EH 2008.1766 A szerződés semmissége hivatalból a felek hivatkozásának a hiányában csak akkor észlelhető, ha a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján egyértelműen megállapítható, hogy a felek által kötött adásvételi szerződés a szerződéssel kikötött elidegenítési és terhelési tilalomba ütközik [Ptk. 114. §; Pp. 3. §].
Pertörténet:
Budai Központi Kerületi Bíróság P.21688/2002/84., Fővárosi Törvényszék Pf.637786/2006/4., Kúria Pfv.21556/2007/4. (*EH 2008.1766*, BH 2008.5.115)
***********
Az alperes az 1998. szeptember 14-én létrejött, két okiratba foglalt adásvételi szerződéssel 8 000 000 forint és 10 000 000 forint vételárért eladta a felperesnek a perbeli társasházi lakásokat az ahhoz tartozó tulajdoni hányaddal. A felperes az alperesnek a szerződéskötéskor 1 000 000 forint - 1 000 000 forint, összesen 2 000 000 forint foglalót adott át azzal, hogy a vételár hátralévő részét 1998. december 31-éig fizeti ki, amikor is az eladó külön nyilatkozattal járul hozzá a felperes tulajdonjogának a bejegyzéséhez.
A szerződés 3. pontjában az alperes szavatolta az ingatlan teher- és igénymentes voltát olyan formában, hogy a foglalóból a bank javára fennálló tartozást kiegyenlíti és intézkedik, hogy a tulajdoni lapon széljegyzett jelzálogjog, valamint az ezt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom törlésre kerüljön.
A szerződéskötéskor a felperes az ingatlanokat birtokba vette és vállalta a lakások minden közüzemi díjának a megfizetését.
A felperes a hátralékos vételárból 1998. szeptember 24-én 2 000 000 forintot, 1998. december 9-én 7 000 000 forintot fizetett meg az alperesnek. A fennmaradó összesen 7 000 000 forint vételárhátralékot a felperes az alperesnek nem fizette meg. A felperes az ingatlanokat terhelő közös költséget sem fizette meg a társasház részére. A vele szemben indított végrehajtási eljárás során az alperes megbízásából E. A. összesen 348 165 forintot fizetett be a végrehajtó részére.
A felperes a földhivatalnál tulajdonjogának a bejegyzését kérte és 1998. november 6-ai 2 000 000 forintról, 1999. február 9-ei 3 000 000 forintról és 1999. október 5-ei 2 000 000 forintról szóló átvételi elismervényeket csatolt, melyek szerint a teljes vételárat az alperesnek megfizette.
Az alperes tagadta, hogy 1998. november 6-án, 1999. február 9-én és október 5-én vételárat vett volna át a felperestől. Állította, hogy az átvételi elismervényeket nem ő írta alá.
Időközben a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét a földhivatal elutasította.
Az alperes 2001. június 15-én a két adásvételi szerződéstől elállt arra hivatkozással, hogy a felperes a vételárat teljes egészében nem fizette meg. Ezt követően az alperes a lakásingatlanokat E. A.-nak adta el. A felperes az elállást tartalmazó okiratot átvette.
A felperes keresetében az alperes azon jognyilatkozatának a pótlását kérte, mellyel hozzájárul ahhoz, hogy a perbeli ingatlanokra a földhivatal a felperes tulajdonjogát bejegyezze. Azt nem vitatta, hogy a vételár megfizetésével késedelembe esett, állítása szerint azonban azokat az alperes elfogadta, így az a teljesítés határidejére vonatkozóan szerződésmódosításnak minősül.
Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Tagadta, hogy az általa elismert 11 000 000 forintot meghaladóan vételárat vett volna át a felperestől. Kérte elállása jogszerűségének, valamint annak a megállapítását, hogy a felperes által részére átadott 2 000 000 forint foglaló a felperesnek nem jár vissza. Viszontkeresetével kérte a felperes kötelezését a perbeli ingatlanok elhagyására és 2001. június 15-étől használati díjat igényelt a felperestől. Kérte továbbá a végrehajtási eljárásban helyette megfizetett 348 165 forint közös költség és kamatainak a megfizetésére is kötelezni az alperest.
