BH 2021.6.171 Az üzletszerűen lakásértékesítéssel foglalkozó, vállalkozó felperes és a fogyasztó alperes által kötött ingatlan adásvételi előszerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközik amiatt, hogy a szerződéses gyakorlatban példátlanul rövid határidőn, 5 naptári napon belül esedékes végleges szerződéskötés elmaradása esetére szokatlan súlyos jogkövetkezményeket, az ingatlan bruttó vételára 50%-át meghaladó összegű foglalót és meghiúsulási kötbért helyez kilátásba [2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:73. § (1) bek., 6:96. §].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A peres felek által a b.-i ingatlanokon felépítendő lakóházban a C/II.23. számú ingatlanra 2017. november 17-én kötött adásvételi előszerződés szerint a vételár bruttó 27 millió forint, a végleges adásvételi szerződés megkötésének a határideje 5 naptári nap. Kikötöttek 580 000 forint foglalót, amit az alperes elveszít, ha nem köti meg a végleges szerződést, azzal, hogy ez nem mentesíti a szerződésszegés következményei alól. Amennyiben azonban az alperes az előszerződés aláírásától számított 7 naptári napon belül nem írja alá a végleges adásvételi szerződést, úgy az ingatlan bruttó vételára 50%-ának megfelelő összegű meghiúsulási kötbért köteles megfizetni az előszerződés aláírását követő 7. naptári napon. A felek végleges adásvételi szerződést nem kötöttek, a felperes az ingatlant 2018. február 12-én harmadik személynek értékesítette.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[2] A felperes a keresetében kérte az alperes kötelezését 13 500 000 forint meghiúsulási kötbér és 2017. november 25-től járó késedelmi kamat megfizetésére. A viszontkereseti ellenkérelmében a viszontkereset elutasítását kérte.

[3] Az alperes az ellenkérelmében a kereset elutasítását, másodlagosan a kötbér mérséklését kérte. A viszontkeresetében kérte kötelezni a felperest az adásvételi előszerződés érvénytelensége jogkövetkezményeként, az eredeti állapot helyreállításaként az 580 000 foglaló visszafizetésére, másodlagosan a foglaló kétszeresének a megfizetésére. Állította, hogy a formanyomtatvány előszerződésnek a tartalmát előzetesen nem tárgyalták meg, a felperes nem hívta fel a figyelmét arra, hogy a szerződés egyes pontjai eltérnek az általános szerződéskötési gyakorlattól, rá nézve rendkívül hátrányos elemeket tartalmaznak.

Az első- és másodfokú ítélet

[4] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította; kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az alperesnek 580 000 forintot és a 2018. május 16-tól a kifizetésig járó késedelmi kamatát. Indokolása szerint hivatalból állapította meg a túlzott mértékű - a vételár fele összegét kitevő - kötbérre vonatkozó tisztességtelen szerződési feltétel semmisségét a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:104. § [Egyes tisztességtelen kikötések fogyasztói szerződésben] (2) bekezdése j) pontja, a 6:103. § [Tisztességtelen szerződési feltétel fogyasztói szerződésben] (3) bekezdése és a 6:108. § [Az érvénytelenség jogkövetkezményeinek levonása] (1) bekezdése alapján [2/2010. PK vélemény 4. a) pont]. Rögzítette, hogy a tisztességtelenség megdönthető vélelméről történt tájékoztatását követően a felperes azt nyilatkozta, hogy az alperes ismerte az 50% kötbér kikötését és így írta alá az előszerződést. A kereset elutasítását azzal indokolta, hogy a kereset jogalapjaként megjelölt, a meghiúsulási kötbérre vonatkozó tisztességtelen szerződéses kikötés alapján a felperes teljesítést nem követelhetett. Az alperes elsődleges viszontkeresetének helyt adó ítéleti döntésének indokolása szerint az irreálisan magas szankciók kikötése kényszerhelyzetet teremtett az alperes számára. A szerződéskötés elmaradása esetére a vételár felével megegyező kötbér kikötése az általános társadalmi megítélés szerint tisztességtelen, elfogadhatatlan magatartás. Az előszerződésben az egyik szerződő fél mozgásterét megbénító szankciórendszer az előszerződés jellegadó sajátosságává vált, az előszerződést jellemző szolgáltatás-ellenszolgáltatás konstrukcióját határolta be, a szerződő felek előszerződésből fakadó jogainak és kötelezettségeinek gyakorlását és érvényesítését korlátozta, súlyos mértékben sértve a jóhiszeműség és tisztességesség követelményét. A jogügylet, annak jellegadó - a fogyasztó jogait súlyosan csorbító - tisztességtelen szankciórendszere okán társadalmilag elítélendő, az általános társadalmi megítélés szerint egyértelműen tisztességtelen, erkölcsileg elfogadhatatlan. Erre tekintettel az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az adásvételi előszerződés jóerkölcsbe ütközött, semmis. Az érvénytelenség jogkövetkezményeként az elsődleges viszontkereset alapján a foglaló visszajár [Ptk. 6:96. §, 6:108. § (1) bekezdése, 6:112. § (1)-(2) bekezdése, EBH 2005.1234., 2003.956.].

