EH 2011.2397 I. A szomszédjog általános szabálya a szomszédos ingatlanon építkezővel szemben nem azt a követelményt támasztja, hogy saját tulajdonosi érdekeinek sérelmével, a szomszéd érdekeinek előtérbe helyezésével építkezzen, hanem azt, hogy a beépítés megtervezésével olyan építési módot válasszon, amely figyelemmel van az épített környezet helyben kialakult sajátosságaira és a szomszéd számára elkerülhetetlen hátrányokat nem okoz [Ptk. 100. §].
II. A szükségtelen zavarás megvalósítható a szűkebb lakókörnyezethez igazodó építési módtól eltérő műszaki, építési megoldással akkor is, ha az építésre a tulajdonosnak az építési szabályok szerint lehetősége volt. A tulajdonos jogosítványai korlátlanul nem érvényesülhetnek, ezért nem tehető olyan megállapítás, hogy az építő tulajdonosi jogainak gyakorlása körébe eső építkezéssel együtt járó helyzet megteremtése nem tartozik a szükségtelen zavarás fogalmi körébe [Ptk. 339. § (1) bek.].
A B. város D. utca 51. szám alatti (továbbiakban: perbeli) ingatlannak 1/4-ed részben az I. r. felperes, 3/4-ed részben a II. r. felperes a tulajdonosa, a III. r. felperest pedig holtig tartó haszonélvezeti jog illeti meg. A szomszédos, B. város, D. utca 49. szám alatti ingatlanon korábban egy kis alapterületű, egyszintes családi ház állt, amelynek helyére egy 8 lakásos, kétemeletes, tetőtér beépítésű felépítmény épült, amely ingatlan az alperesek tulajdonában áll.
A felperesek a keresetükben 5 700 000 forint kártérítés és ennek a 2006. május 18. napjától járó törvényes mértékű késedelmi kamata egyetemleges megfizetésére kérték az alperesek kötelezését arra hivatkozással, hogy a perbeli ingatlan forgalmi értékét 10%-os mértékben csökkentette a szomszédos építkezés.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. és a II. r. alperesek arra hivatkoztak, hogy építési engedély alapján építkeztek, a III-IV. r., a VI. és a VII. r. alperesek pedig azzal védekeztek, hogy egy jogerős építési engedély birtokában vették meg a rájuk eső ingatlanhányadot. Az V. r. alperes utalt arra, hogy a folyamatban lévő perről nem tájékoztatták a szerződéskötéskor és a szerződés szerint az ingatlan per-, teher- és igénymentes. A VIII. és a IX. r. alperesek, valamint a XII. r. alperes már a meglévő ingatlant vásárolták meg, az adásvételi szerződésük kitért arra, hogy a kártérítés megfizetését az I. és a II. r. alperesek vállalják. A X. és XI. r. alperesek tudtak a perről, azonban őket a II. r. alperes arról biztosította, hogy peren kívül megegyeznek a felperesekkel.
Az elsőfokú bíróság az ítéletében kötelezte az I-XII. r. alpereseket, hogy 15 nap alatt egyetemlegesen fizessenek meg a 2007. július 29. napjától járó törvényes mértékű késedelmi kamatokkal együtt az I. r. felperesnek 1 425 000 forintot, a II. r. felperesnek 4 275 000 forintot, a III. r. felperes tekintetében pedig a keresetet elutasította. Az elsőfokú ítélet indokolása szerint az I. és a II. r. felperesek keresete a Ptk. 100. §-a és a Ptk. 339. §-ának (1) bekezdése szerint alapos. A helyszínrajzok, a fényképfelvételek és H. Gy. igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő szakvéleménye alapján megállapítható volt, hogy megnövekedett a zajhatás, a benapozás csökkent és intimitásvesztés következett be, amelyek miatt a felperesek ingatlanának forgalmi értéke 10%-os mértékben csökkent, ezért az összesen 5 700 000 forint megfizetésére a tulajdonosok a tulajdoni hányadaik arányában igényt tarthatnak, a haszonélvezeti joga alapján a haszonélvező III. r. felperes azonban nem, ezért az elsőfokú bíróság a keresetét elutasította.
