KKv 2010.16 A Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiumának 16/2010. (XI. 8.) KK véleménye

a kisajátítási kártalanítás összegének megállapításával és a kisajátítási perekkel kapcsolatos egyes kérdésekről

1. Főszabályként az ingatlan kisajátításáért járó kártalanítás összegének megállapításakor az összehasonlításra alkalmas ingatlanok helyben kialakult - a kisajátítás időpontjában fennálló - forgalmi értéke irányadó. Ennek során a széles körben, huzamosabb ideig fennálló érték vehető figyelembe [Ktv. 9. § (3) bekezdés a) pont].

2. A forgalmi érték meghatározásánál figyelembe kell venni az ingatlan közművekkel való ellátottságát, ennek során azt is, hogy bekötésre alkalmas közművek vannak-e az ingatlan közelében, valamint hogy ezek milyen költséggel köthetők be az ingatlanra. Értékelni kell az ingatlan teljes vagy részleges közművesítettségét is.

3. A mezőgazdasági rendeltetésű ingatlan esetében a kártalanítás összegét kizárólag az aranykorona érték alapulvételével nem lehet megállapítani.

4. A kártalanítási összeg meghatározásánál figyelemmel kell lenni az ingatlant terhelő építési tilalomra, illetőleg más korlátozottságra, kivéve, ha azt a kisajátítási cél megvalósítása végett rendelték el.

5. Kártalanítás jár az építési engedély nélkül vagy az engedélytől eltérő módon épített építményért, amelynek lebontását az építésügyi hatóság már nem rendelheti el.

6. Amennyiben a kisajátítási határozat meghozatalát követően a bírósági eljárás során az ingatlan forgalmi értéke megváltozik, ez már nem hat ki a kártalanítás összegének meghatározására. A közigazgatási határozat jogerőre emelkedésével kezdődően járó kamat ellensúlyozza azt a hátrányt, amely a tulajdonost éri.

7. A közigazgatási per indítására jogosultnak a pert az ellen a közigazgatási szerv ellen kell megindítani, amelyik a felülvizsgálni kért határozatot hozta. A pert a kisajátítást kérő ellen is meg kell indítani. A kisajátítást kérő is kérheti a közigazgatási határozat felülvizsgálatát, ha a határozatot jogszabálysértőnek tartja (pl. magasnak tartja a kártalanítás összegét). A kisajátítást kérő által indított perben a kártalanításra jogosultnak nem kell alperesként perben állnia, a beavatkozás lehetőségéről azonban értesíteni kell. Ha a kisajátítást szenvedő ügyfél, valamint a kisajátítást kérő is pert indít, a két pert egyesíteni kell.

8. Kisajátítási perben a tulajdonosok polgári jogi vitáját nem lehet elbírálni.

9. A közös tulajdonban lévő ingatlan egy részének kisajátítása esetén a kártalanítás a tulajdonosokat a tulajdoni hányaduk arányában illeti meg, függetlenül attól, hogy a kisajátítás az ingatlan megosztott használatát a tulajdonostársak vonatkozásában milyen módon érinti. A megosztott használat esetén a kártalanítást nem az érintett terület kizárólagos használójának, hanem a közös tulajdon szabályai szerint valamennyi tulajdonostárs részére kell megállapítani.

A kisajátításról szóló 1976. évi 24. törvényerejű rendeletet 1990-ben - a tulajdonjog fokozott védelme és az alkotmányos jogokkal való összhang megteremtése érdekében - az 1990. évi XXII. törvény módosította. Az új rendelkezések az Alkotmány 13. §-ának megfelelően hangsúlyozták, hogy kisajátításra csak kivételesen és közérdekből, azonnali, teljes és feltétlen kártalanítás ellenében kerüljön sor.

A Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiuma több kollégiumi állásfoglalásban, illetve kollégiumi véleményben értelmezte e rendelkezéseket. Ezek az elvi iránymutató döntések különösen az ingatlanért járó kártalanítás összegének - az ingatlan forgalmi értékének - meghatározásához nyújtottak segítséget, s elősegítették e téren az egységes bírói gyakorlat kialakulását.

Az Alkotmánybíróság 35/2005. (IX. 29.) AB határozatát követően - a határozatban foglaltakat figyelembe véve - az Országgyűlés megalkotta a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvényt (továbbiakban: Ktv.). A törvény több - a Legfelsőbb Bíróság által kimunkált - elvi tételt is tartalmaz. Az új rendelkezésekre figyelemmel a Közigazgatási Kollégium felülvizsgálta elvi iránymutató döntéseit s úgy határozott, hogy azokat nem kívánja fenntartani. A korábbi döntésekben azonban több olyan értelmezési kérdés is található, amelyek - a bírói gyakorlat folyamatosságának fenntartása végett - az új rendelkezések mellett is helytállóak, s amelyek alkalmazását a Kollégium indokoltnak véli.

Az ingatlan kisajátításáért járó kártalanítás összegét a Ktv. 9. § (3) bekezdés a) pont szerint elsősorban az összehasonlításra alkalmas ingatlanok helyben kialakult forgalmi értékének megfelelően kell megállapítani. Továbbra is irányadó az a bírói gyakorlatban kialakult követelmény, hogy csak a széles körben és huzamosabb ideig fennálló értéket lehet figyelembe venni, az eseti, konjunkturális árakat azonban nem.

Az ingatlan forgalmi értékét nagymértékben befolyásolja közművesítésének mértéke. Ebből a szempontból nem csupán a tényleges közművesítettséget, hanem azt is figyelembe kell venni, hogy vannak-e az ingatlan közelében közművek, és azok milyen ráfordítással köthetők be az ingatlanra. (Közmű alatt értendő elsősorban a víz, villany, csatorna, gáz szolgáltatása.) A részleges közművesítettséget is figyelembe kell venni.

