BH 2011.10.279 I. A szomszédjog általános szabálya a szomszédos ingatlanon építkezővel szemben nem azt a követelményt támasztja, hogy saját tulajdonosi érdekeinek sérelmével, a szomszéd érdekeinek előtérbe helyezésével építkezzen, hanem azt, hogy a beépítés megtervezésével olyan építési módot válasszon, amely figyelemmel van az épített környezet helyben kialakult sajátosságaira és a szomszéd számára elkerülhetetlen hátrányokat nem okoz [Ptk. 100. §].

II. A szükségtelen zavarás megvalósítható a szűkebb lakókörnyezethez igazodó építési módtól eltérő műszaki, építési megoldással akkor is, ha az építésre a tulajdonosnak az építési szabályok szerint lehetősége volt. A tulajdonos jogosítványai korlátlanul nem érvényesülhetnek, ezért nem tehető olyan megállapítás, hogy az építő tulajdonosi jogainak gyakorlása körébe eső építkezéssel együtt járó helyzet megteremtése nem tartozik a szükségtelen zavarás fogalmi körébe [Ptk. 339. § (1) bek.].

A B. város D. utca 51. szám alatti (továbbiakban: perbeli) ingatlannak 1/4 részben az I. r. felperes, 3/4 részben a II. r. felperes a tulajdonosa, a III. r. felperest pedig holtig tartó haszonélvezeti jog illeti meg. A szomszédos, B. város, D. utca 49. szám alatti ingatlanon korábban egy kis alapterületű, egyszintes családi ház állt, amelynek helyére egy 8 lakásos, kétemeletes, tetőtér beépítésű felépítmény épült, amely ingatlan az alperesek tulajdonában áll.

A felperesek a keresetükben 5 700 000 forint kártérítés és ennek a 2006. május 18. napjától járó törvényes mértékű késedelmi kamata egyetemleges megfizetésére kérték az alperesek kötelezését arra hivatkozással, hogy a perbeli ingatlan forgalmi értékét 10%-os mértékben csökkentette a szomszédos építkezés.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. és a II. r. alperesek arra hivatkoztak, hogy építési engedély alapján építkeztek, a III-IV. r., a VI. és a VII. r. alperesek pedig azzal védekeztek, hogy egy jogerős építési engedély birtokában vették meg a rájuk eső ingatlanhányadot. Az V. r. alperes utalt arra, hogy a folyamatban lévő perről nem tájékoztatták a szerződéskötéskor és a szerződés szerint az ingatlan per-, teher- és igénymentes. A VIII. és a IX. r. alperesek, valamint a XII. r. alperes már a meglévő ingatlant vásárolták meg, az adásvételi szerződésük kitért arra, hogy a kártérítés megfizetését az I. és a II. r. alperesek vállalják. A X. és XI. r. alperesek tudtak a perről, azonban őket a II. r. alperes arról biztosította, hogy peren kívül megegyeznek a felperesekkel.

Az elsőfokú bíróság az ítéletében kötelezte az I-XII. r. alpereseket, hogy 15 nap alatt egyetemlegesen fizessenek meg a 2007. július 29. napjától járó törvényes mértékű késedelmi kamatokkal együtt az I. r. felperesnek 1 425 000 forintot, a II. r. felperesnek 4 275 000 forintot, a III. r. felperes tekintetében pedig a keresetet elutasította. Az elsőfokú ítélet indokolása szerint az I. és a II. r. felperesek keresete a Ptk. 100. §-a és a Ptk. 339. §-ának (1) bekezdése szerint alapos. A helyszínrajzok, a fényképfelvételek és H. Gy. igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő szakvéleménye alapján megállapítható volt, hogy megnövekedett a zajhatás, a benapozás csökkent és intimitásvesztés következett be, amelyek miatt a felperesek ingatlanának forgalmi értéke 10%-os mértékben csökkent, ezért az összesen 5 700 000 forint megfizetésére a tulajdonosok a tulajdoni hányadaik arányában igényt tarthatnak, a haszonélvezeti joga alapján a haszonélvező III. r. felperes azonban nem, ezért az elsőfokú bíróság a keresetét elutasította.

Az I. r. alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az ítéletében az elsőfokú ítélet fellebbezett rendelkezését megváltoztatta és az I., valamint a II. r. felperesek keresetét elutasította. A másodfokú bíróság megállapította, hogy a kárfelelősség jogalapja közös, ezért az alperesek közötti egységes pertársaság miatt az I. r. alperes fellebbezése a többi alperesre is kihatott, nem érintette azonban a III. r. felperes keresetét elutasító rendelkezést, így az jogerős. A másodfokú ítélet indokolása szerint, ha az építkező csupán az építkezéssel együtt járó helyzetet teremtette meg, ez nem tartozik a szükségtelen zavarás körébe. Nem várható el az, hogy az építkező tulajdonos a szomszéd érdekét a saját tulajdonosi érdeke elé helyezze. A felperesek nem bizonyították a jogellenes magatartást, a szükségtelen zavarást. Nem sértettek az építkezők építési szabályt, de nem bizonyított az sem, hogy a szomszédos épület nem a lehetőség szerinti legkedvezőbb tervezési, kivitelezési eljárással készült. A keresetlevél beadásakor az építkezés még nem is fejeződött be, ezért a felperesek eleve csak az építkezés tényét vitatták. Mindezekre tekintettel a másodfokú bíróság a Ptk. 100. §-a és a Ptk. 339. §-ának (1) bekezdése alapján előterjesztett keresetet elutasította.

A felperesek a jogerős ítélet ellen felülvizsgálati kérelmet terjesztettek elő. A III. r. felperes felülvizsgálati kérelmét a Legfelsőbb Bíróság végzéssel hivatalból elutasította. Az I. és a II. r. felperesek felülvizsgálati kérelme az elsőfokú ítéletet helybenhagyó döntés meghozatalára irányult. Jogi álláspontjuk szerint a másodfokú bíróság a Ptk. 100. §-ában megfogalmazott szükségtelen zavarás fogalmát tévesen értelmezte. A felülvizsgálati kérelem szerint az építési engedélynek, illetőleg az attól való eltérésnek nincs ügydöntő jelentősége, az eltérés egyébként is csak annyi volt, hogy a két épület közötti távolság 7,4 méter helyett csak 7,2 méter. A másodfokú bíróság tévedett azonban abban, hogy a szakértő feladatává tette a zavarás szükségtelenségének eldöntését, ez ugyanis a bíróság feladata. Az építtető I. és II. r. alperesek csak a saját érdekeiket vették figyelembe, amikor a beépíthetőség maximális kihasználásával építkeztek. Az I. és a II. r. felperesek hivatkoztak az EBH 2007/1600. számú eseti döntésre, amely szerint a kétoldalú érdekkör szempontjait vizsgálva lehet eldönteni azt, hogy a szükségtelen zavarás megvalósult-e. A Legfelsőbb Bíróság BH 1993/161. számú eseti döntése szerint pedig a tulajdonjogot a társadalmi rendeltetésének megfelelően kell gyakorolni, a kölcsönös együttműködés és az elvárhatóság mértékéig való gondosság szerint.

Az alperesek a felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályban tartását kérték.