BH 2017.1.15 Az a tény, hogy az adásvételi szerződés létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése szükséges, nem zárja ki azt, hogy a felek között a beleegyezés beszerzéséhez szükséges kötelezettségek teljesítése körében érvényes megállapodás jöjjön létre. Az egyik fél szerződésszegéssel kapcsolatos kárigénye esetén a bíróságnak azt kell vizsgálnia, hogy a felek teljesítették-e azon kötelezettségeiket, amelyek a beleegyezés beszerzéséhez szükségesek voltak [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 215. §].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperes és házastársa, V. A. adóstársként és zálogkötelezettként 2006. január 10-én szerződést kötöttek az OTP Bank Nyrt.-vel és az OTP Jelzálogbank Zrt.-vel. A japán yen (a továbbiakban: JPY) devizában nyilvántartott 28 185 000 forint kölcsön biztosítékául az adósok S. város D. utca 51. szám alatti ingatlanán elidegenítési és terhelési tilalommal biztosított jelzálogjogot alapítottak 45 032 000 forint erejéig. A felperes házassági életközössége 2010 őszén megszakadt, az ingatlan magához váltása reményében a hitelt a felperes vállalta törleszteni.

A felperes és házastársa 2010. szeptember 16-án az alperessel a S., D. u. 51. szám alatti ingatlanukra - a per-, teher- és igénymentességét szavatolva - adásvételi szerződést kötöttek. A vevő alperes vállalta, hogy a 45 000 000 forint vételárat az eladók helyett a kölcsön visszafizetésével, az ingatlan tehermentesítésével fizeti meg. Az eladók kötelezettségeként rögzítették a tehermentesítéshez szükséges eljárás megindítását. A felperes az 1 tulajdoni hányadára 688 553 forint erejéig bejegyzett végrehajtási jog kapcsán az adótartozás 30 napon belül történő kifizetését vállalta.

Az eladók a tehermentesítés érdekében az eljárást nem indították meg. A felperes a végrehajtási joggal érintett adótartozását nem fizette meg.

Az adásvételi szerződést a felek 2010. november 10-én módosították, rögzítették arra vonatkozó tudomásukat, hogy a jogügylet teljesítéséhez a kölcsönt folyósító pénzintézet hozzájárulása szükséges. A vételár megfizetésének a módját a bank számlájára utalással írták elő az alperes által a CIB Bank Zrt.-től felvett 14 000 000 forint lakásvásárlási és 31 000 000 forint banki hitelből legkésőbb 2010. december 18-ig. Az alperes kötelezettségeként rögzítették, hogy a szerződés aláírását követően haladéktalanul megindítja a hiteligénylési eljárást.

A felperes az ugyanakkor keltezett írásbeli nyilatkozatban kijelentette, hogy a tulajdoni lapon szereplő terheket és a közüzemi tartozásokat nem vállalja megfizetni, azok rendezése a vevőt terheli. A nyilatkozat szerint az okiratot az alperes átvette, megismerte és aláírásával tudomásul vette. A nyilatkozatot az alperes aláírta és dr. F. J. ügyvéd ellenjegyezte, a felperes házastársa mint eladó azonban a nyilatkozatban nem szerepelt, holott a nyilatkozat nevezettre külön kötelezettségeket állapított meg.

A felperes az adásvételi szerződés aláírását követően a hitelt nem törlesztette, a jelzálogjogjogosult bank hozzájárulását az ingatlan átruházásához sem szerezte be. Az alperes a CIB Bank Zrt.-hez elbírálásra alkalmas hitelkérelmet nem nyújtott be, a vételárat más forrásból sem fizette meg.

Az OTP Bank a kölcsönszerződést a fizetési kötelezettség nem teljesítése miatt 2011. január 19-én keltezett okiratban felmondta. 2011. január 11-én a tartozás 18 620 269,49 JPY volt.

[2] Az alperes a bank követelésének megvásárlására 2011. januárban, márciusban, áprilisban, augusztusban sikertelen ajánlatot tett. A 2011. szeptember 11-én az OTP Jelzálogbank Zrt. és az OTP Faktoring Zrt. a 19 410 610,30 JPY (52 350 416 forint) követelést ellenérték fejében a felperes édesapjának az érdekeltségébe tartozó M. Kft.-re engedményezte. A jogügylet során a felperes meghatalmazottként járt el.

