196/2010. (XII. 17.) AB határozat

a Budapest Főváros Terézváros Önkormányzat Képviselő-testülete által - az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének feltételeiről - alkotott önkormányzati rendelet alkotmányossági vizsgálata, alkotmányellenességének megállapítása tárgyában

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

Az Alkotmánybíróság jogszabály alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában meghozta a következő

határozatot:

1. Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy Budapest Főváros Terézváros Önkormányzat Képviselő-testületének az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének feltételeiről szóló 38/2000. (XII. 12.) rendeletének 4. § (2) bekezdése, 5. § (2) bekezdése, 7. § (1) bekezdése, továbbá 7. § (2) bekezdése első mondatának "és úgy dönt, hogy a lakást a bérlőnek kell eladni" szövegrésze, továbbá 7. § (4) bekezdésének "a határozatlan időre szóló bérleti szerződéssel rendelkező magánszemély bérlőjének" szövegrésze alkotmányellenes, ezért azokat megsemmisíti.

Budapest Főváros Terézváros Önkormányzat Képviselő-testületének az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének feltételeiről szóló 38/2000. (XII. 12.) rendelete 7. § (2) bekezdésének első mondata a következő szöveggel marad hatályban: "Azon lakást, amelyet a Kt. az épület elidegenítésre való kijelölésekor kizárt az elidegenítésből, a bérlőjének is csak akkor lehet eladni, ha a lakást a Kt. elidegenítésre kijelöli."

Budapest Főváros Terézváros Önkormányzat Képviselő-testületének az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének feltételeiről szóló 38/2000. (XII. 12.) rendeletének 7. § (4) bekezdése a következő szöveggel marad hatályban: "Elidegenítésére való külön kijelölés nélkül elidegeníthető a lakás, ha az épület elidegenítésre való kijelöléséről döntés a jelen rendelet hatálybalépése után ugyan nem született, de a lakást magában foglaló épületben a jelen rendelet hatálybalépésekor legalább öt olyan lakás van, amely az Önkormányzat döntése alapján került a bérlőknek eladásra."

2. Az Alkotmánybíróság Budapest Főváros Terézváros Önkormányzat Képviselő-testületének az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének feltételeiről szóló 38/2000. (XII. 12.) rendeletének 4. § (3) bekezdése, 7. § (2) és (4) bekezdésének egésze, valamint 29. § (1) bekezdésének első mondata alkotmányellenességének megállapítására irányuló indítványt elutasítja.

3. Az Alkotmánybíróság Budapest Főváros Terézváros Önkormányzat Képviselő-testületének az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének feltételeiről szóló 38/2000. (XII. 12.) rendelete 5. § (4) és (5) bekezdései alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítvány tárgyában az eljárást megszünteti.

Az Alkotmánybíróság ezt a határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.

Indokolás

I. A Közép-Magyarországi Regionális Közigazgatási Hivatal hivatalvezetője - mivel a törvényességi észrevételével a képviselő-testület jelentős részben nem értett egyet - a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 99. § (2) bekezdés a) pontja alapján indítványt nyújtott be az Alkotmánybírósághoz, amelyben Budapest Főváros Terézváros Önkormányzat Képviselő-testületének az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének feltételeiről szóló 38/2000. (XII. 12.) rendelete (a továbbiakban: Ör.) 4. § (2)-(3) bekezdései, 5. § (2) és (4)-(5) bekezdései, 7. § (1), (2) és (4) bekezdései, valamint 29. § (1) bekezdése első mondata alkotmányellenességének megállapítását és megsemmisítését kérte.

