BH 2020.10.299 I. Helyiségbérlet esetén a Ptk. általános kötelmi szabályai annyiban érvényesülhetnek, amennyiben a Lakás tv. speciális szabályaiból más nem következik.

II. A bérlemény visszaadására vonatkozó kötelezettségét nem teljesítő volt bérlő megemelt használatidíj-fizetési kötelezettsége nem a használat ellenértéke, hanem a szerződésszegés szankciója, de nem minősíthető kötbér fizetésére irányuló kötelezettségnek, ezért annak összege nem mérsékelhető [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 246. § (1) bek., 247. § (1) bek., 434. § (2)-(3) bek., 1993. évi LXXVIII. tv. (Ltv.) 8. § (2) bek., 17. § (1) bek., 20. § (1)-(2) bek., 36. § (1) bek., 37. § (1) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az alperes jogelődje, az R. Kereskedelmi Zrt. mint bérbeadó 2012. december 10. napján bérleti szerződést kötött a felperessel mint bérlővel a perbeli üzlethelyiségre. A bérleményben ekkor két különböző tevékenységet folytathatott az alperes, lottózót és sörözőt üzemeltetett.

[2] A felperes az ingatlant már közel két évtizede bérelte. A bérleti szerződés III.1. pontjában a felek megállapodtak, hogy a bérleti díj 200 000 forint + áfa/hó. A XII.1. pont szerint a szerződés megszűnése esetén a felperes a bérleményt és az átvett eszközöket a szerződésben foglaltak szerint, legkésőbb a megszűnés napján köteles a bérbeadó birtokába adni. Megállapodtak abban is, hogy ha a szerződés megszűnik, de a felperes a bérleményt nem adja a megszűnéskor a bérbeadó birtokába, úgy a késedelem idejére a bérleti díj háromszorosának megfelelő összeget köteles használati díjként megfizetni.

[3] A bérleti szerződést a felek közös megegyezéssel 2013. július 5. napján az I. számú módosítással 2016. július 31. napjáig szóló határozott idejűvé alakították át. Ekkor kiegészítették a felperes tevékenységi körét: a söröző és lottózó mellett dohánytermékek, valamint üdítő- és szeszes italok forgalmazására is engedélyt kapott. A tevékenységi kör bővülésére tekintettel a bérleti díjat 250 000 forint + áfa/hó összegre emelték. A módosítás körében megállapodtak abban is, hogy 2016. július 31-ig a feleket kizárólag akkor illeti meg a harmincnapos rendes felmondás joga, amennyiben a közeli MÁV-pályaudvar átépítése a bérleményt is érinti, illetőleg a pályaudvari rekonstrukció következtében a bérlemény üzemeltetése a felperes részére nem rentábilis.

[4] Az alperes a szerződés lejártát megelőző évben több ízben tájékoztatta a felperest, hogy a bérleményt pályázat útján kívánja hasznosítani, így a szerződést nem fogja meghosszabbítani. Az alperes az érintett terület vagyonkezelője, így a tulajdonosi jogok gyakorlója, ezért ő kötötte meg a közüzemi szerződést az elektromos szolgáltatóval. Az áramszolgáltatás díját a bérleti jogviszony fennállása alatt a felperes az alperesnek fizette meg.

[5] A felperes időközben megpályázott a pályaudvar területén egy pavilon-üzlethelyiséget is annak érdekében, hogy ha a pályaudvar felújítása megkezdődik, további működését biztosítsa. A pályázati feltételeknek eleget tett, sikerrel pályázott, azonban az eredményről értesítést nem kapott. Az alperes utóbb arról tájékoztatta a felperest, hogy a pavilonra nem fog bérleti szerződést kötni, mert azt engedély alapján hamarosan elbontják.

[6] A perbeli üzlethelyiségre a szerződés meghosszabbítása érdekében a felek között eredménytelen tárgyalások folytak a határozott idő lejártát megelőzően.

