1/1998. (II. 4.) AB határozat

a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény, valamint a Hajdúhadház Város Önkormányzatának Képviselő-testülete által az önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról és elidegenítéséről alkotott 16/1993. (XII. 17.) HÖ számú rendelet egyes rendelkezései alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

Az Alkotmánybíróság jogszabályok alkotmányellenességének utólagos vizsgálata iránt benyújtott indítvány alapján meghozta a következő

határozatot:

Az Alkotmánybíróság a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 34. § (1) bekezdése, valamint a Hajdúhadház Város Önkormányzatának Képviselő-testülete által az önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról és elidegenítéséről alkotott 16/1993. (XII. 17.) HÖ számú rendelet - 5/1996. (III. 22.) HÖ számú rendelet 2. §-a által módosított - 23. § (1) bekezdése alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt elutasítja.

Az Alkotmánybíróság e határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.

INDOKOLÁS

I.

Indítványozók a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 34. § (1) bekezdése, valamint a Hajdúhadház Város Önkormányzatának Képviselő-testülete által az önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról és elidegenítéséről alkotott 16/1993. (XII. 17.) HÖ számú rendelet (a továbbiakban: Ör.) - 5/1996. (III. 22.) HÖ számú rendelet 2. §-a által megállapított - 23. § (1) bekezdése alkotmányellenességének megállapítását és megsemmisítését kérték.

Indítványukban előadták, hogy az Ltv. hatálybalépését követően a városi önkormányzat két alkalommal is úgy módosította az Ör. 23. § (1) bekezdését, hogy 300-300%-kal emelte az önkormányzati bérlakások bérleti díját.

Álláspontjuk szerint alkotmányellenes az Ltv. 34. § (1) bekezdése, amely mindenfajta, a bérlőket védő garancia nélkül hatalmazza fel a helyi önkormányzatot az önkormányzati bérlakások bérleti díjának megállapítására. Álláspontjuk szerint ez a szabályozás módot ad arra, hogy az önkormányzat önkényesen emelje a bérleti díjakat. Alkotmányellenesnek tartják indítványozók azt is, hogy az Ltv. sehol sem rendelkezik arról, hogy a bérleti díjat szabályozó, a bérleti díj emeléséről szóló rendelet miként módosítja a megkötött lakásbérleti szerződéseket. Ez a szabályozás kiszolgáltatottá teszi a bérlőket a tulajdonos önkormányzatnak, ez sérti az "állampolgári" jogbiztonság alkotmányos követelményét.

Az indítvány szerint az Ltv. 34. § (1) bekezdésének alkotmányellenességére figyelemmel alkotmányellenes az Ör.-nek az 5/1996. (III. 22.) HÖ számú rendelet 2. §-a által megállapított 23. § (1) bekezdése is. Az Ör. vitatott rendelkezésével kapcsolatosan indítványozók előadták azt is, hogy az Ltv. 34. § (2) bekezdésében foglaltakra tekintet nélkül - törvénysértő módon - csupán a lakás komfortfokozatára figyelemmel állapítja meg a bérleti díj mértékét, a bérleti díjak megállapításakor a képviselő-testület teljesen figyelmen kívül hagyta a bérlők szociális helyzetét.