Az indítvány tartalmából megállapíthatóan az indítványozó ellentétesnek tartja az Ör. szabályozását az államháztartásról szóló 1992. évi XXXVIII. törvény (a továbbiakban: Áht.) 108. § (1) bekezdésének azon rendelkezésével, amely szerint meghatározott értékhatár feletti vagyont értékesíteni csak nyilvános versenyeztetés útján lehet. Az indítványozó érvelése szerint az Ör. azon rendelkezései, amelyek szerint az önkormányzat tulajdonában álló lakásokat, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségeket csak a bérlő számára lehet értékesíteni, figyelmen kívül hagyják az értékhatár feletti vagyontárgyak értékesítésének esetére előírt versenyeztetési kötelezettséget, és ezáltal ellentétesek az Áht. 108. §-ában foglalt rendelkezéssel.

Ellentétesnek tartja továbbá az indítványozó az állam által az állampolgárok tulajdonában igazságtalanul okozott károk részleges kárpótlásáról szóló 1991. évi XXV. törvény (a továbbiakban: Kpt.) 9. §-ának, a kárpótlásra jogosult volt tulajdonos részére elővásárlási jogot biztosító rendelkezésével az Ör. azon szabályát, amely szerint a nem lakás céljára szolgáló helyiséget csak bérlő számára lehet elidegeníteni.

Az Ör. támadott szabályainak alkotmányellenességét illetően - törvényi rendelkezésekkel való ellentétük folytán -az indítványozó az Alkotmány 44/A. §. (2) bekezdésének sérelmére hivatkozik.

II. Az Alkotmánybíróság az alábbi jogszabályi rendelkezések figyelembevételével hozta meg döntését.

1. Az Alkotmány rendelkezése:

"44/A. § (2) A helyi képviselőtestület a feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal."

2. A Kpt. szabálya:

"9. § A kárpótlásra jogosultat a volt tulajdonának az Állami Vagyonügynökség vagy önkormányzat által történő értékesítése során elővásárlási jog illeti meg, kivéve az 1990. évi LXXIV. törvény hatálya alá tartozó eseteket, továbbá ha az önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában álló bérlakást az abban bent lakó vásárolja meg, valamint ha a tulajdon vagyoni értékű jogra (például társasági tagsági jog) vonatkozott, vagy ha vagyontárgyat megszerző, vagy ilyen vagyontárgy apportálásával létrejött társaság tagsági jogát értékesíti az Állami Vagyonügynökség." Az Áht. rendelkezése:

"108. § (1) Az államháztartás alrendszeréhez kapcsolódó - a költségvetési törvényben, az állami vagyon kezelésére vonatkozó kormányrendeletben, illetőleg a helyi önkormányzat rendeletében, valamint a helyi kisebbségi önkormányzat határozatában meghatározott értékhatár feletti - vagyont értékesíteni, a vagyon feletti vagyonkezelés jogát, a vagyon használatát, illetve a hasznosítás jogát átengedni - ha törvény vagy állami vagyon esetében törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabály kivételt nem tesz - csak nyilvános (indokolt esetben zártkörű) versenyeztetés útján, a legjobb ajánlatot tevő részére lehet. Nem vonatkozik ez a rendelkezés:

a) a bérbeadásra, használatba adásra, vagyonkezelésbe adásra, amennyiben az államháztartási körbe tartozó szervezet, illetve jogszabályban előírt állami, önkormányzati feladatot ellátó gazdálkodó szervezet javára történik,

b) ingatlancserére, amennyiben külön jogszabály - ide nem értve az önkormányzati rendeletet - a szolgáltatott ingatlan feletti rendelkezési jogot védetté nyilvánítással vagy más módon korlátozza, és az ellenszolgáltatás is ingatlan,

c) a helyi önkormányzat korlátozottan forgalomképes és forgalomképes vagyonának az Ötv. 80/A. § (5) bekezdés szerinti vagyonkezelésbe adására."

3. Az Ör.-nek az indítvány elbírálásakor hatályos, vizsgált rendelkezései:

"4. § (2) A bérlők által használt lakások a jelen rendeletben meghatározott kivétellel, kizárólag a bérlőknek és a bérlők hozzájárulásával a bérlővel egy tekintete alá eső személyeknek [Tv. 49. § (1) bekezdés d) pontja] adhatók el (a továbbiakban: a bérlő és a vele egy tekintet alá eső személy együtt: bérlő).

