BH 2020.4.106 A mezőgazdasági haszonbérlet esetében történő szerződésátruházás folytán az új haszonbérbeadó nem válik az előző haszonbérbeadó és a haszonbérlő közötti szerződés alanyává, mert a korábbi haszonbérleti szerződés megszűnik. Az új haszonbérleti szerződésnek nem válnak a részévé a korábbi szerződésnek a magyar állam mint tulajdonos, volt haszonbérbeadó személyéhez és a megszűnő haszonbérleti szerződés tárgyának speciális jellegéhez tapadó, külön jogszabályban meghatározott tartalmi elemei [2010. évi LXXXVII. tv. (Nfatv.) 1. § (1) bek., 2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:340. § (2) bek., 6:356. §, 2013. évi CLXXVII. tv. (új Ptké.) 53/C. § (2) bek., 2013. évi CCXII. tv. (Fétv.) 58. §, 61. § (2) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az alperes mint haszonbérlő és a magyar állam mint haszonbérbeadó képviseletében eljárt Nemzeti Földalapkezelő Szervezet (a továbbiakban: NFA) között 2014. december 3-án húsz évig tartó határozott időre szóló mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződés jött létre a magyar állam tulajdonát képező szántóként nyilvántartott perbeli földterületre. A haszonbérleti szerződés tartalmazta, hogy a magyar állam a pályázati eljárásban tett kötelezettségvállalások (a szerződés gazdálkodási tervet tartalmazó 3. számú mellékletében, valamint a 4. számú mellékletében foglaltak) megszegése esetén is jogosult a szerződést azonnali hatállyal felmondani (5.2. j. pont). A haszonbérleti szerződés szerint a haszonbérlő a haszonbérelt földterület művelési ágát kizárólag a haszonbérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulása alapján, a mindenkor hatályos jogszabályok betartásával változtathatja meg (4.5. pont). A haszonbérbeadó jogosult a szerződésben foglaltak teljesítését ellenőrizni a Nemzeti Földalapba tartozó földrészletek hasznosításának részletes szabályairól szóló 262/2010. (XI. 17.) Korm. rendelet VIII. fejezete alapján, kiváltképpen azt, hogy a haszonbérlő a földterület művelését rendeltetésszerűen, szakszerűen, a termőföld védelméről szóló jogszabályoknak megfelelően végzi-e (4.8.cvpont).

[2] A haszonbérleti szerződés megkötését követő telekalakítás során az ingatlan megosztásával létrejött földterületet a felperes a 2016. június 12-én megkötött adásvételi szerződéssel megvásárolta a magyar államtól. A tulajdonjogát az ingatlanügyi hatóság a 2016. december 5-én kelt határozatával jegyezte be az ingatlan-nyilvántartásba. A 2016. szeptember 15-én kelt levelében a felperes arról tájékoztatta az alperest, hogy a bérleti jogviszonnyal kapcsolatban teljes körű ellenőrzést fog lefolytatni. Egyben felajánlotta részére a "mind a két fél számára kellemetlen és végül jogszerűen megalapozott felmondással végződő procedúrát megelőzően" a haszonbérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetését, amelyet az alperes nem fogadott el.

[3] A felperes 2017. február 16-án helyszíni ellenőrzést tartott, amelynek keretében megtekintette az állatállományt, és átvette az azzal kapcsolatos iratokat. Az egyéb gazdálkodással kapcsolatos iratait az alperes ügyvédi letétbe helyezte azzal, hogy azokat a felperes az ügyvédi irodában megtekintheti, illetőleg azokról másolatot készíthet. A letéteményes ügyvéd értesítette az iratmegtekintés lehetőségéről a felperest, aki azonban az ügyvédnél nem jelentkezett. Az ügyvéd a letétbe helyezett iratokat 2017. március 14-én visszaadta az alperesnek.