Az Ör. 23. § (1) bekezdés alkotmányellenességének vizsgálata során az Alkotmánybíróság a lakbérmegállapítás indokainak megismerése érdekében megkeresést intézett a város polgármesteréhez. A polgármester a megkeresésre adott válaszában azt a tájékoztatást adta, hogy a rendelet megalkotásakor a város közel négyezer lakóházából mindössze 65 lakás állt önkormányzati tulajdonban, időközben az elidegenítések következtében ez a szám csaknem a felére csökkent. Így az önkormányzati lakásban lakók száma a település összlakosságához képest elenyésző. Mivel az önkormányzatnak anyagi eszközök hiányában nincs lehetősége a jogos lakásigények kielégítésére sem, a lakosság nagyobb része - nehéz anyagi körülményei ellenére - kénytelen lakhatását maga megoldani. A korábbi, az önkormányzati lakások bérének a városban kialakult lakásbérleti díjakhoz képest lényegesen alacsonyabban megállapított mértéke mellett az önkormányzati lakásban lakók indokolatlan előnyökhöz jutottak azzal a többséggel szemben, akik lakásproblémájukat magánszemélyek tulajdonában álló lakások bérletével voltak kénytelenek megoldani. A lakbéremelésnek kettős indoka volt. Egyrészt a képviselő-testület ezzel igazította hozzá az önkormányzati lakások bérleti díját a városban kialakult lakásbérleti díjak mértékéhez, másrészt a bérbeadót terhelő fenntartási költségek fedezetét kívánta az önkormányzat ily módon megteremteni. A képviselő-testület a bérlők vagyoni, jövedelmi, szociális viszonyait nem a lakbérek, hanem a lakbértámogatás megállapítása során vette figyelembe.

Válaszában a polgármester kifejtette azt is, hogy az önkormányzati tulajdonban álló lakások minősége és településen belüli elhelyezkedése azonosnak tekinthető, így közöttük különbséget csak nagyságuk és komfortfokozatuk alapján tudott tenni a képviselő-testület. A törvény által meghatározott külön szolgáltatásokat a lakások jellege miatt nem nyújt az önkormányzat, így azok ellenértéke sem volt figyelembe vehető a lakbérek megállapítása során.

II.

1. Az Alkotmánybíróság eljárása során elsőként az Ltv. 34. § (1) bekezdésének alkotmányosságát vizsgálta.

Az Ltv. szabályai új alapokra helyezték az önkormányzati lakások bérleti díjának megállapítását.

Korábban, a központi szervek által alkotott jogszabályok kötött béreket állapítottak meg a lakásokra, amelytől a bérbeadók minimális mértékben térhettek el. A jogszabályban megállapított lakbérmértékek lényegében - a lakás szociális funkciójára tekintettel - mesterségesen kialakított és alacsonyan tartott értékek voltak, nem fejezték ki a lakás tényleges használati értékét, s csak töredékét fedezték a lakásfenntartási költségeknek.

Az árak megállapításáról szóló 1990. évi LXXXVII. törvény (a továbbiakban: Ártv.) a lakbérek megállapításával kapcsolatos árhatósági jogkör gyakorlását - a legmagasabb hatósági ár rendeletben történő megállapításának jogát - a települési önkormányzat képviselő-testületének hatáskörébe utalta. Az önkormányzati bérlakások tekintetében azonban - egészen az Ltv. hatálybalépéséig - továbbra is fennmaradt a lakbérek központi kötöttsége.

Az Ltv. megalkotása során a törvényhozó az önkormányzati lakások tekintetében fenntartotta azt a megoldást, hogy bérleti díjat a lakásbérleti szolgáltatás legmagasabb hatósági áraként a képviselő-testület rendeletben állapítja meg.

Az Ltv. 34. § (1) bekezdése kimondja, hogy "az önkormányzati lakások lakbérének mértékét és az önkormányzati lakbértámogatást önkormányzati rendelet állapítja meg".

Azonban a lakbérek megállapítására nemcsak az Ltv. hatalmazza fel a települési önkormányzatot, hanem ilyen felhatalmazó rendelkezést tartalmaz az Ártv. is. Az Ártv. 7. § (1) bekezdése, valamint mellékletének I. "B) Szolgáltatások" táblázatban - az 1994. évi XVII. törvény 6. §-a, valamint 1997. évi LVII. törvény 3. § (3) bekezdése által módosított - 714-11-01 szolgáltatás szám alatt a legmagasabb hatósági ár megállapítására jogosítja fel a települési önkormányzat képviselő-testületét

"714-11-01-ből Települési önkormányzat tulajdonában levő lakások bére" tekintetében.

Az önkormányzati tulajdonú lakások bérleti díjának megállapítása során ennek megfelelően mind az Ltv., mind az Ártv. szabályait alkalmazni kell.