(3) A bérlőket megillető elővásárlási jog gyakorlásának biztosítása - a rendeletben meghatározott kivétellel - úgy történik, hogy a bérlőknek elidegeníthető lakások eladásáról (megvásárlásának lehetőségéről) a bérlők ajánlatot kapnak."

"5. § (1) A helyiségekre csak elidegenítésre való kijelölés alapján köthető megállapodás tulajdonjog átruházásáról.

(2) A bérlő által használt helyiségek a jelen rendeletben és törvényben meghatározott kivétellel a bérlőnek idegeníthető el, vagy ha a bérlő gazdálkodó szervezet, annak adható el, akit a gazdálkodó szervezet vevőként megjelöl.

(3)-(6) hk."

"7. § (1) Ha a jelen rendelet hatálybalépése után a Kt. [képviselő-testület] a teljes épületet, a határozatlan időre szóló bérleti szerződéssel rendelkező magánszemély lakásbérlők számára megvételre kijelölte, a határozatlan időre szóló bérleti szerződéssel rendelkező magánszemély bérlőkkel - a rendeletben meghatározott kivételekkel - a lakások elidegenítésre való külön kijelölése nélkül adásvételi szerződés köthető.

(2) Azon lakást, amelyet a Kt. az épület elidegenítésre való kijelölésekor kizárt az elidegenítésből, a bérlőjének is csak akkor lehet eladni, ha a lakást a Kt. elidegenítésre kijelöli, és úgy dönt, hogy a lakást a bérlőnek kell eladni. Azokat a lakásokat, amelyeket a 11. § (2)-(3) bekezdése alapján a Vagyongazdálkodási Bizottság jelöl ki elidegenítésre, akkor is csak az elidegenítésre való kijelölésük után lehet eladni, ha a Kt. az épületet az (1) bekezdés szerinti elidegenítésre kijelölte.

(3) Az Önkormányzat kizárólagos tulajdonában lévő épület lakásait a Tulajdonosi Bizottság akkor jelölheti ki elidegenítésre, ha a Kt. az épület legalább egy lakását már elidegenítésre kijelölte, kivéve, ha a Kt. a további lakások elidegenítését megtiltotta.

(4) Elidegenítésére való külön kijelölés nélkül elidegeníthető a lakás, a határozatlan időre szóló bérleti szerződéssel rendelkező magánszemély bérlőjének, ha az épület elidegenítésre való kijelöléséről döntés a jelen rendelet hatálybalépése után ugyan nem született, de a lakást magában foglaló épületben a jelen rendelet hatálybalépésekor legalább öt olyan lakás van, amely az Önkormányzat döntése alapján került a bérlőknek eladásra."

"29. § (1) Bérleti joggal érintett lakás vagy helyiség elidegenítésére csak a Kt. írhat ki árverést vagy pályázatot. Az árverés (versenytárgyalás) egyéb esetekben csak üres lakásra és helyiségre írható ki, az árverés kiírásáról, ha az üres lakás vagy helyiség forgalmi értéke 20,0 millió Ft-ot meghaladja a Kt., ha nem haladja meg a Gazdasági Bizottság dönt. Amennyiben az érintett vagyontárgy forgalmi értéke a 20,0 millió Ft-ot meghaladja, a nyilvános (indokolt esetben zártkörű) versenytárgyalás alkalmazása kötelező."

III. Az indítvány részben megalapozott.

1. Az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az indítvány benyújtását követően Budapest Főváros Terézváros Önkormányzat Képviselő-testülete 25/2009. (IX. 28.) rendeletével az Ör. indítvánnyal támadott rendelkezései közül 29. § (1) bekezdésének szövegét módosította, 5. § (4) és (5) bekezdéseit pedig hatályon kívül helyezte. Mindezek alapján az Alkotmánybíróság az indítványt az Ör. 29. § (1) bekezdését illetően annak hatályos szövege alapján bírálta el, az 5. § (4) és (5) bekezdései tekintetében pedig az eljárást az Alkotmánybíróság ideiglenes ügyrendjéről és annak közzétételéről szóló, többször módosított és egységes szerkezetbe foglalt 2/2009. (I. 12.) Tü. határozat (ABK 2009. január, 3.) 31. § a) pontja alapján a rendelkező részben foglaltak szerint megszüntette.

