BH 2011.3.67 Az adásvételi szerződés felbontása esetén a vevő a szerződés felbontásáig terjedő időben nem tekinthető az ingatlan tulajdonostársának, így ebben az időszakban általa más tulajdoni hányadra megkötött adásvételi szerződéssel szemben az elővásárlási jog gyakorolható [Ptk. 145. §, 319. §, 373. §].

A perbeli ingatlan XI. r. alperes tulajdonában álló - F. J.-né haszonélvezetével terhelt - 11573/49649 része a 2005. november 5-én kelt adásvételi szerződéssel, 400 000 forint vételáron, eladásra került az I. r. alperes részére. A szerződés 2005. november 8-ától 2005. november 25-ig terjedő időszakra a helyi körjegyző által kifüggesztésre került a hirdetőtáblára, az elővásárlásra jogosultaktól ajánlat nem érkezett. A szerződés alapján a földhivatal az I. r. alperes tulajdonjogát bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba, az erről szóló határozatot a felperes 2006. január 2. napján vette kézhez, majd sérelmezte a szerződés megkötését az okiratszerkesztő ügyvédnél.

A szerződő felek a 2006. január 30-án kelt megállapodásukkal az adásvételi szerződést felbontották és kérték az eredeti állapot visszaállítását azzal, hogy a földhivatal - a haszonélvező időközben bekövetkezett halála miatt haszonélvezeti jogtól mentesen - jegyezze vissza a XI. r. alperes tulajdonjogát, míg az I. r. alperes vállalta a vételár visszafizetését.

Az I. r. alperes időközben - 2006. január 5-én - megvásárolta a II. r. alperestől a perbeli ingatlan 3240/49649 részét, valamint a 028/6. hrsz. alatti ingatlan 947/25504 részét összesen 900 000 forintért. Ezt követően a 2006. január 17-én létrejött adásvételi szerződéssel megszerezte a III. r. alperestől a perbeli ingatlan 5000/49649 részét, valamint a 028/6. hrsz. alatti ingatlan 2129/25504-ét és 326. hrsz. alatt felvett ingatlant, összesen 1 800 000 forintért. A két szerződés alapján a földhivatal - a felperes fellebbezését elutasítva - bejegyezte az I. r. alperes tulajdonát.

Az I. r. alperes 2006. február 8-án életjáradéki szerződést kötött a X. r. alperessel, aki 15 000 forint éves életjáradék fejében a perbeli ingatlan 590/49649 tulajdoni hányadát - tartási joga feljegyzése mellett - az I. r. alperesre ruházta át. A XI. r. alperes a 2006. június 30-án megkötött adásvételi szerződéssel 1 100 000 forint ellenérték fejében eladta az I. r. alperesnek a perbeli ingatlan 11573/49649 tulajdoni hányadát. A szerződések alapján a tulajdonváltozásokat a földhivatal átvezette. A felperes, valamint a IV-X. r. alperesek az ingatlan további tulajdonostársai.

A felperes többszörösen módosított keresetében kérte, hogy a bíróság állapítsa meg az adásvételi szerződések vele szembeni hatálytalanságát, mivel a perbeli ingatlan vonatkozásában megkötött szerződések esetében élni kíván elővásárlási jogával, így a szerződések azonos tartalommal közte és az eladók között jöttek létre. Kérte tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási átvezetését. Előadta, hogy a 2005. november 5-ei szerződés esetében nem tájékoztatták az ajánlatról, így nem volt módja elővásárlási joga gyakorlására, a szerződésről csak a földhivatali határozatból szerzett tudomást. A II-III. r. alperesekkel való szerződés megkötésekor az I. r. alperes nem volt tulajdonostárs, mivel a korábbi szerződést visszamenőleges hatállyal felbontották, ezért ezen szerződések esetében társtulajdonosként a felperest elővásárlási jog illette meg, csakúgy, mint a 2006. június 30-án ismételten megkötött szerződés esetében. Az I. és X. r. alperesek között létrejött tartási szerződés adásvételt leplez, ezért semmis, a szerződéskötés célja elővásárlási jogának kijátszása volt, ezért e vonatkozásban is élni kívánt elővásárlási jogával.

