ÍH 2012.122 HIBÁS TELJESÍTÉS KIZÁRTSÁGA, HA AZ ELADÓ A HIÁNYOSSÁGOKRÓL TÁJÉKOZTATOTT - SZERZŐDÉSES ÉS SZERZŐDÉSEN KÍVÜLI KÁRTÉRÍTÉSI FELELŐSSÉG

I. Jogi értelemben nem történik hibás teljesítés, ha az eladó megfelelő tájékoztatása alapján a vevőnek a vásárolt lakás hiányosságára, fogyatékosságára számítania kellett. Ilyen esetben a kötelezett mentesül nem csupán a szavatossági felelősség alól, hanem a hibás teljesítés valamennyi jogkövetkezménye, így a kárfelelősség alól is.

II. Ha a vevő a használatbavételi engedélyt kiadó építési hatóság, illetve a műszaki vezető szerződésen kívüli károkozó magatartását ugyanabban a tényben jelöli meg, mint ami az eladó szerződésszegésének (hibás teljesítésének) minősült volna, a hibás teljesítésben álló károkozás azonban nem valósult meg, ugyanezen körülmény miatt szerződésen kívül sem keletkezhet kártérítési felelősség.

[Ptk. 339. § (1) bek., 305/A. § (1) bek.]

Az É. Kft. 2003-ban társasház építésébe kezdett Gyulán a Gyár u. 4. szám alatti ingatlanon. A III. rendű alperes építési hatóság tudomást szerzett arról, hogy az építkezés az építési engedély beszerzése előtt megkezdődött, ezért helyszíni szemlét tartott, majd 2003. augusztus 19-én az alapozás végleges fennmaradására és az épület terv szerinti továbbépítésére engedélyt adott, egyben a kivitelezővel szemben építésügyi bírságot szabott ki. A II. rendű alperes felelős műszaki vezetőként dolgozott 2003. október 10. napjáig, október 31-én azonban bejelentette a III. rendű alperesnek is, hogy ezt a feladatot a továbbiakban nem látja el. Ebben az időpontban az épület körítő főfalai álltak. A továbbiakban az építkezés műszaki vezető közreműködése nélkül zajlott.

A kivitelező kismértékben eltért az építési engedélytől, 2005 februárjában megvalósulási tervet készített, amely tartalmazta a módosításokat is. Az elkészült lakások tulajdonosai 2005-ben megbízták az I. rendű alperest, hogy a használatbavételhez szükséges okiratokat szerezze be és tegyen műszaki vezetői nyilatkozatot. Ezek alapján a III. rendű alperes az érintett lakásokra a használatbavételi engedélyt megadta.

A felperes 2006. március 23-án az É. Kft.-vel 4 000 000 Ft-os vételáron a 9. számú, 68 m2 alapterületű tetőtéri lakásra adásvételi szerződést kötött. Ebben rögzítették, hogy a vételár kialakításánál figyelembe vették a készültségi fokot, hiányoztak a belső válaszfalak, a teljes belső szerelési és szerelvényezési munkák. Az eladó tájékoztatta a felperest arról is, hogy egyes munkákat már a lakók végeztek, ilyenek voltak a homlokzatvakolás, a tetőszerkezet megerősítése, a betonozás, a közművek lakásokba való bevitele, mely munkák tekintetében a vevő a lakóközösséggel külön megállapodást fog kötni. Tartalmazza a szerződés, hogy: "Evonatkozásban az eladót felelősség nem terheli". A vétel megtekintett állapotban történt, a felperes lényegében egy továbbépítésre szánt padlásteret vásárolt meg.

Az eladó kft.-vel szemben 2006. szeptember 19-én felszámolás indult, a cég törlése a cégjegyzékből 2008. március 7-én megtörtént. A felperes az eladóval szemben hibás teljesítésre alapítottan semmilyen igényt nem érvényesített.

A felperes kezdeményezte a III. rendű alperesnél az építési engedély módosítását, a tervező ennek során két támasztó oszlop elhelyezését tartotta szükségesnek. A III. rendű alperes 2008. december 10-én hozott III.775-10/2008. számú határozatával engedélyt adott a tetőtéri lakás műszaki tervdokumentációtól eltérő módon történő továbbépítéséhez azzal, hogy a kivitelezés során a tetőszerkezet és a lépcsőfeljáró megerősítésére van szükség, miként azt a benyújtott műszaki leírás tartalmazza.

A felperes felkérésére 2007. december 15-én K. L. szakértői véleményt készített és megállapította, hogy az eredeti 6,6 m fesztáv helyett 7,7 m készült, eltértek az építési engedélytől. Álláspontja szerint a szakszerűtlen munkáért a kivitelező felel, de mulasztott a műszaki vezető és a használatbavételi engedélyt kiadó hatóság is. Kimunkálta a javítási költségeket és az értékcsökkenés mértékét.

A felperes keresetében az általa beszerzett szakvéleményre alapítottan 2 975 000 Ft szerződésen kívül okozott kár egyetemleges megfizetésére kérte kötelezni az alpereseket. Arra hivatkozott, hogy az I. és II. rendű alperesek műszaki vezetőként felelősséggel tartoznak a kivitelezés hibáiért. A III. rendű alperes államigazgatási jogkörben eljárva elmulasztotta a tervtől eltérő építkezés ellenőrzését, majd törvénysértő módon adta ki a használatbavételi engedélyeket.

Az I. rendű alperes a kereset elutasítását arra figyelemmel kérte, hogy a kivitelezésben műszaki vezetőként nem vett részt, tevékenysége csupán azon lakásokra korlátozódott, amelyek tulajdonosai a használatbavételi engedély beszerzése kapcsán megbízták.

A II. rendű alperes kiemelte, hogy az építkezésben való részvétele műszaki vezetőként 2003 októberéig tartott, a tetőszerkezet kivitelezése ezt követően történt, arra semmilyen hatással nem lehetett.

A III. rendű alperes álláspontja szerint a használatbavételi engedélyek kiadása jogszerűen történt. Kiemelte, hogy a felperes az adásvételkor tisztában volt azzal, miként valósult meg a kivitelezés, bizonyos munkákat maguk a lakók végeztek el, a továbbiakban milyen munkákra lesz szükség. Ezt kompenzálta a 4 000 000 Ft-os vételár.

Utalt arra is, hogy a szakértői véleményben kifejtettekkel szemben a szakértő a későbbiekben az engedélyes terv szintjén csupán két tartóoszlop elhelyezését tartotta szükségesnek. Nem valósult meg a teljes fedélszék csere, nem történt meg a födém megerősítése, a lépcső elbontása, a felperes alatt lakók kiköltözése.