2. Az indítvány tartalmából megállapíthatóan az indítványozó a támadott rendelkezések törvényellenességét, és ezáltal alkotmányellenességét az Áht. 108. § (1) bekezdésével való ellentétükre alapozta. Az Áht. 108. § (1) bekezdése szerint az államháztartás alrendszeréhez kapcsolódó vagyont a helyi önkormányzat rendeletében meghatározott értékhatár felett csak nyilvános (indokolt esetben zártkörű) versenyeztetés útján, a legjobb ajánlatot tevő részére lehet. [Az Ör. 29. § (1) bekezdése szerint ez az értékhatár 20 millió Ft.] A hivatkozott törvényhely a)-c) pontjai a versenyeztetési eljárás kötelezettsége alóli kivételeket állapítanak meg, ezek között azonban nem szerepel a bérbeadott lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek érékesítése.

Az Ör. 4. § (2) bekezdése szerint a bérlők által használt lakások - bizonyos kivételekkel - kizárólag a bérlőknek és a bérlők hozzájárulásával a bérlővel egy tekintet alá eső személyeknek adhatók el. Az 5. § (2) bekezdése a nem lakás céljára szolgáló helyiségek vonatkozásában hasonló rendelkezést tartalmaz. Az Ör. ezen rendelkezései figyelmen kívül hagyják a lakás, illetve a helyiség értékét, következésképp az Áht. 108. § (1) bekezdésében meghatározott versenyeztetési kötelezettséget, így magasabb szintű jogszabállyal - törvénnyel - ellentétes rendelkezést tartalmaznak.

Noha az indítvány erre kifejezetten nem hivatkozik, az Alkotmánybíróság megjegyzi, hogy az Ör. 4. § (2) bekezdésében, valamint 5. § (2) bekezdésében a bérlő részére biztosított vásárlói kizárólagosság ellentétes a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 49. § (1) bekezdésében, illetve 58. § (1) bekezdésében a bérlő számára biztosított elővásárlási joggal is.

3. Az Áht. 108. § (1) bekezdésével ellentétben áll minden olyan rendelkezés, amely értékhatárra tekintet nélkül, csakis a bennlakó bérlő számára biztosítja a megvásárlás lehetőségét. Az indítvány által támadott rendelkezések közül az Ör. 7. § (1) bekezdése olyan tényállást tartalmaz, amely a határozatlan időre szóló bérleti szerződéssel rendelkező magánszemély lakásbérlők számára biztosít vásárlási lehetőséget. Az értékhatár szerinti megkülönböztetés hiánya folytán az Ör. ezen rendelkezése is ellentétes az Áht. hivatkozott, versenyeztetést előíró szabályával.

Ugyanígy distinkció nélküli bérlői jogosultságot ír elő az Ör. 7. (2) bekezdése és (4) bekezdése is. A (2) bekezdés szerint a lakást "... a bérlőjének is csak akkor lehet eladni, ha a lakást a Kt. elidegenítésre kijelöli, és úgy dönt, hogy a lakást a bérlőnek kell eladni." Hasonló kitételt tartalmaz a (4) bekezdés, amennyiben "elidegeníthető a lakás, a határozatlan időre szóló bérleti szerződéssel rendelkező magánszemély bérlőjének ...". Az eddigiek alapján - a 20 millió Ft értékhatárt meghaladó lakások tekintetében - a bérlő számára biztosított kizárólagos vásárlási lehetőség ellentétben áll az indítvány által hivatkozott Áht.-beli rendelkezéssel [de ezen túlmenően az Ltv. 49. § (1) bekezdésében, illetve 58. § (1) bekezdésében írt elővásárlási joggal is].