Az I. r. alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az ítéletében az elsőfokú ítélet fellebbezett rendelkezését megváltoztatta és az I., valamint a II. r. felperesek keresetét elutasította. A másodfokú bíróság megállapította, hogy a kárfelelősség jogalapja közös, ezért az alperesek közötti egységes pertársaság miatt az I. r. alperes fellebbezése a többi alperesre is kihatott, nem érintette azonban a III. r. felperes keresetét elutasító rendelkezést, így az jogerős. A másodfokú ítélet indokolása szerint, ha az építkező csupán az építkezéssel együtt járó helyzetet teremtette meg, ez nem tartozik a szükségtelen zavarás körébe. Nem várható el az, hogy az építkező tulajdonos a szomszéd érdekét a saját tulajdonosi érdeke elé helyezze. A felperesek nem bizonyították a jogellenes magatartást, a szükségtelen zavarást. Nem sértettek az építkezők építési szabályt, de nem bizonyított az sem, hogy a szomszédos épület nem a lehetőség szerinti legkedvezőbb tervezési, kivitelezési eljárással készült. A keresetlevél beadásakor az építkezés még nem is fejeződött be, ezért a felperesek eleve csak az építkezés tényét vitatták. Mindezekre tekintettel a másodfokú bíróság a Ptk. 100. §-a és a Ptk. 339. §-ának (1) bekezdése alapján előterjesztett keresetet elutasította.
A felperesek a jogerős ítélet ellen felülvizsgálati kérelmet terjesztettek elő. A III. r. felperes felülvizsgálati kérelmét a Legfelsőbb Bíróság végzéssel hivatalból elutasította. Az I. és a II. r. felperesek felülvizsgálati kérelme az elsőfokú ítéletet helybenhagyó döntés meghozatalára irányult. Jogi álláspontjuk szerint a másodfokú bíróság a Ptk. 100. §-ában megfogalmazott szükségtelen zavarás fogalmát tévesen értelmezte. A felülvizsgálati kérelem szerint az építési engedélynek, illetőleg az attól való eltérésnek nincs ügydöntő jelentősége, az eltérés egyébként is csak annyi volt, hogy a két épület közötti távolság 7,4 méter helyett csak 7,2 méter. A másodfokú bíróság tévedett azonban abban, hogy a szakértő feladatává tette a zavarás szükségtelenségének eldöntését, ez ugyanis a bíróság feladata. Az építtető I. és II. r. alperesek csak a saját érdekeiket vették figyelembe, amikor a beépíthetőség maximális kihasználásával építkeztek. Az I. és a II. r. felperesek hivatkoztak az EBH 2007.1600. számú eseti döntésre, amely szerint a kétoldalú érdekkör szempontjait vizsgálva lehet eldönteni azt, hogy a szükségtelen zavarás megvalósult-e. A Legfelsőbb Bíróság BH 1993.161. számú eseti döntése szerint pedig a tulajdonjogot a társadalmi rendeltetésének megfelelően kell gyakorolni, a kölcsönös együttműködés és az elvárhatóság mértékéig való gondosság szerint.
Az alperesek a felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályban tartását kérték.
A Pp. 270. §-ának (2) bekezdése alapján a Legfelsőbb Bíróság azt vizsgálta, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okokból jogszabálysértő-e.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos.
A jogerős ítélet helyesen utalt az I. és a II. r. felperesek kereseti kérelmének elbírálására irányadó anyagi jogi szabályokra [Ptk. 100. §, Ptk. 339. § (1) bekezdés]. A szomszédjog általános szabályát megfogalmazó Ptk. 100. §-a szerint a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A felülvizsgálati kérelem alapján a Legfelsőbb Bíróságnak azt kellett vizsgálnia, hogy a szükségtelen zavarás megítélése, a Ptk. 100. §-ának alkalmazása tekintetében a jogerős ítélet jogszabálysértő-e.
Helyesen állapította meg a bíróság a jogerős ítélet indokolásában, hogy az általános kártérítési felelősség konjunktív feltételeinek egyike, a jogellenesség a szükségtelen zavarással valósul meg, amelynek bizonyítása a Pp. 164. §-ának (1) bekezdése alapján a felpereseket terhelte. Az állandó bírói gyakorlatnak megfelelő az a megállapítás is, hogy az építési engedéllyel rendelkező és annak alapján történt építkezés nem menti fel az építkezőt az alól a kötelezettsége alól, hogy olyan módon építkezzen, amely nem jelent szükségtelen zavarást. Tévesen foglalt állást azonban a másodfokú bíróság abban a kérdésben, hogy az adott esetben megvalósult építkezés szükségtelen zavarást eredményezett-e.
