BH 2008.5.115 A szerződés semmissége hivatalból a felek hivatkozásának a hiányában csak akkor észlelhető, ha a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján egyértelműen megállapítható, hogy a felek által kötött adásvételi szerződés a szerződéssel kikötött elidegenítési és terhelési tilalomba ütközik [Ptk. 114. §, Pp. 3. §].

Pertörténet:

Budai Központi Kerületi Bíróság P.21688/2002/84., Fővárosi Törvényszék Pf.637786/2006/4., Kúria Pfv.21556/2007/4. (EH 2008.1766, *BH 2008.5.115*)

***********

Az alperes az 1998. szeptember 14-én létrejött, két okiratba foglalt adásvételi szerződéssel 8 000 000 forint és 10 000 000 forint vételárért eladta a felperesnek a perbeli társasházi lakásokat az ahhoz tartozó tulajdoni hányaddal. A felperes az alperesnek a szerződéskötéskor 1 000 000 forint - 1 000 000 forint, összesen 2 000 000 forint foglalót adott át azzal, hogy a vételár hátralévő részét 1998. december 31-éig fizeti ki, amikor is az eladó külön nyilatkozattal járul hozzá a felperes tulajdonjogának a bejegyzéséhez.

A szerződés 3. pontjában az alperes szavatolta az ingatlan teher- és igénymentes voltát olyan formában, hogy a foglalóból a bank javára fennálló tartozást kiegyenlíti és intézkedik, hogy a tulajdoni lapon széljegyzett jelzálogjog, valamint az ezt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom törlésre kerüljön.

A szerződéskötéskor a felperes az ingatlanokat birtokba vette és vállalta a lakások minden közüzemi díjának a megfizetését.

A felperes a hátralékos vételárból 1998. szeptember 24-én 2 000 000 forintot, 1998. december 9-én 7 000 000 forintot fizetett meg az alperesnek. A fennmaradó összesen 7 000 000 forint vételárhátralékot a felperes az alperesnek nem fizette meg. A felperes az ingatlanokat terhelő közös költséget sem fizette meg a társasház részére. A vele szemben indított végrehajtási eljárás során az alperes megbízásából E. A. összesen 348 165 forintot fizetett be a végrehajtó részére.

A felperes a földhivatalnál tulajdonjogának a bejegyzését kérte és 1998. november 6-ai 2 000 000 forintról, 1999. február 9-ei 3 000 000 forintról és 1999. október 5-ei 2 000 000 forintról szóló átvételi elismervényeket csatolt, melyek szerint a teljes vételárat az alperesnek megfizette.

Az alperes tagadta, hogy 1998. november 6-án, 1999. február 9-én és október 5-én vételárat vett volna át a felperestől. Állította, hogy az átvételi elismervényeket nem ő írta alá.

Időközben a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét a földhivatal elutasította.

Az alperes 2001. június 15-én a két adásvételi szerződéstől elállt arra hivatkozással, hogy a felperes a vételárat teljes egészében nem fizette meg. Ezt követően az alperes a lakásingatlanokat E. A-nak adta el. A felperes az elállást tartalmazó okiratot átvette.

A felperes keresetében az alperes azon jognyilatkozatának a pótlását kérte, mellyel hozzájárul ahhoz, hogy a perbeli ingatlanokra a földhivatal a felperes tulajdonjogát bejegyezze. Azt nem vitatta, hogy a vételár megfizetésével késedelembe esett, állítása szerint azonban azokat az alperes elfogadta, így az a teljesítés határidejére vonatkozóan szerződésmódosításnak minősül.

Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Tagadta, hogy az általa elismert 11 000 000 forintot meghaladóan vételárat vett volna át a felperestől. Kérte elállása jogszerűségének, valamint annak a megállapítását, hogy a felperes által részére átadott 2 000 000 forint foglaló a felperesnek nem jár vissza. Viszontkeresetével kérte a felperes kötelezését a perbeli ingatlanok elhagyására és 2001. június 15-étől használati díjat igényelt a felperestől. Kérte továbbá a végrehajtási eljárásban helyette megfizetett 348 165 forint közös költség és kamatainak a megfizetésére is kötelezni az alperest.

A felperes a viszontkereset elutasítását kérte. Állítása szerint az alperes által vitatott vételárrészleteket más személyek vették át, akiktől elismervényeket kapott. Nem tudott arról, hogy azokat nem az alperes írta alá. A köztük fennállt baráti kapcsolat miatt fel sem merült, hogy az általa átadott összegek nem jutnak el az alpereshez.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Megállapította, hogy a perbeli lakásingatlanokra vonatkozó adásvételi szerződések az alperes elállása folytán megszűntek. Kötelezte a felperest, hogy azokat harminc napon belül ingóságaitól kiürítve bocsássa az alperes birtokába. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az alperesnek 307 666 forint tőkét és ezen összeg 2003. április 15. napjától járó kamatait, valamint a birtokbaadás napjáig havi 173 000 forint használati díjat. Ezt meghaladóan a viszontkeresetet is elutasította.

Indokolása szerint az összesen 7 000 000 forint átvételéről szóló elismervényeket az általa beszerzett szakértői vélemény alapján megállapíthatóan nem az alperes írta alá. Azok nem természetes kézírások, hanem minta utáni szabadkézi másolatok. A felperes az alperes által elismert 11 000 000 forinton túlmenően nem tudta megfelelő módon bizonyítani azt, hogy a két ingatlan teljes vételárát megfizette az alperesnek. Nem találta elfogadhatónak azt a felperesi álláspontot sem, hogy a kifizetett 11 000 000 forint alapján az egyik ingatlan tulajdonjogát megszerezte. A felek között ugyanis nem jött létre olyan megállapodás, amely alapján a megfizetett vételárhátralék részletek kifejezetten valamelyik ingatlanra vonatkoztak volna. A szerződéskötés körülményei alapján azt állapította meg, hogy a felperes a két ingatlant egyszerre kívánta megszerezni, az alperes pedig azokat egyszerre kívánta eladni. A két lakás ugyanis összenyitásra került, így az természetben is egy egységet képez.

Az alperes elállását jogszerűnek találta, ezért megállapította, hogy a szerződések megszűntek. Az eredeti, szerződéskötést megelőző állapotot oly módon állította vissza, hogy az alperest kötelezte 9 000 000 forint visszafizetésére, melybe beszámította a felperes által a szakértői vélemény alapján megállapított összegű használati díjat. Álláspontja szerint a foglaló a felperesnek nem jár vissza, mert az ő hibájából hiúsult meg az adásvételi szerződés teljesedésbe menése.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett rendelkezését nem érintve, a fellebbezett rendelkezését részben megváltoztatta és az alperes által a felperesnek fizetendő összeget 7 260 865 forintra és annak 2006. március 1. napjától járó kamatára emelte fel azzal, hogy ezen időtől terheli a felperest a havi 173 000 forint használati díj fizetési kötelezettség.

Indokolása szerint az adásvételi szerződések megkötésének időpontjában mindkét ingatlant a bank javára bejegyzett zálogjog, illetve annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom terhelte. Ezért az adásvételi szerződések a Ptk. 114. § (1) bekezdés és (3) bekezdés a) pontjából következően semmisek. A felperes az alperes hozzájárulásával sem szerezhetett tulajdonjogot az ingatlanokon. Az adásvételi szerződések az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultja részére utólag sem lettek jóváhagyásra benyújtva, ilyen kötelezettséget a szerződések sem írtak elő a felek részére.