A felperes a viszontkereset elutasítását kérte. Állítása szerint az alperes által vitatott vételárrészleteket más személyek vették át, akiktől elismervényeket kapott. Nem tudott arról, hogy azokat nem az alperes írta alá. A köztük fennállt baráti kapcsolat miatt fel sem merült, hogy az általa átadott összegek nem jutnak el az alpereshez.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Megállapította, hogy a perbeli lakásingatlanokra vonatkozó adásvételi szerződések az alperes elállása folytán megszűntek. Kötelezte a felperest, hogy azokat harminc napon belül ingóságaitól kiürítve bocsássa az alperes birtokába. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az alperesnek 307 666 forint tőkét és ezen összeg 2003. április 15. napjától járó kamatait, valamint a birtokbaadás napjáig havi 173 000 forint használati díjat. Ezt meghaladóan a viszontkeresetet is elutasította.
Indokolása szerint az összesen 7 000 000 forint átvételéről szóló elismervényeket az általa beszerzett szakértői vélemény alapján megállapíthatóan nem az alperes írta alá. Azok nem természetes kézírások, hanem minta utáni szabadkézi másolatok. A felperes az alperes által elismert 11 000 000 forinton túlmenően nem tudta megfelelő módon bizonyítani azt, hogy a két ingatlan teljes vételárát megfizette az alperesnek. Nem találta elfogadhatónak azt a felperesi álláspontot sem, hogy a kifizetett 11 000 000 forint alapján az egyik ingatlan tulajdonjogát megszerezte. A felek között ugyanis nem jött létre olyan megállapodás, amely alapján a megfizetett vételárhátralék részletek kifejezetten valamelyik ingatlanra vonatkoztak volna. A szerződéskötés körülményei alapján azt állapította meg, hogy a felperes a két ingatlant egyszerre kívánta megszerezni, az alperes pedig azokat egyszerre kívánta eladni. A két lakás ugyanis összenyitásra került, így az természetben is egy egységet képez.
Az alperes elállását jogszerűnek találta, ezért megállapította, hogy a szerződések megszűntek. Az eredeti, szerződéskötést megelőző állapotot oly módon állította vissza, hogy az alperest kötelezte 9 000 000 forint visszafizetésére, melybe beszámította a felperes által a szakértői vélemény alapján megállapított összegű használati díjat. Álláspontja szerint a foglaló a felperesnek nem jár vissza, mert az ő hibájából hiúsult meg az adásvételi szerződés teljesedésbe menése.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett rendelkezését nem érintve, a fellebbezett rendelkezését részben megváltoztatta és az alperes által a felperesnek fizetendő összeget 7 260 865 forintra és annak 2006. március 1. napjától járó kamatára emelte fel azzal, hogy ezen időtől terheli a felperest a havi 173 000 forint használati díj fizetési kötelezettség.
Indokolása szerint az adásvételi szerződések megkötésének időpontjában mindkét ingatlant a bank javára bejegyzett zálogjog, illetve annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom terhelte. Ezért az adásvételi szerződések a Ptk. 114. § (1) bekezdés és (3) bekezdés a) pontjából következően semmisek. A felperes az alperes hozzájárulásával sem szerezhetett tulajdonjogot az ingatlanokon. Az adásvételi szerződések az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultja részére utólag sem lettek jóváhagyásra benyújtva, ilyen kötelezettséget a szerződések sem írtak elő a felek részére.
A szerződések érvénytelensége folytán a Ptk. 237. § (1) bekezdése alapján az eredeti állapot helyreállításáról rendelkezett. A felperes a vételárból 11 000 000 forint kifizetését tudta bizonyítani, ezért ez az összeg azok átadásától kezdődően járó kamataival, összesen 18 435 552 forint a felperes részére visszajár. Az alperest pedig kamatokkal növelten 1 174 687 forint használati díj illeti meg. A két összeg különbözete az alperes marasztalásának az összege.
A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása és az egyik ingatlan vonatkozásában a felperes tulajdonjogának a megállapítása, az alperes használati díj iránti igényének az elutasítása érdekében - a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet.