Arra nézve, hogy a képviselő-testület milyen szempontokat köteles figyelembe venni a lakbérek megállapítása során az Ltv. 2. §-ának (2) bekezdése, 34. §-ának (2) bekezdése, valamint az Ártv. 8. §-ának (1) bekezdése az irányadó.

Az Ltv. 2. § (2) bekezdése a lakásbérleti szerződésre vonatkozóan kimondja, hogy a szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért és a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásokért lakbért fizetni.

Az Ltv. 34. § (2) bekezdés meghatározza, hogy az önkormányzatnak milyen, a lakáshasználat értékét meghatározó tényezők figyelembevételével kell szabályoznia a lakbér mértékét:

"(2) A lakbér mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatás figyelembevételével kell meghatározni."

Az Ártv. 8. § (1) bekezdésében pedig a szolgáltató gazdasági érdekei védelmében előírja, hogy a legmagasabb árat úgy kell megállapítani, hogy "a hatékonyan működő vállalkozó ráfordításaira és a működéséhez szükséges nyereségre fedezetet biztosítson, tekintettel az elvonásokra és a támogatásokra is".

A jogszabályban megállapított hatósági ár - így a lakbérek - megállapításának módjára, a hatósági ármegállapítás jogi hatásaira vonatkozó rendelkezéseket az Ártv. 7-15. §-ai tartalmazzák.

E rendelkezések alapján megállapítható, hogy az önkormányzati tulajdonú lakások bére a bérbeadó által nyújtott lakáshasználat, szolgáltatás ára, amelyet a képviselő-testület a szolgáltatás gazdaságosságát is szem előtt tartva, a lakáshasználat értékét befolyásoló tényezők figyelembevételével, a lakáshasználat, szolgáltatás értékével arányosan köteles rendeletében megállapítani.

A települési önkormányzat törvényi felhatalmazása a lakbérek önkormányzati rendeletben történő megállapítása során nem korlátlan. A képviselő-testület lakbér mértékének megállapítására irányuló árhatósági jogkörét az Ltv. és az Ártv. idézett rendelkezései - azzal, hogy meghatározzák a lakbérmegállapítás során figyelembe veendő tényezőket, a lakbérmegállapítás rendjét és jogi hatásait - korlátozzák.

Téves indítványozónak az a megállapítása is, hogy nem szabályozott a jogszabállyal megállapított lakbéremelésnek a már megkötött lakásbérleti szerződésekre gyakorolt hatása.

Az Ártv. 11. § (1) bekezdése kimondja, hogy a hatósági ár megállapításának visszaható hatálya nincs. Az Ártv. 11. § (2) bekezdése rendelkezik arról is, hogy a hatósági ár emelése miként hat az ár módosítása előtt megkötött szerződésekre: "A legmagasabb hatósági árnak a szerződés megkötését követően bekövetkező emelése esetén jogszabály kivételesen előírhatja, hogy az emelt legmagasabb hatósági ár az érvényes szerződés részévé válik. A felek azonban az új ártól lefelé - közös megegyezéssel - eltérhetnek, a szerződésben kikötött ár fenntartásával vagy megváltoztatásával."

A lakásbérleti szerződések esetén az Ltv. rendelkezései szabályozzák azt, hogy a rendeletben megállapított lakásbérleti díj milyen módon válik a lakásbérleti szerződés tartalmi elemévé. Az Ltv. 2. § (4) bekezdése alapján, ha a lakbér mértékét jogszabály állapítja meg, a szerződés akkor is érvényesen létrejön, ha a felek a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg. A 6. § (1) bekezdése alapján ilyenkor a bérbeadó a lakbér összegét a beköltözést követő nyolc napon belül köteles a bérlővel írásban közölni. Ha a bérlő a lakbér összegét a közlés kézhezvételétől számított nyolc napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni. A 6. § (2) bekezdésében foglaltak szerint, ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni. E rendelkezések alapján ha a felek a lakbérben nem tudnak megállapodni - mind a lakásbérleti szerződés keletkezésekor, mind annak fennállása alatt - bíróságtól kérhetik a lakbér megállapítását.