Az Ör. 7. § (2) és (4) bekezdései tekintetében az Áht. 108. § (1) bekezdésében foglaltakkal való ellentétet az említett, a bérlők részére vásárlói kizárólagosságot biztosító kitételek eredményezik, ezért az Alkotmánybíróság elegendőnek találta a támadott jogszabályhelyek egésze helyett pusztán a törvényellenességet eredményező szövegrészek alkotmányellenességének megállapítását.

4. A helyiségbérlők részére biztosított vásárlói kizárólagosságot, vagyis az Ör. 5. § (2) bekezdésében foglaltakat - az Áht. 108. § (1) bekezdésével való ellentétén túlmenően - ellentétesnek tartja az indítvány a Kpt. 9. § (1) bekezdésében foglalt azon rendelkezéssel, amely szerint a kárpótlásra jogosultat a volt tulajdonának az önkormányzat által történő értékesítése során - bizonyos kivételekkel - elővásárlási jog illeti meg. Az Ör. támadott rendelkezése szerint a bérbeadott helyiséget csak a bérlő részére lehet elidegeníteni. Az Ltv. 58. § (1) bekezdése szerint ha a törvény másként nem rendelkezik, az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került helyiségre a bérlőt (bérlőtársat) elővásárlási jog illeti meg. A Kpt. 9. § (1) bekezdése további elővásárlási jogosultat jelöl meg a kárpótlásra jogosult volt tulajdonos személyében. Bármelyik törvény által biztosított jogosultságról legyen is szó, az Ör. 5. § (2) bekezdésében a helyiség bérlője részére biztosított vásárlói kizárólagosság ellentétes az indítványozó által hivatkozott Kpt. 9. §-ával, és ezen túlmenően az Ltv. 58. § (1) bekezdésével is.

A fentiek szerint tehát az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az Ör. 4. § (2) bekezdése, 5. § (2) bekezdése, 7. § (1) bekezdése, továbbá 7. § (2) bekezdésének "és úgy dönt, hogy a lakást a bérlőnek kell eladni" szövegrésze, továbbá 7. § (4) bekezdésének "a határozatlan időre szóló bérleti szerződéssel rendelkező magánszemély bérlőjének" szövegrésze ellentétes az Áht. 108. (1) bekezdésével, valamint az 5. § (2) bekezdése ellentétes a Kpt. 9. §-ával is. Mindezek alapján az Alkotmánybíróság ezen jogszabályi rendelkezéseket az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdésének sérelme folytán a rendelkező részben foglaltak szerint megsemmisítette.

5. Az Ör. a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek megvásárlásának lehetőségét elidegenítésre való külön kijelölés nélkül, vagy az elidegenítésre való külön kijelölés alapján teszi lehetővé. Az indítvány által támadott rendelkezéseknek ezek a szabályai nem hozhatók összefüggésbe sem az Áht.-nak, sem pedig a Kpt.-nek az indítványozó által felhívott rendelkezéseivel, így ebben az összefüggésben azok törvényellenessége sem merülhet fel. A törvényellenesség hiányában értelemszerűen nem állapítható meg az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdésének sérelme sem, ebből következően az Alkotmánybíróság az Ör. 4. § (3) bekezdése, a 7. § (2) és (4) bekezdésének egésze, valamint 29. § (1) bekezdésének első mondata alkotmányellenességének megállapítására irányuló indítványt a rendelkező részben foglaltak szerint elutasította.

Az Alkotmánybíróság a jelen határozat Magyar Közlönyben történő közzétételét az Alkotmánybíróságról szóló 1989. évi XXXII. törvény 41. §-a alapján rendelte el.

Budapest, 2010. december 14.

Dr. Bihari Mihály s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Lenkovics Barnabás s. k.,

előadó alkotmánybíró

Dr. Lévay Miklós s. k.,

alkotmánybíró

Alkotmánybírósági ügyszám: 1363/H/2007.