[4] A felperes a haszonbérleti szerződést 2017. június 26-án azonnali hatállyal felmondta, és követelte a földterület haladéktalan birtokba adását. Felmondási okként arra hivatkozott, hogy az alperes nem biztosította teljeskörűen a bérelt földterület használatával összefüggő adatokat, illetőleg az azokba történő betekintést, és ezzel meghiúsította a gazdálkodás ellenőrzését. Hivatkozott arra is, hogy a felmondásban részletezettek szerint nem teljesítette a gazdálkodási tervben vállalt kötelezettségeit. További felmondási okként jelölte meg, hogy a bérelt ingatlanon az évek során fákkal, cserjékkel benőtt, kb. 1 ha összefüggő fásított területet az alperes nem a szántó művelési ágnak megfelelően hasznosítja, művelési ágát megváltoztatta, a termőföld védelméről szóló törvényben meghatározottak szerint más célra hasznosította, az eredeti művelési ágat nem állította helyre.

[5] Az alperes a felmondást jogellenesnek tartotta, ezért azt nem fogadta el.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[6] A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy jogszerűen mondta fel a haszonbérleti szerződést. Kérte továbbá, hogy a bíróság kötelezze az alperest az ingatlan birtokba adására. Álláspontja szerint a haszonbérleti szerződésben a magyar állam jogutódjává vált, így ugyanazok a jogosultságok illetik meg, mint az NFA-t.

[7] Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte.

Az első- és másodfokú ítélet

[8] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Rámutatott arra, hogy a haszonbérleti szerződés részletesen szabályozza az alperes adatszolgáltatási kötelezettségeit, illetőleg a haszonbérbeadó ellenőrzési jogosultságát és annak terjedelmét, amely alapvetően két körülményből fakadt. Egyrészt a perbeli földterület a szerződés megkötésekor a Nemzeti Földalapba tartozott, ezáltal a kincstári vagyon része volt, másrészt az alperes nyilvános, az állami termőföld haszonbérleti pályázata útján nyerte el a haszonbérletet.

[9] A földterület a Nemzeti Földalapról szóló 2010. évi LXXXVII. törvény (a továbbiakban: Nfatv.) 1. § (1) bekezdés a) pontja alapján kikerült a Nemzeti Földalapból, amely azt is jelenti, hogy a tulajdonosváltozással a kincstári vagyon védelmére vonatkozó speciális szerződéses rendelkezések a peres felek viszonylatában már nem alkalmazhatók. A felperes nem hatóság, és az ehhez köthető jogok természetéből külön erre irányuló szerződésmódosítás nélkül az is következik, hogy nem illetik meg ugyanazok az ellenőrzési jogosultságok, mint az NFA-t. A felperesnek csak a 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:356. §-a alapján alkalmazandó 6:333. § (2) bekezdése szerinti általános ellenőrzési jogosultsága van, amelynek gyakorlását a perben lefolytatott bizonyítás eredményeként rendelkezésre álló peradatokból megállapíthatóan az alperes nem gátolta. A 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) haszonbérbeadó azonnali hatályú felmondásának eseteit szabályozó rendelkezései a törvény 61. § (2) bekezdése értelmében kógensek, és azoktól a szerződő felek érvényesen nem térhetnek el. A haszonbérbeadó ellenőrzési jogosultsága gyakorlásának megakadályozása mint azonnali hatályú felmondásra okot adó körülmény a Fétv.-ben külön nem szerepel. A haszonbérbeadó azonban nyilvánvalóan csak a használat ellenőrzésével győződhet meg arról, hogy a haszonbérlő eleget tesz-e a hasznosítási kötelezettségének, illetőleg nem folytat-e olyan gazdálkodást, amely veszélyezteti a föld termőképességét, azaz, hogy nem állnak-e fenn a Fétv. 58. § (1) bekezdés a) pontjában szabályozott felmondási okok. Az alperes a pályázattal kapcsolatos kötelezettségek teljesítését kívánta ellenőrizni, ilyen ellenőrzési jogosultsága azonban nem volt. Az őt megillető ellenőrzési jogot megfelelően gyakorolhatta.