A felperes 2011. október 20-án az alperesnek ajánlatot tett új adásvételi szerződés kötésére 39 000 000 forint vételáron, majd 2011. október 25-én a házastársával az ingatlant 29 700 000 forint vételáron perben nem álló vevők részére értékesítette.

[3] Az eladók 2011. november 7-én keltezett, az alpereshez címzett írásbeli nyilatkozattal a módosított adásvételi szerződéstől érdekmúlásra hivatkozással elálltak, mert a vevő a vételárat határidőben nem fizette meg. A kárenyhítési kötelezettség teljesítéseként kötött adásvételi szerződésben foglalt vételárra tekintettel a kölcsöntartozásból fennmaradt követelést mint a kárigényüket jelentették be.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[4] A felperes keresetében az alperest szerződésszegése folytán az 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 318. § (1) és 339. § (1) bekezdése alapján kártérítésként az ingatlan vételárával nem fedezett hiteltartozás összegének megfizetésére kérte kötelezni. A követelése az engedményes M. Kft.-nek 2012. december 31-ig általa megfizetett 11 538 627 forint és a még fennálló 6 353 777,54 JPY tartozás forintösszege és annak késedelmi kamata volt.

[5] Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Védekezése szerint az adásvételi szerződésük a bank javára bejegyzett elidegenítési tilalomba ütközött, a bank azt nem hagyta jóvá, a kölcsönszerződés felmondásával pedig a szerződés teljesítése lehetetlenült. A felperes mulasztása folytán fennállt végrehajtási jog miatt nem jutott a CIB Banknál a hitelhez. A saját felróható magatartására előnyök szerzése végett a felperes nem hivatkozhat, a mulasztása, a késedelme az alperes egyidejű késedelmét kizárta. A felperes kára nem áll okozati összefüggésben az alperes magatartásával.

Az első- és másodfokú ítélet

[6] Az elsőfokú bíróság a kijavított ítéletével a keresetet elutasította.

Az elsőfokú bíróság ítélete indokolásában a Ptk. 318. § (1), a 339. § (1), a 4. § (1) és (4) bekezdése felhívásával rögzítette, hogy a felperesnek kellett bizonyítania a perben az alperes szerződésszegő magatartását és állított kárának azzal ok-okozati összefüggésben történt felmerülését.

A Ptk. 215. § (1), (2) és (3) bekezdése felhívásával megállapította, hogy a 2010. szeptember 16-i szerződés, és a november 10-i módosítása érvénytelen, mert annak hatályosulásához pénzintézeti jóváhagyásra lett volna szükség. A felperes "nyilatkozat"-át a felek egyező akaratnyilvánítását tükröző tartalom hiányában nem tekintette az adásvételi szerződést kiegészítő okiratnak. Az elsőfokú bíróság ezért azt állapította meg, hogy a felperes a végrehajtási joggal terhelt adótartozása megfizetését az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettsége ellenére nem teljesítette. Az alperes hiteligénylése a tehermentesítés hiányában nem volt lehetséges.

A felperes a Ptk. 302. § b) pontja szerint késedelembe esett akkor, amikor nem intézkedett a végrehajtási jog törlése iránt. Az alperes a Ptk. 298. § a) pontja alapján esett késedelembe, amikor 2010. december 18-án, de legkésőbb 2011. január 18-ig a vételárat nem teljesítette. Ugyanakkor az alperes késedelme a felperes késedelmére tekintettel a Ptk. 303. § (3) bekezdése szerint nem állapítható meg, ily módon az alperes szerződést nem szegett.

A kölcsönszerződés felmondásával, a tartozás egyösszegű esedékessé válásával az adásvételi szerződés teljesítése egyébként is lehetetlenült, hiszen a pénzintézet hozzájárulásának a megszerzése reménytelenné vált. Az elsőfokú bíróság jelentőséget tulajdonított annak is, hogy a kölcsönszerződés felmondását követően a felperes az M. Kft. képviseletében eljárva, - ahogy az alperes is - a követelés megvásárlására tett lépéseket. Ebből azt a következtetést vonta le, hogy az adásvételi szerződésüket egymás viszonylatában már maguk sem tartották érvényesnek.