Az I-III., VIII. és X-XI. r. alperesek a kereset elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint a 2005. november 5-ei szerződés esetében a szerződő felek eleget tettek kötelezettségüknek és a felperes az erre nyitva álló határidőn belül nem élt elővásárlási jogával. Az I. r. alperest egyébként - helyben lakó családi gazdálkodóként - a felperest megelőző elővásárlási jog illette meg. Ezt követően azonban az I. r. alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, ezért társtulajdonosnak kellett tekinteni. A felbontásról szóló megállapodást csak a II-III. r. alperesekkel kötött szerződést követően, 2006. január 31-én vezette át a földhivatal, ezért az addig kötött szerződések az elővásárlási jogot nem sértették meg. Az elővásárlási jog azért sem gyakorolható, mert az adásvételi szerződésekben egyébként az I. és II-III. r. alperesek az egyes ingatlanokat nem különítették el, a vételárakat együttesen állapították meg és a perrel érintett tulajdoni hányad nélkül az I. r. alperes a többit sem vásárolta volna meg. A X. r. alperessel kötött életjáradéki szerződés valós szerződési akaratot rögzített, míg 2006 júniusában a XI. r. alperessel kötött szerződés időpontjában az I. r. alperes már több tulajdoni hányad tekintetében társtulajdonos volt.

A IV., VII., IX. r. alperesek a kereset teljesítését nem ellenezték, a többi alperes érdemi ellenkérelmet nem terjesztett elő.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az I. és II. r. alperesek között 2006. január 5. napján megkötött adásvételi szerződés a perbeli ingatlan 3240/49649 tulajdoni illetősége tekintetében a felperessel szemben hatálytalan és a szerződés ebben a részében - azonos feltételek mellett - a felperes és a II. r. alperes között jött létre, 693 000 forint vételáron. Megállapította továbbá, hogy az I. r. alperes és a III. r. alperes által a perbeli ingatlan 5000/49649 részére 2006. január 17-én megkötött szerződés is hatálytalan a felperessel szemben, és az ebben a részében - azonos feltételek mellett - 1 242 000 forint vételáron a felperes és a III. r. alperes között jött létre. Rendelkezett a vételár kifizetéséről a felperes által letétbe helyezett összegből, valamint a kiutalások igazolását követően megkeresni rendelte a földhivatalt a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetése iránt. A II-V. és VII-XI. r. alpereseket mindezek tűrésére kötelezte, míg ezt meghaladóan a keresetet elutasította.

Az elsőfokú bíróság a döntését azzal indokolta, hogy az I. és XI. r. alperesek a 2005. november 5. napján megkötött adásvételi szerződést felbontották, ez által a szerződésük annak megkötésére visszamenő hatállyal megszűnt, azaz olyan helyzet keletkezett, mintha a szerződést meg sem kötötték volna. Ennek megfelelően úgy kell tekinteni, mintha az I. r. alperes által a II-III. r. alperesekkel kötött szerződések időpontjában az ingatlan bejegyzett tulajdonosai közt az I. r. alperes nem szerepelt volna. Ezen szerződések esetében a kifüggesztési eljárásra nem került sor és nem is közölték az ajánlatot az elővásárlásra jogosultakkal, a felperes erre irányuló jogát tehát megsértették, a szerződések ezért vele szemben hatálytalanok.

Az elővásárlási jog nem játszható ki oly módon, hogy az ingatlant más dologgal együtt adják el és a vételárat együttesen állapítják meg, ezért ez nem volt akadálya a felperes joggyakorlásának. A vételár a II. és III. r. alperesek előadásának megfelelően az átruházott ingatlanok perbeli ingatlanhányadra eső terület mértéke arányában került meghatározásra.