BH 2022.11.314 A "közvetlenül megelőző" időbeli kapcsolat megszakadása esetén, ha a volt haszonbérlő rajta kívül álló, neki fel nem róható ok(ok)ra hivatkozik az előhaszonbérleti joga fennállása körében, akkor ez(eke)t az ok(oka)t vizsgálni kell [2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) 46. § (1) bek. a) pont, 47. § (1) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A …/30. és …/6. helyrajzi számú (ez utóbbi később - megosztással - …/76. és …/78. helyrajzi számú) ingatlanokra vonatkozóan 2015. május 8-án az akkori tulajdonos a felperessel feles bérleti szerződéseket kötött a 2020. május 8-ig, majd - a szerződések módosításával - a 2020. december 31-ig terjedő időtartamra. A mezőgazdasági igazgatási szerv a szerződéseket és azok módosításait is jóváhagyta.

[2] A felperes mindhárom perbeli ingatlan vonatkozásában kérte a földhasználati nyilvántartásba történő bejegyzését, ám amíg a .../76. és a .../78. helyrajzi számú ingatlanok vonatkozásában a bejegyzésére 2020. december 31-i lejárattal került sor, addig a ...3/30. helyrajzi számú ingatlan tekintetében a szerződésmódosításban foglaltaktól eltérően a lejárat napjaként 2020. május 8-át tüntették fel.

[3] Az akkori tulajdonos halálát követően - jogutódlással - a gyermekei, dr. S. K. és S. Sz. lettek a perbeli ingatlanok tulajdonosai. 2020. december 30-án ők mint haszonbérbe adók és a felperes mint haszonbérlő haszonbérleti szerződést kötöttek az ingatlanokra vonatkozóan azzal, hogy a használat 2020. december 30-án kezdődik és 2025. december 31-ig tart. A felperes a szerződésben úgy nyilatkozott, hogy volt haszonbérlőként előhaszonbérleti joga áll fenn a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (továbbiakban: Földforgalmi tv.) 46. § (1) bekezdés a) pontja és a (4) bekezdés a) pontja alapján.

[4] A szerződés és annak hirdetményi úton történő közlésére irányuló közzétételi kérelem postai úton 2021. január 4-én érkezett meg a Község Önkormányzatának Jegyzőjéhez, aki azt a kormányzati portálon 2021. január 5-én tette közzé, így a közlés napja 2021. január 6. volt.

[5] Az alperesi érdekelt törvényes határidőben elfogadó jognyilatkozatot tett, amelyben előhaszonbérleti jogát a Földforgalmi tv. 46. § (1) bekezdés d) pontjára és a (4) bekezdés a)-b) pontjaira alapította.

[6] Az alperes a 2021. február 1-jén kelt 572108/2/2021. számú határozatával a haszonbérleti szerződést a perbeli ingatlanok vonatkozásában a felperes helyébe lépő alperesi érdekelttel hagyta jóvá. Határozatának indokolása szerint a felperes földhasználata a haszonbérleti szerződés közlését közvetlenül megelőzően nem állt fenn, így mint volt haszonbérlő előhaszonbérleti jogával nem élhet. Hivatkozott a Kúria Kfv.III.37.328/2016/7. (BH 2017.37.) számú határozatára.

A felperes keresete, az alperes védekezése

[7] A felperes keresetében az alperes határozatának megsemmisítését és az alperes új eljárásra kötelezését kérte. Álláspontja szerint - egyebek mellett - a Földforgalmi tv. 46. § (1) bekezdés a) pontja és 47. § (1) bekezdése sérült. Az előhaszonbérleti jog megilleti, mert a módosított feles bérleti szerződések lejárta előtt kötötte meg a haszonbérleti szerződést, amelyet S. Sz. haszonbérbeadó ugyanekkor postára is adott, kérve a jegyzőtől annak közzétételét. A munkaszüneti napokra is figyelemmel történt átvételt követő másnapi közzététel nem tekinthető hosszú időtartamnak, a közzététel közjogi aktusa a magánjogi jogviszony folyamatosságát nem szakíthatta meg. A .../30. helyrajzi számú ingatlan kapcsán a jóváhagyott feles bérleti szerződésre és szerződésmódosításra tekintettel ugyancsak érvényes földhasználati jogcíme volt annak ellenére, hogy azt - tisztázatlan körülmények között - a nyilvántartásba nem jegyezték be. Hozzátette, hogy a földhasználati nyilvántartás nem konstitutív, hanem deklaratív. Ténylegesen földet használó földműves volt, támogatásban is részesült. Felhívta az Alkotmánybíróság 3353/2021. (VII. 28.) AB határozatát (a továbbiakban: AB határozat), valamint a Kúria Kfv.IV.37.563/2018/9. számú határozatát.