A lakbérek jogszabállyal történő emelése során a képviselő-testületnek tekintettel kell lennie a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseire, így a 226. § (2) bekezdésére, valamint a szerződések jogszabállyal történő módosításával kapcsolatos alkotmányos követelményekre is.

A Ptk. 226. § (2) bekezdésének első fordulata kimondja, hogy jogszabály a hatálybalépése előtt megkötött szerződések tartalmát csak kivételesen változtathatja meg. Az Alkotmánybíróság a Ptk. 226. § (2) bekezdése első fordulatának alkotmányossági elemzése során - elsőként 32/1991. (VI. 6.) AB határozatában - rámutatott arra, hogy "az állam általában csak ugyanolyan feltételekkel teheti meg az általa jogszabályban kiadott blankettaszerződések tartalmának a megváltoztatását, mint amilyen feltételek fennállása esetén a szerződés más felei kérhetik a bíróságtól - a rebus sic stantibus klauzulájára alapítottan - a szerződés módosítását. Ha ugyanis az állam a polgári jogi jogviszonyokban közvetlenül vesz részt, ezt alkotmányosan csak ugyanolyan feltételek mellett teheti meg, mint amilyen feltételeket az általa kiadott jogszabályokban a polgári jogi jogviszonyok egyéb résztvevői számára megszab (egyenjogúság, mellérendeltség stb.)". E határozatában az Alkotmánybíróság kifejtette azt is, hogy "...a kivételességet - amelynek fennállása esetén a meglevő jogviszonyok tartalma jogszabály útján módosítható - éppúgy esetenként, jogszabályonként kell vizsgálni, mint a bírósági szerződésmódosítás alkalmazhatóságát az egyedi jogviszonyokban. Jogszabályonként külön-külön eldöntendő kérdés tehát az, hogy mikor felel meg a fennálló szerződési kapcsolatokba való állami beavatkozás az Alkotmánynak, illetőleg az előbbi szempontoknak. Ennek eldöntése elsősorban a törvényhozó felelőssége, de a beavatkozás alkotmányosságát az Alkotmánybíróság dönti el". [ABH 1991, 151-154. és 157.]

A lakbért megállapító önkormányzati rendelettel szemben előírt törvényi előírások érvényesítésére megfelelő fórumokat biztosít a jog.

A lakbért megállapító önkormányzati rendelet törvényességét a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 98-99. §-ai alapján a megyei közigazgatási hivatal ellenőrzi, s az Alkotmánybíróságnál kezdeményezheti a törvénysértő rendelkezés megsemmisítését. Az Alkotmánybíróságról szóló 1989. évi XXXII. törvény 21. § (4) bekezdése szerint bárki kezdeményezheti az önkormányzati rendelet alkotmányellenességének utólagos vizsgálatát az Alkotmánybíróság előtt. A Ptk. 226. § (2) bekezdése lehetőséget ad arra is, ha a szerződés megváltozott tartalma bármelyik fél lényeges jogos érdekeit sérti, a fél kérheti a bíróságtól a szerződés módosítását, vagy - ha jogszabály másként nem rendelkezik - a szerződéstől elállhat.

Mindezek alapján az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az önkormányzati lakások bérleti díjának megállapításával kapcsolatosan az indítványozó által állított, a jogbiztonságot veszélyeztető szabályozási hiányosságok nem állnak fenn. Az Ltv. 34. § (1) bekezdése nem sérti az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében meghatározott jogállamiság szerves elemét képező jogbiztonság követelményét. Ezért az Ltv. 34. § (1) bekezdése alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt elutasította.

III.

Nem találta megalapozottnak az Alkotmánybíróság az Ör. 23. § (1) bekezdése alkotmányellenességének megállapítása és megsemmisítése iránt benyújtott indítványt sem.

1. Az Alkotmánybíróság az indítvány alapján elsőként azt vizsgálta, hogy a hajdúhadházi önkormányzat által az Ör. vitatott rendelkezésével végrehajtott lakbéremelés megfelelt-e az előbbiekben vázolt alkotmányossági követelményeknek.

