BH+ 2014.3.118 I. A vételi jog gyakorlásával létrejött adásvételi szerződés jogi megítélése [Ptk. 203. § (1) bek., 373. § (4) bek., 375. §].

II. A hátrasorolt kötelezettség tartalma, érvénytelenségének lehetősége [Ptk. 203. § (1) bek.; 2000. évi C. tv. (Számv.tv.) 42. § (4) bek.; 1991. évi XLIX. tv. (Cstv.) 57. § (1) bek.].

Pertörténet:

Fővárosi Törvényszék G.41512/2008/111., Fővárosi Ítélőtábla Pf.22310/2012/13., Kúria Gfv.30219/2013/7. (*BH+ 2014.3.118*)

***********

Az Sz. L. és Sz. M. üzletrész tulajdonosok tulajdonában álló felperes gazdasági társaság 2003 novemberében az S., 6798/7. hrsz.-ú ingatlanon egy négycsillagos 147 szobás szálloda, konferencia-központ és wellness központ beruházását kezdte meg. A pótlólagos pénzintézeti finanszírozás biztosítására a felperes, mint hitelfelvevő az O. Bank Nyrt.-vel, mint hitelnyújtóval hitelszerződést kötött. A hitelszerződésnek megfelelően a felperes gazdasági társaságból 2005. január 24-én kiválással létrejött, a felperes kft.-vel azonos üzletrész-tulajdonosok tulajdonában álló II. r. alperes gazdasági társaság az ingatlan tulajdonosaként a felperes kft. helyébe lépett. A II. r. alperes új hitelszerződést kötött a bankkal, egyben átvállalta a felperestől a projekttel kapcsolatos összes szerződéses kötelezettséget. A projekt megvalósítása érdekében 2005-ben a felperes két alkalommal összesen 256 622 641 Ft értékű pénzeszközt bocsátott kiegészítő finanszírozásként a II. r. alperes rendelkezésére.

Az ugyanazon személyek tulajdonában álló felperes és a II. r. alperes gazdasági társaságok a 2005. július 12-én kelt Kölcsön-megállapodás megnevezéssel létrejött okiratban (A/48) úgy nyilatkoztak, hogy az összeget a felperes mint kölcsönt nyújtó a II. r. alperesnek adott pénzkölcsönnek tekinti. A kölcsön visszafizetési határidejét 2019. január 1. napjában határozták meg, oly módon, hogy addig a felmondási jogukról lemondanak. Az okirat szerint a II. r. alperesnek a felperes felé fennálló pénzkölcsön tartozása 232 267 397 Ft volt. Megállapodtak, hogy a követelés hátrasorolt követelésnek minősül, könyveikben ekként tartják nyilván.

A felperes 2005. október 24-én felszámolás alá került. A felszámoló 2006. szeptember 6-án kelt levelében azonnali hatállyal felmondta a kölcsönszerződést és felszólította a II. r. alperest a 232 267 397 Ft megfizetésére. A II. r. alperes az azonnali hatályú felmondást vitatta, ezért a felperes pert indított, melyben kérte a bíróságtól a tőke és annak kamatai megfizetésére kötelezni a II. r. alperest. A megyei bíróság 2008. október 13-án kelt, és 2008. november 6-án jogerőre emelkedett ítéletével kötelezte a II. r. alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 232 267 397 Ft tőkét és ennek kamatait, továbbá 2 500 000 Ft perköltséget.

Az I. r. alperes bank mint hitelező és a II. r. alperes mint hitelfelvevő között 2007. január 23-án hitelszerződés jött létre, melynek a célja elsősorban a II. r. alperes adósságainak rendezése volt (26/A/1/1 hitelszerződés, 2.2. pont). A hitelszerződés és módosításai alapján az I. r. Alperes 21 290 252 CHF és 500 000 CHF hitelt bocsátott a II. r. alperes rendelkezésére. A szerződés teljesítésének biztosítékaként a II. r. alperes tulajdonában álló szálloda ingatlanra jelzálogjogot alapítottak az I. r. alperes javára, továbbá vételi jogot biztosítottak az I. r. alperes részére. A vételi jog (opció) gyakorlása esetére a felek az ingatlan vételárát független értékbecslő által meghatározott árban fogadták el. Megállapodtak abban, hogy az I. r. alperes jogosult a vételár megfizetése során a kötelezettel szemben fennálló követelése erejéig beszámítással élni. A jogosult a független értékbecslő által megállapított vételáron szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát.