[8] Az alperes védekezése a kereset elutasítására irányult. Kiemelte, hogy a törvényben írt közvetlenül megelőző időszak azt jelenti, hogy a korábbi bérleti jogviszonynak az újabb haszonbérleti szerződés közlésének időpontjában még fenn kellett volna állnia, vagy a szerződés közlését megelőző napon kellett volna megszűnnie. Rámutatott, hogy a .../30. helyrajzi számú ingatlan vonatkozásban egyáltalán nem áll fenn jogfolytonosság, de az a .../76. és a .../78. helyrajzi számú ingatlanok esetében sem állapítható meg, függetlenül attól, hogy utóbbi ingatlanoknak a haszonbérleti szerződés megkötésekor a felperes volt a bejegyzett földhasználója. A .../30. helyrajzi számú ingatlan kapcsán irreleváns, hogy a felperes a jóváhagyott, módosított feles bérleti szerződéssel kívánja igazolni a fennálló földhasználatát. Továbbra is hivatkozott a Kúria Kfv.III.37.328/2016/7. (BH 2017.37.) számú, valamint a Kfv.III.37.202/2017/4. számú és a Kfv.III.37.301/2017/4. (KGD 2019.24.) számú határozataira. Álláspontja szerint a felperes által felhívott AB határozat és a Kúria Kfv.IV.37.563/2018/9. számú határozata ugyanakkor eltérő tényállású ügyben születtek, azok a keresetet nem támasztják alá.

[9] Az alperesi érdekelt - az alpereshez csatlakozva - szintén a kereset elutasítását kérte. Hangoztatta, hogy a felperes nem minősül volt haszonbérlőnek, mert jogviszonya nem tekinthető megszakítatlannak. A .../30. helyrajzi számú ingatlanra vonatkozó földhasználói minősége jóval korábban megszűnt.

A jogerős ítélet

[10] Az elsőfokú bíróság a 2021. október 14-én kelt és jogerős ítéletével a keresetet elutasította a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján.

[11] Ítéletének indokolásában rámutatott: abban kellett állást foglalnia, hogy a felperesnek a Földforgalmi tv. 47. § (1) bekezdése szerinti volt haszonbérlői jogosultsága fennáll-e, teljesül-e esetében az a feltétel, hogy a haszonbérleti szerződés közlését közvetlenül megelőző három éven keresztül haszonbérli, illetve haszonbérelte a haszonbérleti ajánlat tárgyát képező földet. A Kúria határozataira [Kfv.III.37.328/2016/7. (BH 2017.37.), Kfv.II.37.700/2016/4. (EBH 2018.K.4.), Kfv.III.37.301/2017/4. (KGD 2019.24.)] is hivatkozva kiemelte: nem a haszonbérleti szerződés megkötésének, hanem annak közlésének időpontját (a kormányzati portálon való közzétételt követő napot) közvetlenül megelőző három éven belüli bérlés tényét kell figyelembe venni, és a korábbi szerződés lejárta és az újabb szerződés közlése között a megszakítatlanság követelményének kell teljesülnie. A jogalkotó ugyanis annak kíván többletjogot biztosítani, aki az újabb szerződés közlésekor is bérlő. Az újabb szerződés közlésének időpontja tehát a meghatározó, ehhez az időponthoz képest határozza meg a törvény a közvetlenül megelőző kifejezéssel, hogy legkorábban az ezt megelőző napon járhat le a korábbi szerződés. Irreleváns, hogy a felperes a haszonbérleti szerződést a feles bérleti szerződés lejártát megelőzően megkötötte, mert haszonbérleti szerződés közlésének időpontjában a bérleti jogviszonya már megszűnt, ami nem a megelőző napra tehető, így pedig azt nem lehet folyamatosnak, megszakítatlannak tekinteni. A volt haszonbérlő a haszonbérleti szerződés közlését megelőző napon még élő szerződéssel, fennálló jogviszonnyal kell, hogy rendelkezzen; ha a folyamatosság akár rövidebb időre is megszakad, nem állapítható meg a volt haszonbérlői minőség, mint többletjogosultság a Földforgalmi tv. 47. § (1) bekezdése alapján. A felperes csak akkor minősülhetne volt haszonbérlőnek, ha a perbeli ingatlanokkal kapcsolatos korábbi jogviszonya 2021. január 6-án is fennállt volna, vagy az azt megelőző napon, 2021. január 5-én járt volna le. Az AB határozat kapcsán az volt az álláspontja, hogy az arra az esetre vonatkozik, amikor a volt haszonbérlő a rangsor-elsőbbségét rajta kívül álló, neki fel nem róható körülmények miatt veszítette el; a haszonbérbeadó és harmadik személy mulasztása vagy visszaélésszerű magatartása nem zárhatja el a volt haszonbérlőt az előhaszonbérleti jogosultsága gyakorlásától, a perbeli esetben azonban ilyen körülményre a felperes nem hivatkozott. A felperestől mint mezőgazdasági termeléssel évtizedek óta foglalkozó gazdálkodótól elvárható lett volna, hogy a földforgalmi szabályozás ismeretében megfelelő időben, előrelátóan gondoskodjon a földhasználatát biztosító szerződés megkötéséről. Rámutatott, hogy a felperes kizárólag a .../76. és a .../78. helyrajzi számú ingatlanok tekintetében minősülhetett a szerződéskötés időpontjában volt haszonbérlőnek. A .../30. helyrajzi számú ingatlan esetében e hivatkozása földhasználati nyilvántartási bejegyzés hiányában alaptalan volt, figyelemmel a Földforgalmi tv. 47. § (2b) bekezdésére, amit az általa megjelölt Kfv.IV.37.563/2018/9. számú kúriai határozat is alátámaszt. A felperes által e körben felhozottak nem pótolják a bejegyzett földhasználatot, nem alapozzák meg a volt haszonbérlői minőséget.