A Ptk. 226. § (2) bekezdése által a szerződés jogszabállyal történő módosításával szemben megkívánt kivételes helyzetet az önkormányzati lakások bérleti díja tekintetében maga az Ltv. hatálybalépése teremtette meg.

Az Ltv. hatálybalépését követően az önkormányzati rendeletben megállapított bérleti díjak emelése a lakásbérleti jogviszonyokra vonatkozó törvényi szabályozás megváltozásának és az Ltv. nyomán a lakásviszonyok átalakulásának következménye.

A piacgazdaságnak megfelelő lakásviszonyok és ezzel együtt a piaci viszonyokhoz igazodó lakbérek kialakulásának jogi feltételeit az Ltv. teremtette meg.

A gazdasági rendszerváltás részeként, az Ltv.-nek az önkormányzati lakások elidegenítésére vonatkozó szabályai alapján fokozatosan megteremtődnek a piaci alapú lakásbérleti viszonyok kialakulásának feltételei. A lakásprivatizáció eredményeként megváltozott az önkormányzati lakásnak a lakásellátásban betöltött szerepe, az önkormányzati lakás a települési lakásviszonyok, a kialakuló bérlakáspiac egyik elemévé vált. Ezzel összhangban a piacgazdaságnak megfelelő értékviszonyokhoz igazodó lakbérek kialakítását célozzák az önkormányzati lakások bérleti díjának megállapítására vonatkozó, idézett törvényi rendelkezések is. Ezzel egy időben a törvényhozás intézményesítette azokat a szociális támogatási formákat, amelyek lehetőséget nyújtanak az önkormányzati lakások szociális funkciójának megőrzésére.

Az Ltv. 76. § (2) bekezdése 1994. június 30-ig lakbéremelési moratóriumot írt elő az önkormányzati lakásokra nézve. A helyi önkormányzatok számára csak ezt követően nyílt meg a lehetősége annak, hogy a törvényi előírásoknak - az Ltv. és az Ártv. előírásainak - megfelelő, a település lakásellátottságához, az önkormányzati lakásoknak a lakásellátásban betöltött szerepéhez, a lakáshasználat és a bérbeadó által nyújtott szolgáltatás értékéhez igazodó lakásbérleti díjakat állapítson meg.

Az Ltv. által célzott, lakáspiaci viszonyok és a piaci értékviszonyokhoz igazodó lakbérrendszer kialakulása szükségszerűen olyan hosszabb átalakulási folyamat eredménye, amely még korántsem tekinthető lezárultnak.

A települési önkormányzatok 1994-ben a piaci viszonyok felé történő elmozdulás időpontjában állapították meg először az új lakbérszabályoknak megfelelő bérleti díjakat. Az ezt követően a lakásviszonyokban bekövetkezett változások, a lakbérek piaci értékének kialakulása, az infláció és bérbeadót terhelő költségek növekedése a körülmények olyan változását eredményezik, amelyek, ha nem követi egyúttal a lakbérek változása is, az a bérbeadó önkormányzat lényeges és jogos érdekeinek sérelmével jár.

2. Az Ör. vitatott rendelkezésével kapcsolatosan az indítványozók alapvető kifogása az, hogy az önkormányzat a lakbéremelés során nem vette figyelembe a bérlők szociális körülményeit.

Az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályainak megalkotása során az Ltv. - amint azt a törvényjavaslat indokolása is tartalmazza - tekintettel volt arra is, hogy az önkormányzati lakásvagyon közvagyon. "Az önkormányzatok nem a lakástulajdonosok egyikeként, hanem mint a helyi közügyek megoldására - ezen belül a lakásgazdálkodási feladatok ellátására - is hivatottként a település önálló "gazdái"-ként látják el a bérbeadói feladatokat. Ebből következően a lakásvagyonnal való gazdálkodásban a piaci, jövedelmezőségi és a szociális szempontokat együtt kell érvényesíteniük."

