alapító okiratot, ha a társasház előzetes alapítása során benyújtott alapító okiratban rögzítettekhez képest az egyes lakások mérete, illetve a lakásokhoz tartozó tulajdoni hányad 5%-ot meg nem haladó mértékben változik, és nem válik szükségessé az alapító okiratban a 9. § a) pontja szerint meghatározott külön tulajdonba kerülő lakás törlése vagy új, külön tulajdonba kerülő lakás feltüntetése.

(3) A 11/A. § (2) bekezdése szerinti épület tekintetében az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló kormányrendelet szerinti használatbavételi eljárás iránti kérelemhez mellékelni kell az (1) bekezdés szerint kiadott hatósági bizonyítványt. A hatósági bizonyítvány rendelkezésre állása a használatbavételi engedély megadásának, illetve a használatbavétel tudomásulvételének feltétele. Az ingatlanügyi hatóság a társasház ingatlannyilvántartásba történő bejegyzése iránti eljárást az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló kormányrendelet szerinti használatbavételi eljárásban hozott döntés közléséig felfüggeszti. A használatbavételi engedély megadása, illetve a használatbavétel tudomásulvétele esetén az ingatlanügyi hatóság a társasházat bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásba.

(4) A társasház (3) bekezdés szerinti, ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése esetén a társasházi építményi jog megszűnik a társasházi építményi jog jogosultjának a társasházi építményi jogra vonatkozó bejegyzésben meghatározott, az előzetes alapítás során benyújtott alapító okirat vagy a 7. § (3) bekezdése szerint módosított alapító okirat szerinti lakásra vonatkozó tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével. A társasházi építményi jog jogosultjának tulajdonjogát a társasházi építményi jog ranghelyén kell bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.

(5) A (4) bekezdés szerinti esetben

a) a társasházi építményi jogot terhelő zálogjog helyébe a jelzálogszerződés alapján - annak rendelkezései szerint - a társasházi építményi jog jogosultja által megszerzett lakáson fennálló jelzálogjog vagy önálló zálogjog lép a társasházi építményi jogot terhelő zálogjog, illetve

b) a társasházi építményi jogot terhelő zálogjog biztosítására alapított elidegenítési és terhelési tilalom helyébe a társasházi építményi jog jogosultja által megszerzett lakáson fennálló jelzálogjogot vagy önálló zálogjogot biztosító elidegenítési és terhelési tilalom lép a társasházi építményi jogot terhelő zálogjogot biztosító elidegenítési és terhelési tilalom

ranghelyén.

(6) Ha a társasházi építményi jog jogosultja az adásvételi szerződés alapján fennálló fizetési kötelezettsége teljesítésével késedelembe esik, és mulasztását felszólításra, a felszólításban megjelölt megfelelő határidőn belül sem pótolja, az a Ptk. 5:159/C. § (5) bekezdésének alkalmazásában a jogosultat terhelő kötelezettségek súlyos megszegésének minősül. A társasházi építményi jog kötelezettje a társasházi építményi jog jogosultjának felszólításával egyidejűleg a felszólítás tényéről a zálogjogosultat is tájékoztatja, ha a társasházi építményi jogot zálogjog terheli. Ha a társasházi építményi jog kötelezettje a zálogjogosult tájékoztatását elmulasztja, a társasházi építményi jog jogosultjának küldött felszólítás nem hatályosul.

(7) A (6) bekezdéstől eltérően a társasházi építményi jog a bíróság határozata nélkül is megszüntethető, ha a társasházi építményi jog jogosultja közjegyzői okiratba foglalt egyoldalú kötelezettségvállalást tesz arról, hogy arra az esetre, ha az adásvételi szerződés alapján fennálló fizetési kötelezettsége teljesítésével késedelembe esik, mulasztását felszólításra, a felszólításban megjelölt megfelelő határidőn belül sem pótolja, és emiatt a társasházi építményi jog kötelezettje a szerződéstől eláll, hozzájárul a társasházi építményi joga ingatlan-nyilvántartásból való törléséhez. A társasházi építményi jog kötelezettje a fizetési felszólításban megjelölt megfelelő határidő eredménytelen eltelte után a szerződéstől elállhat, és az elállás közlésétől számított 60. napot követően kezdeményezheti a társasházi építményi jog törlését az ingatlanügyi hatóságnál. A törléshez a zálogjogosult hozzájárulása is szükséges, ha a társasházi építményi jogot zálogjog terheli. Ha a társasházi építményi jog jogosultja az elállás érvénytelenségének megállapítása iránt az elállás közlésétől számított 60 napon belül pert indít, a társasházi építményi jog törlésének nincs helye.

11/C. § Ezen alcím eltérő rendelkezésének hiányában a társasházi építményi jogra a Ptk. szerinti építményi jog szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy

a) a Ptk. 5:159/B. § (1), (3) és (6) bekezdését, valamint

b) a Ptk. 5:159/E. § (3) és (4) bekezdését

nem kell alkalmazni."

8. § A Tht. a következő 70. §-sal egészül ki:

"70. § (1) Ha a felek szerződése társasházi építményi jog alapításáról rendelkezik, 2026. március 1-jéig a felek társasházi építményi jog bejegyzése iránti kérelmére az ingatlanügyi hatóság társasházi építményi jog helyett az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló kormányrendelet szerinti jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot (a továbbiakban: jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog) jegyez be az ingatlannyilvántartásba. Ha 2026. március 1-jéig a társasházi építményi jogot terhelő zálogjog, illetve annak biztosítására alapított elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzését kérelmezik, a zálogjogot, illetve az elidegenítési és terhelési tilalmat az ingatlanügyi hatóság akként jegyzi be, mintha azok a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot terhelnék.

