BH 2013.3.65 Ha a kötelezett a szerződésben a Ptk. 277. § (1) bekezdés a) és b) pontjaiban előírtaknál magasabb minőségi követelményeknek megfelelő szolgáltatás nyújtását vállalta, a hibás teljesítés akkor is bekövetkezik, ha a szolgáltatás alkalmas ugyan a rendeltetése szerinti, tehát az ilyen szolgáltatások esetében általánosan megszokott céljának betöltésére, és az azonos fajtájú szolgáltatások szokásos, elvárható minőségével is rendelkezik, de a szerződésben meghatározott magasabb minőségi követelményeket nem elégíti ki [Ptk. 277. § (1) bek., 305. § (1) bek., 305/A. § (1) bek.].

A felek között 2005. november 25-én adásvételi szerződés jött létre, amelynek alapján a felperes 16 000 000 forint vételár ellenében megvásárolta az alperes perbeli lakásingatlanát. A szerződésben foglaltak szerint az eladó az ingatlant műszakilag és esztétikailag teljes mértékben felújította.

A birtokba lépést követően a felperes 2006 januárjában a lakásban hangszigetelést kívánt készíttetni, a tapéta leszedése után azonban a falak vizesedését, majd a padló nedvesedését észlelte. Mindezekről tájékoztatta az alperest, az alperes azonban a hibás teljesítés tényét nem ismerte el. Ezután a felperes 2006. január 26-án és 27-én a nedvesedés okának tisztázása, és az esetlegesen fennálló hibák és hiányosságok megállapítása érdekében szakemberekkel feltáratta a lakást, majd 2006. év végén, illetve 2007. év elején elvégeztette a lakás felújítását, amelynek során megszüntették a vizesedés okozta hibákat, és megjavították a gépészeti és a villamossági rendszer hibáit is.

A felperes módosított keresetében elsődlegesen 2 515 400 forint és járulékai, másodlagosan pedig 2 371 400 forint és járulékai megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Arra hivatkozott, hogy az alperes az adásvételi szerződést hibásan teljesítette, a hibák kijavításának költsége pedig 1 871 400 forintot tett ki. Emellett az előadása szerint 500 000 forint kára is keletkezett. A lakást ugyanis leánya lakhatásának biztosítása érdekében vásárolta, a hibák miatt azonban az ingatlan a rendeltetésszerű használatra nem volt alkalmas. Ezért átmenetileg havi 100 000 forint bérleti díj ellenében másik lakást kellett bérelnie. A hibák észlelését követően elvégzett feltárási munka költsége pedig 144 000 forint volt, amelynek megtérítésére kártérítés jogcímén tartott igényt.

Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Tagadta, hogy az adásvételi szerződést hibásan teljesítette.

Az elsőfokú bíróság ítéletében az alperest 2 019 025 forint és járulékai megfizetésére kötelezte, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet fellebbezett rendelkezéseit helybenhagyta.

A jogerős ítélet indokolása szerint az alperes a felek közötti adásvételi szerződésben arra vállalt kötelezettséget, hogy műszakilag és esztétikailag teljes mértékben felújított ingatlant ad a felperes tulajdonába. Erre figyelemmel a felperesnek arra kellett számítania, hogy a kor műszaki színvonalának megfelelő állapotú, további javítás vagy felújítás nélkül hosszú ideig rendeltetésszerűen használható lakást vehet birtokba. A meghallgatott tanúk vallomásai, a beszerzett szakértői vélemények és a csatolt okiratok szerint azonban az adásvételi szerződés teljesítésének időpontjában a lakás e követelményeknek - a vizesedés, a gépészeti rendszer hiányosságai és a villanyszerelési hibák miatt - nem felelt meg.

Az ingatlan vizesedése dr. T. E. igazságügyi szakértő szakvéleményéből kitűnően kétféle okból következhetett be. Azt, hogy ezek közül melyik idézte elő a hibát, a szakértő kétséget kizáróan nem tudta megállapítani, arra azonban határozottan rámutatott, hogy a hiba oka az adásvételi szerződés teljesítését megelőzően keletkezett. A hibás teljesítés ezért e vonatkozásban egyértelműen megállapítható. G. I. igazságügyi szakértő ugyanakkor mindkét lehetséges hibaok esetében meghatározta a javítási költség indokolt összegét. Ennek alapulvételével a bíróság a felperes által időközben elvégeztetett javítási munkálatok költségéből az alperest 1 031 400 forint megfizetésére kötelezte.