Azonban a szociális szempontok érvényesítésének kötelezettségét nem a lakbérmérték megállapítása tekintetében írja elő az önkormányzat számára a törvény.

Az Ltv.-nek az önkormányzati lakások bérleti díjának megállapítására vonatkozó szabályaiból nem következik az, hogy az önkormányzat a lakásbérleti díjak mértékének megállapítása során szociális szempontokat köteles érvényesíteni. Az Ltv. és az Ártv. idézett rendelkezései alapján az önkormányzati rendeletben meghatározott lakbér a lakásbérleti szerződés alapján a bérbeadó által nyújtott lakáshasználat és szolgáltatás ellenértékeként megállapított hatósági ár, így mértékének megállapítása során elsősorban a nyújtott szolgáltatás értékére kell tekintettel lenni. Az Ártv. idézett 8. § (1) bekezdése a hatósági ár megállapítása során a szolgáltató gazdaságossági érdekeinek figyelembevételét is előírja.

Nem következik a szociális szempontok figyelembevételének kötelezettsége az Ltv. 34. § (2) bekezdéséből sem. Az Ltv.-nek ez a rendelkezése olyan tényezők - a lakás alapterülete, komfortfokozata, minősége, a lakóépület állapota, a lakás településen és lakóépületen belüli elhelyezkedése - figyelembevételét írja elő a lakbérek megállapítása során, amelyek a lakás használati értékét befolyásolják. Így az Ör. vitatott rendelkezése nem tekinthető alkotmányellenesnek amiatt, hogy a bérlő szociális helyzete szerint nem differenciál a lakbér mértéke tekintetében.

A bérlők vagyoni, jövedelmi, szociális viszonyainak figyelembevétele az Ltv. által szabályozott lakbérrendszerben nem a lakbérek mértékének megállapítása során, hanem a rászorulók támogatása útján történik.

A szociálisan rászorulók lakásfenntartási költségeihez (ennek részeként a lakbérhez) való hozzájárulást tesz lehetővé a szociális igazgatásról és a szociális ellátásokról szóló 1993. évi III. törvény 38-39. §-a lakásfenntartási támogatás címén.

Ezen túlmenően az Ltv. 34. § (3)-(4) bekezdése - az önkormányzati lakások rendeltetésére, szociális funkciójára tekintettel - a települési önkormányzat kötelezettségévé teszi, hogy rendeletében a bérlők vagyoni, jövedelmi, szociális viszonyaihoz igazodóan szabályozza az önkormányzati lakbértámogatás mértékét, feltételeit, a lakbértámogatásra való jogosultság megállapításának eljárási rendjét és a támogatás folyósításának módját.

E két támogatási formával kapcsolatosan az Alkotmánybíróság több határozatában rámutatott arra, hogy az önkormányzat jogalkotási kötelezettsége mindkét ellátási formára nézve fennáll, az önkormányzat a lakbértámogatás önkormányzati rendeleti szabályozását nem mellőzheti, és lakbértámogatást nem lehetetlenítheti el. [78/1995. (XII. 21.) AB határozat (ABH 1995, 508.); 20/1996. (V. 10.) AB határozat (ABH 1996, 262.)]

Az Ltv. alapján az önkormányzat a lakbérek mértékének megállapításával egyidejűleg a lakbértámogatás szabályozására is köteles annak érdekében, hogy ne kerüljön veszélybe azoknak a bérlőknek a lakhatása, akik vagyoni, jövedelmi viszonyaik miatt lakhatásukat más módon nem tudják megoldani, és a megállapított lakbér megfizetésére sem képesek. A törvény tehát a helyi lakbérszabályozással szemben azt a követelményt támasztja, hogy a lakbérek megállapítása és a lakbértámogatás szabályozása egymásra tekintettel történjék. Ennek megfelelően az önkormányzati lakások bérleti díjának emelése akkor felel meg az Ltv.-nek, ha az együtt jár a lakbértámogatás szabályozásának módosításával is.