[7] A bérleti szerződés 2016. július 31. napjával megszűnt. A felperes a bérleményt nem adta vissza az alperesnek. Az alperes 2016. augusztus 19. napján az elektromos áramszolgáltatást megszüntette. Emiatt a bérleményben csak a Nemzeti Dohánybolt működése volt biztosított aggregátorról, míg a lottózó és a söröző bezárt.

[8] A jegyző előtt birtokvédelmi eljárás indult, amelynek során megállapításra került, hogy az alperes birtokháborítást követett el, amikor 2016. augusztus 19. napján az ingatlanban az elektromos áramszolgáltatást megszüntette, ezért kötelezte az alperest az eredeti állapot helyreállítására. A jegyző határozatának megváltoztatása érdekében az alperes pert indított a felperes birtokvédelmi kérelmének elutasítását kérve. A bíróság ítéletével a birtokvédelmi határozatot megváltoztatta, és a felperes birtokvédelmi kérelmét elutasította.

[9] Az alperes a szerződés megszűnésére és a bérlemény vissza nem adására tekintettel 2016. augusztus - 2017. október havára 968 693 forint/hó, 2017. november havára 1 011 315 forint, 2017. december - 2018. május havára 972 567 forint/hó használati díjat számlázott le. A felperes a bérleti díjnak megfelelő (egyszeres) összeget megfizette, így összesen 7 112 096 forintot teljesített. Az alperes a felperes javára 1 016 000 forint óvadékot kezel.

A kereseti kérelem, az alperes védekezése, viszontkeresete

[10] A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság a felek bérleti szerződését akként módosítsa, hogy a szerződés időtartama határozatlan idejű legyen. Előadta, hogy az üzlethelyiséget közel húsz éve bérli, ötéves bérleti szerződésekkel. Kiemelten jó bérlőnek minősült és a tevékenységi köre miatt kiemelten magas bérleti díjat fizetett. A bérlet tartama alatt a saját beruházásban a bérleményt több alkalommal is felújította. A 2013. július 5-i szerződésmódosításkor módosult a szerződés tartama, az 2016. július 31. napjáig tartó határozott idejűvé vált. Előadása szerint a szerződésmódosítás elfogadásakor ígéretet kapott az alperestől arra, hogy ha a korábbiaknak megfelelően fejlesztéseket végez a bérleményben, a szerződést meghosszabbítják.

[11] A folyamatos működés biztosítása érdekében pályázott egy pavilonra. A pályázati feltételeknek eleget tett, a pályázatot megnyerte, az alperes hibája miatt azonban a szerződés nem jött létre. Végül a pályázat teljesen meghiúsult, minthogy a pavilonra bontási határozat van.

[12] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, nincs lehetőség, hogy a bíróság módosítsa a szerződést, hiszen az állami vagyonról szóló 2007. évi CVI. törvény (a továbbiakban: Vagyontv.) pályáztatási kötelezettséget ír elő a számára. Emellett a 2013. évi szerződésmódosítás a felek közös megegyezésével, mindkét fél tudatával és beleegyezésével történt. A lejárat előtt egy évvel több alkalommal tájékoztatta a felperest, hogy a jogviszonyt nem fogja meghosszabbítani. A felek jogviszonyában semmilyen, a szerződéskötést követően beállott körülmény nem állapítható meg. A szerződéskötéskor már ismert körülményekre hivatkozással kizárt a szerződés bírósági módosítása. A szerződéskötési szabadság elvéből következően a feleknek joguk van meghatározni, hogy kivel, milyen tartalomban kötnek szerződést, ezért a bírói szerződésmódosítás egy kivételes, meghatározott feltételek együttes teljesítése esetén alkalmazandó eszköz. Csak akkor van rá mód, ha a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogát, jogos érdekét sérti, és a körülményváltozás nem volt észszerűen előre látható, illetőleg túlmegy a normális változás kockázatán. Az alperes álláspontja szerint ilyen körülmény nem állapítható meg, így jogosan tart igényt a bérlemény kiürítésére.