3/2007. Közigazgatási-polgári jogegységi határozat
az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséről
A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!
A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bíróságának Jogegységi Tanácsa a Polgári Kollégium vezetője által indítványozott jogegységi eljárásban meghozta a következő
jogegységi határozatot:
Az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba csak akkor jegyezhető be, ha az eladó az elővásárlásra jogosult javára a bejegyzést megengedő nyilatkozatot (bejegyzési engedélyt) megadja.
INDOKOLÁS
I.
A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának vezetője a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 1997. évi LXVI. törvény (Bszi.) 29. § (1) bekezdésének a) pontja és 31. § (1) bekezdés a) pontja alapján jogegységi eljárás lefolytatását indítványozta abban a kérdésben, hogy a földhivatali eljárásban bejegyezhető-e a tulajdonjog a magát elővásárlási jogosultként állító fél egyoldalú kérelme alapján. Az indítvány megtételét az indokolta, hogy a Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiumában és Polgári Kollégiumában eltérő álláspontok alakultak ki ebben a kérdésben.
II.
A Közigazgatási Kollégium álláspontja szerint a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet - ha az a jogszabályoknak megfelel - a földhivatalnak teljesítenie kell. A kérelem elutasítására akkor van lehetősége, ha a bejegyzés iránti kérelemnek jogszabályban meghatározott hibája van. A bejegyzési kérelem teljesítését a földhivatal a szerződés vagy a jognyilatkozat hibája miatt csak az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetén tagadhatja meg.
A földhivatal köteles az elővásárlásra jogosult tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét teljesíteni, ha a bejegyzési kérelem a jogszabályban megkívánt tartalmi és formai feltételeknek megfelel. Egy konkrét ügyben a földhivatalnak vizsgálnia kellett a jogszabályon alapuló elővásárlási jog fennállását. Miután az elővásárlásra jogosult a földhivatalnál bejelentette, hogy élni kíván e jogával, nyilatkozatát az eladókhoz is eljuttatta és igazolta a vételár bírósági letétbe helyezését, a földhivatalnak nem volt jogszabályi lehetősége a beavatkozó tulajdonjog bejegyzési kérelmének az elutasítására az elővásárlási jog figyelmen kívül hagyásával (Kfv.rV.37062/2005/6.) . Az elővásárlásra jogosult tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető abban az esetben is, ha az eladó a bejegyzési engedélyt a vevő és nem az elővásárlásra jogosult részére adta meg. A földhivatalnak nincs jogosultsága arra, hogy a bejegyzési engedélyt az elővásárlásra jogosult nevére kiállítva kívánja meg (Kfv.III.37 209/2004.) .
A Közigazgatási Kollégium álláspontja szerint a tulajdonjognak az elővásárlásra jogosult javára történő bejegyzése esetén a jóhiszemű vevőnek az elővásárlással kapcsolatos kifogásait nem az ingatlan-nyilvántartási eljárásban kell elbírálni, ez az eljárás erre jellegénél fogva nem alkalmas. A vita rendezésére nyitva áll a törlési eljárás (Inytv. 62. §), amelyben a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását keresettel lehet kérni. Ebben az eljárásban - és nem a földhivatali eljárásban - kell vizsgálni, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata komoly-e, teljesítőkészsége valós-e.
A Polgári Kollégium ezzel szemben álló álláspontja szerint az elővásárlásra jogosult tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be, ha az eladó vitatja az elővásárlási jog fennállását, a kérelmező e jogosultságát vagy azt, hogy az elővásárlásra jogosult jogszerűen élt ezzel a jogával és ezért javára a bejegyzési engedélyt nem adja meg. Az elővásárlásra jogosult javára szóló bejegyzési engedély hiányában tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be.
III.
A jogegységi tanács nem nyilvános ülésén a legfőbb ügyész képviselője kifejtette, hogy a földhivatal a tulajdonos eladó bejegyzési engedélyének hiányában, az elővásárlásra jogosultságát állító fél egyoldalú kérelme alapján javára a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezheti be. Elővásárlási jog gyakorlása esetén, ha a bejegyzési engedélyben a tulajdonos más javára járul hozzá a tulajdonszerzés bejegyzéséhez, akkor olyan személy részére teljesíti a kötelmet, aki nem alanya az adásvételi szerződésnek. A kötelmi ügylet elválik a realizálására szolgáló dologi ügylettől, ami nyilvánvaló jogi lehetetlenség. Az eladó és az elővásárlásra jogosult közötti vita csak peres eljárásban dönthető el. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás, annak regisztratív jellegéből következően alapvetően nem arra szolgál, hogy a jogügyletek érvényességét vagy érvénytelenségét eldöntse.