Az Ör. 23. § (1) bekezdésének a moratórium ideje alatt elfogadott eredeti szövege szerint a lakásbérleti díj összkomfortos lakás esetén 22 Ft/m2, komfortos lakás esetén 15 Ft/m2, félkomfortos lakás esetén 7,50 Ft/m2, komfort nélküli lakás esetén 4,50 Ft/m2, szükséglakás esetén 4 Ft/m2 volt. E lakbérmértékek mellett a rendelet összkomfortos és komfortos lakás esetén a havi lakbér 5%-ában, félkomfortos és komfort nélküli lakás esetén a havi lakbér 10%-ában, szükséglakások esetén a havi lakbér 15%-ában állapította meg a lakbértámogatás mértékét.

Az önkormányzat 9/1994. (VII. 1.) HÖ számú rendeletével a moratórium letelte után - a lakbértámogatás változatlanul hagyása mellett - az összkomfortos lakások bérét 66 Ft/m2-re, a komfortos lakások bérét 45 Ft/m2-re a félkomfortos lakások bérét 22,50 Ft/m2-re, a komfort nélküli lakás bérét 13,50 Ft/m2-re, a szükséglakások bérét 12 Ft/m2-re emelte.

Az Ör.-nek - az 5/1996. (III. 22.) HÖ számú rendelet 2. §-ával megállapított és az indítvány által vitatott - hatályos 23. § (1) bekezdése a következő rendelkezést tartalmazza:

"(1) A fizetendő havi lakbér mértéke a lakás alapterülete és komfortfokozata után:

A képviselő-testület az új lakbérek megállapításával egyidejűleg az Ör. 23. § (2)-(10) bekezdésben újraszabályozta a lakbértámogatást is.

E szabályok szerint lakbértámogatásra az a bérlő jogosult, akinek havi nettó jövedelme nem éri el az öregségi nyugdíjminimum háromszorosának megfelelő összeget. A lakbértámogatás mértékét a rendelet a család egy főre jutó jövedelmétől függően szabályozza az Ör.:

- ha a családban az egy főre jutó havi nettó jövedelem nem éri el az öregségi nyugdíjminimum másfélszeresének az összegét, akkor a lakbér 45%-a a támogatás;

- ha a családban az egy főre jutó havi nettó jövedelem az öregségi nyugdíjminimum másfélszeresét meghaladja, de a kétszeresét nem éri el, akkor a lakbér 35%-a a támogatás;

- ha a családban az egy főre jutó havi nettó jövedelem az öregségi nyugdíjminimum kétszeresét meghaladja, de a háromszorosát nem éri el, akkor a lakbér 25%-a a támogatás.

Szolgálati lakás esetében a bérlő anyagi, szociális, jövedelmi és egyéb viszonyait figyelembe véve a lakbér 50%-áig terjedhet a lakbértámogatás mértéke.

A fentieket figyelembe véve megállapítható, hogy a hajdúhadházi önkormányzat nem a moratórium letelte után azonnal, hanem csak 5/1996. (III. 22.) HÖ számú rendeletének megalkotásával alakította ki az Ltv. szabályainak megfelelő lakbérszabályozást. A lakbéreknek a piaci viszonyokhoz igazításával egyidejűleg megváltoztatta a lakbértámogatás szabályait is. A bérlők szociális helyzetétől függő és a korábban megállapított támogatásnál lényegesen nagyobb mértékű lakbértámogatási rendszert hozott létre.

Így az Ör. 23. § (1) bekezdésével kapcsolatosan az indítványozók által állított alkotmányellenesség nem állapítható meg.

Mindezek alapján az Alkotmánybíróság az Ltv. 34. § (1) bekezdése, valamint az Ör. 23. § (1) bekezdése alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt elutasította.

Dr. Lábady Tamás s. k.,

az Alkotmánybíróság helyettes elnöke

Dr. Ádám Antal s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Bagi István s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Holló András s. k.,

előadó alkotmánybíró

Dr. Kilényi Géza s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Németh János s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Szabó András s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Vörös Imre s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Zlinszky János s. k.,

alkotmánybíró

Alkotmánybírósági ügyszám: 336/B/1997-11.