A gépészeti hibák javításának indokolt költségét a bíróság G. I. szakvéleménye alapján 640 000 forintban, a villanyszerelési hibák szükséges javítási költségét pedig P. I. szakértő megállapításai alapján 43 625 forintban határozta meg.

A bíróság álláspontja szerint a felperes a Ptk. 310. §-a szerint megalapozottan tartott igényt a hibás teljesítéssel okozott kára megtérítésére is. A megvásárolt ingatlan nem megfelelő állapota miatt ugyanis indokolt volt a bérlakás átmeneti igénybevétele, a felmerült lakbérkiadás összegét pedig a felperes okiratokkal megfelelően igazolta. E vonatkozásban azonban a bíróság a felperes kereseti kérelmét csupán 250 000 forint erejéig ítélte megalapozottnak, az érintett időszakban ugyanis a bérlakás a felperes személyes előadásából kitűnően nem csupán a leánya, hanem a másik gyermeke lakhatását is biztosította. A hibás teljesítés miatt ugyanakkor a bíróság megállapítása szerint indokoltan került sor a lakás feltárására, így az ezzel kapcsolatos 144 000 forint összegű kiadása megtérítését a Ptk. 310. §-ának megfelelően a felperes szintén megalapozottan követelheti.

A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése, és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítása, másodlagosan pedig az elsőfokú ítélet fellebbezett részének megváltoztatása és a kereset elutasítása iránt - az alperes élt felülvizsgálati kérelemmel.

A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.

A felülvizsgálati kérelem nem alapos.

A hibás teljesítés a Ptk. 305. § (1) bekezdése értelmében akkor következik be, ha a visszterhes szerződés alapján szolgáltatott dolog a teljesítés időpontjában nem felel meg a törvényes vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak.

A felek szerződésükben a Ptk. 200. § (1) bekezdése szerint szabadon meghatározhatják a kötelezett által nyújtandó szolgáltatás minőségét, konkrét tulajdonságait. Ennek során a Ptk 277. § (1) bekezdés a) és b) pontjának diszpozitív rendelkezéseitől is eltérhetnek, vagyis a szerződéses szolgáltatás minőségével kapcsolatban az azonos fajtájú szolgáltatások szokásos minőségéhez képest szigorúbb vagy enyhébb követelményeket is megfogalmazhatnak. Erre figyelemmel abban az esetben, ha a szerződésben a kötelezett a Ptk. 277. § (1) bekezdés a) és b) pontjában előírtaknál jobb minőségű szolgáltatás teljesítését vállalta, a hibás teljesítés akkor is bekövetkezik, ha a szolgáltatás alkalmas ugyan a rendeltetése szerinti, tehát az ilyen szolgáltatások esetében általánosan megszokott céljának betöltésére, és az azonos fajtájú szolgáltatások szokásos, elvárható minőségével is rendelkezik, de a szerződésben meghatározott magasabb minőségi követelményeket nem elégíti ki.

A Ptk. 305/A. § (1) bekezdése kimondja, hogy a kötelezett mentesül a szavatossági felelősség alól, ha a jogosult a szolgáltatás hibáját a szerződés megkötésekor ténylegesen ismerte, vagy azt ismernie kellett. Az ugyanis, hogy a jogosult a szolgáltatás fogyatékosságának ismeretében köt szerződést, vagy a hibát, hiányosságot a szerződéskötéskor ismernie kellett, a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma 1/2004. (XII. 2.) PK számú véleménye 1. pontjához fűzött indokolás szerint azt jelenti, hogy a felek szerződési akarata ténylegesen az adott fogyatékossággal rendelkező szolgáltatás nyújtására irányult. Ezért ilyen esetben a kötelezett a fogyatékos dolog szolgáltatásával nem hibásan, hanem éppen a szerződésben foglaltaknak megfelelően teljesít. Használt dolog vétele esetében erre figyelemmel a hibás teljesítés megállapítására nem kerülhet sor azok miatt a fogyatékosságok miatt, amelyeket a jogosultnak a felek eltérő megállapodása, illetve a kötelezett eltérő tájékoztatása hiányában a dolog életkorára, és használtsági fokára tekintettel a szerződéskötéskor számításba kellett vennie. Ha azonban a kötelezett a szerződésben az életkorához és használtsági fokához képest jobb állapotban lévő dolog szolgáltatását vállalta, a hibás teljesítés akkor is bekövetkezik, ha a dolog minősége a szerződés teljesítésekor megfelel ugyan az életkorának és a használtsági fokának, a szerződésben meghatározott magasabb minőségi követelményeket azonban nem elégíti ki.