A Ktv. 9. § (3) bekezdés b) pontja meghatározza, hogy ha az ingatlan valóságos forgalmi értéke - összehasonlításra alkalmas ingatlanok hiányában - nem állapítható meg, milyen tények, körülmények alapján határozható meg a kártalanítás összege. Termőföld esetén a művelési ágat, a földminősítés szempontját és az ingatlan jövedelmezőségét figyelembe véve, valamennyi mérlegelésével kell megállapítani a kártalanítás összegét; önmagában az aranykorona érték nem lehet irányadó.

A kártalanítási összeg meghatározása során figyelembe kell venni a kisajátított ingatlanon fennálló építési tilalmat (korlátozást), mivel e tényező az ingatlan forgalmi értékét jelentős mértékben befolyásolja. Az övezeti besoroláshoz kapcsolódó tilalmakat és korlátozásokat is számba kell venni az értékalakító tényezők között. Nem értékelhető azonban a tulajdonos hátrányára a tulajdonára elrendelt olyan tilalom (korlátozás), amely a kisajátítási céllal összefüggésbe hozható.

Nem jár kártalanítás az olyan épületért, amelynél az építést vagy fennmaradást engedélyező határozat a későbbi lebontás esetére a kártalanítást kizárta, illetőleg amelynek a tulajdonos költségére való lebontását az építésügyi hatóság elrendelte. A tulajdonos korlátozott ideig szóló használati jogát megrövidítheti a kisajátítás, és az így keletkező kár megtérítését annak ellenére igényelheti a tulajdonos, hogy az építményért ellenérték nem jár. A tulajdonos ugyanis a fennmaradási engedély határidejének lejártáig használhatná az építményt, a használati jog hiánya kapcsán keletkező kár megtérítését - a kisajátítástól a megszabott idő lejártáig terjedő időre - igényelheti a tulajdonos.

Az azonnali kártalanítás követelményének megfelelően a kártalanítás alapja a kisajátított ingatlan kisajátításkori forgalmi értéke. Az e perekben kialakult egységes bírói gyakorlat szerint a kisajátított ingatlannak a kisajátítási határozat meghozatalát követően bekövetkezett értéknövekedése már nem lehet alapja a többletkártalanításnak. A bíróság által megítélt többletkártalanítás után is a közigazgatási határozat jogerőre emelkedésétől kezdődően jár a kamat, ez hivatott ellensúlyozni azt a hátrányt, hogy az ingatlan tulajdonosa nem jutott hozzá nyomban az őt megillető teljes kártalanítás összegéhez.

A közigazgatási perek általános szabályai szerint a felülvizsgálni kért határozatot hozó közigazgatási szerv ellen kell a pert megindítani, azonban a kisajátítást kérőnek is minden esetben perben kell állnia. Ha csak a kisajátítást kérő indít pert a közigazgatási szerv ellen, a kártalanításra jogosult tulajdonos a perben alperesként - a közigazgatási per jellege és ezt előíró jogszabályi rendelkezés hiányában - nem vehet részt, a perben beavatkozóként járhat el. Tekintettel arra, hogy a kisajátítást kérő és a kártalanításra jogosult a kisajátítási eljárás ellenérdekű ügyfelei, a kisajátítást kérő által indított perben a bíróság a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény 332. § (4) bekezdése alapján köteles a kártalanításra jogosult ellenérdekű ügyfelet értesíteni a beavatkozás lehetőségéről. Előfordulhat, hogy a közigazgatási határozat felülvizsgálata iránt mind a tulajdonos, mind a kisajátítást kérő pert indít. A két per tárgya szorosan összefügg, egyik a másik nélkül nem dönthető el, ezért a pereket egyesíteni kell, úgy, hogy a felek megtartják eredeti perbeli pozíciójukat.

A Ktv. rendelkezéseiből egyértelműen megállapítható, hogy a kisajátítási per közigazgatási per, tehát a bíróságnak az a feladata, hogy a kisajátítási ügyben hozott közigazgatási határozat törvényességét felülvizsgálja. A kisajátítási per az egyéb közigazgatási perektől részben eltér, hiszen a törvény értelmében a pert a kisajátítást kérő ellen is meg kell indítani, azaz a tulajdonos a közigazgatási szerv mellett a kisajátítás kérőt is alperesként pereli.

A kisajátítási per közigazgatási pernek minősül, így nincs lehetőség arra, hogy a tulajdonosok kártalanítási összeg felosztására irányuló belső vitáját e per keretében döntse el a bíróság, hiszen ez meghaladná a közigazgatási per kereteit. Vita esetén tehát a kereseti kérelem idevágó részét el kell különíteni, és a döntést csak polgári perben hozhatja meg a bíróság.

9. Az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan egy részének kisajátítása esetén a kártalanítás megállapítását a használati mód szabályozása nem érinti. A kisajátítás a Ktv. 1. § (1) bekezdése alapján az ingatlan tulajdonjogának elvonását jelenti, amit az ingatlan közös tulajdoni jellege sem változtat meg. A közös tulajdonban lévő ingatlan egy részének kisajátítása esetén a kártalanítás megállapítása során az ingatlan közös tulajdoni jellegéből kell kiindulni és a meglévő tulajdoni hányadok alapján kell a kártalanításról határozni. A közös tulajdonban lévő ingatlan szabályozott használata a tulajdoni állás megváltozását nem eredményezi. Ez azt is jelenti, hogy az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan esetén a kisajátítás az ingatlan egy meghatározott térmértékére és természetbeni helyére kérhető, ez azonban nem érinti a közös tulajdon szabályait.

(Ez a vélemény megfelel a KK 4., KK 5. állásfoglalás tartalmának.)