Ebben kifejtette, hogy a felek által sem vitatottan 11 000 000 forint vételár kifizetésre került. Az ingatlanok tekintetében két adásvételi szerződés született és az 1-1 millió foglalót a felek külön kezelték. Semmilyen jel nem utalt arra, hogy az ingatlanok külön-külön nem kezelhetők. Sem a felperes, sem az alperes nem állította, hogy nem vennék vagy nem adnák el külön is az ingatlanokat. Azok a konyhában egy zárható ajtóval összenyitásra kerültek, szerkezetileg azonban különbözők. Ebből következően a 11 000 000 forint vételár ellenében megszerezte az egyik ingatlan tulajdonjogát.
Kifejtette továbbá, hogy mind az első-, mind a másodfokú ítélet meghozatalakor rendelkezésre állt a törlési engedély, a felperes tulajdonszerzésének tehát nem volt akadálya. A másodfokú bíróság figyelmen kívül hagyta a Ptk. 215. §-ában foglaltakat akkor, amikor új jogi alapokra helyezte az elsőfokú ítéletet. A másodfokú bíróság jogi álláspontja szerint a jelenleg megkötött adásvételi szerződések több mint a fele nem menne teljesedésbe.
Hivatkozott arra is, hogy az alperes nem teljesítette a szerződésben vállalt kötelezettségét, mert a törlési engedélyt csak 2001. október 18-án szerezte be, az elállást tartalmazó levél feladását követően. Elállása tehát jogszerűtlen volt, ezért használati díjat sem követelhet a felperestől.
Utalt arra is, hogy az alperes a foglalót nem kívánta megtartani, azt hajlandó lett volna visszaadni.
Álláspontja szerint az alperes viszontkeresetet nem is terjeszthetett volna elő, mert akkor már nem volt az ingatlanok tulajdonosa.
Az alperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A másodfokú bíróság ítéletében tévesen állapította meg, hogy a perbeli adásvételi szerződések érvénytelenek.
Sem az első-, sem a másodfokú eljárásban a felek nem állították, hogy az általuk megkötött adásvételi szerződések érvénytelenek lennének. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma a semmisségi ok hivatalbóli észlelése kapcsán követendő eljárásról kiadott véleményében (BH 2005/9.) kifejtette, hogy a bíróság a tényállás megállapítása körében olyan körülményeket is figyelembe vehet, amelyekre a felek nem hivatkoztak. Abban az esetben, ha a bíróság a felek által csatolt okiratok vagy a kérelmükre elrendelt egyéb bizonyítás alapján semmisségi ok fennállását észleli, ezt a tényállás részévé teheti akkor is, ha arra a felek külön nem hivatkoztak. A bíróságot azonban figyelmeztetési kötelezettség terheli és lehetővé kell tennie, hogy a felek a semmisség megállapítása esetére vonatkozó nyilatkozataikat megtegyék.
A másodfokú bíróság eljárása a fenti elveknek nem felelt meg. A perben rendelkezésre álló bizonyítékok alapján ugyanis olyan tények nem voltak megállapíthatók, melyekből a szerződések semmisségére okszerű következtetést lehetett volna vonni.
A Ptk. 114. §-ának (2) bekezdésében foglaltak szerint az elidegenítés és terhelés jogát szerződéssel csak a tulajdonjog átruházása alkalmával lehet korlátozni vagy kizárni és csak abból a célból, hogy a tilalom az átruházónak vagy más személynek a dologra való jogát biztosítsa. A rendelkezésre álló tulajdoni lap tartalma alapján megállapítható, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom a bank javára bejegyzett jelzálogjogot biztosította. Az elsőfokú bíróság - egyébként helytállóan - a Pp. 3. § (1) és (2) bekezdésében foglaltak alapján nem vizsgálta és nem is vizsgálhatta, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése nem ütközik-e a Ptk. előzőekben már hivatkozott 114. §-ának (2) bekezdésébe.