A II. r. alperes nem tett eleget a hitelszerződésben, illetve a finanszírozási okiratban foglalt kötelezettségeinek, ezért az I. r. alperes a hitelszerződést 2008. augusztus 4-én - a II. r. alperes által 2008. augusztus 11-én átvett - közjegyzői okiratba foglaltan felmondta, és jogosulttá vált a vételi jog gyakorlására. A felmondásban felszólította a II. r. alperest, hogy 21 304 479 CHF összegű tartozását fizesse meg.

Az I. r. alperes tulajdonosi határozatában a vételi jog gyakorlására először az R. Zrt.-t, illetve másodlagosan a III. r. alperest jelölte ki.

A III. r. alperes 2008. augusztus 22-én engedményezéssel megszerezte a kötelezettnek a bankkal szemben fennálló tartozását. Az engedményezés ellenértékét az engedményezett követelés ellenértékével egyezően 3 100 000 000 Ft-ban határozták meg.

A 2008. augusztus 22-én kelt közjegyzői okiratba foglaltan a kijelölt III. r. alperes tudomásul vette a kijelölést és nyilatkozatot tett, hogy a vételi jogot gyakorolja, megvásárolja az ingatlant a független értékbecslő által megállapított 3 100 000 000 Ft összegű vételáron.

A követelés engedményezésről az I. r. alperes a II. r. alperest mint kötelezettet értesítette, annak tényét a II. r. alperes 2008. augusztus 22-én tudomásul vette, melyet az okirat aláírásával elismert. A III. r. alperes az engedményezéssel megszerzett követelést vételár tartozásába beszámította. Az okiratban rögzítették, hogy a beszámítás eredményeként a vételár megfizetése megtörtént, a vételi jog gyakorlására kijelölt III. r. alperesnek nincs további vételár fizetési kötelezettsége a II. r. alperessel szemben. A III. r. alperes tulajdonjoga 2008. augusztus 25. napjával bejegyzésre került.

Az I. r. és III. r. alperes 2009. március 24-én a perbeli szálloda ingatlanra ingatlant terhelő jelzálogszerződést kötöttek a közöttük 2008. november 12-én létrejött devizahitel-szerződés teljesítésének biztosítására 17 335 538,02 CHF, valamint járulékai erejéig. A zálogtárgy szerződéskötéskori hitelbiztosítéki értékét 2 325 000 000 Ft-ban határozták meg, a jelzálogjogot 2009. július 20-án bejegyezték.

A felperes 2008. október 10-én benyújtott, majd többször módosított, végleges keresetének az elsődleges kereseti kérelmet elutasító elsőfokú bírósági ítéleti rendelkezése jogerőre emelkedett.

A felperes másodlagosan azt kérte, a bíróság állapítsa meg, hogy a II. r. és III. r. alperesek között a perbeli ingatlanra a vételi jog gyakorlása alapján létrejött adásvétel fedezetelvonó szerződés és a felperessel szemben hatálytalan. Ennek folytán a bíróság kötelezze a III. r. alperest annak tűrésére, hogy a felperes a II. r. alperessel szembeni végrehajtási eljárás eredménytelensége esetén az ingatlanra végrehajtást vezessen. Kérte továbbá, a bíróság állapítsa meg, hogy az I. r. és III. r. alperes között a perbeli ingatlanra 2009. március 24-én létrejött jelzálogszerződés fedezetelvonó szerződés és ezért a felperessel szemben hatálytalan.

Kötelezze a bíróság az I. r. alperest annak tűrésére, hogy a felperes a II. r. alperessel szembeni végrehajtás eredménytelensége esetén a perbeli ingatlanra végrehajtást vezessen és annak során az I. r. alperes jelzálogjoga figyelmen kívül maradjon.

Az elsődleges és másodlagos kereseti kérelmekhez kapcsolódóan kérte, hogy a bíróság állapítsa meg, az ingatlanra az I. r. alperes javára 21 290 252 CHF és járulékai, valamint 500 000 CHF és járulékai biztosítására bejegyzett jelzálogjogok a törvény erejénél fogva az engedményezéssel megszűntek, ezért e bejegyzések jogszabályba ütköznek, így semmisek és rendelje el az eredeti állapot helyreállítását.