Az igazságügyi szakértői vélemény alapján megalapozottan megállapíthatóak voltak a zavaró hatások és ebből eredően az ingatlan forgalmi értékének csökkenéséből származó kár bekövetkezése. A kár ténye azonban - miként erre a másodfokú bíróság helyesen utalt - önmagában nem jelent szükségtelen zavarást, amelynek kérdését nem a szakértőnek, hanem a bíróságnak kell eldöntenie. Az elsőfokú bíróság ennek megfelelően járt el, a szakértői vélemény, a szakértő meghallgatása, a becsatolt fotók alapján az építkezés okozta hátrányokat megállapította és azok jogi megítélését is helyesen, érdemben jól végezte el. A Ptk. 100. §-a a szomszédos ingatlanon végzett építkezés esetében nem azt a követelményt támasztja, hogy az építkező a saját tulajdonosi érdekeinek sérelmével, számára kedvezőtlenül építkezzen, hanem azt, hogy a beépítés megtervezésénél olyan építési módot válasszon, amellyel a szomszéd számára elkerülhetetlen hátrányokat meghaladó kárt nem okoz. A szükségtelen zavarás nemcsak a műszaki előírásoknak, az engedélyeknek való megfelelés hiányából eredő zavarást jelent, hanem a szűkebb lakókörnyezetben kialakult, a meglévő szomszédos lakóépülethez, illetőleg a lakókörnyezethez igazodó építési módtól eltérő műszaki-építési megoldás megvalósítását. Ennek értékelése során a másodfokú bíróság a szomszédos ingatlantulajdonosok érdekeinek egybevetése során az építő tulajdonosok jogait dominánssá tette és az általuk teremtett helyzetet fogadta el kiindulási alapként azzal a téves megállapítással, hogy az építkezéssel együtt járó helyzet megteremtése nem tartozik a szükségtelen zavarás fogalmi körébe. Tény, hogy az ingatlan tulajdonosa jogosult építkezni és ez a környezet zavarása nélkül nem valósítható meg. A Ptk. 100. §-ának alkalmazásakor azonban azt kell értékelni, hogy a zavarás milyen módon és mértékben valósult meg, meghaladja-e azt a mértéket, amelyet a szomszédos ingatlan tulajdonosának el kell viselnie. Nem arról van tehát szó, hogy az építkezőnek a szomszéd érdekét a saját tulajdonosi érdeke elé kell helyeznie, hanem arról, hogy az építkezést úgy valósítsa meg, amellyel a szomszéd tulajdonosi jogainak gyakorlására is tekintettel van, figyelemmel az épített környezet helyben kialakult sajátosságaira. Nem annak van ügydöntő jelentősége, hogy az érintett terület maximális mértékű beépíthetőségére a tulajdonosoknak volt lehetősége és azt valósították meg, hanem abból kell kiindulni, hogy a tulajdonjog jogosítványai korlátlanul nem érvényesülhetnek, a Ptk. 100. §-ának megfelelően csak olyan építési mód választható, amely szükségtelenül nem zavaró és ez valósítható meg.
A polgári jog általános elve a jogok társadalmi rendeltetésének megfelelő gyakorlása, tartózkodás mások szükségtelen zavarásától és a másoknak való kár okozásától. Ebből származik az érdekek összhangba hozatalának kötelezettsége és a jogok sérelme esetén a bíróság beavatkozásának lehetősége. Az adott esetben megalapozottan megállapítható volt több hátrány (nagyobb zajhatás, benapozás megszűnése, korlátozása, intimitásvesztés, a kerthasználat hátrányai, a fényviszonyok, árnyékolás zavaró hatásai, a két épület közelsége, a kirívó tömegű oda nem illő építmény léte). Ezek a hátrányok jellegük és mértékük miatt olyannak tekinthetők, amelyek szükségtelen zavarást jelentenek, kellő gondosság és körültekintés esetén pedig elkerülhetők lettek volna. Mindezeknek az ingatlan forgalmi értékcsökkenésében mutatkozó hatását, azaz a kár bekövetkezését az ingatlan forgalmi szakértői vélemény alátámasztotta, ezért az elsőfokú bíróság döntése helytálló volt.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és miután a döntéshez szükséges tények megállapíthatóak voltak a jogszabályoknak megfelelő új határozatot hozott és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.