Az elsőfokú bíróság nem vizsgálta és nem is vizsgálhatta a Ptk. 114. § (3) bekezdésébe foglalt feltételek fennállását sem. A szerződéssel kikötött elidegenítési és terhelési tilalomba ütköző rendelkezés ugyanis csak abban az esetben semmis, ha az a)-c) pontban felsorolt feltételek fennállnak. A rendelkezésre álló adatok alapján nem lehet megállapítani, hogy a rendelkezésre jogot alapító felperes rosszhiszemű volt, vagy az alperes elidegenítési és terhelési tilalomba ütköző rendelkezése ellenérték nélkül történt. Éppen ellenkezőleg, a perbeli esetben a felek nem vitásan adásvételi szerződést kötöttek, fel sem merült tehát az ellenérték nélküli rendelkezés és arra sem vonható következtetés, hogy a szerződéskötés során a felperes az elidegenítési és terhelési tilalommal kapcsolatban rosszhiszeműen járt volna el.
Egységes a bírói gyakorlat abban is, hogy a Ptk. 114. §-a szerinti semmisségi ok utólagos elhárítására csak abban az esetben nincs lehetőség, ha a rendelkezési jogot jogszabály vagy bírósági határozat zárta ki vagy korlátozta [Ptk. 114. § (1) bekezdés]. A Ptk. 114. § (2) bekezdése szerinti szerződéses korlátozás esetén lehetőség van a semmisségi ok utólagos orvoslására a jogosult hozzájárulásának a beszerzésével.
A perbeli esetben a Ptk. 114. § (3) bekezdése szerinti semmisségi ok hivatalból nem volt észlelhető. Ezen túlmenőleg a másodfokú bíróság tájékoztatási kötelezettségének sem tett eleget akkor, amikor nem gondoskodott arról, hogy a felek a semmisség megállapítása esetére vonatkozó nyilatkozataikat megtegyék.
A fentiekből következik, hogy az elsőfokú bíróság járt el helyesen akkor, amikor az alperes elállásának jogszerűségét vizsgálta. Helytálló volt az a megállapítása is, hogy az alperes a felperes késedelmes teljesítése miatt a Ptk. 300. § (1) bekezdése alapján jogszerűen állt el a szerződéstől.
A felperes felülvizsgálati kérelmében alaptalanul hivatkozott arra, hogy megszerezte az egyik ingatlan tulajdonjogát. E vonatkozásban az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy a természetben egy egységet képező ingatlanokat az alperes egyszerre kívánta eladni, a felperes pedig megvenni. Ezt bizonyítja a hátralékos vételár fizetése is, a felek között ugyanis nem volt olyan megállapodás, melyből megállapítható lenne, hogy a hátralékos vételárrészletek melyik ingatlanra vonatkoztak. Az alperes részéről teljesített szolgáltatás nem volt osztható, ezért a felperes szerződésszegésének a következményei a két okiratba foglalt, azonban egy szolgáltatást és ellenszolgáltatást tartalmazó egész szerződésre álltak be [Ptk. 317. § (2) bekezdés].
A felperes felülvizsgálati kérelmében tévesen hivatkozott arra is, hogy az alperes nem teljesítette a szerződésben vállalt kötelezettségét azzal, hogy a törlési engedélyt csak 2001. október 18-án szerezte be. Az adásvételi szerződések 3. pontjában ugyanis az alperes erre határidőt nem vállalt. Az alperes a felperes tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének akadályát lett volna köteles elhárítani. Erre azonban az alperes a vételárhátralék teljes kiegyenlítését követően lett volna köteles a szerződés 2. pontjában foglaltak szerint. Miután a vételárhátralékot a felperes nem fizette meg, az alperes a törlési engedély beszerzésével nem esett késedelembe.
A felperes alaptalanul hivatkozott arra is, hogy az alperes a foglalókat nem kívánta megtartani. A 17. sorszámú viszontkeresetben az alperes úgy nyilatkozott, hogy a foglaló a felpereseknek nem jár vissza.
Alaptalan az a hivatkozás is, hogy az alperes nem volt jogosult viszontkereset előterjesztésére. A felperes ugyanis az alperessel állt szerződéses jogviszonyban az alperes elállása folytán a Ptk. 319. § (3) bekezdés és 320. § (1) bekezdés szerint a szerződés megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnt meg. Ebből következően az ingatlan tulajdonosa az alperes lett. Az a körülmény, hogy az alperes ingatlanát utóbb értékesítette, nem befolyásolja a felek jogviszonyát.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdésében foglaltak alapján hatályában fenntartotta, mert annak a felperes felülvizsgálati kérelme szerinti megváltoztatására nem volt mód.