(2) Az ingatlanügyi hatóság az (1) bekezdés szerint bejegyzett jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot, valamint zálogjogot, illetve elidegenítési és terhelési tilalmat 2026. március 1-jét követően haladéktalanul törli, és azok ranghelyén bejegyzi a társasházi építményi jogot, az azt terhelő zálogjogot, illetve elidegenítési és terhelési tilalmat az ingatlan-nyilvántartásba.

(3) Ha a felépítendő épület tekintetében, amelyre vonatkozóan a társasház előzetes alapítása tényét bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba, az egyes törvényeknek a társasházi építményi jog bevezetésével összefüggő módosításáról szóló 2025. évi LXXXVIII. törvény (a továbbiakban: Módtv2.) hatálybalépését megelőzően jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot jegyeztek be az ingatlan-nyilvántartásba, a feleknek 2026. március 1-jét követően benyújtott kérelmére az ingatlanügyi hatóság a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot törli, és annak ranghelyén bejegyzi a társasházi építményi jogot az ingatlan-nyilvántartásba.

(4) E törvénynek a Módtv2.-vel megállapított 7. § (1) bekezdését a folyamatban lévő eljárásokban is alkalmazni kell. Ha olyan ingatlannal kapcsolatban, amely tekintetében a Módtv2. hatálybalépését megelőzően jegyezték be a társasház előzetes alapítása tényét az ingatlan-nyilvántartásba, társasházi építményi jog bejegyzése iránti kérelmet nyújtanak be, az ingatlanügyi hatóság megvizsgálja, hogy az előzetes alapítás során benyújtott alapító okirat megfelel-e a jogszabályoknak, és e tény igazolására hatósági bizonyítványt ad ki.

(5) Ha a (4) bekezdés szerinti esetben az alapító okirat az előzetes alapítás óta módosult, a társasházi építményi jog vagy az (1) bekezdés szerint jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog bejegyzése iránti kérelemhez mellékelni kell a módosított alapító okiratot, és az ingatlanügyi hatóság a módosított alapító okirat tekintetében jár el a (4) bekezdésben foglaltak szerint."

4. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény módosítása

9. § Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 17. alcíme a következő 38/A. §-sal egészül ki:

"38/A. § A 35. § (1) bekezdés g) pontjától eltérően, ha a társasházi építményi jogot azért kell törölni, mert a társasházi építményi jog kötelezettje elállt az adásvételi szerződéstől, akkor a törlésnek olyan közokirat alapján is helye van, amelyben a társasházi építményi jog jogosultja a társasházi építményi jog kötelezettjének adásvételi szerződéstől történő elállása esetére járult hozzá a társasházi építményi jog törléséhez."

10. § Az Inytv. 44. §-a a következő (5) bekezdéssel egészül ki:

"(5) Ha az ingatlan tulajdoni lapján társasházi építményi jogra vonatkozó bejegyzés szerepel, a társasház alapítása iránti kérelem nem vonható vissza."

11. § Az Inytv. 48. § (1) bekezdés a) pontja helyébe a következő rendelkezés lép:

(Az ingatlanra vonatkozó jogok, tények bejegyzése iránti eljárást az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti,)

"a) ha a kérelem, bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás beérkezését megelőzően tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot vagy jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot jegyeztek be a tulajdoni lapra, tulajdonjogfenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetén a tulajdonjog, jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog esetén pedig a társasházi építményi jog vagy a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem elbírálásáig, de legfeljebb a tulajdonjogfenntartáshoz kapcsolódó vevői jog vagy a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog bejegyzése iránti kérelem ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított hat hónapos határidő elteltéig,"

12. § Az Inytv. 1. melléklete az 1. melléklet szerint módosul.

13. § Az Inytv. 44. § (3) bekezdésében a "(4) bekezdésben" szövegrész helyébe a "(4) és (5) bekezdésben" szöveg lép.

5. Záró rendelkezések

14. § (1) Ez a törvény - a (2) bekezdésben foglalt kivétellel - a kihirdetését követő napon lép hatályba.

(2) A 9. §, a 10. §, a 12. §, a 13. § és az 1. melléklet 2026. március 1-jén lép hatályba.

Dr. Sulyok Tamás s. k.,

köztársasági elnök

Kövér László s. k.,

az Országgyűlés elnöke

1. melléklet a 2025. évi LXXXVIII. törvényhez

1. Az Inytv. 1. melléklete a következő II. és III. ponttal egészül ki:

"II. A törlendő jog kötelezettjének kérelme alapján törölhető:

1. a társasházi építményi jog, ha a társasházi építményi jog kötelezettje csatolja a társasházi építményi jog jogosultjának közjegyzői okiratba foglalt törlési engedélyét és közokiratban vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratban nyilatkozik, hogy a társasházi építményi jog bejegyzése alapjául szolgáló adásvételi szerződéstől a kérelem benyújtását legalább 60 nappal megelőző időpontban elállt, és a társasházi építményi jog jogosultja az elállás érvénytelenségének megállapítása iránt az elállás közlésétől számított 60 napon belül nem indított pert.

III. A társasházi építményi jog kötelezettjének kérelme alapján törölhető a társasházi építményi jogot terhelő jelzálogjog, valamint a társasházi építményi jogot terhelő jelzálogjogot biztosító elidegenítési tilalom, terhelési tilalom vagy elidegenítési és terhelési tilalom, ha a társasházi építményi jog törlésére a társasházi építményi jog kötelezettjének a társasházi építményi jog bejegyzése alapjául szolgáló adásvételi szerződéstől történt elállására tekintettel kerül sor."