EH 2010.2219 A szomszédjog megsértéséből eredő kártérítési felelősség alapja nem önmagában a szomszédnak okozott hátrány ténye, hanem az a magatartás, hogy a saját lényeges érdekeinek sérelme nélkül az építkező úgy is eljárhatott volna, hogy ezzel nem, vagy csak kisebb mértékben okoz kárt [Ptk. 100. §; 108. §; 339. §].
A B., T. F. u. 4. szám alatti társasházban a II. emelet 4. szám alatti lakásingatlannak a felperes a tulajdonosa. Az épülettől kb. 20 méterre egy földszintes szolgáltatóház állt 1986-ig. A szolgáltatóházat lebontották, majd 2003-2006 között annak helyén új épületet emeltek, amelynek pinceszintjén gépkocsitárolót, földszintjén kereskedelmi és szolgáltató egységeket, további három szintjén és tetőterében lakásokat alakítottak ki. Az utóbbi ingatlannak az alperes a tulajdonosa. Az emeletes épület a felperes lakásából való korábbi kilátást csökkentette.
A felperes keresetében az alperest 3 000 000 forint és annak 2006. március 30-tól járó törvényes kamata megfizetésére kérte kötelezni kártérítés jogcímén. Keresetét arra alapította, hogy a kilátás elvesztése és a benapozottság csökkentése folytán az alperes beruházásának következtében lakása forgalmi értéke csökkent.
Az alperes a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság ítéletében a keresetet elutasította.
Az elsőfokú bíróság ítéletét a Ptk. 100. és 339. §-aira alapította. Az eljárás során beszerzett szakvéleményt aggálytalannak ítélte, és döntése alapjául elfogadta. Annak alapján megállapította, hogy az alperes építkezése miatt nem csökkent a felperes lakásának forgalmi értéke. Az új épület a benapozottság és kilátás lehetőségét csökkentette, de a közeli lakótelep házai korábban is korlátozták a felperes lakásából való kilátást, továbbá a kereskedelmi és szolgáltató egységek helyett létesített lakások kedvezőbb környezeti hatást eredményeztek, következésképpen a benapozottság részbeni csökkenésének nincs hatása a felperes lakásának forgalmi értékére. A keresetet ezért bizonyítatlanság hiányában utasította el.
A felperes fellebbezése alapján a másodfokú bíróság ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság által megállapított tényállással és jogi döntéssel egyetértett. A fellebbezésben foglaltak alapján kiemelte: a perben a Ptk. 100. § alkalmazása körében a bíróságnak azt kellett vizsgálni, hogy az alperes a többlakásos lakóház felépítésével túllépte-e az építkezéssel szükségszerűen együttjáró zavarás kereteit. A tulajdonos építkezése során köteles figyelemmel lenni szomszédai érdekeire: a beépítés módjának, kivitelezésének megválasztása során úgy köteles eljárni, hogy építkezése folytán ne érje kár a szomszédos "telek" tulajdonosát.
Az adott esetben megállapítható volt, hogy a felperes lakása a város sűrűn lakott övezetében, egy lakótelep szomszédságában fekszik. Az alperes az adott övezetre vonatkozó szabályozási tervet, építési szabályokat nem sértette meg. A környezet sűrű beépítettsége következtében az egyes lakásokra más szomszédos vagy környező ingatlanokról a belátás lehetősége fennáll. A felperes által bérelt társasházi lakás 1981 óta az adott helyen áll. A társasház elhelyezkedése már akkor előrevetítette annak szükségszerű bekövetkezését, hogy a városrész fejlődésével az egyébként sem kertvárosi övezet sűrűn lakott, többszintes lakóházas övezetté válik. A környező építmények magasságából (lakótelep) a felperesnek számolnia kellett annak lehetőségével, hogy közvetlen közelében is hasonló típusú és méretű épületek létesülnek.
A felperes lakóépületének környezetében tendenciaként érvényesült a többszintes beépítési mód. Ezzel szemben az alperes ingatlanán földszintes vagy maximum kétszintes épület megépítése az alperes részéről a tulajdonjog olyan önkéntes korlátozását jelentette volna, amelynek mértéke nyilvánvalóan aránytalan lett volna a felperes által érvényesített érdekhez képest. Az önkorlátozás ilyen foka nem volt elvárható az alperestől.
A város fejlődésével együttjáró érdeksérelem miatt kártérítési felelősség csak abban az esetben állapítható meg, ha az ellentétes érdekek összességének eredményeként visszaélésszerű joggyakorlás állapítható meg a sérelmet okozó részéről, ez pedig az adott esetben nem állt fenn.
A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben elsődlegesen annak hatályon kívül helyezését és keresetének megfelelő ítéleti döntés meghozatalát, másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte.
Álláspontja szerint a jogerős ítélet a Ptk. 100. §-át, 108. §-át és 339. § (1) bekezdését sérti.
Arra hivatkozott, hogy keresetének ténybeli alapját az általa egyébként kifogásolt szakvélemény is rögzítette akként: "kétségtelen, hogy a kilátás horizontja csaknem teljesen megszűnt a felperesi lakásból szemlélve". E körülmény bizonyítottsága mellett pedig kártérítési igényének elutasítása jogszabálysértő.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztett elő.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Ptk. 100. §-ának rendelkezése szerint a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.
A szomszédjog - fenti - általános szabálya a másokat zavaró tevékenységet nem feltétlenül tiltja, hanem csak akkor, ha a zavarás szükségtelenül történik. Azt, hogy a zavarás szükségtelen-e és azt mások milyen mértékig kötelesek tűrni, mindig az ügy összes körülményének a mérlegelésével kell eldönteni. A tulajdonos kártérítési felelősségének az alapja nem önmagában a szomszédnak okozott hátrány ténye, hanem az a magatartás, hogy a saját lényeges érdekeinek sérelme nélkül úgy is eljárhatott volna, hogy ezzel egyáltalán nem vagy csak kisebb mértékben okoz kárt.
A másodfokú bíróság az alperes magatartását a szomszédjog általános szabálya alkalmazhatósága szempontjából a bírói gyakorlatban kialakult elvek szem előtt tartásával helyesen vizsgálta.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítélet 3-4. oldalán részletesen kifejtetteket megismételni nem kívánja, annak helyes indokaira a Pp. 270. § (1) bekezdése szerint alkalmazandó Pp. 253. § (4) bekezdése alapján csupán visszautal.
Az, hogy a felperes kilátástól való megfosztását a szakvélemény is tényként állapította meg, az alperes Ptk. 100. §-ából és a Ptk. 108. § alkalmazásából következő Ptk. 339. § (1) bekezdésén alapuló kártérítési felelősségét önmagában nem alapozza meg. A felperes ingatlanának fekvését dominánsan nem a kilátást biztosító építkezés lehetősége határozta meg (mint pl. hegyvidéki, magaslati vagy vízparti építési telkeknél). A városban az erre kijelölt helyen történő építkezéssel szükségképpen velejáró kilátástól való megfosztás és árnyékolás önmagában kártérítési igényt nem alapoz meg.
A perben eljárt bíróságok - egyezően - helyesen állapították meg, hogy a felperest az építkezéssel összefüggésben ingatlana forgalmi értékcsökkenését eredményező kár nem érte, ezért a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott anyagi jogszabályok keresetének elutasítását indokolják.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet - amely a felperes által megjelölt okból nem jogszabálysértő - a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.