IV.
A Ptk. 117. §-ának (3) bekezdésében foglalt rendelkezés szerint ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A tulajdonjog megszerzésének tehát kettős feltétele van; egyrészt szükséges a tulajdonjog átruházására irányuló szerződés vagy más jogcím (kötelmi jogi ügylet), másrészt szükség van a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére is.
A Ptk. 373. §-ának (1) bekezdésében szabályozott elővásárlási jog a jogosultnak lehetőséget ad arra, hogy egyoldalú nyilatkozattal jogviszonyt létesítsen maga és a dolgot eladni szándékozó tulajdonos között. Az elővásárlási jog három alanyú jogviszony, melynek szereplői a dolog tulajdonosa (az eladó), a vevő és az elővásárlásra jogosult. Az elővásárlási jog gyakorlása esetén az adásvételi szerződés alanyaiban áll be változás, az eredeti kötelemnek sem a tartalma, sem a tárgya nem módosul.
Az elővásárlási jog és annak gyakorlása tehát a tulajdonjog megszerzéséhez szükséges egyik feltétel, a kötelmi jogi ügylet része, azon belül helyezkedik el. Az elővásárlási jog gyakorlásának jogi hatálya azonban nem terjed ki a tulajdonjog átszállásához szükséges másik, dologi feltételre, a relatíve önálló dologi hatályú bejegyzésre.
A magyar telekkönyvi jog az 1972. évi 31. tvr. kivételével a jogok bejegyzéséhez bejegyzési engedélyt (clausula intabulandi) kívánt meg. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló jelenleg hatályos 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 29. §-a is akként rendelkezik, hogy a bejegyzésnek olyan okirat alapján van helye, amely tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett vagy közbenső szerzőként bejegyezhető tulajdonos részéről (bejegyzési engedély) .
A Ptk. 365. §-ának (1) bekezdésébe foglalt rendelkezés szerint az adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonjogát a vevőre átruházni. Az eladó tehát akkor teljesíti az adásvételi szerződést, ha a tulajdonjogot a vevőre átruházza. Az átruházásra pedig ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiányában a Ptk. előzőekben hivatkozott 117. § (3) bekezdése értelmében nem kerülhet sor. A bejegyzési engedély kiadása tehát egyrészt a kötelmi ügylet teljesítése az eladó részéről, másrészt elengedhetetlen feltétele a tulajdonjog megszerzésének, mert enélkül a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be. A bejegyzési engedély az eladó és a vevő megállapodásán alapuló egyoldalú címzett jognyilatkozat, melynek meg kell érkeznie az új jogosulthoz (a vevőhöz), aki ennek alapján kérheti tulajdonjogának a bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Az átruházás a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével fejeződik be.
Abban az esetben, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos, mint eladó a kötelmi ügyletbe a belépését bejelentő elővásárlásra jogosult javára a bejegyzési engedélyt nem adja ki, az elővásárlásra jogosult tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be, mert a kötelmi jogi ügylet és a dologi hatályú bejegyzés alanyai eltérnének egymástól, melyre nyilvánvalóan nem kerülhet sor. Nem lehetnek más alanyai ugyanazon jogviszony egyes elemeinek, vagyis a kötelmi ügyletnek és a tulajdonjog bejegyzésének.
A bejegyzési engedély kiadására az esetek többségében akkor kerül sor, ha a vevő is teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségét, nevezetesen a vételárat megfizeti. Ilyen esetekben a bejegyzési engedély a vevő teljesítésének az elismerése is. Az elővásárlásra jogosult javára a tulajdonjog bejegyzési engedély hiányában történő bejegyzése megfosztja az eladót attól, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzését a vételár megfizetésétől függővé tegye. Saját szolgáltatásának az akaratán kívüli teljesítésére kényszerül akkor is, ha a vevő szolgáltatásához nem jutott hozzá.
A fentiek miatt a földhivatal nem jogosult az eladó által kiadott bejegyzési engedélyben feltüntetett vevő személyét megváltoztatni és helyette az elővásárlásra jogosultat tekinteni a bejegyzési engedély címzettjének. Az elővásárlásra jogosult tulajdonjogának a bejegyzésével a földhivatal eldöntené az eladó, az eredeti vevő és az elővásárlásra jogosult közötti polgári jogi jogvitát, mely nyilvánvalóan nem tartozik a hatáskörébe.