[5] A másodfokú bíróság a felperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Az indokolása szerint a fellebbezés érvei közül elsőként kellett állást foglalnia az alperes "viszontkereset pontosítása" kapcsán, a viszontkereset vonatkozásában az eljárás megszüntetéséről. Jogi álláspontja szerint ennek nem volt helye amiatt, hogy az alperes - a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 203. § (4) bekezdése ellenére - az ellenkérelmét és a viszontkeresetét egy beadványban terjesztette elő. A Pp. 206. § (1) bekezdés a) pontja alapján ennek jogkövetkezménye a viszontkeresetlevél visszautasítása, annak hiányához azonban a Pp. 240. § (1) bekezdés a) pontja nem fűzi jogkövetkezményként az eljárás hivatalból történő megszüntetését. Erre nem kerülhetett sor amiatt sem, hogy az alperes a foglaló kétszeresének megfizetésére előterjesztett viszontkeresetét a perfelvételi tárgyaláson úgy módosította, hogy a viszontkeresete másodlagosan irányult az adásvételi előszerződés érvényessége esetén a foglaló kétszeresének megfizetésére, elsődlegesen kérte az előszerződés érvénytelenségének megállapítását és az eredeti állapot helyreállításaként a felperest az 580 000 forint foglaló visszafizetésére kötelezését. Ez a Pp. 7. § (1) bek. 12. pont c) alpont szerint viszontkereset-változtatás, amire az alperesnek a perfelvételi eljárás során a Pp. 185. § (1) bekezdése értelmében lehetősége volt. Az elsőfokú bíróság a Pp. 185. § (5) bekezdése alapján nem hívta fel az alperest a viszontkereset-változtatás megfelelő formában való előterjesztésére, azt nem is utasította vissza [Pp. 185. § (3) bekezdés], ami azt jelenti, hogy azt megengedte, arról alakszerű végzést pedig nem kellett hoznia.

A másodfokú bíróság a felperes 5 400 000 forint kötbért és járulékait érvényesítő fellebbezési kérelmét nem keresetváltoztatásnak, hanem a Pp. 221. § (1) bekezdés a) pontja szerinti - feltételhez nem kötött perfelvételi nyilatkozatként - keresetleszállításnak tekintette, az elsőfokú bíróság által megállapított érvénytelenség kiküszöbölése érdekében. A felperes per érdemét illető fellebbezési érvelését azonban nem tartotta alkalmasnak az elsőfokú bíróság jogi álláspontjától eltérő álláspont kialakítására, az elsőfokú ítélet megváltoztatására. A felperes kizárólag az anyagi pervezetést kifogásolta, azt hiányosnak és a Pp. 6. § [A bíróság közrehatási tevékenysége] szerinti alapelvet sértőnek találva és a tényállásból levont jogkövetkezményt és annak indokait sérelmezte. A jogerős ítélet szerint a bíróság mind a perfelvételi, mind az érdemi szakban végezhet a Pp. 237. §-ának megfelelő anyagi pervezetést. Az elsőfokú bíróság anyagi pervezetése annyiban nem felelt meg a Pp. 237. § (3) bekezdés b) és c) pontjának, hogy nem biztosított határidőt a felperesnek a bizonyítási indítványai előterjesztésére. A felperes a fellebbezésében kifogásolta is, hogy el volt zárva a vélelemmel szembeni ellenbizonyítástól. Ezt a másodfokú bíróság pótolta [Pp. 370. § (4) bekezdése], azonban a felperes utólagos bizonyítási indítványt nem kívánt előterjeszteni [Pf.8. számú jegyzőkönyv].