V.
A Legfelsőbb Bíróság elővásárlási jogról szóló PK. 9. számú állásfoglalásának VIII. pontja szerint az elővásárlásra jogosultnak keresetében kell kérnie annak megállapítását, hogy a sérelmére kötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan. Jogilag védett érdekének a sérelme esetén az elővásárlásra jogosultnak kell a bírósághoz fordulnia és kérnie a törvényes helyzet helyreállítását. A polgári bíróságra tartozik - kontradiktórius eljárás keretében - annak eldöntése, hogy az elővásárlási jog fennáll-e, az a jogosultat illeti-e meg és jogszerűen gyakorolta-e e jogát. Ezeknek a kérdéseknek az elbírálása a földhivatal hatáskörét meghaladja és az esetek többségében annak a lehetősége sem áll fenn, hogy az elővásárlásra jogosult a földhivatali eljárásban okiratokkal igazolja az elővásárlási jog fennállását, e jogosultságát és annak jogszerű gyakorlását. A földhivatalnak kizárólag arra van lehetősége, hogy a tulajdonos eladó bejegyzési engedélyében szereplő vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét elutasítsa akkor, ha a vevő nem tud eleget tenni az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Vhr.) 75. §-ában foglaltaknak, mely szerint csatolnia kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni.
Ezt az álláspontot támasztja alá az Vhr. 14. és 15. §-ainak összevetése is. A 15. § (4) bekezdése meghatározza, hogy a vételi jog gyakorlása esetén a vételi jog jogosultja milyen módon igazolhatja az ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatának a megtételét a kötelezett részére. Ilyen rendelkezést az elő- és visszavásárlási jogot szabályozó Vhr. 14. §-a nem tartalmaz. Amennyiben a jogszabály lehetővé kívánta volna tenni az elő- és visszavásárlási jog jogosultjának egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését, a Vhr. 15. § (4) bekezdése szerinti rendelkezés itt sem lett volna mellőzhető.
Az elővásárlásra jogosult javára a tulajdonjog jogszerűtlen bejegyzésével az eladónak és a vevőnek okozott hátrány kiküszöbölésére az Inytv. 62. §-a szerinti kereset nem lehet alkalmas. A vevő törlési per indítására nem jogosult, mert a 62. § (1) bekezdés a) pontja szerinti nyilvántartott joga nem volt. Keresetet az eladó terjeszthetne elő, de még az érvénytelenség kiterjesztő értelmezése esetén is sérelem érné. A törlési kereset előterjesztőjének kellene ugyanis bizonyítania a bejegyzés érvénytelenségét, ezen belül azt, hogy az elővásárlásra jogosult jogszerűtlenül élt e jogával. Ebben az esetben megfordulna a bizonyítási teher [Pp. 164. § (1) bekezdés] és nem az elővásárlásra jogosultnak kellene az adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságának a megállapítását kérnie és bizonyítania elővásárlási jogának fennállását, jogosultságát és annak jogszerű gyakorlását, hanem mindezek ellenkezőjét a tulajdonos eladónak kellene bizonyítania. Ez pedig nyilvánvalóan ellentétes az elővásárlási jog intézményének céljával és rendeltetésével. Az elővásárlási jog az eladó szerződési szabadságának korlátozása, mely csak akkor érvényesülhet, ha egyértelműen megállapítható, hogy gyakorlása jogszerűen történt. Erre pedig vita esetén csak a polgári peres eljárás adhat megalapozott választ.
A fentiekben kifejtett indokok alapján a jogegységi tanács a bírósági jogalkalmazás egységének biztosítása érdekében a Bszi. 27. §, 29. § (1) bekezdés a) pontja és 32. § (4) bekezdése értelmében a rendelkező rész szerint határozott.
Budapest, 2007. szeptember 27.
Dr. Lomnici Zoltán s. k.,
a jogegységi tanács elnöke
Dr. Kollár Márta s. k.,
előadó bíró
Bauer Jánosné dr. s. k.,
bíró
Dr. Murányi Katalin s. k.,
bíró
Dr. Wellmann György s. k.,
bíró
Dr. Kazay László s. k.,
bíró
Dr. Kozma György s. k.,
bíró